Апелляционное определение СК по административным делам Алтайского краевого суда от 01 июля 2015 г. по делу N 33-6136/2015

Судебная коллегия по административным делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Котликовой О.П.,

судей Вегель А.А., Ковалюк Л.Ю.,

при секретаре Морозовой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 22 апреля 2015 года по делу по заявлению Рост Т. Ю. об оспаривании отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

Заслушав доклад судьи Котликовой О.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Рост Т.Ю. обратилась в суд с заявлением, в котором просила признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра по Алтайскому краю) по отказу в государственной регистрации перехода права собственности с Рост Т.Ю. на Р.А.В. на квартиру N ***, расположенную по адресу: "адрес"; обязать Управление Росреестра по Алтайскому краю зарегистрировать переход права собственности с Рост Т.Ю. на Р.А.В. на указанную квартиру.

В обоснование заявленных требований Рост Т.Ю. указала, что является собственником квартиры "адрес". ДД.ММ.ГГ между заявителем и Р.А.В. заключен договор купли-продажи названной квартиры, после чего поданы документы в Управление Росреестра по Алтайскому краю для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. ДД.ММ.ГГ государственная регистрация перехода права собственности на квартиру приостановлена в связи с тем, что в ходе проведения правовой экспертизы установлено, что дом по "адрес" возведен на земельном участке, предоставленном под индивидуальное жилищное строительство в нарушение градостроительных норм и правил. ДД.ММ.ГГ Управлением Росреестра по Алтайскому краю отказано в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, поскольку жилой дом по "адрес" имеет признаки многоквартирного дома, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию которого не выдавалось, следовательно, дом является самовольной постройкой и в силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации объект самовольного строительства не может быть объектом гражданского оборота и предметом сделки. Данный отказ заявитель считает незаконным в связи с тем, что при приобретении спорной квартиры каких-либо вопросов при регистрации права собственности на квартиру не возникло; квартира и жилой дом не признаны самовольными постройками; право собственности Рост Т.Ю. на вышеназванную квартиру не прекращено; квартира не ограничена в обороте; обременения права собственности на квартиру отсутствуют.

Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 22 апреля 2015 года заявление удовлетворено. Признан незаконным отказ Управления Росреестра по Алтайскому краю в государственной регистрации перехода права собственности Рост Т.Ю. на Р.А.В. на квартиру "адрес". На Управление Росреестра по Алтайскому краю возложена обязанность в установленном законом порядке рассмотреть заявление Рост Т.Ю. о переходе права на названную квартиру к Р.А.В. С Управления Росреестра по Алтайскому краю в пользу Рост Т.Ю. взысканы судебные расходы по оплате госпошлины в сумме " ... " руб., расходы на составление заявления в сумме " ... " руб., всего - " ... " руб.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Алтайскому краю просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ссылает на то, что по информации Государственной инспекции Алтайского края от ДД.ММ.ГГ жилой дом по "адрес" имеет признаки многоквартирного дома, однако расположен на земельном участке, предоставленном для эксплуатации индивидуального жилого дома. Право собственности на дом было зарегистрировано в соответствии со ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в делах отсутствуют документы, подтверждающие наличие разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов или иные документы, разрешающие и согласовывающие реконструкцию индивидуального жилого дома в многоквартирный. Первоначально право собственности на спорный жилой дом было зарегистрировано в ЕГРП как на объект индивидуального жилищного строительства, в дальнейшем собственником жилой дом разделен на квартиры, при разделе не предоставлены документы, разрешающие провести реконструкцию индивидуального жилого дома под многоквартирный жилой дом. В связи с этим у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации перехода права собственности и права собственности Рост Т.Ю. к Р.А.В. на "адрес". По сведениям Государственной инспекции Алтайского края и администрации " ... " района г. Барнаула объект имеет признаки многоквартирного дома, уполномоченными органами разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости по "адрес" не выдавалось. Ссылаясь на положения ст.ст. 167, 222, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи квартиры "адрес" является ничтожным и не влечет юридических последствий, в связи с чем переход права собственности на основании ничтожной сделки не подлежит регистрации. Также указывает, что ранее государственная регистрация прав на данный объект осуществлялась в связи с тем, что отсутствовали сведения о наличии у названного дома признаков самовольно возведенного многоквартирного дома, в связи с поступившими сведениями от уполномоченных органов в соответствии с требованиями действующего законодательства государственными регистраторами принимаются решения об отказе в государственной регистрации, при этом в своей деятельности другие органы не подменяют. В обоснование своей позиции заинтересованное лицо ссылается на частные определения, вынесенные Алтайским краевым судом, о недопустимости в дальнейшем проведения государственной регистрации на такие объекты недвижимости.

Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по Алтайскому краю Майдурову И.С., поддержавшую жалобу, заявителя Рост Т.Ю., просившую оставить решение суда без изменения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

При этом порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п. 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 23 июля 2013 года) (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 17 Закона о регистрации, в качестве одного из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Исходя из п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю (заявителям) в порядке, установленном пунктом 5 настоящей статьи. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

В указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (п. 2 ст. 19 Закона о регистрации).

Согласно абз. 10, 13 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Как установлено судом, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ квартира, расположенная по адресу: "адрес", была приобретена Рост Т.Ю. у Ш.Р.А., договор был представлен в Управление Росреестра по Алтайскому краю, право собственности Рост Т.Ю. на данную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГ, что не оспаривается регистрирующим органом.

ДД.ММ.ГГ между Рост Т.Ю. (продавец) и Р.А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры "адрес".

В этот же день Рост Т.Ю. и Р.А.В. поданы заявления в Управление Росреестра по Алтайскому краю о государственной регистрации перехода права собственности Рост Т.Ю. и права собственности Р.А.В. на названную квартиру, представлен указанный договор.

ДД.ММ.ГГ Управлением Росреестра по Алтайскому краю принято решение о приостановлении государственной регистрации. Основанием для приостановления государственной регистрации послужило установление в ходе проведения правовой экспертизы того, что жилой дом по "адрес" имеет признаки многоквартирного жилого дома, вместе с тем, документы, подтверждающие наличие разрешений на ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного жилого дома, отсутствуют, имеются признаки самовольной постройки. Указано, что первоначально право собственности на жилой дом было зарегистрировано в ЕГРП как на объект индивидуального жилищного строительства. В дальнейшем собственником жилой дом был разделен на квартиры, при разделе не были предоставлены документы, разрешающие провести реконструкцию индивидуального жилого дома под многоквартирный жилой дом. С учетом этого, у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на вышеуказанную квартиру. Ссылаясь на ст.ст. 222, 432 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, регистрирующий орган указал на ничтожность представленного для регистрации договора купли-продажи квартиры и отсутствие оснований для регистрации перехода права собственности. Кроме того, в решении о приостановлении указано, что в случае представления от уполномоченных органов документов, подтверждающих то обстоятельство, что жилой дом по "адрес" является многоквартирным, и на него отсутствуют документы о вводе в эксплуатацию, то в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на вышеназванную квартиру заявителям будет отказано на основании абз. 13 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.

Решением государственного регистратора Управления Росреестра по Алтайскому краю от ДД.ММ.ГГ Рост Т.Ю. и Р.А.В. отказано в государственной регистрации перехода права и регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по вышеуказанному адресу, на основании абз. 10, 13 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации по основаниям, изложенным в решении о приостановлении государственной регистрации.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что решение Управления Росреестра по Алтайскому краю об отказе в государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГ, основанное на том, что объект, в отношении которого заявлено о регистрации права, является самовольной постройкой, принято в отсутствие установленных законом оснований, в связи с чем является незаконным.

Судебная коллегия находит данный вывод суда правильным, поскольку в рассматриваемом случае основанием для государственной регистрации права и права собственности заявителями был указан и представлен государственному регистратору договор купли-продажи квартиры, право собственности на которую зарегистрировано за Рост Т.Ю. в установленном законом порядке. Данный договор в силу вышеприведенных норм ст. 17 Закона о регистрации является самостоятельным основанием возникновения права собственности.

Таким образом, предметом регистрации является не вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, а объект недвижимости, право на который возникло на основании договора купли-продажи спорной квартиры между Ш.Р.А. и Рост Т.Ю. Право собственности Рост Т.Ю., а также названный договор в установленном законом порядке не оспорены.

Соответственно, предметом правовой экспертизы, которую обязан провести государственный регистратор в рассматриваемом случае, не являлись документы, на основании которых производится регистрация построенного объекта недвижимости. В связи с чем указание на отсутствие таких документов не могло являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности на названную квартиру N ***.

Поскольку, исходя из приведенных положений ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация на недвижимое имущество является юридическим актом признания права собственности лица на объект недвижимости, а в установленном законом порядке зарегистрированное право собственности Рост Т.Ю. (продавца по сделке) в судебном порядке не оспорено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у государственного регистратора не имелось оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на вышеуказанную квартиру.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что в деле отсутствуют документы, подтверждающие наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, что дом имеет признаки самовольной постройки, несостоятельны, так как эти обстоятельства имеют значение при регистрации права собственности на вновь созданный либо реконструированный объект. Между тем право собственности на квартиру, являющуюся предметом договора, в установленном порядке зарегистрировано за Рост Т.Ю. на основании договора купли-продажи. На то, что с момента приобретения данной квартиры заявителем производилась её реконструкция, Управление Россрестра по Алтайскому краю в ходе рассмотрения дела не ссылалось.

По существу правовая экспертиза сведена к ревизии ранее зарегистрированного права собственности на спорную квартиру, однако таких полномочий государственный регистратор не имеет.

Утверждение о том, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи является ничтожным, поскольку заключен в отношении квартиры, находящейся в доме, который обладает признаками самовольной постройки, несостоятельно по вышеизложенным основаниям.

Довод жалобы о том, что ранее Управление Росреестра по Алтайскому краю не располагало сведениями о признаках самовольного строительства, не свидетельствует о законности отказа в государственной регистрации.

То обстоятельство, что в адрес Управления Росреестра судом апелляционной инстанции были вынесены частные определения о неправомерности проведения государственной регистрации прав на объекты, имеющие признаки самовольной постройки, не могло быть положено в основу оспариваемого в настоящий момент отказа, так как данными судебными постановлениями указывалось на необходимость соблюдения требования закона при регистрации вновь созданного либо реконструированного объекта недвижимости и недопустимости регистрации права собственности на самовольные постройки.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 22 апреля 2015 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи