Апелляционное определение Московского городского суда от 10 июня 2015 г. N 33-20116/15

Судья Подмаркова Е.В. Дело N 33-20116/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 июня 2015 года г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

Председательствующего Куприенко С.Г.

судей Овсянниковой М.В., Павлова А.В.

при секретаре Пономареве Г.С.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Куприенко С.Г.

гражданское дело по апелляционной жалобе Чистовой ЮЕ на решение Таганского районного суда г. Москвы от 21 января 2015 года, которым постановлено:

Иск Зайцева ДА к Белашеву ИП, Чистовой ЮЕ о переводе прав покупателя, признании права собственности на квартиру удовлетворить частично.

Перевести на Зайцева ДА права и обязанности покупателя комнаты площадью кв.м, расположенной в коммунальной квартире N дома по ул. г. Москвы по договору купли-продажи комнаты, заключенному 14 февраля 2014 года в простой письменной форме между Белашевым ИП и Чистовой ЮЕ, зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации .

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Решение подлежит регистрации в Управлении Росреестра по Москве.

установила:

Истец Зайцев Д.А. обратился в суд с иском к Белашову ИП, Чистовой ЮЕ о переводе прав покупателя, признании права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что он является собственником комнаты, площадью кв.м в коммунальной квартире, расположенной по адресу: . Вторая комната, площадью кв.м в настоящее время принадлежит ответчику Чистовой Ю.Е. Ранее указанную комнату занимал ответчик Белашев И.П., однако сам он в комнате не проживал, сдавал ее различным лицам, которые находились в комнате в течение непродолжительных сроков, сменяя друг друга. В конце февраля 2014 года в спорную комнату вселился сын ответчика - Чистов С.А. Истец и его мать, проживающая с ним в коммунальной квартире полагали, что это один из нанимателей комнаты Белашева И.П. Чистов С.А. злоупотребляет спиртными напитками, в нетрезвом состоянии ведет себя вызывающе, оскорбляет истца и его мать. 06 апреля 2014 года Чистов С.А. избил истца. По данному факту истец решил обратиться в правоохранительные органы. В адвокатской конторе ему порекомендовали приложить к заявлению документы, подтверждающие право проживания Чистова С.А. в комнате. В связи с чем, истцом были запрошены указанные сведения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве. В процессе сбора документов, 26 мая 2014 года мать истца - Зайцева О.Г. получила выписку из ЕГРП, из которой истцу стало известно, что собственником данной комнаты является не Белашев И.П., а Чистова Ю.Е.

Вместе с тем о состоявшейся сделке по купле-продаже комнаты ему (истцу) ничего известно не было, никакого извещения о намерении продать комнату от Белашева И.П. он не получал. При этом, ни ответчик Чистова Ю.Е., ни ее сын, проживающий в указанной комнате не совершали каких-либо действий, позволяющих понять, что они являются не очередными арендаторами, а собственниками спорной комнаты.

Таким образом, по мнению истца, договор купли-продажи комнаты был осуществлен с нарушением требований ст. 250 ГК РФ.

На основании изложенного, истец с учетом уточнений исковых требований, принятых к производству суда 09 декабря 2014 года, просил перевести на него, Зайцева Дениса Анатольевича, права покупателя комнаты, площадью 15,30 кв.м, расположенной в коммунальной квартире N дома N по ул. г. Москвы, по договору купли-продажи комнаты, заключенному 14 февраля 2014 года в простой письменной форме между Белашевым ИП и Чистовой ЮЕ, зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации , признать за Зайцевым Д.А. право собственности на указанную комнату. Во исполнение обязанности Зайцева Д.А., как покупателя, передать Чистовой ЮЕ в качестве выкупной стоимости комнаты деньги в сумме руб., перечисленные истцом на депозитный счет Управления Судебного департамента г. Москвы.

Определением суда от 08 октября 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен Чистов С.А.

Истец Зайцев Д.А. и его представитель по доверенности Соколова Е.Л. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержали в полном объеме, настаивали на удовлетворении своих исковых требований, ссылаясь в том числе, на крайне конфликтные отношение, сложившиеся между истцом и сыном ответчика, проживающем в спорном жилом помещении.

Ответчики Белашев И.П., Чистова Ю.Е. в судебное заседание явились, исковые требования не признали по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

Третье лицо Зайцева О.Г. в судебное заседание явилась, не возражала против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо Чистов С.А. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела извещен.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившегося третьего лица в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит Чистова Ю.Е. по доводам апелляционной жалобы.

В заседание апелляционной инстанции ответчик Белашев И.П., третье лицо Чистов С.А., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Руководствуясь ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца Зайцева Д.А., его представителя по доверенности Соколовой Е.Л., ответчика Чистовой Ю.Е., третьего лица Зайцевой О.Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению обжалуемого решения.

При разрешении настоящего дела суд руководствовался ст. 209, 218, 246, 250 ГК РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 10.06..1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом".

Судом первой инстанции установлено, что спорная жилая площадь представляет собой комнату в коммунальной квартире, расположенной по адресу: .

Указанная коммунальная квартира состоит из двух комнат площадью кв.м и кв.м.

Собственником комнаты в коммунальной квартире площадью кв.м является истец Зайцев Д.А. (л.д. 41).

Собственником комнаты в коммунальной квартире площадью кв.м является ответчик Чистова Ю.Е. (л.д. 42-43).

Основанием приобретения ею (Чистовой Ю.Е.) названной комнаты послужил договор купли-продажи от 28.02.2014 г., заключенный между Чистовой Ю.Е. и Белашевым И.П., зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации .

Согласно выписки из домовой книги по состоянию на 09 сентября 2014 года, в комнате площадью кв.м, коммунальной квартиры N , расположенной по адресу: зарегистрированы Чистов С.А., Чистова Ю.Е.

Данные обстоятельства объективно подтверждаются материалами дела, сторонами в ходе судебного разбирательства не оспорены, вследствие чего, сомнений у суда не вызывают.

В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В обоснование своих требований истец указывает, что бывшим собственником комнаты площадью кв.м, коммунальной квартиры N , расположенной по адресу: - Белашевым И.П. указанная комната были продана с нарушением требований ст. 250 ГК РФ, поскольку он (истец) не был извещен о намерении Белашева И.П. продать свою комнату. При этом, истец пояснил, что о состоявшейся продаже комнаты ему стало известно 26 мая 2014 года, когда он получил выписку из ЕГРП, в связи с чем, полагал, что трехмесячный срок для предъявления требования о переводе прав покупателя им не пропущен.

Ответчики Белашев И.П., Чистова Ю.Е. в ходе судебного разбирательства с исковыми требованиями Зайцева Д.А. согласны не были, ссылались на то обстоятельство, что он (истец) был надлежащим образом уведомлен через нотариуса о намерении Белашева И.П. продать принадлежащую ему по праву собственности комнату, расположенную в коммунальной квартире по адресу: , предложив купить у него данную комнату, а также дать ответ на предложение не позднее одного месяца со дня его вручения.

Из материалов дела следует, что до заключения указанного договора купли-продажи, через нотариуса г. Москвы Новопашиной У.С. в адрес Зайцева Д.А. по месту его регистрации было направлено уведомление с предложением о приобретении комнаты N в квартире по адресу: ., в порядке ст. 250 Гражданского кодекса РФ, а также дать ответ на предложение не позднее одного месяца.

Ответа на указанное заявление Белашева И.П. об условиях продажи вышеуказанного имущества от истца не поступило, о чем Белашеву И.П. было выдано свидетельство 13.01.2014 года.

Свидетельством о передаче заявления, выданным Белашеву И.П. нотариусом г. Москвы Новопашиной У.С. на основании статьи 86 "Основ законодательства о нотариате Российской Федерации", удостоверено, что по просьбе Белашева И.П. нотариусом г. Москвы Новопашиной У.С. 13 декабря 2013 года заявление Белашева И.П. от 12 декабря 2013 года в адрес Зайцева Д.А., проживающего по адресу: , передано почтой (DHL) - авиатранспортная накладная N . Заявление содержало сообщение о намерении продать принадлежащую ему комнату N в квартире по адресу: по цене руб. коп. Согласие на приобретение вышеуказанного имущества на указанных условиях, либо отказ от приобретения предлагалось направить заявителю по адресу: в установленный законом тридцатидневный срок с момента получения заявления. Заявление не было доставлено 16 и 17 декабря 2013 года, в связи с отсутствием получателя по адресу: (л.д. 48).

В ходе судебного разбирательства истец пояснил суду, что о намерении Белашева И.П. продать свою комнату в коммунальной квартире ему ничего известно не было и даже уже после того, как в комнату заселился сын ответчика, последним не было сообщено, что Чистова Ю.Е. является новым собственником комнаты, ранее принадлежавшей Белашеву И.П.

Ответчик Белашев И.П. не отрицал того факта, что помимо направления уведомления о намерении продать комнату в квартире, направленного через нотариуса, каких-либо иных попыток известить другого собственника комнаты в коммунальной квартире (истца) им предпринято не было ни в устной, ни в письменной форме.

Как указал суд, извещение посредством курьерской службы, в отличие от почтовой связи, носит вероятностный характер, который зависит, в том числе, от присутствия в момент доставления корреспонденции получателя, который, будучи не уведомленным о приезде курьера, может и не находиться дома, в том числе, и на протяжении нескольких дней, то есть фактически неполучение корреспонденции не всегда зависит от воли получателя. В связи с чем, неполучение Зайцевым Д.А. уведомления нельзя поставить ему в вину.

В ходе рассмотрения гражданского дела в суде первой инстанции в качестве свидетелей были допрошены Белашева Е.И., Сунцова Л.Н., указанные лица подтвердили лишь факт заселения Чистова С.А. в спорную комнату.

Судебная коллегия соглашается с данной судом первой инстанции оценкой показаниям свидетеля Белашевой Е.И., поскольку, являясь матерью ответчика Белашева И.П., она является стороной, заинтересованной в исходе дела, свидетель не отрицала, что имеет неприязненные отношения и к истцу и к его матери.

Удовлетворяя исковые требования истца в части перевода прав покупателя, суд первой инстанции исходил из того, что несмотря на то, что законом на продавца каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе, обязанности фактического вручения уведомления о намерении продать долю в общем имуществе не возложено, равно как законодательством также не установлено, какое количество раз должно быть направлено уведомление о предстоящей продаже доли, чтобы убедиться в отсутствии желания сособственника в ее приобретении, уведомление при этом не должно носить формальный характер извещения, а должно, прежде всего, исходить из принципов добросовестности и разумности продавца, желающего продать свою долю в общей совместной собственности. Факта уклонения истца Зайцева Д.А. в получении уведомления от Белашева И.П. о намерении продать комнату в коммунальной квартире по изложенным выше мотивам, судом установлено не было.

Надлежаще установив по делу обстоятельства, суд пришел к обоснованному выводу, что преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире было нарушено.

В дополнение к выводам суда первой инстанции судебная коллегия принимает во внимание следующее.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 250 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пунктов 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Вместе с тем, судом установлено, что истец не получил уведомление о продаже комнаты, следовательно, был лишен возможности заявить о согласии или об отказе приобрести недвижимость на условиях, предложенных ответчиком. Поскольку истец не мог воспользоваться правом преимущественной покупки спорной комнаты, оснований для отказа в удовлетворении его требования не имелось.

Кроме того, вывод суда признается правильным и по тем основаниям, что суду было представлено доказательство наличия у истца денежных средств в размере 3 800 000 руб., требующихся для приобретения спорной комнаты в соответствии с пп. "в" п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом".

Разрешая спор по существу, суд пришел к выводу, что имеются основания для восстановления пропущенного срока для предъявления исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы Чистова Ю.Э. указывает, что при отсутствии соответствующего заявления истца, указанный выше вывод неверен.

Судебная коллегия с доводами Чистовой Ю.Э. не соглашается, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что Зайцеву Д.А. стало известно о том, что комната N в коммунальной квартире по адресу: принадлежит ответчику Чистовой Ю.Е. только 26 мая 2014 года при получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 9, 10), исковое заявление подано Зайцевым Д.А. в суд 07 августа 2014 года, т.е. в течение 3 месяцев с того момента, как истцу стало известно о нарушении его права преимущественной покупки. Доказательств обратного стороной ответчика не представлено.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что истцом не был пропущен срок на предъявления настоящих требований в силу ч. 3 ст. 250 ГК РФ, а поэтому ссылка суда на восстановление указанного срока отмену решения не влечет.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, они сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь его отмену.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Таганского районного суда г. Москвы от 21 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Чистовой Юлии Евгеньевны - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: