Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 05 августа 2015 г. по делу N 33-11723/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Ткаченко Л.И.

судей Немирова А.В., Михайлова Г.В.

при секретаре Кирилловой М.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Авиловой Г.И. к Ярославцеву И.О., 3-е лицо: Управление федеральной службы регистрации кадастра и картографии РО, нотариус Синькова А.А. о признании договора купли-продажи недействительным

по апелляционной жалобе Авиловой Г.И.

на решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 21 апреля 2015г.

Заслушав доклад судьи Михайлова Г.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Изначально Авилова Г.И. обратилась в суд с иском к Управлению Росреестра по Ростовской области о признании договора купли-продажи недействительным, указав, что она являлась собственником домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. В состав домовладения входило: земельный участок, площадью 725 кв.м., жилой дом площадью 61,2 кв.м, литер "А", этажность: 1, хозяйственное строение или сооружение площадью 24,1 кв.м., этажность: 1.

В указанном домовладении истица проживала вместе со своей дочерью ФИО15 и ее бывшим супругом Ярославцевым О.Ю.

Втайне от дочери, Ярославцев О.Ю. предложил истице произвести раздел земельного участка, один из которых, впоследствии продать и приобрести две квартиры, которые можно было сдавать в аренду, чем улучшить материальное положение семьи.

Истица согласилась, рассчитывая на добросовестность Ярославцева О.Ю.

02.12.2013 года истица оформила нотариальную доверенность на Ярославцева О.Ю. с правом быть ее представителем во всех компетентных органах и организациях по вопросу подготовки документов для продажи земельного участка и расположенных на нем жилых домов с хозяйственными постройками и сооружениями.

21.04.2014 года при обращении к нотариусу для получения копии доверенности, истица узнала, что указанная доверенность передоверена Ярославцевым О.Ю. ФИО6, которая, по всей видимости, занималась подготовкой всех документов, так как специальных знаний и достаточных денежных средств у Ярославцева О.Ю. не было.

В марте 2014 года Ярославцев О.Ю. сообщил истице, что земельный участок разделен на два: одни по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН площадью 205 кв.м. и второй по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН площадью. 520 кв.м.

Также Ярославцев О.Ю. указал, что необходимо подписать все документы в Регистрационной службе, а поскольку истица уже пожилая, плохо видит и плохо передвигается, то необходимо переоформить земельный участок на него, а потом он уже самостоятельно его продаст и переоформит на нее, для чего в Управлении Росреестра по РО истица подписала какие-то документы, не понимая сути происходящего, полностью доверяя Ярославцеву О.Ю.

Как оказалось впоследствии, это был договор купли-продажи одного из земельных участков, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН площадью 520 кв.м., однако никаких денег, как указано в договоре истица не получала.

С июня 2014 года несколько раз приходили потенциальные покупатели.

Отношения с Ярославцевым О.Ю. ухудшились, он говорил, что он хозяин в доме. В ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года Ярославцев О.Ю. умер. После чего выяснилось, что земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН площадью 520 кв., не принадлежит истице, а продан Ярославцеву О.Ю. и в наследство могут вступить его родственники.

Истица и ее дочь на наследство Ярославцева О.Ю. претендовать не могут, так как брак между дочерью истицы и Ярославцевым О.Ю. расторгнут, совместных детей не имеют.

Истица указывает, что подписывая договор купли - продажи земельного участка, она не осознавала смысл данного документа, полностью доверяя бывшему зятю; не получала никаких денежных средств, более того в спорном договоре Авиловой Г.И. сделана запись "Сумму в размере 500 000 (пять тысяч рублей) получила, что подтверждает фиктивность сделки; стоимость земельного участка во много раз больше указанной в договоре суммы; договор купли-продажи подписан только на земельный участок, однако на данном земельном участке располагается хозяйственное строение, которое не является предметом договора, истец при заключении спорного договора указанное строение продавать не намеревалась.

Указывая данные обстоятельства, с учетом изменения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истица просила суд договор купли-продажи земельного участка, категория земель: Земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 520 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный 21.03.2014 года между Авиловой Г.И. и Ярославцевым О.Ю. признать ничтожным, расторгнуть и применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Определением суда от 30.12.2014 года в качестве ответчика по делу привлечен наследник умершего Ярославцева О.Ю.- Ярославцев И.О.

Протокольным определением суда от 19.01.2015 года Управление Росреестра по Ростовской области исключено из числа ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 21 апреля 2015 года исковые требования Авиловой Г.И. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Авилова Г.И. с указанным решением суда не согласна, считает его незаконным и необоснованным, просит его отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований.

Апеллянт указывает, что ссылаясь на уведомление регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, суд не учел, то обстоятельство, что Авилова Г.И. данное уведомление от 10.04.2014 года не получала. Указанное уведомление получил, Ярославцев О.Ю., который лично предоставил в Регистрационную службу справку ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА 17.04.2014Г НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об отсутствии на спорном земельном участке каких-либо строений. При этом, дополнительные документы Ярославцев О.Ю. подает по недействительному паспорту серии (л.д.92). Однако указанным обстоятельствам суд не дал никакой оценки.

Также апеллянт указывает, что разрешая спор, суд ссылается на доверенность от 02.12.2013 года реестр НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выданную Авиловой Г.И. на имя Ярославцева О.Ю. и которую она не отзывала. Однако, данная доверенность дана Ярославцеву О.Ю. на представление интересов Авиловой Г.И. по вопросам подготовки документов и иных действий для продажи земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, тогда как спорная сделка и регистрация производилась в отношении земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а в отношении данного имущества истица Ярославцева О.Ю. не уполномочивала. Таким образом, Ярославцев О.Ю. действовал не от имени Авиловой Г.И., а от своего имени и в своих интересах, как сторона по сделке.

Кроме того, Авилова Г.И. не предпринимая никаких действий по отчуждению хозяйственного строения (сооружения), площадью общая 24,1 кв.м. расположенного на спорном земельном участке.

В виду указанного, апеллянт полагает, что при нормальном законном стечение обстоятельств, без принятия противоправных злоумышленных действий Ярославцева О.Ю. по предоставлению практически подложных документов в регистрационную службу, в регистрации права спорного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН было бы отказано.

Автор жалобы указывает, что в оспариваемом договоре купли-продажи Авилова Г.И. указала, что она получила денежные средства в сумме "пять тысяч рублей", в связи с чем исковые требования были изменены " ... и применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение". Таким образом, суду предстояло определить, передавались ли денежные средства вообще, а если передавались, то действительный размер сделки и размер полученных Авиловой Г.И. денежных средств.

Апеллянт полагает, что показания свидетеля ФИО6 не точны, противоречивы и полностью высказаны с подачи представителя ответчика и ее наставлениях. При этом, показания ФИО6 о том, что она производила раздел земельного участка, неверны, поскольку у нее не было на это полномочий, так как доверенность, выданная Авиловой Г.И. Ярославцеву О.Ю., а в последствии передоверенная Ярославцевым О.Ю. ФИО6 предполагала полномочия на представление Авиловой Г.Н. в различных органах и учреждениях, связанные с подготовкой документов для продажи земельного участка и расположенных на нем жилых домов и хозяйственными постройками и сооружениями.

Кроме того, апеллянт указывает, что выводы суда о том, что в силу п. 2, п. 3 ст. 271 ГК РФ переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком, основаны на неверном толковании норм материального права и противоречат положениям ст. 35 ЗК РФ.

В дополнениях к апелляционной жалобе, ссылаясь на разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Авилова Г.И. указывает, что Ярославцев О.Ю. действовал недобросовестно, предоставляя в Росреестр справку из ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА об отсутствии на спорном земельном участке каких-либо строений, прекрасно зная, что на участке располагается гараж. И именно своими противоправными и недобросовестными действиями Ярославцев О.Ю. извлек преимущество в виде успешной государственной регистрация спорного земельного участка.

В своих возражениях на апелляционную жалобу Ярославцев И.О. просит решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем в судебном заседании подтвердили их представители, также факт извещения подтверждается соответствующими уведомлениями (л.д.221-222).

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон Стоева Э.М., Елисееву А.В., судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции, поскольку решение постановлено без учета целого ряда юридически значимых обстоятельств дела, с нарушением норм материального права, регулирующих спорные отношения.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 3 указанного постановления Пленума ВС РФ решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако принятое по делу решение не соответствует указанным требованиям закона.

Разрешая исковые требования, суд руководствовался положениями ст. ст. 166, 167, 168, 170, 178, 185, 209, 218, 271, 421, 549, 550, 551 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, ст. 56 ГПК РФ, и исходил из того, что Авилова Г.И. выдала Ярославцеву О.Ю. доверенность с четким указание полномочий, которыми она наделяла доверенное лицо. В последствии истица лично, последовательно и целенаправленно совершала действия по передаче в собственность Ярославцева О.Ю. спорного земельного участка по договору купли-продажи.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что Авилова Г.И. заблуждалась относительно целей выдачи доверенности. Совершенная между сторонами сделка купли-продажи земельного участка, достигнута договоренность по всем существенным условиям договора, включая стоимость продаваемого участка. Денежные средства в размере 500000 руб. были уплачены покупателем продавцу, сведения о передаче денежных средств в полном объеме отражены в тексте договора купли-продажи, доказательств, опровергающих данные обстоятельства, стороной истца не представлено. Подписывая договор купли-продажи, истица обладала свободой выбора, выразила согласие со всеми условиями сделки.

При этом, суд указал, что сделка купли-продажи земельного участка была заключена истцом добровольно с целью отчуждения земельного участка подтверждены показаниями свидетеля ФИО6

Кроме того, суд указал, что описка при указании расшифровки суммы договора купли-продажи, допущенная истцом при подписании договора (в экземпляре истца), не может служить основанием признания сделки недействительной, поскольку в экземпляре спорного договора, предоставленного Управлением Росреестра по РО, стоимость отчуждаемого земельного участка в размере 500 000 (пятьсот тысяч рублей) указана Авиловой Г.И. собственноручно.

Также суд не нашел оснований для удовлетворения иска и по обстоятельствам того, что земельный участок продан без находящейся на нем хозяйственной постройки, поскольку воля истца была направлена на продажу земельного участка, а в силу п. 2 ч. 3 ст. 271 ГК РФ переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

При этом, суд указал на неисполнение истцом уведомления регистрирующего органа от 10.04.2014 года.

Кроме того, суд разъяснил, что истец при отчуждении земельного участка не лишается права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

С указанными выводами суда первой инстанции, судебная коллегия согласится, не может, поскольку они основаны на неверном толковании и применении норм материального права.

Как следует из материалов дела, Авилова Г.И. являлась собственником земельного участка площадью 725 кв.м, жилого дом литер "А" площадью 61,2 кв.м, хозяйственного строения или сооружения (строение или сооружение вспомогательного значения) площадью 24,1 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно нотариальной доверенности от 02.12.2013 года Авилова Г.И. уполномочивает Ярославцева О.Ю. быть ее представителем в Управлении Росреестра и других организациях по вопросу получения всех документов, необходимых для продажи земельного участка и расположенных на указанном земельном участке жилых домов с хозяйственными постройками и сооружениями по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в том числе, производить межевание, осуществлять кадастровый учет, зарегистрировать в Управлении Росреестра первичное право собственности на указанное недвижимое имущество к покупателю, а также переход права собственности на указанное недвижимое имущество. Доверенность выдана сроком на три года, с правом передоверия полномочий по настоящей доверенности.

Доверенность удостоверена нотариусом, личность доверителя установлена, дееспособность Авиловой Г.И. проверена, содержание доверенности Авиловой Г.И. зачитано вслух. Содержание ст. ст. 187-189 ГК РФ, в том числе, о возможности отменить доверенность, Авиловой Г.И. было разъяснено.

Указанная доверенность доверителем Авиловой Г.И. не была ни оспорена ни отменена.

В порядке передоверия Ярославцев О.Ю. передал свои полномочия по представлению интересов Авиловой Г.И. ФИО6 согласно нотариальной доверенности от 04.12.2013 года.

В результате раздела земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании заявления о разделе от 13.12.2013 года на два земельных участка Авилова Г.И. являлась собственником земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 205 кв.м. и земельного участка кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 520 кв.м.

В соответствии с договором купли-продажи от 21.03.2014 года, заключенным между Авиловой Г.И. и Ярославцевым О.Ю. Продавец ( ФИО7) продала земельный участок, а Покупатель ( Ярославцев О.Ю.) купил на праве собственности земельный участок, площадью 520 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН за 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

С заявлением о регистрации спорного договора Авилова Г.И. лично обратилась в Управление Росреестра по Ростовской области, о чем свидетельствует ее подпись в заявлении.

Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за Ярославцевым О.Ю. в Управлении Росреестра Ростовской области 08.05.2014 года.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Ярославцев О.Ю. умер, что подтверждается свидетельством о смерти НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА

Как следует из наследственного дела НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26.11.2014 года, открытого после смерти Ярославцева О.Ю., заведенного нотариусом Синьковой А.А., наследником первой очереди является: сын - Ярославцев И.О.

Рассматривая заявленный спор по указанным основаниям, суд, обоснованно пришел к выводу о том, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи ввиду введения Ярославцевым О.Ю. Авилову Г.И. в заблуждение относительно предмета договора не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из п. 3 договора купли-продажи земельного участка следует, что расчет между продавцом и покупателем произведен до подписания настоящего договора.

Таким образом, из условий договора следует об исполнении Ярославцевым О.Ю. обязанности по оплате стоимости земельного участка. Доказательств в опровержение указанного обстоятельства истицей не представлено.

При этом доводы истицы о том, что в договоре купли-продажи ей сделана отметка о получении "пяти тысяч" рублей, вместо оговоренных в договоре 500000 рублей, не свидетельствует о неисполнении ответчиком обязательств по уплате цены проданного земельного участка, поскольку оспариваемый договор купли-продажи составлен в трех экземплярах и прошел обязательную государственную регистрацию, и из представленного регистрирующим органом и ответчиком остальных экземпляров договора, следует, что Авиловой Г.И. получено "пятьсот тысяч" рублей по договору купли-продажи от 21.03.2014 года.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что указанная сделка на может быть признана недействительной в силу того, что совершена с нарушением п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Суд, отказывая в признании сделки недействительной по указанному основанию, пришел к выводу о том, что воля истца была направлена на продажу земельного участка, переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Истец при отчуждении земельного участка не лишается права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единствам судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно абзацу третьему п.п. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из указанных норм права следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Из технического паспорта, по состоянию на 14.11.2014 года, на жилой дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН следует, что на земельном участке по указанному адресу расположен кирпичный гараж литер "З", 1987 года постройки, площадью 24,1 кв.м.

Факт принадлежности указанного строения истцу подтверждается свидетельством о государственной регистрации права НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (л.д.12).

Таким образом, указанное строение существовало до разделения земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на два самостоятельных, что также подтверждается справкой ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА от 25.11.2014 года (л.д.28).

Следовательно, представленная в материалы дела справка ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА от 17.04.2014 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН является ненадлежащим доказательством отсутствия на спорном земельном участке каких-либо строений.

Иных доказательств, указывающих на отсутствие на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН капитальных строений материалы дела, не содержат. Так же как ответчиком не представлено доказательств принадлежности гаража иному лицу.

О нахождении на спорном земельном участке гаража литер "З" Ярославцев О.Ю. не мог не знать, поскольку проживал с истицей по указанному адресу.

Кроме того, о необходимости оформления сделки по передачи в собственность указанного гаража литер "З" Ярославцеву О.Ю. также стало известно исходя из полученного им уведомления регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности от 10.04.2014 года, в ответ на которое он представил справку ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА от 17.04.2014 года, содержащую недостоверные сведения (л.д. 91).

С учетом положений ст. 168 ГК РФ, ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о ничтожности заключенного договора купли-продажи от 21.03.2014 года, отменяет решение суда, и удовлетворяет заявленные исковые требования, признает недействительным (ничтожным) договор купли-продажи, заключенный между сторонами, и применяет последствия недействительности сделки, путем возвращения Авиловой Г.И. в собственность земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 520 кв.м.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 21 апреля 2015 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать договор купли-продажи земельного участка, площадью 520 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного 21 марта 2014 года между Авиловой Г. И. и Ярославцевым О. Ю. недействительным (ничтожным).

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка, площадью 520 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Авиловой Г. И..

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 11.08.2015 года.

Председательствующий

Судьи