Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 07 июля 2015 г. по делу N 33-6799/2015

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Яковлевой В.В.

судей Сафоновой Л.А., Набок Л.А.

при секретаре Бирюковой Л.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гореловой Т.В. к ЖСК "Усадьба", Ямашеву Р.И., Баранову Н.Ю. о признании договора недействительным, истребовании земельного участка, признании права собственности,

по апелляционной жалобе представителя истца Гореловой Т.В. на решение Ставропольского районного суда Самарской области от 08 апреля 2015 года,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сафоновой Л.А., объяснения истца Гореловой Т.В. и её представителя - Барчугина С.В., действующего на основании доверенности, возражения на апелляционную жалобу представитель ответчиков - Можаровой С.В., действующей на основании доверенностей и ордера адвоката, а так же представителя ответчика ЖСК "Усадьба" - Белик С.Е., действующего на основании протокола и Устава ЖСК,

УСТАНОВИЛА:

Горелова Т.В. обратилась с иском, в котором просила:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", заключенный между Ямашевым Р.И. и Барановым Н.Ю.;

- признать недействительным зарегистрированное право собственности Баранова Н.Ю. на указанный земельный участок;

- применить последствия недействительности вышеуказанных сделок;

- признать за ней право собственности на земельный участок, площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу: "адрес";

- истребовать данный земельный участок из чужого незаконного владения;

- признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", заключенный между ЖСК "Усадьба" и Барановым Н.Ю.;

- признать недействительным зарегистрированное право собственности Баранова Н.Ю. на данный объект недвижимого имущества;

- применить последствия недействительности данных сделок;

- признать за ней право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес";

- истребовать указанный жилой дом из чужого незаконного владения.

Заявленные требования мотивировала следующим. В 2007 году истица вступила в кооператив "Усадьба", оплатив вступительный и членские взносы. На основании договора о долевом участии в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ Кооператив осуществлял строительство частного жилого дома по адресу: "адрес", а истец обязана была оплатить за дом один миллион четыреста тысяч рублей. Сумму, указанную в договоре истец оплатила частями в 2007 году. Сумма по договору выплачена полностью.

Земельный участок, на котором производилось строительство дома, был приобретен истцом по договору купли-продажи, заключенному между собственником земельного участка Ямашевым Р.И. В указанном договоре-расписке сторонами была определена цена и местонахождение земельного участка. Истица оплатила стоимость земельного участка, а ответчик Ямашев Р.И. передал участок для строительства дома.

Также ДД.ММ.ГГГГ между истцом и кооперативом был заключен договор о долевом участии в строительстве инженерных сетей.

Примерно в 2008 году строительные номера поменялись на жилые, и дому истца присвоен почтовый адрес: "адрес"

В 2009 году между ПК "Виктория" и истцом был заключен договор о предоставлении коммунальных услуг населению. ПК "Виктория" впоследствии преобразовался в УК "Виктория".

В 2013 году ООО УК "Виктория" обратилось с иском к истцу о взыскании задолженности по коммунальным платежам.

В настоящее время истцу стало известно, что принадлежащие ей земля и дом проданы другим людям, право собственности зарегистрировано за Барановым Н.Ю. Истец считает, что договор купли-продажи спорного земельного участка и жилого дома является ничтожным, поскольку заключен с нарушением закона.

Земельный участок перешел к истцу на основании договора купли-продажи. Истец, хотя и не оформила право собственности на данный земельный участок, однако договор купли-продажи, заключенный между собственником земельного участка Ямашевым Р.И. и истцом исполнен в полном объеме, и истец распоряжалась данным земельным участком по своему усмотрению. Жилой дом построен на основании договора о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Ставропольского районного суда Самарской области от 08 апреля 2015 года в удовлетворении исковых требований Гореловой Т.В. отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца просил отменить решение суда первой инстанции, удовлетворив исковые требования в полном объеме. При этом указал следующее.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, пришел к выводу о том, что земельный участок, на момента заключения предварительного договора сторонами, как самостоятельный объект не существовал, право Ямашева на данный объект недвижимости было зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ года. Между тем, в предварительном договоре сторонами были определены цена и местонахождение земельного участка, в тексте договора имеется ссылка на свидетельство о госрегистрации права на имя Ямашева от ДД.ММ.ГГГГ года, что свидетельствует о том, что фактически предварительный договор был заключен не в 2007 году, а позже марта 2008 года. Согласно план-схеме землеустроительного дела инв. N от ДД.ММ.ГГГГ расположение участка N полностью соответствует расположению участка "адрес" (рукописный текст с N Горелова), указанного на план-схеме газопровода, утвержденной председателем ЖСК "Усадьба" Долгополовым Ю.А ... Таким образом, на момент заключения договора спорный участок, имевший ранее N, ставший N "адрес", имел четкие границы.

Факт заключения договора купли-продажи земельного участка, достижение сторонами согласия по всем существенным условиям договора купли-продажи, подтверждается договором-распиской от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которой Ямашев Р.И. получил "данные изъяты" руб за земельный участок по адресу: "адрес".

Условия договора купли-продажи земельного участка сторонами выполнены: продавец передал земельный участок и получил за него оплату. Согласно п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно п.10 данного Постановления Пленума, судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Члены ЖСК спокойно строили дома, не торопясь с оформлением права собственности на земельные участки, поскольку сложилась практика в ЖСК, что право собственности на земельные участки оформлялось намного позже заключения договоров. Данное обстоятельство подтверждается так же тем, что аналогичным образом в собственность истца был оформлен участок N 25.

Утверждения ответчиков об ошибке в идентичности адресов: "адрес" и строительного адресу "адрес", не соответствуют действительности. Факт идентичности данных участок подтверждается Актом приема-передачи выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ года, подписанного истцом и ЖСК, согласно которого ликвидировано техническое ограничение и осуществлен подвод к участку истца коммуникаций. После присвоения участкам адресов изменилась нумерация с четной стороны на нечетную, что подтверждается аналогичными договорами, представленными в материалы дела. Так же спорный земельный участок был идентифицирован отделом архитектуры и градостроительства муниципального района Ставропольский.

Сторона истца полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что истцом не доказано её право собственности на спорный земельный участок и жилой дом, опровергается материалами дела. Истица вступила в члены ЖСК, оплатила все необходимые вступительные и членские взносы, требуемые платежи. При этом ею строилось два дома. Один дом построен и право собственности на него полностью оформлено. Объект недвижимости по адресу: "адрес" создан на денежные средства истицы и передан ей в пользование, за этот участок от истицы принималась оплата за коммунальные услуги и техническое обслуживание, услуги охраны. Решением Автозаводского районного суда г.Тольятти установлено, что истица является собственником жилого дома по "адрес", в связи с чем, с неё взыскана задолженность по коммунальным платежам. Данное решение имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего гражданского дела.

Указали в жалобе, что судом не дана надлежащая оценка показаниям свидетеля ФИО1, который ранее являлся председателем ЖСК, полностью подтвердил обстоятельства, на которых истец мотивирует свои исковые требования. Проигнорировал суд и аналогичные пояснения свидетеля ФИО2

Податель жалобы так же указал, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что Ямашев Р.И. являлся заместителем председателя ЖСК "Усадьба", учредителем и председателем ПК "Виктория". Поэтому Ямашеву достоверно было известно о пользовании истцом спорным земельным участком и о строительстве истцом на нем жилого дома.

Сторона истца полагает, что сделка по купле-продаже спорного земельного участка, заключенная Барановым и Ямашевым является притворной, поскольку цена участка очевидно значительно завышена, имеет цель прикрыть другую сделку по продаже жилого дома. Баранов не представил доказательств строительств жилого дома.

Истцу, как члену ЖСК, был предоставлен конкретный жилой дом, соответственно, оплатив все членские и паевые взносы, она приобрела право собственности на жилой дом.

Истец и её представитель в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержали в полном объеме, просили отменить решение суда, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

Ответчики Ямашев Р.И. и Баранов Н.Ю.в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. О явке извещались по правилам ст.113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин неявки судебной коллегии не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия полагала возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в их отсутствие.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчиков Ямашева Р.И. и Баранова Н.Ю., а так же его представитель ЖСК "Усадьба" возражали против доводов жалобы, полагая их необоснованными, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст.330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Анализ указанной нормы права позволяет сделать вывод о том, что из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора.

Материалами дела установлено, что между истцом и Ямашевым Р.И. заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, из которого

следует, что Ямашев Р.И. и Горелова Т.В. в будущем обязуются заключить договор

купли-продажи земельного участка N, площадью 10 соток, по плану земельного участка. Цена земельного участка установлена сторонами "данные изъяты" руб. Пункт 4.1. договора устанавливает порядок оплаты, покупатель должна оплатить полную стоимость земельного участка, но не указан период времени в течение которого должна быть произведена оплата, в договоре имеется прочерк (л.д. 55-57 том1).

В подтверждение оплаты по договору истцом представлена расписка Ямашева Р.И. от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой Ямашев Р.И. и Горелова

Т.В. заключили настоящий договор о нижеследующем: купля-продажа земельного

участка. Продавец Ямашев Р.И. получил деньги в сумме "данные изъяты" рублей за земельный участок, размером 10 соток, находящийся по адресу: "адрес" (л.д.19 том 1).

Между тем, в суде апелляционной инстанции Горелова Т.В. пояснила, что фактически денежные средства по данной расписке были оплачены ею в ЖСК "Усадьба". Данное обстоятельство нашло отражение в членской книжке, указано в разделе "Платежи": "за землю - "данные изъяты" руб. п\п 63.". То есть, фактически оплата произведена в ином порядке, чем установлено предварительным договором.

Из предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что продаваемым объектом недвижимого имущества является земельный участок по адресу: "адрес" на основании свидетельства регпалаты. Так же в вводной части договора указано, что Ямашев Р.И., именуемый в дальнейшем "Продавец", действует на основании свидетельства о праве собственности ЕГРП серии N и N от ДД.ММ.ГГГГ года. То есть в договоре от 2007 года имеется ссылка на документы следующего 2008 года. При этом свидетельства серии N и N от ДД.ММ.ГГГГ были выданы в подтверждение права собственности Ямашева Р.И. на земельные участки N и N, поле N, ранее принадлежавшие Раневой В.А., а не на спорный земельный участок N34. Данное обстоятельство подтверждается землеустроительным делом ( л.д. 211, 213 том 1 ).

Право собственности Ямашева Р.И. на спорный земельный участок по адресу: "адрес", зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.82 том 1).

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что стороны не пришли к соглашению в предварительном договоре по существенным условиям, позволяющим установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Предварительный договор имеет рукописную дату его заключения " ДД.ММ.ГГГГ". Сторона истца оспаривает данную дату заключения договора, при этом конкретную дату заключения договора не называет, ограничившись лишь указанием на то, что договора был заключен в 2008 году, после регистрации права собственности Ямашева на спорный земельный участок.

Согласно п.7.1. Предварительного договора, договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств, то есть до заключения основного договора.

В силу п.4 ст.429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Однако, в течение года как с даты, указанной в договоре - ДД.ММ.ГГГГ года, так и с даты регистрации права собственности Ямашева Р.И. на спорный земельный участок - ДД.ММ.ГГГГ года, основной договор купли-продажи земельного участка сторонами не заключен. Стороной истца не представлено доказательств обращения к ответчику Ямашеву Р.И. с письменным предложением о заключении основного договора.

Согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку, в установленный законом срок ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

В силу п.п. 58, 59, 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Истцом не представлено достоверных доказательств возникновения у неё права собственности на земельный участок.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.ст.550,554 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ч.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Основной договор купли-продажи земельного участка Ямашевым Р.И. и Гореловой Т.В. заключен не был, регистрация перехода прав на земельный участок не осуществлялась.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что действующее законодательство предусматривает, что при отказе одной из сторон, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора, единственным способом защиты нарушенного права может быть понуждение к исполнению такого условия. Истица же обратилась с требованиями о признании права собственности на земельный участок, не представив доказательств того, что сторонами был заключен основной договор купли-продажи.

Не могут служить основанием для отмены правильного решения суда доводы жалобы о том, что в ЖСК сложилась практика регистрации права собственности на приобретаемые земельные участки значительно позже заключения сделок, что аналогично были оформлены другие земельные участки в собственность истицы, Бубнова В.А. и др., а от регистрации перехода прав на спорный участок к истице Ямашев Р.И. уклонялся.

В материалах дела имеется расписка Долгополова Ю.А. о получении от истицы денежной суммы "данные изъяты" руб за переуступку строительства дома в ЖСК "Усадьба" участок N (л.д.168 том 1). Вместе с тем, истицей представлены на этот земельный участок предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.155 том1), а так же договор о долевом участии в строительстве дома на данном участке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.158-160 том1). Данное обстоятельство подтверждает не аналогичность рассматриваемых сделок, отсутствие какой-либо сложившейся практики в ЖСК "Усадьба" в оформлении договоров.

Согласно п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Горелова Т.В. не лишена была возможности обратиться с иском к Ямашеву Р.И. об обязании заключить основной договор купли-продажи или с иском о государственной регистрации перехода права собственности, однако о своих правах на спорных земельный участок таким образом не заявляла.

Основаны на неверном толковании норм права доводы жалобы о том, что к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению п.10 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", предусматривающий, что судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В данном случае предварительный договор купли-продажи земельного участка был заключен двумя физическими лицами, поэтому на указанные правоотношения сторон не распространяются положения данного Постановления Пленума ВАС РФ.

Так же согласно п.1 указанного Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ, предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Как следует из п.4 указанного Постановления при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Предметом рассматриваемого предварительного договора купли-продажи земельного участка является конкретное недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности Ямашеву Р.И.

Кроме того, из разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из

договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем",

следует, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Ямашев Р.И. не может исполнить обязательство по передаче имущества в собственность истца, поскольку распорядился данным правом, продав земельный участок Баранову.

При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Гореловой Т.В. о признании права собственности на земельный участок.

Истицей в подтверждение её права собственности на жилой дом представлен договор о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно данного договора ЖСК "Усадьба" осуществляет строительство частного жилого дома для "инвестора" Гореловой Т.В. по адресу: "адрес", а инвестор проводит финансирование строительно-монтажных работ, материалов и др. по строительству дома путем перечисления на счет, либо внесения наличными в кассу кооператива денежных средств в размере, порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором. Пунктом 2.1 установлено, что общая ориентировочная стоимость договора строительства дома (до черновой отделки) составляет "данные изъяты" руб.

Так же ДД.ММ.ГГГГ истицей с ЖСК "Усадьба" заключен договор о долевом участии в строительстве инженерных сетей N. Согласно данного договора кооператив осуществляет строительство жилого массива и подводку коммуникаций к участку "инвестора" по адресу: "адрес" (л.д.13-14 том 1).

Согласно п.2.3. данного договора, в сумму договора не входят стоимость земельного участка под домом, и выкуп мощностей, которые инвестор дополнительно выкупает после завершения строительства дома.

Согласно ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции, действующей на момент заключения договора) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Статья 2 данного закона устанавливала (в редакции, действующей на момент заключения договора), что для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно ст.3 данного закона, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Материалами дела установлено, что земельный участок N не принадлежал на праве собственности ЖСК "Усадьба", являлся собственностью физического лица Ямашева Р.И. Доводы апелляционной жалобы о том, что Ямашев Р.И. являлся заместителем председателя ЖСК, не имеют правового значения для рассмотрения данного спора.

Согласно договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.89-90 том 1), Ямашев Р.И. передал в аренду ЖСК "Усадьба" земельный участок площадью 56002 кв.м., принадлежащий ему на основании свидетельства о госрегистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ года, под малоэтажную жилую застройку.

Договор аренды земельного участка заключен позже договора с Гореловой Т.В. о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ года.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ Ямашевым Р.И. и ЖСК "Усадьба" заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.88 том 1 ).

Несмотря на соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, ЖСК "Усадьба" заключает с Гореловой Т.В. ДД.ММ.ГГГГ дополнительное соглашение к договору N от ДД.ММ.ГГГГ (о строительстве коммуникаций), в котором указано, что кооператив осуществляет строительство жилого массива и подводку коммуникаций к участку "инвестора" по адресу: "адрес" (л.д.15-17 том 1). Согласно акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18 том 1), Гореловой Т.В. переданы коммуникации, подведенные к её участку. Однако, из данного акта не следует, что был передан жилой дом.

Таким образом, поскольку на момент заключения с Гореловой Т.В. договоров о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ЖСК "Усадьба" не обладало какими-либо правами на земельный участок, то не имело правовых оснований заключать указанного рода договора.

Кроме того, не представлено в материалы дела достоверных доказательств того, что ЖСК "Усадьба" исполнило свою обязанность по строительству жилого дома, предусмотренную договором долевого участия в строительстве, и передало жилой дом истице. Факт получения ЖСК "Усадьба" платежей по данному договору не свидетельствует об исполнении обязанности по строительству дома. Документально подтверждено Актом приема-передачи только строительство коммуникаций к жилому дому.

Согласно ст.16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.2 ст.16 указанного закона, основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Так же п.1.5. договора долевого участия в строительстве N предусмотрено, что сдача в эксплуатацию жилого дома осуществляет при одновременных условиях: полной оплате стоимости дома инвестором и подписании акта приема-передачи построенного жилья.

Таких документов истцом в материалы дела не представлено. Более того, Ямашеву Р.И. выдано ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство индивидуального жилого дома по адресу: "адрес".

Так же не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований и отмены решения суда первой инстанции доводы истца о том, что она приобрела право собственности на жилой дом как член ЖСК.

Согласно ст.124 ЖК РФ, гражданину, принятому в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.

Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

В соответствии со ст.129 ЖК РФ, член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Истцом в подтверждение её членства в ЖСК представлена членская книжка (л.д.10 том 1), квитанции об оплате вступительного (без указания участка), членского взноса за уч.34 (л.д.11 том 1). Так же представлены квитанции об оплате целевого взноса на строительство, членского взноса (без указания участка) (л.д.12 том 1).

Решение общего собрания о предоставлении жилого помещения истице в материалы дела не представлено. Размер паевого взноса не установлен сторонами, сведений о внесении паевого взноса истицей не имеется, поскольку в членской книжке указаны платежи только за строительство, коммуникации по договору долевого участия, а так же вступительный и членские взносы.

Таким образом, материалами дела не подтверждено как право собственности ЖСК, так и истицы на спорный жилой дом.

Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, Ямашев Р.И. продал, а Баранов Н.Ю. купил земельный участок по адресу: "адрес" по цене "данные изъяты" руб.

Договор купли-продажи сторонами был исполнен, денежные средства переданы Ямашеву Р.И. в полном объеме, что сторонами договора не оспаривается.

На момент заключения данного договора купли-продажи Ямашев Р.И. являлся собственником спорного земельного участка, его право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке. Ранее установлено, что Горелова не приобрела каких-либо прав на спорный земельный участок. Поэтому отчуждение Ямашевым Р.И. спорного земельного участка в собственность Баранова Н.Ю. её права не нарушает.

В доводах апелляционной жалобы сторона истца ссылается на то, что данный договор является недействительным, цена земельного участка завышена, договор прикрывает иную сделку по купле-продаже, в том числе и жилого дома, находящегося на данном участке, то есть сделка ничтожна. Однако, каких-либо достоверных доказательств ничтожности сделки, того, что цена земельного участка завышена, что в данную стоимость включена и стоимость жилого дома, стороной истца не представлено.

Согласно ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оснований для признания сделки недействительной не установлено.

На приобретенном земельном участке Барановым Н.Ю. осуществлялось строительство жилого дома. В подтверждение указанного обстоятельства ответчиком представлен договор на оказание услуг по строительству дома от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Барановым Н.Ю. и ООО " "данные изъяты"". Согласно п. 1.1. договора, исполнитель оказывает строительство дома по адресу: "адрес". Согласно п.1.2 договора, цель договора - строительство дома, виды работ: заливка фундамента под котельную и веранду, кладка кирпича в котельной и на веранде, монтаж электропроводки в доме, штукатурка стен, монтаж отопительной системы домв, изготовление лестничного марша в бетонном исполнении, утепление кровли, монтаж системы водопровода и водоотведения из материалов заказчика (л.д.73-74 том 1). Оплата произведена по договору Барановым Н.Ю., что подтверждено квитанциями к приходным кассовым ордерам (л.д.75-76 том 1). Работы выполнены ООО " "данные изъяты"" и приняты Барановым Н.Ю. согласно акта (л.д.77 том 1). Приобретение материалов подтверждено товарными накладными (л.д.78-80 том 1).

Право собственности Баранова Н.Ю. на жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д.50 том 1).

В материалы дела не представлен договор купли-продажи жилого дома по адресу: "адрес", заключенный между ЖСК "Усадьба" и Барановым Н.Ю. Установлено, что каких-либо прав на спорный жилой дом ЖСК "Усадьба" не имел, обязательство по строительству данного жилого дома в полном объеме не осуществил, соответственно не имел право продавать указанный объект недвижимости. В материалах дела не имеется вообще сведений о заключении договора купли-продажи спорного дома ЖСК "Усадьба" и Барановым Н.Ю., более того, сторона истца мотивирует ничтожность сделки по купле-продаже земельного участка тем, что в цену участка включена стоимость жилого дома.

В связи с чем, не имеется оснований для признания недействительной сделки по купле-продаже жилого дома, в этой части иска так же обоснованно отказано судом первой инстанции.

Согласно пункту 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Истец свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика Баранова Н.Ю. не доказала. В связи с чем, судом первой инстанции так же обоснованно отказано и в удовлетворении данной части исковых требований.

Учитывая, что отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договоров купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения, не имеется оснований для признания недействительным зарегистрированного права ответчика Баранова Н.Ю.

Доводы жалобы о том, что на основании решения Автозаводского районного суда г.Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ с Гореловой Т.В. в пользу ООО УК " "данные изъяты"" взыскана задолженность по коммунальным услугам (л.д.29-37 том1) так же не могут служить основанием для отмены правильного решения суда.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

ЖСК "Усадьба", Ямашев Р.И., Баранов Н.Ю. в указанном гражданском деле не участвовали, решение суда не имеет преюдициального значения в рамках данного гражданского дела.

Кроме того, решением Автозаводского районного суда г.Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ взыскана задолженность Гореловой Т.В. за два дома: по "адрес" и по "адрес". Судом было отказано во взыскании расходов по техническому обслуживанию общих сетей водопровода, газопровода, канализации и электрооборудования, поскольку Горелова Т.В. не имеет в собственности инженерные сети, подключенные к центральным сетям общего пользования, в связи с чем, этими сетями не пользуется. Взысканы только расходы по очистке центральной дороги от снега и грязи, электроснабжение мест общего пользования, обеспечение контроля въезда, услуги по управлению, благоустройства въезда на территорию микрорайона и самой территории.

Довод представителя истца о том, что учредителями ЖСК "Усадьба" и ПК " "данные изъяты"" являются взаимозависимые лица, в том числе ответчик Ямашев Р.И., не может опровергать выводов суда, так как указанные юридические и физическое лица являются самостоятельными участниками гражданских правоотношений.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с постановленным решением по основаниям, которые были предметом судебного рассмотрения. Эти доводы судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они основаны на неверном толковании норм ГК РФ и ГПК РФ, направлены на иную субъективную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции, а потому не могут служить поводом к отмене решения суда первой инстанции.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. Оценка судом обстоятельств дела и доказательств, представленных в их подтверждение, соответствует требованиям ст.67 ГПК РФ и доводами апелляционной жалобы не опровергается. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.

С учетом изложенного, судебная коллегия признает доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ставропольского районного суда Самарской области от 08 апреля 2015 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Гореловой Т.В.- без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: