Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 июля 2015 г. по делу N 33-3982/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Гедыгушева М. И.,

судей Турлаева В. Н., Калединой Е. Г.,

при секретаре судебного заседания Дугужевой Б. Х-М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Сеськиной Е. С., поданной ее полномочным представителем Сотниковым Н. Н.,

на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 19 марта 2015 года,

по иску Алешкиной М. А. к Сеськиной Е. С. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества,

заслушав доклад судьи Турлаева В. Н.,

УСТАНОВИЛА:

Алешкина М. А. обратилась в суд с иском к Сеськиной Е. С. о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ними 16.07.2012 года договора купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью 101, 6 кв. м. и земельного участка площадью 600 кв. м. с кадастровым номером ... , расположенных по адресу: СК, Минераловодский район, с. ... , пер. ... , о приведении сторон в первоначальное положение, признании права собственности Сеськиной Е. С. на земельный участок по указанному адресу не возникшим.

Свои требования истец мотивировала тем, что 16.07.2012 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Сеськина Е. С. приобрела объект незавершенного строительства площадью 101, 6 кв. м. с условным номером ... и земельный участок площадью 600 кв. м. с кадастровым номером ... с разрешенным использованием "под индивидуальное жилищное строительство", расположенные по адресу: СК, Минераловодский район, с. ... , пер. ... Продажная цена указанного недвижимого имущества была определена по обоюдному согласию с учетом технического состояния и рыночной стоимости объектов в ... рублей. Однако, по её мнению, данная сделка не соответствует требованиям закона, поскольку при отчуждении спорных объектов недвижимости на земельном участке находилось еще одно домовладение площадью 35,3 кв. м. с кадастровым номером ... , зарегистрированное в установленном законом порядке за ней, Алешкиной М. А. Целью заключения оспариваемой сделки была необходимость сокрытия имущества от возможных арестов и притязаний третьих лиц, намеревавшихся обратиться в суд с исками о взыскании с нее денежных средств. Заключая оспариваемую сделку и иные мнимые сделки, она намеревалась избежать для себя негативных последствий, понимая, что не в состоянии удовлетворить все возможные претензии заказчиков строительства.

Обжалуемым решением Минераловодского городского суда от 19 марта 2015 года исковые требования Алешкиной М. А. удовлетворены в полном объеме.

Суд признал недействительным (ничтожным) заключенный между Алешкиной М. А. и Сеськиной Е. С. 16.07.2012 года договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью 101, 6 кв. м. и земельного участка площадью 600 кв. м. с кадастровым номером ... , расположенных по адресу: СК, Минераловодский район, с. ... , пер. ... , и применил последствия недействительности ничтожной сделки, признав право собственности Сеськиной Е. С. на земельный участок по адресу: СК, Минераловодский район, с. ... , пер. ... , не возникшим и взыскав с Алешкиной М. А. в пользу Сеськиной Е. С. денежные средства в размере ... рублей.

Этим же решением суд взыскал с Сеськиной Е. С. в доход бюджета Минераловодского муниципального района СК государственную пошлину в размере ... рублей.

В апелляционной жалобе полномочный представитель ответчика Сеськиной Е. С. - Сотников Н. Н. просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправомерное рассмотрение дела в отсутствие ответчика, в результате чего у Сеськиной Е. С. и ее представителей не было возможности представлять доказательства и участвовать в их исследовании, задавать вопросы другим лицам, участвующим в деле, заявлять ходатайства, возражать относительно ходатайств и доводов других лиц, участвующих в деле. Считает, что судом также нарушены нормы процессуального закона, поскольку к участию в деле не были привлечены в качестве третьих лиц представители регистрирующего органа, которые могли бы пояснить, почему была проведена государственная регистрация сделки без учета находящегося на спорном земельном участке строения, не являющегося ее предметом. По его мнению, суд необоснованно руководствовался положения п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и исходил из того, что отчуждение земельного участка без находящегося на нем строения в случае, если они принадлежат одному лицу, недопустимо. В данном случае продавцу принадлежат два, а не одно строения, расположенные на одном участке. Полагает, что ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение отдельно от здания только той части земельного участка, которая занята этим зданием, но не распространяется на остальную территорию земельного участка. Считает, что положения п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ в части запрета на отчуждение недвижимости без отчуждения земельного участка прямо противоречат положениям ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ. При вынесении решения суд первой инстанции не установил действительную волю сторон при совершении оспариваемой сделки, при этом в деле отсутствуют доказательства тому, что воля сторон была направлена на действия, влекущие недействительность договора. Суд не принял во внимание, что, заключая сделку, Сеськина Е. С. была убеждена, что Алешкина М. А. намеревается продать строение литер "А" площадью 35,3 кв. м. другому лицу и что проводятся кадастровые работы по размежеванию земельного участка. Несмотря на то, что в предмет договора купли-продажи от 16.07.2012 года вошел весь земельный участок площадью 600 кв. м., Алешкина М. А. взяла на себя обязательство по завершению работ по размежеванию земельного участка и формированию двух земельных участков под объектом незавершенного строительства и под строением литер "А". Для этих целей Сеськина Е. С. 16.07.2012 года выдала Алешкиной М. А. нотариально удостоверенную доверенность с правом на разделение спорного земельного участка. Материалы по размежеванию спорного земельного участка и оригинал указанной доверенности находятся у истца и могли быть затребованы судом для объективного рассмотрения дела. Сеськина Е. С. неоднократно требовала у Алешкиной М. А. передать ей эти документы, но получала отказ. Суд первой инстанции лишил ответчика возможности сделать соответствующие запросы в органы кадастрового учета и нотариусу, чтобы подтвердить приведенные обстоятельства, необоснованно отказав в удовлетворении ходатайства об отложении слушания дела. Истец же умышленно скрыла данные факты от суда.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились: истец Алешкина М. А., которая надлежащим образом и своевременно извещена о времени и месте рассмотрения дела и от которой заявлений об отложении слушания дела и уведомлений о невозможности явки в судебное заседание по уважительным причинам не поступало, причина ее неявки в судебное заседание суду не известна. Также не явилась ответчик Сеськина Е. С. и ее представитель Попов П. П., по уведомлению которых судом были предприняты все возможные меры, которым извещения о дате, времени и месте назначенного по делу судебного заседания были направлены судом по известным адресам их места жительства как заказным письмом с уведомлением о вручении, так и телеграммой, однако ими получены не были, по причине истечения срока хранения конверты возвратились в суд, за получением телеграммы Сеськина Е. С. не явилась.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее, заслушав полномочного представителя ответчика Сеськиной Е. С. - Сотникова Н. Н., в полном объеме поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца Алешкиной М. А. - Симаченко Р. Г., просившего отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что оно подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Алешкиной М. А. на основании договора купли-продажи N ... от 28.06.2012 года на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 600 кв. м. с кадастровым номером ... из категории "земли населенных пунктов" с разрешенным использованием "под индивидуальное жилищное строительство", расположенный по адресу: СК, Минераловодский район, с. ... , пер. ...

На указанном земельном участке расположен принадлежащий Алешкиной М. А. жилой дом литер "А" площадью 35, 3 кв. м. с условным (кадастровым) номером ...

16.07.2012 года между Алешкиной М. А.(продавец) и Сеськиной Е. С. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым истец продала ответчику земельный участок площадью 600 кв. м. с кадастровым номером ... по адресу: СК, Минераловодский район, с. ... , пер. ... , и расположенный на нем объект незавершенного строительства литер "Б" площадью застройки 101,6 кв.м. Продажная цена отчуждаемого имущества определена сторонами в ... рублей, которые на момент заключения договора покупатель передала истцу (п. п. 3, 4 договора).

Данный договор купли-продажи и переход права собственности на названные выше объекты недвижимости к Сеськиной Е. С. прошли обязательную государственную регистрацию 25 июля 2012 года.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Алешкиной М. А., суд первой инстанции, ссылаясь на положения ст.ст. 35 и 36 Земельного Кодекса РФ, пришел к выводу, что при заключении ею с Сеськиной Е. С. договора купли-продажи спорных объектов недвижимости был нарушен установленный п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, в связи с чем, договор купли-продажи от 16.06.2012 года в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий.

Однако судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции согласиться не может в силу следующего.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи, в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лица, управомоченного на осуществление принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Исходя из пункта 3 названной статьи о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в гражданском процессе лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Из искового заявления следует, что единственным основанием признания недействительным договора купли-продажи от 16 июля 2012 года между Сеськиной Е. М. и Алешкиной М. А. является то, что он был заключен последней якобы с целью сокрытия данного имущества от возможных арестов и притязаний третьих лиц.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, 16 июля 2012 года Алешкина М. А. и Сеськина Е. С., являясь дееспособными гражданами, пришли к соглашению о заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 600 кв.м. с кадастровым номером ... и объекта незавершенного строительства площадью 101,6 кв.м., расположенных по адресу: Ставропольский край Минераловодский район с. ... , пер. ... Были определены предмет и цена договора, то есть существенные условия сделки. Была соблюдена необходимая по закону форма договора. Переход права собственности от надлежащего продавца к покупателю был зарегистрирован в органах обязательной государственной регистрации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации ... от 25.07.2012 года (запись регистрации ... и свидетельством о государственной регистрации ... от 25.07.2012 года (запись регистрации ... ).

Исходя из п. 3 договора купли-продажи от 16 июля 2012 года продажная цена недвижимого имущества была установлена сторонами в размере ... рублей. Согласно пункта 4 того же договора Покупатель передала Продавцу ... рублей в момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества и расчет между сторонами сделки был произведен полностью, стороны претензий друг к другу не имели.

Из п. 7 договора вытекает, что Продавец гарантирует тот факт, что до заключения сделки недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обещано в дар, в споре и под арестом не состоит, не передано в доверительное управление и свободно от прав третьих лиц.

Данное обстоятельство было подтверждено тем, что на момент совершения сделки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, сведений об арестах и обременениях не имелось.

В деле также отсутствуют доказательства того, что на спорную недвижимость претендовали на тот момент третьи лица.

Таким образом, утверждения истца о том, что целью заключения сделки была необходимость сокрытия имущества от возможных арестов и притязаний третьих лиц, намеревавшихся обратиться с исками о взыскании денежных средств с Алешкиной М.А. голословно, надлежащих доказательств этому не представлено, а сама покупатель Сеськина Е. С. утверждает, что об этих обстоятельствах ей ничего не известно.

Также, судебная коллегия считает состоятельными и приведенные в апелляционной жалобе ссылки на то, что, заключая сделку, Сеськина Е. С. была убеждена, что Алешкина М. А. намеревается продать строение литер "А" площадью 35,3 кв. м. по адресу: СК, Минераловодский район, с. ... , пер. ... , другому лицу, что проводятся кадастровые работы по размежеванию спорного земельного участка и что для цели формирования двух земельных участков под объектом незавершенного строительства и под строением литер "А" она 16.07.2012 года выдала Алешкиной М. А. нотариально удостоверенную доверенность с правом на разделение спорного земельного участка.

Данный факт подтверждается и надлежащими письменными доказательствами.

Так, в материалах дела (л. д. 130) имеется заявление Сеськиной Е. С. на имя нотариуса Беловой Е. С., в котором она просит отменить доверенность, выданную ею 16 июля 2012 года на имя Алешкиной М. А. на ведение строительства и ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: Минераловодский район, с. ... , пер. ... , а также на выделение в самостоятельный жилой дом и земельный участок, с разделом вышеуказанного земельного участка, с правом подписи соглашения о реальном разделе вышеуказанной недвижимости.

Более того, как следует из представленных в суде апелляционной инстанции копий решений Минераловодского городского суда, Алешкина М. А. неоднократно заключала договора купли-продажи вышеуказанного строения литера "А", площадью 35, 3 кв. м.

Из установочной части решения Минераловодского городского суда от 23 мая 2014 года следует, что К. обратился в суд с иском к Алёшкиной М. А. о признании права собственности на жилое помещение - одноэтажный жилой дом общей площадью 35,3 кв.м., инвентарный номер - ... , литер А, кадастровый номер ... , расположенный по адресу: Ставропольский край Минераловодский район, с. ... , пер. ... 09 мая 2011 года между истцом и Алёшкиной М. А. заключен договор подряда на строительство одноэтажного жилого дома по адресу: г. Минеральные Воды пер. ... По условиям договора подряда Алешкина М.А. обязалась построить одноэтажный жилой дом общей площадью 35,3 кв.м., из блока, стены толщиной 40 см., в срок с 09 мая 2011 года по 15 января 2012 года. 17 марта 2013 года между истцом и Алёшкиной М.А. был заключен договор купли-продажи жилого дома построенного за счет средств К. Данным решением суда исковые требования К. к Алешкиной М. А. были удовлетворены и за ним было признано право собственности на указанное строение - жилой дом общей площадью 35, 3 кв.м.

Также решением Минераловодского городского суда от 24 декабря 2013 года, вступившим в законную силу 31 января 2014 года, удовлетворены исковые требования Д. к Алешкиной М. А. о расторжении предварительного договора купли-продажи по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, с. ... , пер. ... С неё взыскана сумма задатка, неустойка и расходы по оплате государственной пошлины. Как следует из материалов дела, 18 апреля 2013 года между Д. и Алешкиной М.А. был заключен предварительный договор купли продажи готовой недвижимости, находящейся по адресу: г. Минеральные Воды, с. ... пер. ... , а именно отдельно стоящего дома, общей площадью 35.5 кв.м., состоящего из одной комнаты, прихожей и кухни, а также земельного участка 2,5 сотки. Судом было установлено, что на тот момент земельный участок уже на праве собственности принадлежал Сеськиной Е. С. В процессе рассмотрения спора Алешкина М. А. иск признала и пояснила, что надеялась быстро переоформить дом и земельный участок, однако этого не сделала.

Оценив все представленные по делу доказательства, установив, что отсутствуют доказательства того, что оспариваемый договор заключался с целью сокрытия имущества от возможных арестов и притязаний третьих лиц, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Алешкиной М. А.

К такому выводу судебная коллегия приходит, исходя из совокупности всех установленных фактических обстоятельств дела, свидетельствующих также о том, что Сеськина Е. С. была убеждена, что Алешкина М. А. намеревается продать строение литер "А" площадью 35,3 кв. м. по адресу: СК, Минераловодский район, с. ... , пер. ... , другому лицу, что проводятся кадастровые работы по размежеванию спорного земельного участка.

Кроме обстоятельств по делу, доказательства, представленные сторонами спора, по мнению судебной коллегии, являются основанием к отказу в заявленных требованиях, как по вышеизложенным доводам, так и по основаниям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, в силу требований которой суд отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично в случае, если этим лицом гражданские права осуществляются исключительно с намерением причинить вред другому лицу, лицо действует в обход закона с противоправной целью, а также иное злоупотребление правом.

Более того, наличие злоупотребления правом подтверждается и указанием в иске, что "действительной целью заключения оспариваемой сделки были необходимость сокрытия имущества от возможных арестов и притязаний третьих лиц, намеревающихся обратиться с исками о взыскании денежных средств к Алешкиной М. А.

Указанные выше обстоятельства не были приняты во внимание судом первой инстанции, в связи с чем, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, а доводы апелляционной жалобы, по мнению судебной коллегии, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При принятии нового решения с учетом установленных выше обстоятельств, судебная коллегия считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных исковых требованиях Алешкиной М. А. о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным (ничтожным), приведении сторон в первоначальное положение и признании права собственности Сеськиной Е. С. не возникшим.

Руководствуясь ст. ст. 327-1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Минераловодского городского суда от 19 марта 2015 года - отменить.

Принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Алешкиной М. А. к Сеськиной Е. С. отказать.

Апелляционную жалобу представителя ответчика Сеськиной Е. С. - Сотникова Н. Н. удовлетворить.

Председательствующий

Судьи