Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 24 июня 2015 г. по делу N 33-3949/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Трифоновой О.М.,

судей областного суда Васякина А.Н., Никитиной А.И.,

при секретаре Бобылевой Л.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Мовсисяна С.С. на решение Октябрьского районного суда г.Орска Оренбургской области от 20 марта 2015 года по гражданскому делу по иску Горбуновой К.А. к Мовсисяна С.С. о признании недействительным договора купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Трифоновой О.М., пояснения представителя ответчика Мовсисяна С.С. - Калинина Д.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя истца Горбуновой К.А. - Резиной С.Г., просившей апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Горбунова К.А. обратилась в суд с иском к Мовсисяну С.С., указав, что (дата) между ней и ответчиком заключен договор займа, по условиям которого Мовсисян С.С. передал ей в качестве заемных денежных средств *** под 5% в месяц на срок до (дата). По состоянию на (дата) сумма задолженности по договору займа с учетом процентов за пользование денежными средствами составила ***. Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату займа она предоставляет ответчику в залог четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: (адрес). Обеспечение займа оформляется куплей - продажей указанного имущества. В целях исполнения условий договора займа (дата) между ней и Мовсисяном С.С. заключен договор купли - продажи указанной квартиры, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) произведена запись о регистрации N ***. Пунктом 2.3 договора займа предусмотрено, что в случае своевременного исполнения обязательств по возврату займа Мовсисян С.С. обязан вернуть ей квартиру путем оформления сделки купли - продажи. (дата) она приехала к ответчику для того, чтобы возвратить денежные средства, полученные по договору займа, и проценты за пользование ими, а также для определения времени переоформления квартиры. Однако Мовсисян С.С. от получения денежных средств отказался. Она пыталась вручить ответчику письменное уведомление об исполнении обязательств по договору займа и предложила (дата) встретиться в Орском отделе Управления Росреестра по Оренбургской области, однако ответчик от получения уведомления отказался. (дата) в здании Орского отдела Управления Росреестра по Оренбургской области Мовсисян С.С. от получения денежных средств по договору займа отказался, объяснив это тем, что ему нужна квартира, а не деньги. Денежные средства по сделке купли - продажи квартиры от Мовсисяна С.С. она не получала. Заключая (дата) договор займа, она была уверена, что передает принадлежащую ей квартиру в залог в обеспечение исполнения обязательств по договору займа. Полагает, что договор купли-продажи квартиры от (дата) является притворной сделкой, поскольку прикрывает договор залога недвижимости. Просила суд признать договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес), заключенный (дата) между ней и Мовсисяном С.С., недействительным.

В ходе рассмотрения дела истец исковые требования уточнила, просила признать договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес), заключенный между ней и Мовсисяном С.С. (дата), недействительным; применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное положение, передав в собственность Горбуновой К.А. указанную квартиру; прекратить право собственности Мовсисяна С.С. на квартиру; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности N *** на спорную квартиру за Мовсисяном С.С.

Истец Горбунова К.А. в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила суд рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца Горбуновой К.А. - Резина С.Г., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала.

В судебном заседании ответчик Мовсисян С.С., его представитель Бурда И.К., действующая на основании ордера, против удовлетворения исковых требований возражали, ответчик не оспаривал, что в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору займа от (дата) Горбунова К.С. предоставила ему в залог спорную квартиру, который был оформлен путем заключения договора купли - продажи квартиры от (дата).

Решением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 20 марта 2015 года исковые требования Горбуновой К.А. удовлетворены. Суд постановил: признать недействительным договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес), заключенный (дата) между Горбуновой К.А. к Мовсисяном С.С.; применить последствия недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение; прекратить право собственности Мовсисяна С.С. на указанную квартиру; передать квартиру, расположенную по адресу: (адрес), в собственность Горбуновой К.А.; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности N *** на указанную квартиру за Мовсисяном С.С.

В апелляционной жалобе Мовсисян С.С. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела и решение суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что (дата) между Мовсисян С.С. (займодавец) и Горбуновой К.А. (заёмщик) заключен договор займа, по условиям которого займодавец передаёт заёмщику денежные средства в размере *** под 5% ежемесячно от суммы займа на срок до (дата).

В пункте 2.1 договора займа стороны определили, что в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа Горбунова К.А. предоставляет займодавцу в залог четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: (адрес). Обеспечение займа оформляется куплей - продажей указанного имущества.

Согласно п. 2.2. условий договора заложенное имущество остается у Мовсисяна С.С. в случае не возврата суммы займа с процентами в указанные в договоре сроки.

В соответствии с п. 2.3. договора в случае своевременного исполнения обязательств по возврату займа в установленные договором сроки Мовсисян С.С. обязан вернуть Горбуновой К.А. имущество путем оформления сделки купли - продажи квартиры.

(дата) между истцом и ответчиком был заключен договор купли - продажи, по условиям которого Горбунова К.А. продала Мовсисяну С.С. вышеуказанную квартиру за ***.

Пунктом 10 договора предусмотрено, что он имеет силу передаточного акта.

Право собственности Мовсисян С.С. на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от (дата).

Оценив указанные доказательства в совокупности с показаниями свидетелей Г., Х., сведениями о лицах, зарегистрированных в спорной квартире, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли - продажи квартиры от (дата) заключался с целью прикрытия договора займа, заключенный между Горбуновой К.А. и Мовсисяном С.С., и с целью его обеспечения, стороны договора купли - продажи намерений его исполнять не имели, в связи с чем, пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований полностью.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда об обоснованности предъявленного иска, при этом руководствуется следующим.

Из содержания п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки, в связи с чем, по делу подлежит установлению действительная воля сторон, направленная на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

То обстоятельство, что залог квартиры в обеспечение исполнения истцом обязательств по договору займа сторонами был оформлен путем заключения договора купли - продажи, подтверждается содержанием договора займа от (дата), прямо предусматривающего такое условие, а также пояснениями истца и самого ответчика Мовсисяна С.С., данными им в ходе рассмотрения дела.

Суд дал надлежащую правовую оценку тем обстоятельствам, что в спорной квартире никто не зарегистрирован и ответчиком произведена оплата жилищно - коммунальных услуг по квартире, как не подтверждающим исполнение сторонами договора купли - продажи, поскольку, как установлено судом, квартира фактически ответчику передана не была и расчет по договору купли - продажи между сторонами не производился.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что сделка купли - продажи от (дата) является притворной, соответствует материальному закону, подлежащему применению, и установленным по делу обстоятельствам.

При этом судебная коллегия полагает необходимым исключить из мотивировочной части решения выводы суда о том, что сделка купли - продажи квартиры заключалась сторонами с целью прикрыть договор займа, поскольку, как следует из материалов дела, волеизъявление сторон при совершении сделки было направлено на достижение правового результата договора залога квартиры.

Таким образом, договор купли - продажи, заключенный между сторонами (дата), является притворной сделкой и к ней применяются правила той сделки, которую стороны имели в виду, а именно договора залога недвижимости (ипотеки).

На основании ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека), регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в данном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В силу ст. 9 Федерального закона N - ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Договор залога недвижимости, поименованный сторонами как договор купли - продажи квартиры, не содержит соглашения по всем вышеуказанным существенным условиям договора залога (существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой), отсутствует оценка предмета ипотеки сторонами, в связи с чем, прикрываемый договор залога нельзя признать заключенным.

В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что договор купли - продажи является недействительным (ничтожным), суд первой инстанции правомерно прекратил право собственности ответчика на спорное имущество и передал квартиру в собственность Горбуновой К.В. в соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку по договору купли - продажи ответчик оплату не производил, а денежные средства в размере *** он передал истцу в счет исполнения условий договора займа от (дата), оснований для взыскания с Горбуновой К.В. в пользу Мовсисяна С.С. денежных средств в порядке ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда не имелось.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчиком произведена оплата недвижимости по договору купли - продажи, судебная коллегия отклоняет, поскольку из письменных (л. д. 128) и устных пояснений ответчика, а также из содержания договора займа следует, что денежные средства в сумме *** ответчиком передавались только в счет исполнения договора займа от (дата).

Доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем исполнении истцом договора займа правового значения не имеют и выводы суда не опровергают, поскольку оспариваемым решением обязательства заемщика по возврату займа не прекращены.

Доводы жалобы о том, что при признании договора купли - продажи недействительным квартира не может быть передана в собственность Горбуновой К.В. по причине неисполнения ею обязательств по договору займа, судебная коллегия отклоняет, как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений лиц, участвующих в деле, а окончательные выводы суда основаны на правильном применении норм материального права. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 20 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мовсисяна С.С. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи