Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 30 июля 2015 г. по делу N 33-12448/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Науширбановой З.А.

судей Троценко Ю.Ю.

Турумтаевой Г.Я.

при секретаре Сабитовой Е.В.

с участием прокурора Фахретдиновой Ю.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Шагибекова Е.Н. на решение Белорецкого городского суда Республики Башкортостан от 29 мая 2015 года, которым постановлено:

исковые требования Шагибекова Е.Н. к Михайловой Л.И., Михайловой С.Ю., Михайловой К.Ю., Михайлову А.Ю., Михайлову И.Ю. о признании утратившими права пользования жилым помещением и выселении оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Науширбановой З.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шагибеков Е.Н. обратился в суд с иском к Михайловой Л.И., Михайловой С.Ю., Михайловой К.Ю., Михайлову А.Ю., Михайлову И.Ю. о признании утратившими права пользования жилым помещением и выселении. Требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от дата N N ... , заключенного между ОАО " ... " и ним, он приобрел в собственность квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата серия N ... согласно которому каких-либо ограничений или обременении права не зарегистрировано. Согласно п. 6 указанного договора, в квартире на момент заключения договора зарегистрированы пользователи, т.е. ответчики по настоящему иску. На сегодняшний день ответчики продолжают занимать жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности без законных на то оснований, тем самым нарушают его права как собственника имущества и препятствуют в пользовании, владении и распоряжении принадлежащего ему имуществом. Ответчики не являются членами его семьи, в связи с чем, применима ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В порядке досудебного урегулирования ответчикам было направлено письмо с предложением о добровольном выселении. Данное предложение осталось без ответа и удовлетворения. Просит признать Михайлову Л.И., Михайлову С.Ю., Михайлову К.Ю., Михайлова А.Ю., Михайлова И.Ю. утратившими право пользования жилым помещением, расположенного по адресу: РБ. адрес выселить их из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Судом постановлено указанное выше решение.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 30 июля 2015 года апелляционное производство по апелляционному представлению Белорецкого межрайонного прокурора Республики Башкортостан Петрова С.А. прекращено.

В апелляционной жалобе Шагибекова Е.Н. ставится вопрос об отмене решения суда по тем основаниям, что у суда имелись все основания для удовлетворения его исковых требований, поскольку он является собственником спорного жилого помещения, и на основании ст. 35 ЖК РФ ответчики обязаны освободить данное жилое помещение. Суд неправильно применил нормы материального права.

Все участники судебного процесса извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст.ст.167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав адвоката Шагибекова Е.Н. - Мамяшева А.Р., поддержавшего доводы жалобы, заключение прокурора Фахретдиновой Ю.Ю. о законности решения суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Статья 3 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что жилище неприкосновенно и никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменении договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет, а в силу требований ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии со ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Разрешая спор, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Шагибекова Е.Н. к Михайловой Л.И., Михайловой С.Ю., Михайловой К.Ю., Михайлову А.Ю., Михайлову И.Ю. о признании утратившими права пользования жилым помещением и выселении. Суд первой инстанции правильно руководствовался приведенными нормами права, и исходил из того, что поскольку доказательств об уведомлении ответчиков об отказе в продлении договора найма жилого помещения не представлены, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Выводы суда являются правильными и подтверждаются материалами дела.

Как следует из материалов дела, Михайловой Л.И. и членам ее семьи предоставлена комната N ... в общежитии ОАО " ... " на основании ордера N ... от дата года. Впоследствии она получила ордер N ... серии I года на занятие комнаты N N ... адрес РБ на семью из ... человек: дочери Михайловой С.Ю. дата года рождения; дочери Михайловой К.Ю., дата года рождения; сына Михайлова А.Ю. дата года рождения; сына Михайлова И.Ю., дата года рождения.

Установлено, что по указанному адресу ответчики проживают и по настоящее время, зарегистрированы в нем.

дата. между ОАО " ... " и Михайловой Л.И. заключен договор N N ... о предоставлении коммунальных услуг".

В ходе рассмотрения дела по иску ОАО " ... " судом было установлено, что задолженности по оплате коммунальных услуг перед истцом у ответчиков не имеется. Указанные обстоятельства подтверждаются копиями квитанций по оплате коммунальных услуг. Так же судом установлено, что адрес N N ... по адрес один и тот же.

Указанные обстоятельства в силу ст. 61 ГПК РФ установлены вступившим в законную силу решением ... городского суда Республики Башкортостан от датаг.

Вышеуказанным решением в иске ОАО " ... " к Михайловой Л.И., Михайловой С.Ю., Михайловой К.Ю., Михайлову А.Ю., Михайлову И.Ю. о выселении без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета отказано.

Указанным решением суда установлено, что доводы представителя ОАО " ... " о том, что ответчики незаконно занимают адрес не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. В связи с чем исковые требования ОАО " ... " о выселении и снятии с регистрационного учета оставлены без удовлетворения (гр. дело N 2-1294/2013).

Вместе с тем как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от дата N N ... , заключенного с ОАО " ... ", Шагибеков Е.Н. является собственником адрес, расположенной по адресу: РБ, адрес. Данное обстоятельство также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата серия N ...

Впоследствии истец направляет ответчикам претензионное письмо с просьбой освободить жилое помещение в течение 5 суток с момента получения письма. Основанием для обращения с настоящим претензионным письмом послужило незаконное занятие ответчиками жилого помещения, принадлежавшее истцу на праве собственности. Согласно копии почтового уведомления ответчики получили претензию дата.

Между тем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отсутствуют основания для признания ответчиков утратившими права пользования квартирой и как следствие не подлежит удовлетворению и требования о выселении ответчиков из жилого помещения N N ... по адрес а., по следующим основаниям.

Как установлено судом, и не опровергается сторонами, письменного договора найма жилого помещения между ОАО " ... " с ответчиками составлено не было, ответчики были вселены в жилое помещение N ... по адрес в адрес на основании ордера N N ... т.к. дом в котором они проживали подлежал сносу, что и отражено в самом ордере. Однако оплату за ЖКУ в ОАО " ... " они производили.

Между тем, как правильно указал суд, исходя из смысла ст. 684 ГК РФ истец обязан был предложить ответчикам заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Судом первой инстанции установлено, что с такими предложениями истец к ответчикам не обращался. Так, в своем претензионном письме истец просит ответчиков выселиться из занимаемого ими жилого помещения в течение 5 дней, т.к. они нарушают его права собственника.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры от дата. между истцом и ОАО " ... " согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации указали в договоре перечень лиц, зарегистрированных в спорной квартире (пункт 6 договора).

Таким образом, судом верно установлено, что Шагибеков Е.Н. знал о наличии права пользования ответчиков спорной квартирой, в связи с переходом права собственности на жилое помещение их право пользования отчуждаемой квартирой не прекращается (ст. 675 названного Кодекса) и по истечении срока действия договора найма в силу ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют преимущественное право на заключение договора найма с новым собственником на новый срок.

Иного соглашения о порядке пользования спорным жилым помещением при переходе права собственности на спорную квартиру при заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения стороны по сделке не достигли. Таким образом, Шагибеков Е.Н. фактически согласился принять в собственность квартиру с сохранением права пользования ответчиков указанной квартирой и как, новый собственник спорного жилья, не предложил заключить с ним договор найма жилого помещения на новый срок согласно статье 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Исходя из анализа приведенных положений закона, нарушение обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, поскольку на момент разрешения спора заключенный с ответчиками договор найма нельзя было признать расторгнутым (прекращенным), в силу несоблюдения истцом процедуры прекращения договора найма, предусмотренной ч. 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для признания ответчиков утратившим права пользования, снятии с регистрационного учета по заявленным истцом основаниям не имелось.

Более того, судом установлено, что ответчики продолжают проживать в спорном жилом помещении, прописаны в нем, а поскольку эти обстоятельства имели место до приобретения истцом квартиры в собственность, следовательно, договор найма считается продленным.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда. Считает, что разрешая спор, суд первой инстанции принял все необходимые меры для всестороннего, полного и объективного выяснения обстоятельств дела, и на основании надлежащей оценки имеющихся в материалах дела доказательств, постановил законное решение, отвечающее нормам материального права, применяемого к спорным правоотношениям.

Доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, оснований к отмене решения не содержат. Доводы апелляционной жалобы Шагибекова Е.Н. сводятся к изложению его позиции в суде первой инстанции и являющейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда.

Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно, в связи с чем решение подлежит оставлению без изменения, а доводы апелляционной жалобы без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Белорецкого городского суда Республики Башкортостан от 29 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Шагибекова Е.Н. - без удовлетворения

Председательствующий З.А. Науширбанова

Судьи Ю.Ю. Троценко

Г.Я. Турумтаева