Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 07 июля 2015 г. по делу N 33-3668/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Криволаповой Е.А.,

судей Меньшова С.В., Осиповой И.Г.,

с участием секретаря судебного заседания К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика администрации г. Кисловодска на решение Кисловодского городского суда от 19 марта 2015 года,

по исковому заявлению Г. к администрации г.Кисловодска о признании права собственности на самовольно возведённый объект незавершенный строительством жилой дом и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

заслушав доклад судьи Меньшова С.В.,

УСТАНОВИЛА:

Г. обратился в суд с вышеуказанным иском к администрации г.Кисловодска, указав в его обоснование, что постановлением главы администрации N ... от 22 апреля 1992 года ему выделен для индивидуального строительства земельный участок площадью 600 кв.м. в /адрес/ и разрешено строительство жилого дома площадью 160 кв.м. Актом N ... от 25 мая 1992 года произведён отвод земельного участка в натуре с разбивкой осей дома под строительство одноквартирного жилого дома N ... по /адрес/ площадью 619 кв.м., который утверждён УАиГ администрации г. Кисловодска и закреплён в бессрочное пользование. Получив заключение на строительство, и выполнив проект будущего дома, Г. огородил земельный участок, поставил металлические ворота и приступил к строительству жилого дома литер "А", возвёл подвал из железобетонных блоков и фундамента, поставил перекрытия. В связи со сложным материальным положением строительство было приостановлено. Согласно техническому паспорту от 01 июня 2013 года ГУП СК "Крайтехинвентаризация" литер "А" является жилым домом в стадии строительства готовностью 20%, площадью застройки 189,3 кв.м. При обращении к ответчику с заявлением о заключении договора аренды Г. было отказано.

Истец просил суд признать право собственности на возведённый объект незавершенный строительством жилой дом, расположенный в г. Кисловодске /адрес/ и о возложении обязанности на ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка.

Обжалуемым решением суда за Г. признано право собственности на объект незавершённого строительством жилого дома литер "А", степенью готовности 20%, расположенного по адресу: /адрес/. В удовлетворении требований Г. о возложении обязанности на ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка отказано.

В апелляционной жалобе администрация г. Кисловодска просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что строительство спорного объекта недвижимости проводилось без разрешительной документации. В жалобе указывает на то, что истцу для удовлетворения исковых требований необходимо наличие права на земельный участок, где расположена самовольная постройка, которое у него отсутствует. Также признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными. Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство. Истцом не представлено доказательств обращения в компетентные органы по вопросу легализации спорного объекта недвижимости.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Г. по доверенности Б. просит решение суда оставить без изменения, а доводы апелляционной жалобы без удовлетворения, ввиду их несостоятельности.

Исследовав материалы гражданского дела, заслушав полномочного представителя истца Г. по доверенности Б., просившую решение суда оставить без изменений, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части удовлетворения исковых требований о признании права собственности на самовольно возведённый объект незавершенный строительством жилой дом, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истцу Г. постановлением главы администрации г. Кисловодска N ... от 22 апреля 1992 года выделен в /адрес/ земельный участок площадью 600 кв.м., а также разрешено строительство индивидуального жилого дома общей площадью 160 кв.м. (л.д.27)

Актом N ... от 25 мая 1992 года произведён отвод земельного участка в натуре с разбивкой осей дома под строительство одноквартирного жилого дома N ... по /адрес/ площадью 619 кв.м., который утверждён УАиГ администрации г. Кисловодска. В акте указано, что застройщик имеет право приступить к строительству по утверждённому проекту только после заключения договора о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведённом земельном участке и получения разрешения на производство строительных работ (л.д.28).

Из договора, заключённого между Г. и ОЖКП N ... от 24 января 1994 года следует, что Г. обязан построить жилой дом на закреплённом за ним земельном участке площадью 619 кв.м. на праве бессрочного пользования в /адрес/. Пунктом 5 данного договора установлено, что к строительству жилого дома застройщик приступает после получения разрешения органа по делам строительства и архитектуры на производство строительных работ, которые должны быть осуществлены в течение не более трёх лет со дня получения разрешения (л.д. 25-26).

Постановлением главы администрации N ... от 14 декабря 2012 года изменён почтовый адрес земельного участка по /адрес/, предоставленного Г., площадью 600кв.м. на /адрес/ (л.д. 23).

Согласно кадастровому паспорту земельный участок по адресу: /адрес/, поставлен на кадастровый учёт, имеет кадастровый номер ... , категория земель земли населённых пунктов, с разрешённым использованием под индивидуальное домовладение, указанные земельный участок полностью входит в зону второго округа санитарной охраны г. Кисловодска (л.д. 48-50).

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы N ... от 16 мата 2015 года и информационного письма усматривается, что границы земельного участка общей площадью 600+-9 кв.м., с кадастровым N ... , расположенного по адресу: /адрес/, с разрешённым использованием под индивидуальное домовладение, на котором расположен объект незавершённого строительства готовностью 20% в целом не нарушены, строительные конструкции и материалы не создают угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 66-96, 111-118).

Указанные обстоятельства правильно установлены судом первой инстанции, не оспариваются сторонами и подтверждаются надлежащими доказательствами по делу.

Обжалуемым решением отказано в удовлетворении требований Г. о возложении обязанности на ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка.

Решение суда в указанной части сторонами не обжалуется.

Согласно ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Поскольку ответчиком администрацией г. Кисловодска решение суда обжалуется лишь в части признания права собственности на самовольно возведённый объект, то судебная коллегия проверяет решение суда первой инстанции только в указанной части.

Разрешая исковые требования Г. о признании за ним права собственности на самовольно возведённый объект, суд первой инстанции, со ссылкой на ст.ст. 218, 22ГК РФ, ст.ст. 20, 45 ЗК РФ и принимая во внимание заключение проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, пришёл к выводу о необходимости их удовлетворения.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с ч. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Как следует из ч. 2 ст. 263 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведённое или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведённой собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из указанных правовых норм и разъяснений следует, что признание судом права собственности на самовольно возведённое строение возможно в случае установления наличия у строения единственного признака самовольной постройки - отсутствия разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию при установлении принятия лицом, создавшим самовольную постройку, соответствующих мер к легализации постройки, неправомерности отказа уполномоченным органом в выдаче разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию и отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан сохранением самовольной постройки.

Вместе с тем, материалы настоящего гражданского дела не содержат данных о том, что истец Г. предпринимал меры к легализации постройки, обращался к уполномоченному органу с заявлением о выдаче разрешения на строительство, а также того, что уполномоченным органом выдавалось истцу разрешение на строительство либо отказывалось в этом, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой, возведённой в отсутствие разрешительной документации.

В соответствии с положениями ст. 51 и ст. 55 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ N ... от 19 февраля 2015 года утверждена единая форма разрешения на строительство.

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), в силу ч. 6 ст. 51 ГрК РФ, обладают, в том числе, органы местного самоуправления.

В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона РФ N 131-ФЗ от 06 октября 2003 года "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в ведении органов местного самоуправления находятся вопросы утверждения генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Согласно ч. 2 Положения о порядке выдачи разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, утверждённого приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ N 131 от 03 июня 1992 года, действовавшего в период возникновения правоотношений сторон, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ выдаётся застройщику органами Государственного архитектурно-строительного надзора РФ, а в городах и районах, где они отсутствуют, - органами архитектуры и градостроительства, на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве объекта.

В данном случае истец Г. не принимал никаких мер для получения разрешения на строительство как до начала его соответствующих работ, так и во время их производства, в связи с чем удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ.

При этом судебная коллегия считает, что оснований для того, чтобы считать осуществление постройки без соответствующего разрешения вынужденным, не имеется.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года).

Таким образом, установленные по делу обстоятельства свидетельствуют об отсутствии совокупности условий, при которых исковые требования о признании права собственности на самовольное строение могли быть удовлетворены, поскольку один только факт, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и возведена в границах соответствующего земельного участка без нарушений вида его использования, в отсутствие надлежащих доказательств подтверждающих, что истец предпринимал надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство, не порождает права собственности на спорный объект строительства.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым указать на следующее.

В силу ч. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с Федеральным законом N 26-ФЗ от 23 февраля 1995 года "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности и курорты являются национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся соответственно к особо охраняемым природным объектам и территориям, имеющим свои особенности в использовании и защите.

Лечебно-оздоровительная местность - это территория, обладающая природными лечебными ресурсами и пригодная для организации лечения и профилактики заболеваний, а также для отдыха населения.

Курорт федерального значения - это освоенная и используемая в лечебно- профилактических целях особо охраняемая природная территория, находящаяся в установленном порядке в введении федеральных органов государственной власти.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 26-ФЗ законодательство о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах основывается на положениях Конституции Российской Федерации и состоит из данного Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 16 указанного Федерального закона природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности, а также курорты и их земли являются соответственно особо охраняемыми природными объектами и территориями. Их охрана осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны.

Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации, а для лечебно-оздоровительных местностей и курортов регионального и местного значения - исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны выделяется до трёх зон.

На территории первой зоны запрещаются проживание и все виды хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически чистых и рациональных технологий.

На территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению.

На территории третьей зоны вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных организаций и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей среды, природных лечебных ресурсов и их истощением.

Контроль и надзор за обеспечением санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов осуществляют в пределах своей компетенции уполномоченные на то федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ N 14 от 17 января 2006 года "О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении положений об этих курортах" курорт Кисловодск, расположенный в Ставропольском крае, признан курортом федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены Постановлением Совета Министров РСФСР N 300 от 09 июля 1985 года "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае".

Этим же Постановлением утверждено Положение о курорте федерального значения Кисловодск, согласно п. 15 которого земли, водные объекты, леса и парки в пределах территории курорта Кисловодска имеют ограниченный режим пользования, обусловленный требованиями режима округа санитарной (горно-санитарной) охраны.

Как следует из материалов дела, согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером ... полностью входит в зону второго округа санитарной охраны г. Кисловодска (л.д. 48-50).

При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворения исковых требований Г. к администрации г. Кисловодска о признании права собственности на самовольно возведённый объект незавершенный строительством жилой дом подлежит отмене, с вынесением в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении данных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кисловодского городского суда от 19 марта 2015 года в части признания за Г. права собственности на объект незавершённого строительства жилой дом литер "А", степенью готовности 20%, расположенный по адресу/адрес/, отменить.

Принять по делу в отменённой части новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Г. к администрации г. Кисловодска о признании права собственности на самовольно возведённый объект незавершенный строительством жилой дом.

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Кисловодска удовлетворить.

Председательствующий

Судьи