Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09 июля 2015 г. по делу N 33-10580/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Осининой Н.А.

судей

Мирошниковой Е.Н., Овчинниковой Л.Д.

при секретаре

Боряковой Н.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-1204/2015 по апелляционной жалобе Г.О.Г. на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 15 апреля 2015 г. по иску Б.А.П. к М.С.А., Г.О.Г. о совершении государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи, признании сделки по заключению договора недействительной.

Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения представителя Г.О.Г. - Марияна В.Г., поддержавшего доводы жалобы, представителя Б.А.П. - Дробышева А.В., представителя М.С.А. - Габриеляна З.Ж., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Б.А.П. обратился в суд с иском к М.С.А., Г.О.Г. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", на основании договора купли-продажи квартиры от 27.02.2014г., заключенного истцом с М.С.А., также истец просил признать недействительным в силу ничтожности договор залога указанного жилого помещения, заключенный 11.04.2014г. между М.С.А. и Г.О.Г. и зарегистрированный в ЕГРП 24.04.2014г., применить к договору залога жилого помещения от 11.04.2014г. последствия недействительности ничтожной сделки, признав недействительной запись о регистрации.

В обоснование заявленных требований Б.А.П. указал, что 27.02.2014 г. между ним и М.С.А. заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" по цене " ... " рублей. При этом в соответствии с указанным договором истец оплатил М.С.А. полную стоимость квартиры, указанную в договоре, в связи с чем, ответчик собственноручно написала соответствующую расписку. По условиям договора стороны обязались подать документы для государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру от М.С.А. к истцу не позднее 1.09.2014г. Истец указал, что в августе 2014г. он обратился к ответчику М.С.А. с требованием подать необходимые документы для регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра, однако ответчик сообщила, что 11.04.2014г. между ней и ответчиком Г.О.Г. был заключен договор залога в отношении указанной квартиры, который зарегистрирован в Управлении Росреестра 24.04.2014г.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 15апреля 2015г. удовлетворены исковые требования Б.А.П. Признан недействительным в силу ничтожности договор залога квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", заключенный 11.04.2014г. между М.С.А. и Г.О.Г., и зарегистрированный 24.04.2014г. Управлением Росрестра по Санкт-Петербургу. Применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания недействительной запись регистрации в ЕГРП от 24.04.2014г. Совершена государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от 27.02.2014г., заключенному между Б.А.П. и М.С.А. в отношении квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес".

В апелляционной жалобе Г.О.Г. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.

Исходя из положений ст.167 ГПК РФ, с учетом того, что представитель 3-го лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, сведений о причинах отсутствия не представил, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.

Выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что 27.02.2014 г. между Б.А.П. и М.С.А. заключён договор купли-продажи квартиры по адресу: Санкт-Петербург, "адрес". В соответствии с условиями договора купли-продажи Б.А.П. обязуется уплатить М.С.А. " ... " рублей в течение 5 дней с момента подписания договора (п. 4), М.С.А. гарантирует, что отчуждаемая квартира до заключения договора никому не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, аренду, коммерческий наем в качестве вклада в уставный капитал не передана (п.5), продавец обязуется вплоть до государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору не вступать в переговоры с третьими лицами по вопросам отчуждения любым способом квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи (п. 6), переход права собственности на квартиру по договору подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ в течение шести месяцев с момента подписания договора, но не позднее 1.09.2014 г. (п. 7) (л.д. 10).

Из материалов дела следует, что истцом стоимость квартиры в размере " ... " руб. уплачена М.С.А. в полном объеме 27.02.2014г. (л.д. 11).

27.02.2014г. сторонами пописан акт приема-передачи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес". (л.д.85).

Также судом установлено, что 11.04.2014г. между М.С.А. и Г.О.Г. заключен договор залога, обеспечивающего исполнение обязательств М.С.А. перед Г.О.Г. по договору займа от 15.01.2013 г. на сумму " ... " рублей со сроком возврата до 30.12.2015 г. (л.д. 12-14).

24.04.2014 г. произведена государственная регистрация договора залога от 11.04.2014г. квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес".

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Разрешая требования истца о признании договора залога спорной квартиры, заключенного Г.О.Г. и М.С.А. 11.04.2014г., обеспечивающего обязательства М.С.А. по договору займа, заключенному 15.01.2013г. с Г.О.Г., недействительной сделкой в силу ничтожности и применении последствий ее недействительности, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения оспариваемого истцом договора залога М.С.А. не имела права распоряжаться квартирой, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", в силу ранее заключенного с Б.А.П. в отношении указанной квартиры договора купли- продажи.

Удовлетворяя требования Б.А.П. о совершении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры от 27.02.2014г., суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, квартира, являющаяся предметом договора купли-продажи, была передана истцу по акту от 27 февраля 2014 г., в связи с чем, пришел к выводу о об обоснованности вышеуказанных требований истца.

Судебная коллегия соглашается с вышеуказанными выводами суда первой инстанции, принимая во внимание следующее.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 551 Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 ст. 558 Кодекса предусмотрена также государственная регистрация договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и его признание заключенным с момента такой регистрации, однако это правило не подлежит применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013 г., на основании п. 8 ст. 2 Федерального закона "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30.12.2012 г. N302-ФЗ.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что право собственности на квартиру может возникнуть у покупателя Б.А.П. только после государственной регистрации перехода к нему этого права от продавца М.С.А.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходя из нормы п. 1 ст. 551 ГК РФ, разъяснено, в частности, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 61 того же Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В свою очередь, в пункте 63 того же Постановления содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Исходя из приведенных разъяснений, надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя.

Согласно пункту 3 ст. 551 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 02.10.2007 г. N225-ФЗ) в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Ситуация, возникшая в настоящем деле и явившаяся поводом к предъявлению иска Б.А.П., по своим признакам аналогична уклонению продавца от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, поскольку в данном случае такой регистрации препятствует обременение в виде права залога недвижимого имущества, зарегистрированное на основании договора залога, заключенного между продавцом и его кредитором уже после заключения договора купли-продажи квартиры, в силу имеющихся у продавца ( М.С.А.) с 15 января 2013 г. денежных обязательств перед Г.О.Г., т.е. обстоятельства, препятствующие государственной регистрации договора купли-продажи, возникли вследствие наличия иных договорных отношений у продавца, участником которых покупатель Б.А.П. не является.

При этом существо настоящего спора состоит в определении того, является ли приоритетным право Г.О.Г. получить удовлетворение его денежных требований за счет имущества М.С.А., в состав которого формально входит спорная квартира, либо право Б.А.П. получить эту квартиру в собственность во исполнение имеющегося перед ним обязательства М.С.А. по передаче индивидуально-определенной вещи, основанного на договоре купли-продажи.

В свою очередь, при наличии нескольких претендентов на один и тот же объект недвижимости спор о государственной регистрации перехода права собственности подлежит разрешению именно в порядке п. 3 ст. 551 ГК РФ, на что указывают разъяснения, приведенные в пункте 61 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N22 от 29.04.2010 г., согласно которым, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

По смыслу указанных разъяснений право Б.А.П. требовать передачи объекта в его собственность обладает приоритетом перед интересами Г.О.Г. являющегося кредитором М.С.А. по денежному обязательству.

При этом по мнению судебной коллегии, надо принимать во внимание, что денежное обязательство, возникшее между Г.О.Г. и М.С.А. еще в 2013 году, не было обеспечено залогом той недвижимости (квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес"), которая была передана 27 февраля 2014 г. продавцом М.С.А. покупателю Б.А.П. в период еще до заключения 11 апреля 2014 г. между кредитором и должником договора залога указанной квартиры.

Разъяснение, содержащееся в пункте 60 вышеназванного Постановления, о праве покупателя на защиту своего владения после передачи ему недвижимого имущества, но до государственной регистрации права собственности, предполагает в том числе невозможность обращения на такое имущество взыскания по требованиям кредиторов продавца, независимо от времени возникновения соответствующих прав требования.

При разрешении спора, исходя из сходного характера правоотношений, подлежат учету и нормы ст. 398 ГК РФ о последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, согласно которым в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Следовательно, при наличии установленного договором обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность продавца и при наличии факта передачи этого объекта во владение покупателя, который в связи с этим вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности, кредиторы продавца не имеют права на обращение взыскания на такой объект лишь на том основании, что государственная регистрация перехода права собственности еще не состоялась и что это право признается принадлежащим должнику.

Более того, какие-либо данные, свидетельствующие о том, что намерения заключить договор залога в отношении спорной квартиры по денежным требованиям Г.О.Г. возникли ранее заключения договора купли-продажи между Б.А.П. и М.С.А. в материалах дела отсутствуют.

Как следует из материалов дела, истцом в полном объеме уплачена продажная цена квартиры, квартира фактически была передана покупателю по акту приема- передачи.

Получив от Б.А.П. оплату за жилое помещение 27 февраля 2014 г. (л.д. 11), М.С.А. могла использовать эту сумму для расчетов с Г.О.Г.

В договоре залога от 11 апреля 2014 г. отражено, что договор займа был заключен между М.С.А. и Г.О.Г. 15 января 2013 г., согласно которому Г.О.Г. передал М.С.А. денежную сумму в размере " ... " руб. Порядок возврата займа установлен частями до 30 декабря 2015 года (л.д. 12-14)

При таком положении судебная коллегия приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования о государственной регистрации перехода права собственности к нему в отношении спорной квартиры, является правомерным.

В апелляционной жалобе Г.О.Г. выражает несогласие с выводом суда о признании договора залога недействительной сделкой в силу ее ничтожности и применении последствий ее недействительности в виде признания недействительной записи о регистрации договора, ссылается на то, что поскольку на момент заключения договора залога переход права собственности к Б.А.П. в отношении спорной квартиры на основании договора купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке не был, следовательно, на момент заключения договора залога собственником спорной квартиры оставалась ответчик М.С.А. и она была вправе распорядиться ею путем заключения договора залога.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по данному доводу жалобы поскольку, как указывалось выше, в силу разъяснений, содержащихся в пункте 61 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N22 от 29.04.2010 г., право Б.А.П., требовать регистрации перехода права собственности в отношении спорной квартиры к нему по договору купли-продажи от 27.02.2014г., в полном объеме исполнившего договор и получившего в фактическое пользование спорную квартиру, обладает приоритетом перед интересами Г.О.Г., являющегося кредитором М.С.А. по денежному обязательству.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что условия договора о регистрации перехода права собственности в отношении квартиры в течение 6 месяцев в отсутствие иных прописанных в договоре купли-продажи санкций в отношении продавца свидетельствуют о том, что покупатель не проявил достаточной разумности, заботливости и осмотрительности и добросовестности при совершении сделки, не свидетельствуют о недействительности договора купли-продажи и правового значения для разрешения спора не имеет. Истец, ссылаясь на факт передачи квартиры в его владение во исполнение договора купли-продажи и факт исполнения обязательства по оплате, вправе требовать регистрации перехода к нему права собственности.

Довод апелляционной жалобы о том, что представленный в материалы дела акт приема-передачи квартиры от 27.02.2014г. не подтверждает фактическую передачу квартиру истцу, поскольку из показаний представителя истца следует, что квартира была освобождена М.С.А. только в августе 2014г., т.е. после подписания указанного акта М.С.А. продолжала владеть и пользоваться спорной квартирой, сохраняла в ней регистрацию, не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку пользование спорной квартирой М.С.А. после заключения сторонами договора купли-продажи было обусловлено волеизъявлением покупателя Б.А.П., что не противоречит закону.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 15 апреля 2015г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.О.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: