Решение Самарского областного суда от 08 июля 2015 г. по делу N 3-291/2015

Самарский областной суд

в составе:

председательствующего Шабаевой Е.И.,

при секретаре Филатовой К.П.,

рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению ООО "АКСС-Дизайн-плюс" об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 30.01.2015 года N 15/4с-32,

УСТАНОВИЛ:

ООО "АКСС-Дизайн-плюс" обратилось в суд с заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 30.01.2015 года N 15/4с-32 об отклонении заявления ООО "АКСС-Дизайн-Плюс" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 096 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием - для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений завода, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 787 859 рублей.

В обоснование своих требований заявитель указал, что Общество является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена на основании приложения N 2 к постановлению Правительства Самарской области N 610 от 13.11.2013 года в размере 1 919 633,04 руб. по состоянию на 25.11.2013 года. Однако, рыночная стоимость данного земельного участка гораздо ниже и на основании отчета об оценке на ту же дату составляет 787 859 руб. На основании изложенного, считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, однако Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в этом было отказано, тогда как у Комиссии не имелось оснований к отказу в удовлетворении заявления, поскольку в силу закона имеются основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка и определении ее в размере рыночной, определенной на туже дату.

Представитель ООО "АКСС-Дизайн-плюс" - Кусочкова Л.М. заявленные требования поддержала в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - Черкасова Е.Г. заявленные требования не признала, пояснив, что решение Комиссией было вынесено в соответствии с нормами действующего законодательства, заявление ООО "АКСС-Дизайн плюс" было отклонено в связи с тем, что представленный отчет об оценке рыночной стоимости не соответствовал требованиям законодательства об оценке.

Представитель мэрии г.о. Тольятти - Трудова Н.В. заявленные требования не признала, считает, что Комиссией была проведена надлежащая оценка отчета об определении рыночной стоимости земельного участка. Просила назначить по делу судебную экспертизу по определению рыночной стоимости земельного участка, не указала при этом конкретные замечания по составлению отчета.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц представители Правительства Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что заявленные ООО "АКСС-Дизайн-плюс" требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В целях выявления основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года N 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года N П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года N П/371 в состав Комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним - 4 человека.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года N 263, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (далее - положительное экспертное заключение) в случаях, установленных указанным Порядком. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Судом в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что ООО "АКСС-Дизайн плюс" 31.12.2014 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области (далее Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 096 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием - для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений завода, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 787 859 рублей.

Кадастровая стоимость данного земельного участка на момент обращения с указанным заявлением была установлена в соответствии с приложением N 2 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области", и с п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнении площади земельного участка (утв.приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006г N 222) по состоянию на 25.11.2013 года в размере 1 919 633 руб. 04 коп.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО "АКСС-Дизайн плюс" был приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом N 135-ФЗ и Порядком, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 298-ЮЛ от 26.11.2014 года, выполненный ООО "НПО "Азимут", и положительное экспертное заключение на него N 2525/12/14 от 15.12.2014 года, эксперта НК СОО "Деловой союз оценщиков".

Решением Комиссии от 30.01.2015 года за N 15/4с-32 заявление ООО "АКСС-Дизайн плюс" было отклонено. Основанием к отказу в удовлетворении заявления в решении Комиссия указала следующее "Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: Не исследовано влияние фактора стоимости наличие/отсутствие ж/д ветки, что существенно для промышленно-складских объектов - п.4 ФСО N 3. Мнение оценщика о наличии всех коммуникаций на земельном участке или об отсутствии проблем с их подведением является экспертным и противоречит как данным п.9.5 отчета так и сведениям объявлений по объектам-аналогам - п.11 г ФСО N 7, п.12 ФСО N 3. Аналог N 9 не является таковым (застроен) - п.14 ФСО N 1. Единицы измерения цены предложения в источниках информации указаны в рублях, в отчете используется перевод в тыс. руб. - п.4 ФСО N 3.

Проверяя данные доводы, судом было установлено, что в соответствии с п.20 ФСО N7 оценщиком была произведена оценка земельного участка как условно-свободного. Кроме того, в объявлениях по объектам - аналогам не содержится ни одного упоминания о наличии ж\д ветки, в связи с чем, данный фактор в отчете не описывается. В отчете оценщиком вводится допущение, что все аналоги либо обладают всеми необходимыми коммуникациями, либо их подведение не сопряжено с существенными трудностями и затратами, поскольку все аналоги являются земельными участками, расположенными в городской черте, либо в пригородной зоне, с учетом того, что оценка носит ретроспективный характер и подробное интервьюирование лица, подавшего объявление невозможно. Поэтому, поправка на данный фактор не применялась, в отчете проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения рыночным условиям, где указано, что объект оценки и объекты - аналоги обладают равными возможностями с точки зрения подведения коммуникаций и корректировка по данному параметру не требуется.

Данное мнение эксперта не опровергнуто, кроме того, федеральными стандартами оценки использование экспертного мнения при проведении оценки допускается. На странице 65 в разделе "Математическое обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения рыночным условиям" оценщиком выполнено требование п.12 ФСО N 3.

Наличие на земельном участке - аналоге N 9 фундамента и забора не служит доказательством его застроенности, объявление не содержит сведений о характеристиках фундамента и забора

Перевод единицы измерения цен, указанной в рублях, в тысячах рублей, не может свидетельствовать о недостоверности отчета, поскольку ни стоимость при этом изменена не была.

Данные обстоятельства были подтверждены представителем ООО "НПО "Азимут" в судебном заседании Крупиной Е.Е.

Оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства, выслушав пояснения привлеченного к участию в деле представителя оценщика ООО "НПО "Азимут", суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет об определении рыночной стоимости земельного участка является достоверным и допустимым доказательством.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности", согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Из представленного заявителем отчета об оценке, выполненного ООО "НПО "Азимут", видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен сравнительный подход, чему в отчете приведено обоснование.

В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходны объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пункт 18 ФСО N1 обязывает оценщика собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. Объект оценки должен быть описан с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не влечет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считает достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (пункт 19 ФСО N1).

В представленном отчете, выполненным ООО "НПО "Азимут", имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с описанием и приложением документов, свидетельствующих об этом (страницы отчета 21-26).

В отчете проанализировано ценообразование объекта оценки и объектов-аналогов по элементам сравнения. В качестве аналогов использованы 7 объектов с аналогичным объекту оценки видом разрешенного использования и местоположением (стр.40-41).

В отчете произведено описание метода внесения корректировок (стр.60).

В отчете имеется анализ рынка земельных участков под коммерческое использование (стр.28-49). Стоимость 1 кв.м оцениваемого земельного участка совпадает с диапазоном цен, установленных в результате анализа рынка.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что доводы Комиссии о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства являются необоснованными и опровергаются текстом отчета.

Отчет, представленный заявителем в Комиссию отвечает требованиям, предъявленным действующим законодательством об оценочной деятельности, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, у комиссии не имелось оснований для отказа в удовлетворении требовании заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Кроме того, соответствие данного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением, при наличии которого у Комиссии не имелось оснований к отклонению заявления.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в соответствии со статьей 258 ГПК РФ имеются все основания для удовлетворения требований ООО "АКСС-Дизайн плюс" о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 30.01.2015 года N 15/4с-32 с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 258 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 30.01.2015 года N 15/4с-32 об отклонении заявления ООО "АКСС-Дизайн-Плюс" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 096 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием - для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений завода, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 787 859 рублей.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления и принятия решения на основании отчета об оценке от 26.11.2014 года N 298-ЮЛ, подготовленного ООО "НПО "Азимут".

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Верховный Суд Российской Федерации.

Председательствующий: