Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 25 июня 2015 г. по делу N 33-5985/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Быковой И.В.

судей Черных С.В., Савельевой М.А.

при секретаре Кораблиной А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 25 июня 2015 года гражданское дело по частной жалобе представителя ООО "ЭнергоСибТранс" на определение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 14 мая 2015г., которым изменена установленная решением Железнодорожного районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу N начальная продажная цена заложенного имущества, установлена начальная продажная цена административного здания, назначение: нежилое; площадь: общая 1637,8 кв.м.; инвентарный номер: 6798; литер: А; этажность: 2; подземная этажность: 1; адрес (местоположение): "адрес", при продаже с публичных торгов в сумме "данные изъяты" рублей; установлена начальная продажная цена земельного участка, расположенного по адресу: "адрес"; общей площадью "данные изъяты" кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов- под административное здание; кадастровый (или условный) номер: N, при продаже с публичных торгов в сумме "данные изъяты" рублей.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Черных С.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ВТБ 24 (ПАО) обратилось в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации.

В обоснование заявления указало, что вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ расторгнуто кредитное соглашение N от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенное между Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) и Обществом с ООО "Фабула"; взыскана солидарно с ООО "Фабула", ООО "Алкотрейдинг", Лященко И.В., ООО "ЭнергоСибТранс" в пользу ВТБ 24 (ЗАО) задолженность по кредитному соглашению N от 18.03. 2011 г. в сумме "данные изъяты" коп. и расходы по оплате госпошлины в сумме "данные изъяты" руб. 64 коп., а всего 5 "данные изъяты" руб. 37 коп.; обращено взыскание на предмет залога: административное здание, назначение: нежилое; площадь: общая "данные изъяты" кв.м.; инвентарный номер: "данные изъяты": литер: А; этажность: 2; подземная этажность: 1; адрес (местоположение): "адрес", посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в сумме "данные изъяты" рублей; обращено взыскание на предмет залога: земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" с/с Красноярский, "адрес" Яр, "адрес"; общей площадью N кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов - под административное здание; кадастровый (или условный) номер: N, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в сумме "данные изъяты" рублей; в остальной части - в иске отказано.

06.02.2014г. апелляционным определением Новосибирского областного суда решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 20.11.2013г. оставлено без изменения.

Публичные торги по продаже административного здания и земельного участка, на которые обращено взыскание на основании вышеуказанного решения, были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок покупателей на участие в торгах.

В настоящее время рыночная стоимость предмета залога существенно снизилась, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика ООО "Этико" N4940-р от 22.10.2014г., согласно выводов, которого по состоянию на 22.10.2014г. рыночная стоимость административного здания определена в размере "данные изъяты" руб., земельного участка - "данные изъяты" рублей, а всего "данные изъяты" руб.

В связи с изложенным представитель взыскателя просил изменить установленную решением Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу N начальную продажную цену заложенного имущества 80% от рыночной стоимости: административного здания, определив первоначальную продажную стоимость в размере "данные изъяты" рублей; земельного участка, определив первоначальную продажную стоимость в размере "данные изъяты" рублей, а всего на общую сумму "данные изъяты" рублей.

Судьей постановлено указанное выше определение, с которым не согласился представитель ООО "ЭнергоСибТранс", в частной жалобе просит определение от 14.05.2015г. отменить.

В обоснование доводов частной жалобы указал на незаконность и необоснованность постановленного определения суда.

В обоснование доводов частной жалобы указал, что положенный в основу определения суда отчет об оценке ООО "Этико" N4940-р от ДД.ММ.ГГГГ в нарушение ст.67 ГПК РФ не соответствует принципам допустимости, достоверности и относимости оценки доказательств.

Все расчеты в отчете произведены исходя из сравнения средней стоимости производственно-складских помещений - средняя цена которых составляет "данные изъяты" руб. кв.м, тогда как оцениваемый объект является офисным, при средней стоимости "данные изъяты" руб. за кв.м. Также в отчете неверно были использованы для сравнения земельные участки для дачного строительства из категорий земель сельскохозяйственного назначения, в то время как оцениваемый земельный участок относится к землям поселений. Выбранные для сравнения объекты находятся на расстоянии более 300 км от г. Новосибирска, тогда как оцениваемое имущество расположено в восьмидесяти километрах от города.

При применении доходного метода оценщик делает вывод о применении в расчетах арендной ставки равной 98 руб. за кв.м, тогда как реальная стоимость аренды составляет "данные изъяты" руб. за кв.м.

Данным обстоятельствам судом первой инстанции не дана правовая оценка.

Также указал, что заявитель не доказал уменьшение рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку отчет об оценке объекта недвижимости не содержит достоверных сведений об изменении стоимости залогового имущества с даты вступления в законную силу решения суда до момента принятия обжалуемого судебного акта.

Проверив материалы дела, полагая возможным, в порядке ст. 333 ГПК РФ, рассмотреть дело без извещения участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к выводу о том, что определение суда подлежит отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, решением Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 20.11.2013 г., вступившим в законную силу 06.02.2014 г., удовлетворены требования ВТБ 24 (ЗАО) к ООО "Фабула", Лященко И.В., ООО "Алкотрейдинг", ООО "ЭнергоСибТранс" о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

22.12.2014 г. ВТБ 24 (ПАО) обратилось в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации.

Порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 4 ст. 1 ГПК РФ в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона).

Применительно к данному случаю такой нормой является ст. 434 ГПК РФ, согласно которой при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявления сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном ст. ст. 203 и 208 данного Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 203 этого Кодекса суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в ст. ст. 56 и 58. В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.

Суд, первой инстанции, удовлетворяя заявление ВТБ 24 (ПАО), руководствуясь вышеуказанными нормами закона, исходил из того, что представленным заявителем отчетом ООО "Этико" установлено значительное снижение рыночной цены предмета залога после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, поскольку они являются ошибочными, противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительных листов, выданных по решению Железнодорожного районного суда, возбуждено исполнительное производство в части требований об обращении взыскания на заложенное имущество, ДД.ММ.ГГГГ административное здание и земельный участок, на которые было обращено взыскание переданы для реализации путем проведения торгов в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в НСО.

Из копии уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о ходе исполнения заявки на реализацию арестованного имущества Ордынского отдела УФССП России по НСО следует, что торги по продаже указанного недвижимого имущества назначены на ДД.ММ.ГГГГ г., которые были признаны не состоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах.

ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления взыскателя об окончании исполнительного производства, вышеуказанное исполнительное производство на основании положений ст. ст. 46, 46, 6, 14 ФЗ "Об исполнительном производстве", было окончено.

Согласно представленной заявителем копии отчета N 4940-р об определении рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ г., составленного ООО "Этико", рыночная стоимость административного здания составляет 7.060.000 рублей, ликвидационная стоимость - 4.800.000 рублей; рыночная стоимость земельного участка составляет 660.000 рублей, ликвидационная стоимость - 450.000 рублей.

Как установлено, вступившим в законную силу решением суда от ДД.ММ.ГГГГ г., при рассмотрении дела по существу между сторонами имел место спор по вопросу определения начальной продажной цены заложенного имущества, в связи с чем, в рамках настоящего дела назначались судебная оценочная экспертиза, в последующем повторная судебная оценочная экспертиза, оценка которым была дана при вынесении решения суда.

Представитель ВТБ 24 (ЗАО), не согласившись с решением суда от ДД.ММ.ГГГГ г., в части определения судом начальной продажной стоимости имущества, подал апелляционную жалобу.

06.02.2014г. апелляционным определением Новосибирского областного суда решение Железнодорожного районного суда "адрес" от 20.11.2013г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя ВТБ 24 (ЗАО), без удовлетворения.

Решение Железнодорожного районного суда "адрес" от 20.11.2013г., которым была определена начальная продажная стоимость заложенного имущества на основании выводов судебной экспертизы (административное здание - "данные изъяты" руб., земельный участок - "данные изъяты" руб.), вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ г., при этом согласно отчету ООО "Этико" N Nр от ДД.ММ.ГГГГ на дату составления отчета стоимость административного здания составила "данные изъяты" руб., земельного участка "данные изъяты" руб.

Вместе с тем, данный отчет не содержит каких либо указаний, выводов, свидетельствующих о том в связи с какими факторами, на основании чего за не значительный период времени с момента вступления решения в законную силу и на момент составления отчета изменилась рыночная стоимость заложенного имущества.

Кроме того, данный отчет ООО "Этико" N 4940-р от ДД.ММ.ГГГГ г., по мнению, судебной коллегии, не может служить основанием для изменения способа и порядка исполнения решения суда, поскольку в отчете фактически не учтены потребительские свойства имущества, в частности, свойства административного здания, которое согласно право устанавливающим документам является нежилым помещением, и не признано производственно-складским помещением, фактически является офисным, и свойства земельного участка, который относится к категории земель поселений.

Данные обстоятельства в соответствии со ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности" не позволяют полно и недвусмысленно толковать результаты проведения оценки объектов оценки.

Также судебной коллегией принимается во внимание, что после признания первичных торгов несостоявшимися, исполнительное производство на основании заявления взыскателя было окончено, в связи с чем, повторные торги со снижением продажной цены назначены не были.

А при таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что взыскателем не в полной мере предприняты предусмотренные законом меры, направленные на снижение продажной цены имущества во внесудебном порядке, с целью его реализации.

Таким образом, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ заявителем не представлено достаточных, допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, также как и доказательств, свидетельствующих о невозможности его исполнения установленным решением суда способом, поскольку с учетом фактических обстоятельств дела признание первичных торгов не состоявшимися не является безусловным основанием к изменению способа и порядка его исполнения.

Следовательно, оснований для удовлетворения заявления ВТБ 24 (ПАО) об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем, определение суда от 14.05.2015 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене, с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований ВТБ 24 (ПАО) об изменение способа и порядка исполнения решения суда.

Руководствуясь ст. 334 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Определение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 14 мая 2015 года отменить, принять новое, которым в удовлетворении заявления ВТБ 24 (ПАО) об изменение способа и порядка исполнения решения суда отказать.

Частную жалобу представителя ООО "ЭнергоСибТранс" удовлетворить.

Председательствующий - подпись

Судьи - подписи

Копия верна:

Судья С.В. Черных