Решение Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 30 июня 2015 г. по делу N 3-34/2015

Верховный суд Республики Саха (Якутия) в составе

судьи Дмитриевой Л.А.,

при секретаре Никитине В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Открытого акционерного общества "Саханефтегазсбыт" к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Саха (Якутия), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), Правительству Республики Саха (Якутия) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Саханефтегазсбыт" обратилось с иском к ФБГУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Саха (Якутия) (далее - Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по РС (Я)), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее - Управление Росреестра по РС (Я)), Правительству Республики Саха (Якутия) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ... , кадастровой стоимостью ... руб., в размере рыночной стоимости этого земельного участка, равной ... руб.

В обоснование своих требований истцом указано на то, что истец является собственником данного земельного участка, при этом кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 15 ноября 2013 года N 374. Между тем, рыночная стоимость указанного объекта недвижимого имущества значительно ниже установленной кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом об оценке N ... от 21.04.2014 и положительным экспертным заключением от 05.08.2014 г. N ... в отношении указанного отчета.

Не согласившись с результатами оценки кадастровой стоимости, истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по РС (Я) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов в размере их рыночной стоимости.

Решением названной комиссии от 28 октября 2014 года N ... в заявлении о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков было отказано.

Не согласившись с указанным решением, полагая его необоснованным, истец обратился в суд об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель истца ОАО "Саханефтегазсбыт" Поляничко В.В., действующий на основании доверенности от 05.06.2015 г. N ... , заявленные требования поддержала в полном объеме, просит заявление удовлетворить и установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной оценщиком по состоянию на 01.01.2012 г. При этом указал, что оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости земельного участка нарушают право истца на установление действительной налоговой обязанности и ведут к уплате земельного налога в завышенном размере.

Представитель ответчика - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице Филиала по РС (Я) Слепцова Т.М., действующая на основании доверенности от 22.01.2015 N ... , пояснила, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28 октября 2014 года N ... установлено, что отчет выполнен с нарушением требований законодательства и методологии оценочной деятельности, которые привели к необоснованному занижению рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Также указывает, что Филиал ФГБУ "Кадастровая палата Росреестра по РС (Я)" не наделен полномочиями в сфере проведения государственной оценки, в связи с чем, надлежащим ответчиком по делу не является. Просила в удовлетворении заявления отказать.

Представитель ответчика - Правительства РС (Я) Петров А.Ю., действующий на основании доверенности от 20.02.2015 г. N ... , в судебном заседании исковые требования ОАО "Саханефтегазсбыт" не признал. Считает, что при составлении отчета об оценке объекта недвижимости не выполнены требования статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусматривающие обязательность передачи соответствующих полномочий со стороны собственника земельных участков на установление стоимости объектов недвижимости.

Кроме того, по мнению представителя ответчика, дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2012 г. указана в отчете об оценке неверно, так как датой определения кадастровой стоимости земельных участков следует считать дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости, т.е. вынесения Постановления Правительства Республики Саха (Якутия) от 15 ноября 2013 года N 374.

Представитель ответчика Управления Росреестра по РС (Я), представитель третьего лица муниципального района "Усть-Алданский улус (район)" РС (Я) при надлежащем извещении о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явились, представили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие названных лиц. По правилам части 3 статьи 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В силу ч. ч. 2, 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов.

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

На основании пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, ОАО "Саханефтегазсбыт" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ... , с разрешенным видом использования под автозаправочные, газонаполнительные станции.

Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности в отношении указанного земельного участка от 09.04.2012 г., выданным Управлением Росреестра по РС (Я).

Согласно сведениям, изложенным в кадастровом паспорте земельного участка от 20.01.2014 г. постановка объекта на учет в государственный кадастр недвижимости осуществлена 28.01.2003 г.

Из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12.12.2014г., выданной Филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по РС (Я) усматривается, что кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет ... руб.

На основании статьи 14 и пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливаемым данным Кодексом и законами субъектов Российской Федерации.

Объектами налогообложения для российских организаций согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 данного Кодекса.

Пунктами 1, 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено приведенной статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 указанного Кодекса.

Согласно решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28 октября 2014 года кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012 года на основании отчета об определении кадастровой стоимости от 18 октября 2013 г. N ...

Аналогичная информация изложена на официальном информационном портале Республики Саха (Якутия) http://www.sakha.gov.ru, где приведены сведения о реквизитах государственного контракта N ... от 30.04.2012 г ... объектах оценки в виде 211946 земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории РС (Я), сведения о которых содержатся в государственном кадастре по состоянию на 01.01.2012 г.

В соответствии со статьей 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Как усматривается из материалов дела, кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Республики Саха (Якутия) от 15 ноября 2013 года N 374 "О кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия)" (л.д. -4.5).

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявляя требование о пересмотре кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной, заявитель должен подтвердить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, на которую была определена кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов, истцом представлен отчет об оценке, выполненный ООО " ... " (оценщик А.), от 21.04.2014 г. N ... К отчету приложены документы, подтверждающие обязательное страхование гражданской ответственности оценщика (страховой полис сроком действия с 02.02.2014 г. по 01.02.2015 г.), а также профессиональную квалификацию оценщика, и указывающие на членство оценщика в Некоммерческом партнерстве Саморегулируемой организации оценщиков - " ... ".

Согласно указанному отчету определена рыночная стоимость принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N ... в размере ... руб.

Из данного отчета следует, что датой оценки, то есть определения стоимости объекта оценки, является 01.01.2012г.

Истцом также представлено экспертное заключение N ... от 05.08.2014 г., выполненное членом Экспертного совета Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков - " ... " в отношении отчета от 21.04.2014 г. N ... об оценке рыночной стоимости земельного участка. При этом заключение содержит сведения о регистрационном номере эксперта в реестре членов СРО ( N ... ), квалификационном аттестате эксперта N ... (Протокол " ... " о сдаче ЕКЭ от 07.10.2013).

Как следует из выводов по итогам проведения экспертизы, отчет об оценке от 21.04.2014 г. N ... соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков " ... ".

Указание представителя ответчика Правительства РС (Я) на не соответствие представленных истцом отчетов требованиям статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", основано на ошибочном толковании правовой нормы, которая регламентирует порядок заключения договора на проведение оценки от имени собственника объекта.

Вышеисследованные судом материалы дела указывают на наличие зарегистрированного права собственности ОАО "Саханефтегазсбыт" в отношении соответствующего земельного участка, в связи с чем утверждение представителя ответчика об использовании истцом объекта недвижимости на праве аренды, что не позволяет истцу произвести оценку земельного участка, не может быть принято судом.

Кроме того, согласно статье 6 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки. При этом действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Кроме того, при рассмотрении споров об определении кадастровой стоимости объекта действует специальное правовое положение, изложенное в ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ, которое предполагает самостоятельное предоставление со стороны заинтересованного лица отчета о рыночной стоимости объекта.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается допустимым доказательством, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

На основании п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет независимого оценщика.

Вместе с тем суд принимает во внимание, что в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Общие требования к содержанию отчета приведены в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (ст. 15 Закона).

Судом установлено, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщиком в данном случае использован сравнительный подход.

Сравнительный подход, как следует из содержания п. 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с п. 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Понятия достаточности и достоверности содержатся в п. 19 ФСО N 1.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

При составлении отчета от 21.04.2014 г. N ... оценщиком выбраны в числе объектов-аналогов, которые рассматривались как близкие аналоги оцениваемого земельного участка:

1) земельный участок площадью ... кв. м, расположенный по адресу: РС (Я), ... (Объект-аналог N 1), рыночная стоимость которого указана в сумме ... руб.;

2) земельный участок площадью ... кв. м, расположенный по адресу: РС (Я), ... (Объект-аналог N 2), рыночная стоимость которого указана в сумме ... руб.;

3) земельный участок площадью ... кв. м, расположенный по адресу: РС (Я), ... (Объект-аналог N 3), рыночная стоимость которого указана в сумме ... руб.;

4) земельный участок площадью ... кв. м, расположенный по адресу: РС (Я), ... (Объект-аналог N 4), рыночная стоимость которого указана в сумме ... руб.;

5) земельный участок площадью ... кв. м, расположенный по адресу: РС (Я), ... (Объект-аналог N 5), рыночная стоимость которого указана в сумме ... руб.

Разрешенное использование земельных участков, выступающих в качестве объектов-аналогов, отражено в отчете как производственное, финансовые условия продажи объектов определены как рыночные.

Источником вышеприведенных сведений в отношении объектов-аналогов NN2-5 в отчете об оценке названы сайт "РосРиэлт-Недвижимость": http://www.rosrealt.ru; сайт "Доска объявлений": doska/ykt.ru, однако копии соответствующих объявлений в отчете об оценке отсутствуют, что является несоблюдением требований п. 22 ФСО N 1, согласно которому при сравнительном подходе обязательно наличие достоверной и доступной для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Кроме того, суд учитывает, что группы видов разрешенного использования земельных участков установлены Постановлением Правительства РС(Я) от 15.11.2013 N 374 "О кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия)".

Объект оценки - земельный участок с кадастровым номером N ... в соответствии с кадастровым паспортом относится к разрешенному виду использования под автозаправочные, газонаполнительные станции, что применительно к вышеназванному нормативному правовому акту рассматривается как земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (группа 9).

Между тем, из приложенного к отчету объявления о продаже объекта-аналога N 1 следует, что данный земельный участок предназначен для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, т.е. относится к самостоятельной группе видов разрешенного использования, определенной Постановлением Правительства РС(Я) от 15.11.2013 N 374 (группа 7).

Однако, в отчете об оценке вид разрешенного использования объекта-аналога N 1 указан как производственный, т.е. фактически отнесен к группе 9.

При этом оценщиком не применен поправочный коэффициент при проведении анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по такому элементу сравнения, как вид разрешенного использования земельного участка, т.е. необходимая корректировка в данной части отчета отсутствует.

В связи с этим суд считает обоснованными доводы ответчиков о принятии комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости решения об отказе в заявлении о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании нарушения требований законодательства и методологии оценочной деятельности, которые привели к занижению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Следовательно, представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка имеет недостатки, которые ставят под сомнение правильность и корректность определения данной стоимости.

При таких обстоятельствах требование Открытого акционерного общества "Саханефтегазсбыт" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости объекта недвижимости не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Открытого акционерного общества "Саханефтегазсбыт" к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Саха (Якутия), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), Правительству Республики Саха (Якутия) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N ... в размере, равном рыночной стоимости объекта недвижимости, - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда РС (Я) Л.А. Дмитриева

Решение суда принято в окончательной форме 02 июля 2015 года