Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 01 июля 2015 г. по делу N 33-2824/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Ярадаева А.В., судей Губаревой С.А., Савелькиной Г.О., при секретаре Орловой Е.В. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску администрации Мариинско-Посадского района Чувашской Республики к Александровой Г.И. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, поступившее по апелляционной жалобе представителя Александровой Г.И. - Будниковой С.В. на решение Мариинско-Посадского районного суда Чувашской Республики от 28 апреля 2015 года, которым иск удовлетворен.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Мариинско-Посадского района Чувашской Республики (далее также - орган местного самоуправления) обратилась в суд с иском к Александровой Г.И. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 9 июня 2010 года, указав в обоснование иска следующие обстоятельства.

3 ноября 2010 года администрацией Мариинско-Посадского района Чувашской Республики было издано постановление N 728 "О предоставлении в собственность земельного участка", которым постановлено прекратить у Александровой Г.И. право аренды земельного участка площадью 1 175 кв.м. с кадастровым номером N, имеющего вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", предоставить ей указанный земельный участок собственность и заключить с ней договор купли-продажи земельного участка. На основании приведенного постановления орган местного самоуправления подготовил и подписал договор купли-продажи земельного участка от 9 ноября 2010 года. Однако Александрова Г.И. в администрацию Мариинско-Посадского района Чувашской Республики для подписания договора купли-продажи земельного участка своевременно не явилась, стоимость земельного участка не оплатила, земельный участок по акту приема-передачи ей не передан. 17 июля 2014 года Александрова Г.И. обратилась в орган местного самоуправления с просьбой выдать ей договор купли-продажи земельного участка от 9 ноября 2010 года, но в этом ей было отказано, поскольку жилой дом на земельном участке она не возвела, какого-либо иного объекта недвижимости, находящегося в собственности, на земельном участке она также не имела. 29 декабря 2014 года, во исполнение решения Мариинско-Посадского районного суда Чувашской Республики от 20 октября 2014 года, администрация Мариинско-Посадского района Чувашской Республики выдала Александровой Г.И. один экземпляр договора купли-продажи земельного участка от 9 ноября 2010 года с приложениями. При этом орган местного самоуправления полагает, что договор купли-продажи земельного участка от 9 ноября 2010 года является ничтожной сделкой, поскольку в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, действовавшей на день издания постановления о предоставлении Александровой Г.И. земельного участка в собственность, на земельном участке находящихся в собственности Александровой Г.И. объектов недвижимости не имелось.

В судебном заседании представитель администрации Мариинско-Посадского района Чувашской Республики Кузьмин И.Н. иск поддержал.

Представитель ответчика Александровой Г.И. - Будникова С.В. иск не признала, ссылаясь на его необоснованность, а также на пропуск истцом срока исковой давности.

Ответчик Александрова Г.И. в судебном заседании не присутствовала.

Решением Мариинско-Посадского районного суда Чувашской Республики от 28 апреля 2015 года иск администрации Мариинско-Посадского района Чувашской Республики удовлетворен.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Александровой Г.И. - Будникова С.В. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об отказе удовлетворении иска.

Ответчик Александрова Г.И., извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. В соответствии с ч.3, ч.4 ст.167 и ч.1 ст.327 ГПК РФ судебная коллегия нашла возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя Александровой Г.И. - Будниковой С.В., поддержавшей апелляционную жалобу, объяснения представителя администрации Мариинско-Посадского района Чувашской Республики Кузьмина И.Н., возражавшего протии удовлетворения апелляционной жалобы, проверив решение суда и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Удовлетворяя иск администрации Мариинско-Посадского района Чувашской Республики, суд руководствовался ст. ст. 166, 168, 219 ГК РФ, ст.36 ЗК РФ, обстоятельствами, установленными вступившим в законную силу решением Мариинско-Посадского районного суда Чувашской Республики от 20 октября 2014 года, и исходил из того, что договор купли - продажи земельного участка от 9 ноября 2010 года не соответствует закону и поэтому является ничтожной сделкой. При этом суд, в том числе указал, что нахождение в пользовании Александровой Г.И. земельного участка не свидетельствует об исполнении договора от 9 ноября 2010 года, поскольку из пояснений сторон следует, что земельный участок был предоставлен ей по договору аренды от 27 мая 1994 года и данный договор не прекращен. Установив, что являющийся приложением к договору купли-продажи земельного участка от 9 ноября 2010 года акт приема-передачи Александрова Г.И. подписала после вступления в законную силу решения Мариинско-Посадского районного суда Чувашской Республики от 20 октября 2014 года, которым на орган местного самоуправления была возложена обязанность по выдаче ей одного из экземпляров договора купли- продажи земельного участка от 9 ноября 2010 года с приложениями, и что обстоятельства дела не свидетельствуют о начале исполнения договора купли-продажи земельного участка от 9 ноября 2010 года администрацией Мариинско-Посадского районного суда Чувашской Республики в день его подписания, суд пришел к выводу о том, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Судебная коллегия полагает, что иск удовлетворен правомерно.

В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 года, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Абзацем 2 п. 1 данной статьи ЗК РФ предусматривалось исключительное право граждан - собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию таких земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

В силу п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В статьях 13, 17, 18, 20, 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством подтверждают такие обстоятельства и в отношении которых проводится регистрирующим органом правовая экспертиза. Причем право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документа, подтверждающего факт его создания, и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Следовательно, для того, чтобы, стать объектом права собственности недвижимое имущество должно быть создано на отведенном для этого земельном участке, индивидуализировано и введено в гражданский оборот именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, в том числе с соблюдением разрешительного порядка создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей, предусмотренного специальным законодательством.

В силу абз.2 п.1 ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из дела следует, что по адресу: "адрес", расположен земельный участок площадью 1175 кв.м. с кадастровым номером N, имеющий вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, государственная собственность на который не разграничена, поставленный на кадастровый учет 1 января 2004 года.

Согласно ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

На указанном земельном участке индивидуальный жилой дом отсутствует.

Согласно техническому паспорту от 17 сентября 2010 года по данному адресу имеются только 4 сарая и 2 забора (литеры Б.В.Г, г1, I, II), по утверждению Александровой Г.И., находящиеся у нее в собственности.

Сараи и заборы были поставлены на государственный кадастровый учет 17 сентября 2010 года в качестве здания, сооружения.

Право собственности Александровой Г.И. на сараи и заборы как на объект недвижимого имущества в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не зарегистрировано.

Сведений о строительстве Александровой Г.И. названных сараев и заборов именно как объектов недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, в том числе с соблюдением разрешительного порядка создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей, предусмотренного специальным законодательством, в деле также не имеется.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 года N 37, на земельном участке здания подразделяются на основные и служебные. Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. К числу служебных строений относятся сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т.п.

Также и согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 года N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом" различного рода хозяйственные постройки ( сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями.

При наличии жилого дома, предназначенные для его обслуживания вспомогательные строения и сооружения (сараи, гаражи, бани, заборы и т.п.) признаются составной частью жилого дома и следуют его судьбе как главной вещи (ст.135 ГК РФ).

С учетом изложенного судебная коллегия находит, что находящиеся на земельном участке сараи и заборы фактически представляют собой хозяйственные постройки и сооружения, которые не являются находящимися в собственности Александровой Г.И. объектами недвижимого имущества.

Между тем 9 ноября 2010 года на основании заявления Александровой Г.И. и постановления администрации Мариинско-Посадского района Чувашской Республики от 3 ноября 2010 года N 728 "О предоставлении в собственность земельного участка" администрацией Мариинско-Посадского района Чувашской Республики были подписаны составленные в трех экземплярах договор купли-продажи земельного участка и акт приема- передачи земельного участка, согласно которым Александровой Г.И., как собственнику нежилых зданий, за плату в собственность передавался земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1175 кв.м. с кадастровым номером N, имеющий вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: "адрес"

Как усматривается из дела, после вступления в законную силу решения Мариинско-Посадского районного суда Чувашской Республики от 20 октября 2014 года, которым на администрацию Мариинско-Посадского района Чувашской Республики была возложена обязанность, в том числе выдать Александровой Г.И. один экземпляр договора купли-продажи от 9 ноября 2010 года с приложениями, 30 декабря 2014 года один его экземпляр и один экземпляр акт приема-передачи земельного участка были получены и подписаны также Александровой Г.И.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434).

Исходя из содержания приведенных норм ГК РФ, договор продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами договора.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка от 9 ноября 2010 года ко дню обращения администрации Мариинско-Посадского района Чувашской Республики в суд уже был подписан обеими сторонами, он считается заключенным.

Согласно п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, исключая случаи, предусмотренные п.2 указанной статьи или иным законом.

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Применительно к п.2 ст.168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, также является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Предоставление на основании ст.36 ЗК РФ находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка лицу, которое не имеет на нем объектов недвижимости, находящихся в его собственности, нарушает явно выраженный запрет, установленный законом, поскольку в таком случае имеет место предоставление земельного участка лицу, которое не названо законом в качестве обладателя соответствующего исключительного права.

Кроме того, доказательства, удовлетворяющие требованиям закона об относимости и допустимости (ст.ст.59,60 ГПК РФ), свидетельствующие о нахождении земельного участка площадью 1175 кв.м. с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес" в пользовании у Александровой Г.И. на праве аренды, о прекращении которого также было указано в постановлении администрации Мариинско-Посадского района Чувашской Республики от 3 ноября 2010 года N 728 "О предоставлении в собственность земельного участка", в деле отсутствуют.

Согласно статьям 30, 30.1, 38 ЗК РФ, действовавшим до 1 марта 2015 года, предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства осуществляется исключительно путем проведения торгов.

Однако земельный участок для индивидуального жилищного строительства был предоставлен Александровой Г.И. в собственность без проведения торгов.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи земельного участка от 9 ноября 2010 года является ничтожной сделкой, посягающей на публичные интересы, которая нарушает явно выраженный запрет, установленный законом, и интересы неопределенного круга лиц.

В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В силу п.1 ст.556 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости осуществляется путем передачи недвижимости продавцом и принятия ее покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Начало исполнения договора купли - продажи земельного участка от 9 ноября 2010 года путем передачи продавцом земельного участка покупателю могло иметь место только после его заключения, то есть после его подписания обеими сторонами договора, в связи с чем не имеется оснований для исчисления срока исковой давности по требованию о признании его недействительным с указанной даты.

Обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, свидетельствуют о несостоятельности доводов апелляционной жалобы о том, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применены нормы материального права, мотивированные тем, что на земельном участке, расположенном по адресу: "адрес", имеются находящиеся в собственности Александровой Г.И. объекты недвижимости, наличие которых предоставляет ей право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов.

Принимая во внимание установленные судом апелляционной инстанции обстоятельства дела, отсутствуют основания и для того, чтобы согласиться с доводом апелляционной жалобы о пропуске администрацией Мариинско-Посадского района Чувашской Республики срока исковой давности, также являющимся несостоятельным.

Так как доводы апелляционной жалобы не указывают на допущенную судебную ошибку, по изложенным в ней доводам решение суда отмене не подлежит.

Указание суда на то обстоятельство, что нахождение в пользовании Александровой Г.И. земельного участка не свидетельствует об исполнении договора от 9 ноября 2010 года, поскольку из пояснений сторон следует, что земельный участок был предоставлен по договору аренды от 27 мая 1994 года и данный договор не прекращен, судебная коллегия исключает из мотивировочной части решения как не соответствующее ч.4 ст.198 ГПК РФ, ввиду отсутствия в деле надлежащих доказательств нахождения земельного участка в пользовании у Александровой Г.И. на праве аренды.

Нарушений норм процессуального права, которые в силу ч.4 ст. 330 ГПК РФ могли бы явиться безусловным основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь изложенным и ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

оставить без удовлетворения апелляционную жалобу представителя Александровой Г.И. - Будниковой С.В. на решение Мариинско-Посадского районного суда Чувашской Республики от 28 апреля 2015 года.

Председательствующий

Судьи: