Решение Свердловского областного суда от 03 августа 2015 г. по делу N 3-177/2015

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи Волковой Я.Ю. при секретаре Вахрамеевой Ю.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Нуретдинова Р.П., Нуретдиновой С.П. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Нуретдинову Р.П., Нуретдиновой С.П. на праве долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ... площадью 7641 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующие здания и сооружения производственной базы, расположенный по адресу: ...

Нуретдинов Р.П. и Нуретдинова С.П. обратились в суд с иском о признании кадастровой стоимости участка равной рыночной по состоянию на ( / / ) в размере ...

В обоснование требований ссылались на то, что кадастровая стоимость определена по состоянию на ( / / ) приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32 в размере ... , а рыночная стоимость существенно ниже и по заключению оценщика ... составляет ... , такое несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает их права как плательщиков земельного налога.

Судом определено рассматривать дело по правилам главы 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителей Жданов А.П. поддержал требование об оспаривании кадастровой стоимости участка, настаивая на той рыночной стоимости, которая определена оценщиком, а не экспертом.

Заявители в судебное заседание не явились, уведомлены о судебном заседании надлежащим образом, Нуретдинова С.П. просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Свердловской области Быков А. С.

возражений по существу оценки участка, выполненной экспертом, не заявил. В ранее состоявшихся процессах указывал на то, что Управление не является органом кадастрового учета, не уполномочено на определение кадастровой стоимости, прав и законных интересов заявителя не нарушало, а потому не является заинтересованным лицом по данному делу.

Представитель Администрации г. Екатеринбурга Шалыгина А.А. указала на согласие с выводом эксперта о рыночной стоимости земельного участка, оспаривала отчет об оценке, составленный оценщиком ...

Представители заинтересованных лиц Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Свердловской области в судебное заседание не явились, уведомлены о судебном заседании надлежащим образом (почтовое уведомление, телефонограмма, расписка).

В отзыве на заявление представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (л.д. 130) указал на законность установленной кадастровой стоимости, недостоверность отчета об оценке ...

В отзыве на заявление ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Свердловской области указало, что учреждение не является заинтересованным лицом, поскольку не уполномочено на проведение государственной кадастровой оценки земель, а лишь осуществляет внесение представленных в установленном порядке сведений об экономических характеристиках участков в государственный кадастр недвижимости. Функции по проведению государственной кадастровой оценки земель возложены на Управление Росреестра по Свердловской области. Удельные показатели для определения кадастровой стоимости утверждены приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32.

После поступления в суд заключения эксперта участвующими в деле лицами мотивированных возражений по этому заключению не высказано.

Заслушав объяснения представителя заявителей, представителей заинтересованных лиц, исследовав представленные доказательства, суд находит заявление подлежащим удовлетворению в части.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими или юридическими лицами в случае, если указанные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Материалами дела (копиями свидетельств о государственной регистрации права л.д. 14, 15) подтверждается, что заявителям на праве равнодолевой собственности принадлежит указанный в заявлении земельный участок.

В соответствии со ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для исчисления земельного налога определяется в размере кадастровой стоимости.

Исходя из этого у заявителей (как плательщиков земельного налога) имеется заинтересованность в оспаривании кадастровой стоимости участка.

Из положений пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость участка определяется по общему правилу на основании государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но может быть установлена также путем определения рыночной стоимости применительно к индивидуальному земельному участку.

Следовательно, законодателем предусмотрено две модели определения кадастровой стоимости земельных участков. При этом определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, что само по себе, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях N 2343-О от 23.10.2014, N 280-О-О от 01.03.2011, не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель. По изложенным мотивам доводы представителя Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области о законности определения кадастровой стоимости участка сами по себе не свидетельствуют о необоснованности заявления.

В силу ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из кадастровой справки по указанному в заявлении земельному участку (л.д. 16) усматривается, что дата определения кадастровой стоимости - ( / / ). Из названной справки и объяснений представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" следует, что кадастровая стоимость утверждена приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32 по состоянию на 15.11.2012, после даты формирования и утверждения перечня земельных участков характеристики участка не изменялись.

Кадастровая стоимость участка - ... (л.д. 16).

В обоснование рыночной стоимости земельного участка заявителями изначально представлен отчет N, выполненный оценщиком ... ( / / ) (л.д. 20-111). По этому отчету рыночная стоимость участка на ( / / ) составляет ... (в 4, 5 раза меньше кадастровой и почти в два раза ниже той стоимости, по которой заявители ( / / ) купили этот участок у ... , участок был куплен за ...

Оснований для установления кадастровой стоимости по указанному отчету и в том размере, о котором просят заявители, не имеется.

Представленный заявителями отчет оценщика не соответствует требованиям, предъявляемым к отчетам об оценке как Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и Федеральным стандартам оценки NN 1, 3, 7. Данное доказательство не может быть признано достоверным по следующим мотивам.

В силу ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями) отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете указывается перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

Эти требования закона при составлении названного отчета об оценке не выполнены.

При составлении отчета оценщиком нарушены требования п. 19 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, и п.п. 4, 10 Федерального стандарта оценки N 3, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, п. 11 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности (п. 2 каждого из названных ФСО).

В силу нормы п.19 ФСО N 1, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Согласно п. 4 ФСО N при составлении отчета оценщик должен придерживаться, в т.ч. принципа обоснованности: информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

В соответствии с п. 10 ФСО N в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Согласно п. 11 ФСО N при анализе рынка недвижимости осуществляется анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

В отчете оценщика информация, использованная при составлении п. 8.3 отчета (раздел: Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект оценки), ничем не подтверждена, оценщик не указывает ни на исходные данные о предложениях конкретных земельных участков к продаже, ни на значения стоимости участков из того же сегмента рынка, приводя лишь общие сведения о количестве предложений и общей стоимости всех предложений (л.д. 44). Проверить эту информацию невозможно, оценщик ссылается на "базу данных УПН" (л.д. 43), но не приводит сведения из этой базы в виде приложений к отчету (с указанием данных о предложениях по продаже конкретных участков), не указывает в отчете адрес ссылки в интернете с публикацией такой базы данных, не называет и период предложений по такой базе данных.

Таким образом, принцип достоверности и обоснованности нарушен при составлении отчета об оценке.

В нарушение положений ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 4 ФСО N и установленного в этих нормах принципа однозначности, в отчете оценщика указано на то, что средняя стоимость участков, выставленных на продажу для второго-четвертого поясов находится в диапазоне от ... за участок, при том, что в первом ценовом поясе эта величина находится на уровне ... (л.д. 47). В то же время, на предыдущей странице отчета оценщик указывает, что стоимость сотки в первом ценовом поясе ... , во втором, третьем - ... , в четвертом - ... (л.д. 46). Таким образом, эти выводы оценщика о стоимости земельных участков (по поясам) противоречивы, не согласуются между собой, вводят в заблуждение пользователя отчета.

Эти же нормы права нарушены и при указании в отчете оценщика ссылки на несуществующий в отчете п. 7.3 (л.д. 49).

В п. 1 ст. 19 ФСО N в развитие принципа достаточности и достоверности информации указано, что если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. В нарушение этого требования оценщик не указал в отчете на таких специалистов, степень их участия, необходимость привлечения, при том, что в отчете (л.д. 58) указал на то, что решение о применении поправочных коэффициентов принято оценщиком "после консультаций с риэлторами".

В силу подп. "в" п. 22 ФСО N при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В нарушение указанного положения ФСО N 7, оценщик в отчете не обосновал использование лишь части объектов-аналогов в расчете, при том, что из приложенных к заявлению объявлений видно, что наряду с объектами-аналогами, указанными в отчете оценщиком, к продаже предлагались и иные объекты, которые сходны с объектом оценки (например, участки в ... - л.д. 74).

Как следует из позиции представителя заинтересованного лица - Администрации г. Екатеринбурга, неиспользование части аналогов, указанных в объявлениях, выбор таких аналогов, цена по которым существенно ниже иных объектов, могло существенным образом повлиять на результат оценки.

Поскольку отчет оценщика не отвечает принципам обоснованности, однозначности (п. 4 ФСО N 3), достоверности, проверяемости информации, при составлении отчета не мотивирован выбор объектов-аналогов и неиспользование иных объектов-аналогов, сведения о предложениях к продаже которых были у оценщика, отчет выполнен с нарушением требований ФСО N 1, N 3, N 7, такой отчет в качестве достоверного доказательства в подтверждение рыночной цены участка принят быть не может (ст. ст. 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Положительное экспертное заключение на этот отчет, выполненное экспертом ... (л.д. 112-120), также судом не принимается в качестве достоверного доказательства, учитывая, что все перечисленные недостатки при составлении отчета экспертом, в нарушение п. 11 ФСО N 1, п. 5, подп. "з" п. 16 ФСО N 5, выявлены не были, в заключении указано на соответствие отчета требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки. Эксперт безосновательно и безмотивно указал на соответствие отчета требованиям закона и ФСО.

С учетом возражений против представленного отчета Администрации г. Екатеринбурга, сторона заявителя в предварительном судебном заседании просила суд о назначении по делу судебной оценочной экспертизы. Такая экспертиза была назначена судом.

По заключению судебной оценочной экспертизы, проведенной оценщиком ... , по состоянию на ( / / ) рыночная стоимость указанного в заявлении земельного участка составляет ... (л.д. 222-241).

Отчет эксперта составлен с применением сравнительного подхода. При этом экспертом мотивирован отказ от применения затратного и доходного подходов.

Отчет составлен на верную дату.

При изучении и анализе отчета эксперта судом нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не установлены. Экспертом определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, произведены соответствующие расчеты. Использованная экспертом информация (в т.ч. об объектах-аналогах при расчете стоимости сравнительным подходом) отвечает критериям достоверности, достаточности и проверяемости. Данный вывод суда основан, в т.ч. на сопоставлении исходных данных (объявлений о продаже аналогов, приложенных к отчету) и тех данных объектов-аналогов, которые эксперт использовал в расчетах.

В качестве объектов-аналогов выбраны объекты, которые относятся к одному сегменту рынка с объектом оценки, мотивирован выбор оценщиком объектов-аналогов, применены необходимые корректировки.

Эксперт, определяя рыночную стоимость участка, был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Участвующими в деле лицами отчет эксперта не оспорен, не опорочен.

О назначении повторной экспертизы участвующие в деле лица суд не просили.

По изложенным мотивам заключение эксперта признается судом достоверным доказательством рыночной стоимости участка.

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом указанных положений Закона и оценки заключения судебной экспертизы об определении рыночной стоимости участка, суд приходит к выводу, что в судебном заседании подтвержден факт несоответствия рыночной оценки кадастровой стоимости участка.

Как разъяснено в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, приведенных выше разъяснений высшей судебной инстанции, суд устанавливает рыночную стоимость участка в ином размере, чем просили заявители в заявлении, определяя в качестве таковой по состоянию на ( / / ) сумму ... (по заключению судебной экспертизы), даже и при том, что сторона заявителя безмотивно возражала против выводов эксперта, не приводя аргументов о том, в чем состоит неправильность заключения, ошибочность выводов.

Доводы стороны заявителя о том, что определенная экспертом рыночная стоимость участка в два раза превышает стоимость участка, по которой купили участок заявители, не свидетельствуют о недостоверности выводов эксперта о рыночной стоимости участка, учитывая свободу сторон договора при определении цены (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также и тот факт, что участок, по объяснению стороны заявителя, продавался одновременно с объектами недвижимости, расположенными на нем, что также могло оказать влияние на цену участка. Доказательств неправильности заключения эксперта, достоверных доказательств иной рыночной стоимости участка заявители суду не представили (ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 246, ст. 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, заявление подлежит удовлетворению лишь частично (удовлетворяется требование об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, но в размере большем, чем просили в заявлении Нуретдиновы).

В силу ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Заявители в Комиссию не обращались, заявление в суд подали ( / / ), эта дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Доводы Управления Росреестра по Свердловской области о том, что данное лицо не является заинтересованным лицом по делу, судом отклоняются на основании п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Доводы ФГБУ "ФКП Росреестра" о том, что оно не является надлежащим заинтересованным лицом, заслуживают внимания, учитывая, что изменений характеристик участка после утверждения его кадастровой стоимости не происходило, этим органом кадастровая стоимость участка не утверждалась (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"). По этому мотиву в удовлетворении требований к данному лицу суд отказывает.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление Нуретдинова Р.П., Нуретдиновой С.П. о признании кадастровой стоимости участка ... равной рыночной, поданное ( / / ), удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 7641 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующие здания и сооружения производственной базы, расположенного по адресу: ... , равной его рыночной стоимости по состоянию на ( / / ) в размере ...

В удовлетворении остальной части заявления Нуретдинова Р.П., Нуретдиновой С.П. об оспаривании кадастровой стоимости участка отказать.

В удовлетворении требований к ФГБУ "ФКП Росреестра" об оспаривании кадастровой стоимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей апелляционной жалобы через Свердловский областной суд.

Судья Я.Ю. Волкова

Резолютивная часть

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

...

( / / )

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи Волковой Я.Ю. при секретаре Вахрамеевой Ю.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Нуретдинова Р.П., Нуретдиновой С.П. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление Нуретдинова Р.П., Нуретдиновой С.П. о признании кадастровой стоимости участка 66:41:0205007:75 равной рыночной, поданное 06.04.2015, удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0205007:75 площадью 7641 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующие здания и сооружения производственной базы, расположенного по адресу: ... , равной его рыночной стоимости по состоянию на ( / / ) в размере 22449000 руб.

В удовлетворении остальной части заявления Нуретдинова Р.П., Нуретдиновой С.П. об оспаривании кадастровой стоимости участка отказать.

В удовлетворении требований к ФГБУ "ФКП Росреестра" об оспаривании кадастровой стоимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей апелляционной жалобы через Свердловский областной суд.

Судья Я.Ю. Волкова