Решение Свердловского областного суда от 21 июля 2015 г. по делу N 3-244/2015

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи Волковой Я.Ю. при секретаре Вахрамеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ГСК "Альфа" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ГСК "Альфа" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 12066 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под боксовые гаражи для машин личного пользования, расположенный по адресу: ...

Ссылаясь на то, что кадастровая стоимость участка определена по состоянию на 15.11.2012 в размере ( / / ) руб. ( / / ) коп., а рыночная стоимость существенно ниже и по заключению оценщика составляет ( / / ) руб., указывая на положения ст.ст. 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, считая нарушенными свои права плательщика арендной платы, определяемой от кадастровой стоимости участка, заявитель просил суд о признании кадастровой стоимости участка равной рыночной. При этом заявитель указывал, что Комиссия при Управлении Росреестра отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель заявителя Тараскин Р.С. поддержал требования.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Свердловской области Быков А. С. в судебном заседании поддержал доводы отзыва на заявление, в котором указано на то, что Управление Росреестра не является надлежащим заинтересованным лицом, выражено несогласие с произведенной оценкой, со ссылкой на то, что отчет об оценке составлен с нарушением Федеральных стандартов оценки (л.д. 157-160).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были уведомлены о судебном заседании надлежащим образом (уведомление, расписки). Представители заинтересованных лиц Администрации г. Екатеринбурга, ФГБУ "ФКП Росреестра", Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в письменных заявлениях просили суд о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Суд, с учетом мнения участвующих в деле лиц и положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

В отзыве на заявление ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Свердловской области (л.д. 173-176) указало, что учреждение не является заинтересованным лицом, поскольку не уполномочено на проведение государственной кадастровой оценки земель, а лишь осуществляет внесение представленных в установленном порядке сведений об экономических характеристиках участков в государственный кадастр недвижимости. В отзыве указано, что кадастровая стоимость участка определена Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32 по состоянию на 15.11.2012, после этого характеристики участка не изменялись.

В отзыве на заявление представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (л.д. 171) указал на отсутствие нарушений при выполнении государственной кадастровой оценки, выразил сомнения в достоверности представленного заявителем отчета об определении рыночной стоимости, ссылаясь на значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостями.

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Екатеринбурга никаких возражений против заявления не высказал.

Заслушав объяснения представителей заявителя, заинтересованного лица, показания свидетеля С.Д.С. (оценщика), исследовав представленные доказательства, суд находит заявление подлежащим удовлетворению.

Из договора аренды от ( / / ) N (л.д. 16-20) следует, что заявитель является арендатором указанного в заявлении участка, договор заключен на неопределенный срок. Арендная плата, в силу п. 2.2.1 договора, определяется в соответствии с нормативными актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования "Город Екатеринбург" и указывается в ежегодно составляемом расчете, являющимся приложением к договору. Из Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", следует, что размер арендной платы установлен в процентах от кадастровой стоимости участка.

Таким образом, размер подлежащей оплате заявителями арендной платы зависит от кадастровой стоимости участка, заявитель имеет правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости участка.

Из положений пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость участка определяется по общему правилу на основании государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но может быть установлена также путем определения рыночной стоимости применительно к индивидуальному земельному участку.

Следовательно, законодателем предусмотрено две модели определения кадастровой стоимости земельных участков. При этом определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, что само по себе, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях N 2343-О от 23.10.2014, N 280-О-О от 01.03.2011, не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.

По изложенным мотивам доводы Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области об отсутствии нарушений закона при установлении кадастровой стоимости не свидетельствуют о необоснованности заявления об определении кадастровой стоимости равной рыночной.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими или юридическими лицами в случае, если указанные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из кадастровой справки по указанному в заявлении земельному участку (л.д. 22) усматривается, что дата определения кадастровой стоимости - 15.11.2012. Из названной справки и отзыва на заявление ФГБУ "ФКП Росреестра" следует, что кадастровая стоимость утверждена Приказом Министерства по управлению государственным имуществом от 15.01.2013 N 32, после даты формирования и утверждения перечня земельных участков характеристики участка не изменялись.

Кадастровая стоимость участка - ( / / ) руб. ( / / ) коп. (л.д. 22).

В обоснование рыночной стоимости земельного участка заявителем представлен отчет N 115/14, выполненный оценщиком ООО " ( / / )" С.Д.С. (л.д. 31-114).

С.Д.С. отвечает критериям, предъявляемым законом (абз. 1 ст. 4 Закона об оценочной деятельности) к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков (л.д. 91), его ответственность оценщика застрахована (л.д. 92), он состоит в трудовых отношениях с ООО " ( / / )" (суду представлен трудовой договор оценщика), ответственность организации застрахована (л.д. 89, 90).

По составленному оценщиком С.Д.С. отчету рыночная стоимость участка составляет ( / / ) руб.

Отчет оценщика составлен с применением сравнительного подхода. При этом оценщиком мотивирован отказ от применения затратного и доходного подходов (л.д. 71). Отчет составлен на верную дату (15.11.2012).

Суд опрашивал по возникшим по отчету вопросам оценщика С.Д.С. , которым даны исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы.

При изучении и анализе отчета оценщика, с учетом показаний оценщика, данных в судебном заседании, судом нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не установлены. Экспертом определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости (л.д. 57), произведены соответствующие расчеты (л.д. 79-83), применены коэффициенты корректировки по тем параметрам, по которым между аналогами и объектом оценки имеются различия. Использованная экспертом информация (в т.ч. об объектах-аналогах при расчете стоимости сравнительным подходом) отвечает критериям достоверности, достаточности и проверяемости. Данный вывод суда основан, в т.ч. на сопоставлении исходных данных (приложенных к отчету справок информационного центра Уральской палаты недвижимости о продаже аналогов - л.д. 87, 88) и тех данных объектов-аналогов, которые эксперт использовал в расчетах.

В качестве объектов-аналогов выбраны объекты, которые относятся к одному сегменту рынка с объектом оценки, применены необходимые корректировки. Объекты-аналоги по виду разрешенного использования (один из основных параметров при сравнении объектов, по объяснениям оценщика) соответствуют объекту оценки, площадь участков также сопоставима (на имеющиеся различия в площади оценщиком произведена корректировка - л.д. 77, 81), введена корректировка на местоположение участков (из-за отсутствия объектов-аналогов с таким же видом разрешенного использования, как и объект оценки в ... ) - л.д. 77, 81.

Проверяя те замечания по отчету, которые указаны в решении Комиссии при Управлении Росреестра (л.д. 27-30), суд, учитывая показания свидетеля С.Д.С. , приходит к выводу, что эти замечания о существенных нарушениях при составлении отчета, повлиявших на итоговый результат оценки, не свидетельствуют, отчет оценщика не противоречит действующему законодательству в сфере оценочной деятельности.

Указание в отчете оценщика на то, что участок находится в собственности Российской Федерации (при том, что участок относится к землям, собственность на которые не разграничена), на правильность итогового результата оценки не влияет. Для результатов оценки данная информация существенного значения не имеет, учитывая, что производилась оценка права собственности участка без учета обременений (п. 11 отчета - л.д. 36).

Ссылка в заключении Комиссии на отсутствие анализа фактических данных о ценах сделок из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект, необоснованна, т.к. в п. 3.5 отчета (л.д. 46) оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый участок, а на л.д. 74 приведены сведения о сделках с теми участками, которые возможно отнести к данному сегменту рынку. Изложенное свидетельствует о ненарушении оценщиком положений подп. "в" п. 11 ФСО N 7. Из показаний оценщика С.Д.С. следует, что иных предложений о продаже участков, относящихся к этому же сегменту рынка (участки для размещения гаражей и автостоянок), за 2012 г. по г. Екатеринбургу не было, поэтому иного анализа фактических данных о сделках им не приведено.

В отчете оценщика при применении корректировки на имущественные права приведена ссылка на источник информации (справочник) и ссылка на интернет-страницу, где этот источник в электронном виде размещен (л.д. 76), что соответствует норме п. 10 ФСО N 3. Кроме того, суду оценщик представил заверенную выписку из указанного в отчете Справочника, где содержится информация, использованная оценщиком при расчете. При таких обстоятельствах указанная в отчете информация является проверяемой и достоверной, вывод Комиссии об обратном не может быть признан обоснованным.

Ссылка в заключении Комиссии на неправомерное использование оценщиком при расчете результатов государственной кадастровой оценки из Постановления Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП отклоняется. В отчете оценщика не опровергаются результаты той кадастровой оценки, которая утверждена указанным нормативным актом (кадастровая стоимость оцениваемого участка определена Приказом Министерства по управлению государственным имуществом от 15.01.2013 N 32). Тот факт, что названное Постановление Правительства Свердловской области утратило силу в части кадастровой оценки участков, расположенных в г. Екатеринбурге 31.12.2013 (в силу издания Постановления Правительства Свердловской области от 27.12.2013 N 1616-ПП), не исключает возможности использования названного нормативного акта в отчете, т.к. на дату оценки (15.11.2012) этот акт был действующим, а в силу п. 19 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Указание в заключении Комиссии на то, что в отчете отсутствует суждение о границе интервала, в котором находится итоговый результат стоимости, не может быть признано обоснованным. В силу п. 30 ФСО N 7 после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное. В задании на оценку (л.д. 34) указано иное: результат оценки предоставляется без указания интервала возможных значений. Таким образом, нарушений п. 30 ФСО N 7 оценщиком не допущено.

Иных замечаний к отчету Комиссией не указано.

Приведенные в отзыве Управления Росреестра по Свердловской области доводы о несоответствии отчета требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки не могут быть признаны обоснованными.

Доводы Управления Росреестра по Свердловской области об отсутствии в заключении оценщика идентифицирующих сведений об аналогах (неуказание кадастровых номеров участков) не основано на нормах Федеральных стандартов оценки, которые таких требований для объектов аналогов не содержат. К отчету приложены справки информационного центра Уральской палаты недвижимости (л.д. 87, 88), в которых отражена вся та информация об объектах-аналогах, которую использовал оценщик в отчете. Эта информация проверяема, достоверна.

Ссылка Управления Росреестра по Свердловской области на то, что источники информации об аналогах - справки информационного центра Уральской палаты недвижимости - ненадлежащий источник информации, отклоняется. В этих справках отражены предложения по продаже аналогичных участков, характеристики таких участков, их цена при предложении к продаже. Указание в справках на то, что информационный центр не обладает информацией о реальных ценах продаж по совершенным сделкам не свидетельствует о невозможности использования этой информации о цене предлагаемых к продаже объектов (п. 14 ФСО N 1, подп. "а" п. 22 ФСО N 7). Выдача оценщику одной из справок ранее даты заключения договора на оценку не порочит правильность оценки, действующим нормам стандартов оценки не противоречит.

Ссылка Управления Росреестра по Свердловской области на то, что отчет не отвечает принципам обоснованности, однозначности и проверяемости безосновательна и не мотивирована. Все выводы оценщика основаны на соответствующих источниках либо расчетах, исходную информацию возможно проверить (справки о предложениях к продаже объектов-аналогов приложены), выводы оценщика не позволяют их толковать неоднозначно.

Доводы Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области о существенном отличии рыночной стоимости от кадастровой и недостоверности, в связи с этим, отчета оценщика не обоснован ссылкой на иную рыночную стоимость участка, такое заключение оценщика суду представлено не было.

О назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости участка ни заявитель, ни заинтересованные лица не просили, несмотря на неоднократные разъяснения судом такого права.

В силу п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", если заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать, в частности, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. Заинтересованными лицами таких доказательств суду не представлено.

С учетом приведенной выше оценки отчета, суд приходит к выводу о составлении отчета оценщика в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, достоверности этого доказательства, доказанности заявителем несоответствия кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости.

При этом суд учитывает положительное заключение на данный отчет, составленное экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулиремой организации " ( / / )" С.Т.Н. (л.д. 115-134).

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание указанные положения закона, неоспоренный и неопороченный отчет оценщика об определении рыночной стоимости участка, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость указанного в заявлении участка составляет ( / / ) руб., эта стоимость не соответствует кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем 23 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, рассматривающий данное заявление орган принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Оснований для отклонения заявления ГСК "Альфа" об определении кадастровой стоимости в размере рыночной суд не усматривает, определяя кадастровую стоимость участка с кадастровым номером N по состоянию на 15.11.2012 равной рыночной, в размере ( / / ) руб. При этом оснований для установления той стоимости, которую указал в заявлении ГСК "Альфа" ( ( / / ) руб.) не имеется, т.к. доказательств того, что рыночная стоимость участка составляет такую сумму нет, а по отчету оценщика рыночная стоимость на сумму порядка ( / / ) руб. выше указанной в заявлении. В силу п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В силу ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Дата подачи заявителем заявления в Комиссию 18.02.2015 (л.д. 26). Эта дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Доводы ФГБУ "ФКП Росреестра" о том, что оно не является надлежащим заинтересованным лицом, заслуживают внимания, учитывая, что изменений характеристик участка после утверждения его кадастровой стоимости не происходило, этим органом кадастровая стоимость участка не утверждалась (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"). По этому мотиву в удовлетворении требований к данному лицу суд отказывает.

Иные заинтересованные лица имеют заинтересованность в данном споре (с учетом разъяснений, указанных в п. 7 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации), а потому оснований для отказа в удовлетворении заявления к этим лицам нет.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление ГСК "Альфа" о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ( / / ) равной рыночной, поданное 18.02.2015, удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 12 066 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под боксовые гаражи для машин личного пользования, расположенного по адресу: ... , равной рыночной по состоянию на 15.11.2012 в размере ( / / ) руб.

В удовлетворении требований к ФГБУ "ФКП Росреестра" об оспаривании кадастровой стоимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей апелляционной жалобы через Свердловский областной суд.

Судья Я.Ю. Волкова

...