Решение Ростовского областного суда от 13 августа 2015 г. по делу N 3-125/2015

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО "Производственно-торговое предприятие "Загородное" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Производственно-торговое предприятие "Загородное" обратилось в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором земельного участка площадью ... кв.м (кадастровый номер ... ), находящегося по адресу: ... (кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года - ... рублей). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, таковая определена в отчете оценщика ИП ... об оценке, отчет имеет положительное экспертное заключение СРО - НП " ... " (нормативно-методическая экспертиза). Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 08.06.2015 года.

В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей заявитель просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Заявитель в уточненном заявлении в порядке статьи 39 ГПК РФ просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года в размере его рыночной стоимости на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в соответствии с заключением эксперта ООО " ... " в сумме ... рублей.

В судебном заседании представитель заявителя - ... , действующая по доверенности, уточненное заявление просила удовлетворить.

Представитель Правительства Ростовской области - ... в суд явилась, не заявила возражений против размера рыночной стоимости земельного участка, указанной в экспертном заключении.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону - ... в суд явилась, поддержала письменный отзыв на заявление.

Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, Управления Росреестра по Ростовской области, ДИЗО г.Ростова-на-Дону в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в отсутствие данных заинтересованных лиц.

Выслушав объяснения представителей заявителя, Правительства Ростовской области и Администрации г.Ростова-на-Дону, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что заявитель является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ... кв.м (кадастровый номер ... ), находящегося по адресу: ... (разрешенное использование - ... ).

Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года - ... рублей.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет до 01.01.2014 года.

Действующая кадастровая стоимость является основным элементом в расчете арендной платы по договору аренды.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Заявление собственника участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 08.06.2015 года (л.д.74). Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.

В обоснование своих требований заявитель представил отчет оценщика ИП ... , согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей. На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков - НП ... " от 19.05.2015 года N ... (нормативно-методическая экспертиза). Оценщиком представлены письменные объяснения на возражения Правительства Ростовской области.

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, поставил вопрос о проведении по делу оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года и назначил такую экспертизу.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО " ... " (заключение N ... от 28.07.2015 года). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N7 "Оценка недвижимости", Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). Проанализированы ценообразующие факторы. Экспертом определен сегмент рынка, к которому относится земельный участок - под коммерческую застройку, проанализирована выборка схожих земельных участков.

В рамках сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону (таблица 3, таблица 4), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключении. Применение конкретных корректировок (на условия сделки, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено.

Таким образом, конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка. Заявителем и Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Возражения Администрации г.Ростова-на-Дону сводятся к несогласию с отчетом, однако его недостатки устранены в экспертном заключении.

При таком положении уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Соответственно определенная в решении рыночная стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года.

Судебные расходы по делу возлагаются на заявителя (госпошлина и расходы за проведенную судебную оценочную экспертизу), поскольку оснований в рамках главы 7 ГПК РФ для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, находящегося по адресу: ... , из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - ... ) в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ... рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - 15 мая 2015 года.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Верховный Суд Российской Федерации через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов