Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 23 октября 2012 г. по делу N 33-11371/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Нурисламова Ф.Т.

судей Кривцовой О.Ю.

Салихова Х.А.

при секретаре Тухбатуллиной Л.Х.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Потребительского кооператива финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" - Саитгареевой Ю.М. на решение Салаватского городского суда РБ от 18 июля 2012 года, которым постановлено:

Исковые требования Поворотова " ... " к ООО "Салаваттехстрой", ООО "ЖилТорг" о признании права собственности на объект незавершенного строительства, удовлетворить.

Признать за Поворотовым " ... " право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде гаражного бокса "N ... " (корпус " ... ") площадью " ... " кв.м., расположенного по адресу: " ... ".

Взыскать с ответчиков ООО "Салаваттехстрой", ООО "ЖилТорг" в солидарном порядке в доход государства госпошлину в сумме " ... " рублей.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Поворотов П.Н. обратился в суд с иском к ООО "Салаваттехстрой", ООО "ЖилТорг" о признании права собственности на объект незавершенного строительства, указывая на, что " ... " года между ним и ООО "ЖилТорг" был заключен предварительный договор купли - продажи "N ... ", в соответствии с условиями которого он покупает, а ООО "ЖилТорг" продает гаражный бокс "N ... " (блок " ... "), площадью " ... " кв.м. в крытом гаражном комплексе, расположенном по адресу: " ... ". Впоследствии, ввиду ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств (ввод в эксплуатацию гаражного комплекса " ... "), между истцом и ООО "ЖилТорг" был заключен договор уступки права требования от " ... " года, согласно которому истец принимает право требования недвижимого имущества, а именно гаражного бокса, находящегося в крытом гаражном комплексе по адресу: " ... ". Согласно п. 3 договора уступки права требования, за уступку права требования Цессионарий выплачивает Цеденту денежные средства в сумме " ... " руб., условии данного договора в части оплаты истцом выполнены полностью, что подтверждается приходно - кассовыми ордерами. При обращении в Салаватский отдел УФРС РБ по " ... " для регистрации права собственности Поворотову П.Н. было отказано, ввиду отсутствия документов, подтверждающих право пользования земельным участком и построенными гаражными боксами в объекте незавершенного строительства. Истец считает отказ незаконным и необоснованным. " ... " года подписан и заверен печатями предприятий акт приема - передачи гаражных боксов, в котором написано, что ООО "Салаваттехстрой", в лице директора " ... "., действующего на основании Устава, в соответствии с договором "N ... " от " ... " года передало, а ООО " " ... "", в лице директора " ... " действующего на основании Устава, приняло гаражные боксы, расположенные в крытой " ... " - этажной стоянке для автомобилей в " ... " по адресу: " ... " в количестве " ... " гаражных боксов общей площадью " ... " кв.м., общей стоимостью " ... " руб., в том числе и гаража истца "N ... ". Данный акт приема-передачи составлен о том, что правообладателем указанных гаражных комплексов стало ООО " " ... "". В " ... " года ООО " " ... "" сменил наименование на ООО " " ... "", которое стало правопреемником ООО " " ... "", с вытекающими правами и обязанностями, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права юридического лица и свидетельством о постановке на налоговый учет. " ... " года ООО " " ... "" заключило агентский договор "N ... " по продаже недвижимости, согласно условиям которого ООО " " ... "" поручает, а ООО "ЖилТорг" за вознаграждение от имени и за счет ООО " " ... "" обязуется: оказывать услуги по поиску и подбору покупателей, заключать договоры предварительной купли - продажи на объекты недвижимости гаражные боксы в " ... " - х этажном гаражном комплексе, расположенном по адресу: " ... ". В дальнейшем стороны подписали еще два соглашения: дополнительное соглашение к агентскому договору "N ... " по продаже недвижимости от " ... " года, в котором ООО " " ... "" - Принципал принимает у ООО "ЖилТорг" - Агента в счет оплаты за гаражные боксы, земельный участок. Согласно акту передачи от " ... " года "N ... " Принципал передает право требования Агенту " ... " гаражных бокса в " ... "-хэтажной крытой автостоянке с элементами обслуживания в " ... " Восточного жилого района " ... ", в том числе и гаражный бокс истца. По мнению истца, указанные действия объясняют передачу права компаниями на распоряжение имущества Поворотова П.Н. в разные отрезки времени, у ООО "Салаваттехстрой" есть право получения документов (акт ввода в эксплуатацию), так как оно является застройщиком и на эту компанию выдано разрешение на строительство. Остальные компании являлись посредниками либо временными обладателями данных гаражных боксов. Указанные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу, в котором участвовали ПК "Своими руками", ООО " " ... "", ЗАО "Салаваттехстрой". В данное время ООО "Салаваттехстрой" признано банкротом на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан. Застройщик спорного объекта ЗАО "Салаваттехстрой" свои обязанности по регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не исполнил, объект в эксплуатацию не ввел, в связи с чем нарушенное право истца, иначе как путем признания права собственности восстановить не представляется возможным. В связи с чем, Поворотов П.Н. просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства, гаражный бокс "N ... " (корпус " ... ") площадью " ... " кв.м. в крытом гаражном комплексе, расположенном по адресу: " ... ".

Впоследствии, исковые требования Поворотовым П.Н. уточнены, просил признать за ним право на долю в незавершенном строительстве - гаражном комплексе, расположенном по адресу: " ... " блок " ... ", в виде гаражного бокса "N ... " общей площадью " ... " кв.м.

Суд вынес приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Потребительского кооператива финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" - Саитгареева Ю.М. ставит вопрос об отмене решения суда, указывая, что отсутствуют доказательства наличия зарегистрированного за ООО " " ... "" права на спорный объект; договор купли-продажи гаражного бокса является недействительной сделкой и не может порождать юридические последствия. Гараж находился под арестом в момент его отчуждения. Дополнительное соглашение к агентскому договору от " ... " года подписано неуполномоченным лицом. Не подтвержден вывод суда об отсутствии уведомления ООО " " ... "" и ООО "ЖилТорг" о наложенном арест.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Потребительского кооператива финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" - Козаева С.Л., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями закона.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п.п. 1, 4 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Член жилищного, жилищно-строительного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

На основании п.1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации " ... " от " ... " года "N ... " ООО "Салаваттехстрой" был предоставлен земельный участок, расположенный в " ... " "N ... " Восточного жилого района на период строительства многоэтажной крытой автостоянки площадью " ... " га в краткосрочную аренду сроком на " ... " года.

По договору аренды от " ... " года Салаватским городским Советом народных депутатов, Администрацией " ... " ООО "Салаваттехстрой" был передан в аренду участок земли площадью " ... " га, расположенный в " ... " МР "N ... " Восточного жилого района сроком до " ... " года. Впоследствии данный договор неоднократно пролонгировался, последний раз договор был продлен Соглашением о продлении срока действия договора от " ... " года.

" ... " года между ЗАО "Салаваттехстрой" и Потребительским кооперативом финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" был заключен договор "N ... ", согласно которому ЗАО "Салаваттехстрой" организует работы по проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию и передаче на баланс " ... "-х этажной крытой автостоянки с элементами обслуживания в " ... " Восточного жилого района " ... " и предоставляет Потребительскому кооперативу финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" право долевого участия на 362 гаражных бокса в соответствии с актом долевого разграничения (Приложение "N ... "), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, Потребительский кооператив финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" осуществляет долевое финансирование строительства объекта в объеме своей доли. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке.

" ... " года между Потребительским кооперативом финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" и ООО " " ... "" был заключен договор уступки прав (цессии) "N ... ", согласно которому Потребительский кооператив финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" уступает, а ООО " " ... "" принимает право требования гаражных боксов встроенно-пристроенного помещения согласно приложению "N ... " к настоящему договору по договору "N ... " от " ... " года, заключенному между Потребительским кооперативом финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" и ООО "Салаваттехстрой". Потребительский кооператив финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" полностью исполнил свои обязательства по финансированию объектов, в счет уступаемого права требования объектов ООО "Ритех" производит оплату Потребительскому кооперативу финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" согласно графику платежей. Данный договор согласован с ООО "Салаваттехстрой" и зарегистрирован в установленном порядке. Согласно приложению "N ... " к договору уступки прав (цессии) "N ... " от " ... " года право требования на " ... " гаражей, в том числе на гаражный бокс "N ... ", перешло к ООО " " ... "".

В последующем ООО " " ... "" переименовано в ООО " " ... "".

" ... " года между ООО " " ... "" и ООО "ЖилТорг" был заключен агентский договор по продаже объектов недвижимости "N ... ", согласно которому ООО " " ... "" поручает, а ООО "ЖилТорг" обязуется за вознаграждение совершить от имени и за счет ООО " " ... "" следующие юридические и иные фактические действия: обязуется оказывать услуги по поиску и подбору покупателей и заключать договоры предварительной купли-продажи на гаражные боксы в четырехэтажном гаражном комплексе, расположенном по адресу: " ... ". ООО " " ... "" предоставляет ООО "ЖилТорг" эксклюзивное право на поиск покупателя (покупателей) и продажу указанного объекта. ООО " " ... "" обязуется оплатить услуги ООО "ЖилТорг" в порядке, в срок и на условиях, определенных данным Договором.

При этом ООО "ЖилТорг" обязано согласно п. 4.1 Договора получить денежные средства от третьих лиц и передать их ООО " " ... "" за вычетом агентского вознаграждения, которое составляет " ... "% от стоимости объекта.

" ... " года между ООО " " ... "" и ООО "ЖилТорг" было заключено дополнительное соглашение к агентскому договору "N ... " по продаже объектов недвижимости от " ... " года, согласно которому ООО " " ... "" принимает у ООО "ЖилТорг" в счет оплаты за гаражные боксы согласно Приложению "N ... " к настоящему соглашению объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, кадастровый номер " ... ", по адресу: " ... ", район бывшей " ... " школы. Земельный участок принадлежит ООО "ЖилТорг" на основании договора аренды от " ... " года.

В акте приема-передачи от " ... " года ООО " " ... "" передает ООО "ЖилТорг" право требования на " ... " гаражных бокса по адресу: " ... ", в том числе на гаражный бокс "N ... ".

Этой же датой - " ... " года между ООО " " ... "" и ООО "ЖилТорг" был заключен договор уступки права требования, по которому ООО "ЖилТорг" переуступает ООО " " ... "" право требования земельного участка, кадастровый номер " ... ", расположенный по адресу: " ... ", район бывшей " ... " школы, принадлежащего ему на праве аренды.

" ... " года между ООО " " ... "" и Поворотовым П.Н. заключен предварительный договор купли - продажи "N ... ", по условиям которого ООО " " ... "" продает, а Поворотов П.Н. покупает гаражный бокс "N ... " (блок " ... ") в строящемся крытом гаражном комплексе на улице " ... " площадью " ... " кв. метров. Стоимость гаражного бокса на момент заключения договора составила " ... " руб.

" ... " года между ООО "ЖилТорг" и Поворотовым П.Н. заключен договор уступки права требования, по условиям которого ООО "ЖилТорг" переуступает Поворотову П.Н. право требования недвижимого имущества, а именно гаражного бокса "N ... ", площадью " ... " кв.м., в объекте незавершенного строительства, в строящемся крытом гаражном комплексе, расположенном по адресу: " ... ", принадлежащего ООО "ЖилТорг" на основании акта приема - передачи от " ... " года, подписанного между ООО " " ... "" и ООО "ЖилТорг". За уступаемые права требования Поворотов П.Н. выплачивает ООО "ЖилТорг" денежные средства в сумме " ... " руб. Стороны пришли к соглашению, что Поворотов П.Н. выполнил свои обязательства перед ООО "ЖилТорг" в части оплаты за право требования недвижимого имущества, а именно гаражного бокса "N ... " в объекте незавершенного строительства в полном объеме, в соответствии с предварительным договором купли - продажи "N ... " от " ... " года, что также подтверждается актом приема - передачи от " ... " года и квитанциями, свидетельствующими о внесении истцом денежных средств.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности и обоснованности принятого судом первой инстанции решения и наличии оснований для удовлетворения иска, исходя из того, что истец приобрел право собственности на гаражный бокс на основании ст. 218 ГК РФ.

При этом отсутствие между ООО "ЖилТорг" и ООО " " ... "" отдельного договора уступки права требования не может рассматриваться как достаточное основание для отказа в иске.

Доводы жалобы о том, что отсутствуют доказательства наличия зарегистрированного за ООО " " ... "" права на спорный объект; договор купли-продажи гаражного бокса является недействительной сделкой и не может порождать юридические последствия, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку обязательства, возлагаемые на истца договором уступки права требования, заключенного между ООО "ЖилТорг" и истцом выполнены в полном объеме.

Объективных доказательств, которые свидетельствовали о том, что ООО " " ... "" оспаривается заключенный между истцом и ООО "ЖилТорг" договор уступки право требования, а также обоснованность передачи спорных гаражных боксов истцу не имеется.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в регистрации права собственности истцу Поворотову П.Н. отказано, поскольку не представлены документы, подтверждающие право пользования земельным участком и построенными гаражными боксами в объекте незавершенного строительства.

Обстоятельство того, что в настоящее время истец не имеет возможности оформить спорные объекты недвижимости в собственность, ввиду не сдачи объектов в эксплуатацию застройщиком ООО "Салаваттехстрой" не может являться препятствием для оформления объектов незавершенного строительства в собственность истца.

Спорными гаражными боксами истец пользуется и несет расходы по их содержанию. Отсутствие регистрации права собственности истца на гаражные боксы влечет нарушение его прав по владению, пользованию и распоряжению данным имуществом. Между тем, выполнив условия договора, имея все законные основания для осуществления регистрации права собственности на гаражные боксы, истец Поворотов П.Н. лишен такой возможности.

Довод ПК "Своими руками" о ничтожности заключенных сделок между ООО " " ... "" и ООО "ЖилТорг" является несостоятельным, поскольку ответчиком не приведено и судом не установлено доказательств несоответствия этих договоров нормам закона, наименование сделок, не соответствующее их содержанию, таким основанием не является. ООО "Салаваттехстрой" поступление оплаты за данные гаражи ему как застройщику не отрицает. Отсутствие регистрации или не выполнение условий договора одной из сторон могут быть предметом спора между сторонами сделки о надлежащем ее исполнении, расторжении или понуждении к регистрации, но не основанием для признания их ничтожными, а в силу ст. 175 ГК РФ ограничение полномочий на совершение сделки является основанием для признания ее недействительной лишь по иску лица, в интересах которого установлены ограничения.

Так же не могут быть положены в основу отмены решения суда доводы жалобы о том, что гараж находился под арестом в момент его отчуждения, поскольку суду не были представлены доказательства направления и получения постановления о наложении ареста на день заключения договора по приобретению гаража истцом. Судом установлено, что доказательств получения Постановления о наложении ареста и его направлении не имеется. Агентский договор между ООО " " ... "" и ООО "ЖилТорг" заключен до наложения ареста " ... " года, уведомление агента о наличии ареста на право требования гаражей в материалах исполнительного производства также отсутствует. Кроме того, постановлением судебного пристава исполнителя об отмене мер о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от " ... " года запрет, наложенный в рамках данного исполнительного производства, отменен. Договор уступки права требования между ООО "ЖилТорг" и истцом заключен уже после отмены запрета на регистрационные действия.

Таким образом, правильным является вывод суда о том, что заключенный между ООО "ЖилТорг", ООО " " ... "" и истцом предварительный договор купли-продажи фактически таковым не является, поскольку не содержит условий о заключении основного договора в последующем, право на заключение договора о передаче в собственность истца гаражного бокса ООО "ЖилТорг" имело на основании агентского договора от " ... " года, не признанного недействительным и к моменту заключения договора с истцом не расторгнутого сторонами.

Разрешение на строительство данного гаражного комплекса выдавалось застройщику, о чем свидетельствуют сведения в договоре аренды земельного участка и в сведениях администрации городского округа город Салават. В настоящее время истек срок заключенного с застройщиком договора аренды земельного участка, на котором возведен гаражный комплекс. Администрация городского округа город Салават своих возражений по иску не представила.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых фактических данных, не учтенных судом при рассмотрении дела, не содержат данных, свидетельствующих о незаконности и необоснованности решения, не опровергают правовые суждения суда, в связи с чем они не могут рассматриваться как состоятельные.

Выводы суда соответствуют требованиям закона и сделаны на основании имеющихся в деле доказательств, обязанность представления которых возложена согласно ст. 56 ГПК РФ на стороны.

Судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции является правильным, так как основано на установленных по делу обстоятельствах и принято с правильным применением норм материального права и с соблюдением норм процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 18 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Потребительского кооператива финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Своими руками" - Саитгареевой Ю.М. - без удовлетворения.

Председательствующий Ф.Т. Нурисламов

Судьи О.Ю. Кривцова

Х.А.Салихов

Справка: судья " ... "