Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25 июня 2015 г. по делу N 33-9639/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Осининой Н.А.

судей

Пошурковой Е.В., Цыганковой В.А.

при секретаре

Кучинской А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 25 июня 2015 года гражданское дело N2-321/2015 по апелляционным жалобам Я.А.Г. и К.И.А. на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от "дата"г. по иску Я.А.Г. к К.И.А. о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, по иску третьего лица с самостоятельными требованиями М.А.Л. к К.И.А. о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, по встречному иску К.И.А. к М.А.Л. о признании сделки недействительной.

Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения третьего лица М.А.Л. и его представителя Морозкова Л.С., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Я.А.Г. обратился в суд с иском к К.И.А. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований Я.А.Г. указал, что за К.И.А. 21.01.2014г. было зарегистрировано право собственности в отношении квартиры по адресу: Санкт-Петербург, "адрес". 25.02.2014г. стороны заключили договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, денежные средства по договору были им выплачены в полном объеме, 11.06.2014г. стороны подписали акт приема-передачи квартиры. К.И.А. от действий, направленных на осуществление государственной регистрации права его собственности в отношении спорной квартиры, уклоняется.

Третье лицо М.А.Л. обратился с самостоятельными требованиями к К.И.А. и просил признать за ним право собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" соответствии с заключенным 28.02.2014г. между ним и К.И.А. в лице представителя М.Л.С. договором купли-продажи, произвести государственную регистрацию перехода к нему права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, "адрес".

В обоснование заявленных требований М.А.Л. указал, что 23.11.2013г. заключил с К.И.А. предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" по цене " ... " рублей. В тот же день квартира была передана М.А.Л. Денежные средства по договору были переданы К.И.А. до его подписания. В соответствии с п.2 предварительного договора стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры не позднее одного месяца с момента получения К.И.А. свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру. 21.01.2014г. было зарегистрировано право собственности К.И.А. в отношении квартиры по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", в связи с чем, 28.02.2014г. стороны заключили договор купли-продажи. Пунктом 4 договора предусмотрено, что договор купли-продажи является одновременно и актом приема-передачи квартиры. М.А.Л. указывает, что 5.03.2014г. стороны сдали комплект документов для регистрации права его собственности в отношении спорной квартиры. Из ответа, полученного М.А.Л. из Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, следует, что регистрация права его собственности в отношении спорной квартиры была приостановлена в связи с возникновением сомнения в наличии оснований для регистрации права.

К.И.А. обратилась в суд со встречным иском к М.А.Л. и просила признать договор купли-продажи квартиры по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" от 28.02.2014г. недействительной сделкой.

В обоснование заявленных требований К.И.А. указала, что "дата" между ней и М.А.Л. был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры. Согласно п. 5 предварительного договора М.А.Л. принял на себя обязательство по оплате расходов по нотариальному удостоверению основного договора и государственной регистрации своего права собственности на квартиру. Поскольку основной договор купли-продажи был заключен в простой письменной форме, К.И.А. полагала, что указанное обстоятельство является основанием для признания его ничтожным. Также К.И.А. указала, что при заключении основного договора купли-продажи от 28.02.2014г. имело место злонамеренное соглашение М.А.Л. и представителя К.И.А. - М.Л.С., действовавшего на основании доверенности, а именно: из условий предварительного договора купли-продажи спорной квартиры от 23.11.2013г. следует, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в течение одного месяца с момента государственной регистрации права собственности К.И.А. в отношении спорной квартиры, в то же время, о получении документов о государственной регистрации права собственности К.И.А. в отношении спорной квартиры М.А.Л. ее не уведомил, предложение о заключении основного договора купли-продажи не направил, в день подписания основного договора купли-продажи К.И.А. находилась в Санкт-Петербурге, в то время, как ее представитель М.Л.С. был вынужден приехать в Санкт-Петербург из "адрес", при подписании основного договора М.А.Л. и представитель К.И.А.- М.Л.С. не удостоверились о наличии обременений в отношении квартиры, в то же время включили указанный пункт в основной договор купли-продажи. Также К.И.А. указала, что ко времени заключения основного договора не имела намерений передавать квартиру М.А.Л. в связи с утратой к нему доверия, сообщила ему о намерении продать квартиру другому лицу, отозвала доверенность, выданную М.Л.С., обратилась с заявлением о приостановлении государственной регистрации.

Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 10 февраля 2015г. удовлетворены исковые требования М.А.Л. Произведена регистрация перехода права собственности от К.И.А. к М.А.Л. в отношении квартиры по адресу: Санкт-Петербург, "адрес". В удовлетворении исковых требований Я.А.Г. и встречных исковых требований К.И.А. отказано.

В апелляционных жалобах Я.А.Г. и К.И.А. просят решение суда отменить, полагают его незаконным и необоснованным.

Исходя из положений ст.167 ГПК РФ, с учетом того, что Я.А.Г., К.И.А., 3-е лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, сведений о причинах отсутствия не представили, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения 3-го лица и его представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N22 от 29 апреля 2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора судом установлено, что 21.01.2014г. за К.И.А. зарегистрировано право собственности в отношении квартиры по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" (л.д. 12, 13, т.1).

"дата" между К.И.А. и Я.А.Г. заключен договор купли-продажи квартиры N ... , расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" (л.д. 6,т.1 ).

Согласно п. 3 указанного договора продавец ( К.И.А.) обязуется передать указанную квартиру покупателю ( Я.А.Г.) по акту приема-передачи в течение трех рабочих дней с момента получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на имя покупателя (л.д. 6,т.1).

11.06.2014 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 25.02.2014 г., согласно которому продавец обязуется передать указанную квартиру покупателю по акту приема-передачи до 12.06.2014 г. (пункт 1) (л.д. 7, т.1).

11.06.2014г. составлен акт приема-передачи, согласно которому К.И.А. передала Я.А.Г. "адрес", расположенную по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", а Я.А.Г. принял квартиру (л.д. 8,т.1).

Также судом установлено, что 23.11.2013г. между К.И.А. и М.А.Л. был заключен в нотариальной форме предварительный договор купли-продажи указанной квартиры (л.д. 45-46,т.1).

Из содержания предварительного договора следует, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры не позднее одного месяца с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру К.И.А. (п.2).Продажная цена квартиры устанавливается сторонами в сумме " ... " руб. (п.3). М.А.Л. выплатил К.И.А. аванс на момент подписания договора в сумме " ... " руб. Настоящий договор является распиской (п.4).

В тот же день 23.11.2013г. К.И.А. выдала нотариально удостоверенную доверенность N ... на имя М.А.Л., которой предоставила последнему полномочия быть своим представителем по всем вопросам, связанным с оформлением и регистрацией её права собственности на квартиру N ... , расположенную по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" (л.д.185, т.1); а также нотариально удостоверенную доверенностью N ... , которой предоставила М.Л.С. полномочия продать М.А.Л. квартиру N ... , расположенную по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" за цену " ... " руб. и на условиях по своему усмотрению (л.д. 177, т.1).

28.02.2014г. между М.Л.С., действующим в интересах

К.И.А. на основании доверенности от 23.11.2013г. N ... , и М.А.Л. заключен договор купли-продажи квартиры N N ... расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" (л.д. 47-48,т.1 ).

Согласно представленной в материалы дела расписке документы на регистрацию перехода права собственности от К.И.А. к М.А.Л. в отношении квартиры N ... , расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", поданы 5.03.2014г. ( л.д. 49,т.1).

10.03.2014г. К.И.А. аннулировала доверенность N ... от "дата" г., выданную М.Л.С.

Из уведомления о приостановлении государственной регистрации, направленного К.И.А. и М.А.Л., усматривается, что государственная регистрация права в отношении квартиры по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" приостановлена на срок до 17.05.2014г. в связи с наличием заявления от одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав ( л.д. 50-51,т.1).

Возражая против заявленных М.А.Л. требований, а также в обоснование встречного иска К.И.А. указывала, что договор купли-продажи от 28.02.2014г. является ничтожным, поскольку в нарушение п. 5 предварительного договора не был удостоверен в нотариальной форме.

В силу положений подп. 2 п. 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Проанализировав содержание предварительного договора купли-продажи, заключенного 23.11.2013г. К.И.А. и М.А.Л., суд пришел к правильному выводу о том, что из него не следует, что стороны предусмотрели обязательное нотариальное удостоверение основного договора купли-продажи.

Нарушений сторонами при заключении основного договора купли-продажи положений ст.ст. 432,454,554, 555 ГК РФ о форме, существенных условиях договора суд не установил.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4).

В ходе рассмотрения спора К.И.А. указывала, что в п.2 предварительного договора купли-продажи стороны установили, что обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее одного месяца с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру К.И.А. Право собственности К.И.А. в отношении спорной квартиры было зарегистрировано 21.01.2014г., в то же время основной договор купли-продажи заключен 28.02.2014г. При этом, о заключении основного договора она не была поставлена в известность.

Судом первой инстанции указанный довод К.И.А. не был принят во внимание со ссылкой на то обстоятельство, что поскольку государственная регистрация права собственности зависит от воли сторон и третьих лиц и не является событием, которое должно было безусловно наступить, следовательно, правила определения сроков в соответствии с п.2 ст. 190 ГК РФ не подлежали применению. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что в данном случае стороны не согласовали условие о заключении основного договора, в связи с чем, основной договор купли-продажи заключен по правилам, установленным п.4 ст.429 ГК РФ.

Довод К.И.А. о том, что М.А.Л. не произвел расчеты по договору купли-продажи, суд первой инстанции правомерно отклонил, указав на его противоречие как п.4 предварительного договора купли-продажи, подписанного лично К.И.А., так и п.3 основного договора купли-продажи, из которых следует, что денежные средства в сумме 355 000рублей за квартиру выплачены продавцу до совершения сделки.

Принимая во внимание указанные установленные обстоятельства, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований К.И.А. о признании сделки недействительной.

Из разъяснений, данных в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении требований Я.А.Г.о регистрации перехода к нему от К.И.А. права собственности в отношении квартиры N ... , расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", суд первой инстанции установил, что 25.02.2014г. между К.И.А. и Я.А.Г. заключен договор купли-продажи в отношении спорного жилого помещения ( л.д. 6-7,т.1).

"дата" Я.А.Г. и К.И.А. подписали акт приема- передачи указанной квартиры (л.д.8,т.1).

В то же время, из содержания договора купли-продажи от 28.02.2014г., заключенного К.И.А. и М.А.Л., следует, что указанный договор является одновременно актом приема-передачи квартиры (п.4 договора).

Согласно объяснениям К.И.А., данных ею в рамках рассмотрения материала проверки сообщения о преступлении, проводимой СО по Фрунзенскому району ГСУ СК РФ, 10.06.2014г. она обнаружила, что в спорной квартире установлены новые замки (л.д. 63-67,т.1), из акта, составленного 10.06.2014г. в присутствии сотрудника ООО "СЗУК" с участием К.И.А., также следует, что в спорной квартире установлен новый замок ( л.д. 158,т.1).

Дав надлежащую оценку представленным сторонами в материалы дела доказательствам по правилам ст.67 ГПК РФ, достоверно установив, что фактически квартира была передана М.А.Л., он совершал действия, направленные на пользование и владение квартирой, денежные средства по заключенному с ним договору продавец К.И.А. получила, суд пришел к правильному выводу о доказанности исполнения договора купли-продажи в пользу М.А.Л., в связи с чем, правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения требований Я.А.Г. о регистрации за ним от К.И.А. перехода права собственности в отношении спорной квартиры.

Довод апелляционных жалоб Я.А.Г. и К.И.А. о том, что М.А.Л. не заявлялись требования о государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем, суд первой инстанции, разрешив указанные требования, нарушил положения ст.196 ГПК РФ, судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку он противоречит материалам дела ( п. 5 искового заявления М.А.Л., л.д.36,т.1).

Доводы апелляционной жалобы К.И.А. о том, что судом оставлено без внимания то обстоятельство, что М.А.Л. имел доступ в спорное жилое помещение в связи с проводимыми им в нем по ее просьбе ремонтными работами; не установлен факт несения бремени содержания спорной квартиры М.А.Л.; не принято во внимание, что в настоящее время в спорной квартире проживает Я.А.Г. и несет все необходимые расходы, при этом оставлено без внимание то обстоятельство, что в ходе рассмотрения гражданского дела N 2-4567/2014 по иску К.И.А. к М.А.Л. о признании утратившим право на жилое помещение, не было установлено место жительства М.А.Л. после 23.11.2013г., сводятся по существу к несогласию с оценкой доказательств, произведенной судом первой инстанции по правилам ст. 67 ГПК РФ, и основанием для отмены состоявшегося решения не являются.

Довод апелляционной жалобы К.И.А. о том, что при заключении основного договора купли-продажи не была соблюдена нотариальная форма, установленная в п.5 предварительного договора купли-продажи, являлся предметом исследования в суде первой инстанции и получил надлежащую оценку в решении суда, с которой судебная коллегия полагает возможным согласиться.

Иных доводов в отношении фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, апелляционные жалобы не содержат.

Допущенных судом первой инстанции при рассмотрении спора нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены решения суда в соответствии с п. 4 ст. 330 ГПК РФ, судебной коллегией не установлено.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ и подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора, не подрывают правильности выводов суда, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 10 февраля 2015г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Я.А.Г. и К.И.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи