Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 июля 2015 г. по делу N 33-11335/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Гизатуллина А.А.

судей Гареевой Д.Р.

Смирновой О.В.

при секретаре Мамаюсуповой Н.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" на решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственному унитарному предприятию Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" об обязании заключить договор коммерческого найма отказать за необоснованностью.

В удовлетворении встречных исковых требований Государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" к ФИО1 о признании утратившей права пользования жилым помещением, обязании освободить жилое помещение отказать за необоснованностью.

Заслушав доклад судьи Гареевой Д.Р., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сахибгареева А.А. обратилась в суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственному унитарному предприятию Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" об обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещения.

Свои требования мотивирует тем, что с сентября ... года она постоянно проживает в общежитии, расположенном по адресу: РБ, адрес, ком. N49. До дата вышеуказанное общежитие находилось в оперативном управлении ОАО "СВАРТЭКС". В настоящее время адрес находится в хозяйственном ведении ГУП "Управление административными здания". Договор найма жилого помещения N ... от дата истек дата. С учетом уточнения исковых требований просила признать за ней право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: РБ, адрес, комнаты ... на условиях договора коммерческого найма жилого помещения.

Не согласившись с заявленными требованиями ГУП РБ "Управление административными зданиями" обратилось в суд со встречным иском к Сахибгареевой А.А. о признании утратившей право пользования жилым помещением, обязании освободить указанное жилое помещение.

В обоснование встречных исковых требований указало, что поскольку собственник здания изменился, в трудовых отношениях с ним истица не состоит, она не имеет правовых оснований на занятие спорного жилого помещения. Просило суд признать Сахибгарееву А.А. утратившей право пользования жилым помещением - комнатой N ... в общежитии, расположенном по адресу: РБ, адрес, комнаты ... обязать Сахибгарееву А.А. освободить занимаемое жилое помещение.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе ГУП РБ "Управление административными зданиями" просит решение суда отменить, указывая, что поскольку здание общежития, находящееся в государственной собственности в муниципальную собственность не передавалось, статус его как общежития не утрачен. Общежитие к жилищному фонду социального использования не относится. Договор коммерческого найма прекращается с истечением срока его действия. Согласно п.6.5. договора найма он действует с момента его подписания и до дата, то есть заключен на срок до одного года. Выводы суда со ссылкой на статью 684 Гражданского кодекса РФ являются ошибочными. В данном случае заключен краткосрочный договор найма. Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Ответчик по встречному иску подлежит признанию утратившей право пользования жилым помещением и выселению.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

Представитель ГУП РБ "Управление административными зданиями" Бикмухаметов Р.С. в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал, просил удовлетворить, решение в указанной части отменить.

Сахибгареева А.А., ее представитель Кравчук Д.А. в судебном заседании просили решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ - в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Согласно ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу положений ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма помещение не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения. При этом собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно части 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии со статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд пришел к выводу об отсутствии у Сахибгареевой А.А. оснований для заключения договора коммерческого найма спорного жилого помещения. поскольку имеется действующий договор найма жилого помещения от дата.

Принимая во внимание, что в части отказа в удовлетворении иска Сахибгареевой А.А. об обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещения решение суда сторонами по делу не обжалуется, его законность и обоснованность в силу положений ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не являются предметом проверки судебной коллегии.

Отказывая истцу по встречному иску в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из того, что сторонами не предпринято мер по прекращению договора найма жилого помещения, в связи с чем, срок действия данного договора найма считается продленным до дата

С данными выводами суда судебная коллегия соглашается, поскольку они являются правильными и подтверждаются материалами дела.

Как следует из материалов дела, объект недвижимости, расположенный по адресу: РБ, адрес, строение 3 числится в реестре государственного имущества как общежитие, является государственной собственностью.

Сахибгареева А.А. с сентября ... г. зарегистрирована и проживает в указанном общежитии.

дата между ОАО "Свартэкс" и Сахибгареевой А.А. заключен договор найма жилого помещения в общежитии N ... , по условиям которого "Наймодатель" предоставляет "Нанимателю" и членам его семьи во временное владение и пользование за плату жилое помещение N ... , в общежитии по адресу: адрес.

Из договора найма усматривается, что ОАО "Свартекс" действовало от имени собственника на основании договора доверительного управления N ... ДУ от дата.

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений РБ N ... от дата здание общежития передано на праве хозяйственного ведения Государственному унитарному предприятию Республики Башкортостан "Управление административными зданиями".

Установив, что ответчиком не представлены доказательства предупреждения ответчика об отказе в продлении договора найма жилого помещения за три месяца до истечения его срока, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор считается пролонгированным до дата.

Доводы жалобы о том, что Сахибгареева А.А. в трудовых отношениях ни с ОАО "Свартекс", ни с ГУП РБ "УАЗ" не состоит, право пользования комнатой прекращено в силу закона в связи с закреплением вышеуказанного здания общежития за ГУП РБ "УАЗ", согласно п.6.5. договора найма действует с момента его подписания и до дата, то есть заключен на срок до одного года и является краткосрочным, судебная коллегия считает ошибочным.

Согласно п. 1.4. договора найма от дата N ... , настоящий договор заключен сроком на 1 год, то есть указанный договор не может являться краткосрочным в силу закона.

При таких обстоятельствах, на истце по встречному иску лежит обязанность соблюсти процедуру, установленную положениями статьи 684 Гражданского кодекса РФ, согласно которой не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Поскольку в данном случае данная обязанность наймодателем не выполнена, договор найма считается пролонгированным на 1 год.

Ссылка апеллянта на то, что здание общежития никогда в муниципальную собственность не передавалось, соответственно к нему не могли быть применены нормы договора социального найма, выводов суда не опровергает. Судом не рассматривались требования о статусе спорного жилого помещения как жилищного фонда социального использования, требования Сахибгареевой А.А. и ГУП РБ "УАЗ" рассмотрены в рамках гражданско-правовых отношений.

Иные доводы жалобы не опровергают выводов суда и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, иное толкование норм материального права.

Все обстоятельства, указанные в апелляционной жалобе были предметом обсуждения в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка по мотивам, приведенным в оспариваемом решении, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения по делу не установлено.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены судебного постановления по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Заслушав доклад судьи Гареевой Д.Р., судебная коллегия, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" - без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Гизатуллин

Судьи Д.Р. Гареева

О.В. Смирнова

Справка: судья ...