Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 28 июля 2015 г. по делу N 33-4814/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Быстрова О.В.

судей Бостанова Ш.А. и Свечниковой Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Кофановой А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя М.М., А.С. по доверенности С.И.,

на решение Ленинского районного суда г.Ставрополя 22 апреля 2015 года,

по гражданскому делу по заявлению М.М., А.С., орган, чьи действия обжалуются - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК об оспаривании отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заинтересованное лицо - ПКСЖ "Дружба", о признании уклонения зарегистрированного лица от государственной регистрации права собственности незаконным,

заслушав доклад судьи Быстрова О.В.,

УСТАНОВИЛА:

М.М., А.С. обратились в суд с заявлением, указав в обоснование, что им Управлением Росреестра по СК было дважды отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Ставрополь, ул. ... 2 квартира N ... , в квартале ... , кадастровый номер ... по мотивам отсутствия сведений о внесении полной оплаты по договору долевого участия, либо заявления о проведении ипотеки.

Полагая действия незаконными, заявители обратились в суд.

Решением Ленинского районного суда г.Ставрополя 22 апреля 2015 года заявителям отказано в удовлетворении требований о признании уклонения заинтересованного лица от государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество незаконным и о возложении обязанности на Управление Росреестра по СК осуществить государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

В апелляционной жалобе представитель М.М., А.С. по доверенности С.И. не согласился с решением суда, просил его отменить, мотивируя свои доводы неправильным применением норм материального права, регулирующих регистрацию ипотеки, которые в данных правоотношениях не могут быт применены, поскольку законных оснований для возникновения ипотеки не возникло.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя М.М., А.С. по доверенности С.И., поддержавшего требования жалобы, просившего отменить решение суда, представителя ответчика по доверенности Е.В. не признавшую требования жалобы, просившую решение суда оставить без изменения, представителя заинтересованного лица - ПКСЖ "Дружба", поддержавшего доводы жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как установлено материалами дела, М.М. и А.С. обратились в Управление Росреестра по СК с заявлением о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество - двухкомнатную квартиру N ... , общей площадью 65,1 кв.м., а также площадь лоджии, балконов 9,1 кв.м., 2 блок, 2 подъезд, 1 этап строительства, 12 этаж в многоэтажном доме ... в ... квартале г. Ставрополе по ул. ...

Уведомлением от 08.09.2014 N01/101/2014-362 приостановлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество, основанием приостановления явилось то обстоятельство, что в акте приема - передачи, по которому застройщик передал дольщику в собственность квартиру N ... , площадь квартиры увеличилась на 1,92 кв.м., что составляет ... руб. из расчета ... руб. за 1 кв.м., оплата за 1,92 кв.м. дольщиком не произведена.

В адрес регистрационного органа направлено надлежащим образом заверенная копия решения от 30.07.2014 Промышленного районного суда, которым с застройщика взыскана в пользу дольщиков сумма в размере ... рублей однако, решением от 08.10.2014 заявителям в регистрации права собственности на недвижимое имущество было отказано.

Заявители направили в адрес застройщика заявление о зачёте в одностороннем порядке на сумму ... рублей, после чего 17.12.2014 вновь обратились в Управление с заявлением о регистрации права собственности на тот же объект недвижимости.

Уведомлением от 26.12.2014 N01/126/2014-839 приостановлена государственная регистрация по тем же основаниям.

Суд, отказывая в удовлетворении заявления, пришел к выводу, что при отсутствии полной оплаты по договору, в силу п.5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Действительно, как следует из материалов дела, договора о взаимозачёте требований между сторонами не заключалось, ПКСЖ "Дружба" признает наличие задолженности у М.М. и. А.С. по договору о долевом участии.

Вместе с тем, правильно определив основания возникновения ипотеки в силу закона, судом неверно применены нормы Федерального закона N122-ФЗ, регулирующего основания регистрации ипотеки.

Так, согласно ч.1 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.

К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.

При государственной регистрации ипотеки на основании нотариально удостоверенных договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственный регистратор, осуществляя правовую экспертизу, предусмотренную пунктом 1 статьи 13 настоящего Федерального закона, проверяет наличие у залогодателя права собственности, права хозяйственного ведения на заложенное имущество, наличие или отсутствие запрета последующей ипотеки, наличие указания в договоре на зарегистрированные ограничения (обременения) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц.

Таким образом, регистрация ипотеки возможна лишь после регистрации вещных прав залогодателя на имущество, поскольку только собственник имущества правомочен передать свое имущество в залог на основании совместного заявления с залогодержателем.

Так, в письме Росреестра от 28.08.2013 N 14-исх/07892-ГЕ/13 "О проведении территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов", со ссылкой на действующее законодательство указано, что государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечёт только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Вместе с тем необходимо также учитывать, что государственная регистрация прав является институтом гражданского права, которое основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

С учетом изложенного, пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и основных начал гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Необходимость проведения экспертизы исключительно в пределах предоставленных государственному регистратору полномочий, является одним из условий соблюдения интересов граждан при реализации своих прав.

Отсутствие полной оплаты по договору не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации, но влечёт, в свою очередь, право у другой стороны требовать исполнения возникших договорных обязательств.

Как установлено материалами дела, квартира не состоит в споре, ПКСЖ "Дружба" каких-либо возражений относительно регистрации прав заявителей не приводил.

Согласно ч.1 ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 N 2 (ред. от 09.02.2012) "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", при удовлетворении заявления в резолютивной части решения суда необходимо указать:

либо на признание незаконным решения (ненормативного правового акта, решения о возложении на заявителя обязанности или решения о привлечении заявителя к ответственности) и в необходимых случаях на принятие в установленный судом срок мер для восстановления в полном объеме нарушенных прав и свобод заявителя или устранения препятствий к их осуществлению;

либо на признание незаконным действия (бездействия) и на возложение на орган или должностное лицо обязанности в течение определенного судом срока совершить в отношении заявителя конкретные действия.

Учитывая изложенное, а также отсутствие иных препятствий к осуществлению государственной регистрации прав заявителей на объект недвижимого имущества, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г.Ставрополя 22 апреля 2015 года отменить, принять по делу новое решение.

Признать незаконным уклонение Управления Росреестра по Ставропольскому краю от государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Обязать Управление Росреестра по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности М.М. и А.С. на двухкомнатную квартиру N ... , расположенную по адресу: город Ставрополь улица ... , дом N ... , в квартале N ... , кадастровый номер ...

Председательствующий:

Судьи: