Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 12 августа 2015 г. по делу N 33-5324/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Чукреевой Н.В.,

судей Касацкой Е.В., Оганесян Л.С.,

при секретаре Кудриной О.А.,

рассмотрела в судебном заседании 12 августа 2015 года дело по апелляционной жалобе Ахметовой Г.З. на решение Кировского районного суда города Омска от 27 мая 2015 года, которым постановлено:

" Ахметовой Г. З. отказать в удовлетворении заявленных к ЖСК "Любинский" требований о:

-признании прекращенным договора участия в долевом строительстве N " ... " от " ... ",

-погашении регистрационной записи в ЕГРП о договоре участия в долевом строительстве N " ... " от " ... ",

-признании прекращенным ограничения (обременения) права в виде ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером " ... ", установленного в пользу участника долевого строительства Ахметовой Г. З. на основании договора участия в долевом строительстве N " ... " от " ... ",

-прекращении в ЕГРП записи об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером " ... ", установленной в пользу участника долевого строительства Ахметовой Г. З. на основании договора участия в долевом строительстве N " ... " от " ... "",

заслушав доклад судьи областного суда Оганесян Л.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ахметова Г.З. обратилась в суд с иском к ЖСК "Любинский" о признании договора участия в долевом строительстве прекращенным, признании прекращенным ипотеки права аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указала на то, что " ... " она заключила с О. договор N " ... " участия в долевом строительстве девятиэтажного жилого кирпичного дома " ... " В связи с неисполнением застройщиком О. взятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве ( N " ... " от " ... "), она заявила односторонний отказ от исполнения указанного договора, направив об этом в О. заказное письмо с уведомлением.

" ... " она обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве, однако в государственной регистрации расторжения данного договора Управлением Росреестра по Омской области было отказано в связи с невозможностью надлежащего уведомления стороны договора О., поскольку последнее ликвидировано.

Полагала, что в связи с прекращением обязательств, возникших из договора N " ... " от " ... ", соответственно прекращено и обременение в виде залога земельного участка с кадастровым номером " ... ", местоположение которого установлено примерно в " ... " м. на юго-восток относительно дома " ... ". Прекращение договора участия в долевом строительстве N " ... " от " ... " и прекращение обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка необходимы ей для прекращения соответствующих записей в ЕГРП и последующего свободного распоряжения земельным участком на основании договора аренды ЖСК "Любинский". В настоящее время она является членом ЖСК "Любинский", которому передан в аренду указанный земельный участок и который желает привлечь инвестора с целью завершения строительства жилого дома. Для привлечения инвестора членами ЖСК "Любинский" принято решение освободить земельный участок от обременений в виде ипотеки права аренды, возникших на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных с О.

Просила признать договор участия в долевом строительстве N " ... " от " ... " прекращенным, признать прекращенным ограничение права в виде ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером " ... ", установленное в ее пользу на основании договора участия в долевом строительстве N " ... " от " ... "

В судебном заседании истец Ахметова Г.З. исковые требования дополнила, просила погасить регистрационную запись в ЕГРП о договоре участия в долевом строительстве N " ... " от " ... ", прекратить в ЕГРП запись об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером " ... ", установленную в пользу участника долевого строительства Ахметовой Г.З. на основании договора участия в долевом строительстве N " ... " от " ... " В остальной части заявленные исковые требования поддержала.

Представитель истца по устному ходатайству Цветков В.А. в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчик ЖСК "Любинский" в судебное заседание своего представителя не направил, представил суду письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что не возражает против удовлетворения исковых требований.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Омской области, Администрации г. Омска, Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в судебном заседании участия не приняли, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Ахметова Г.З. просит решение суда первой инстанции отменить, вынести решение об удовлетворении заявленных ею требований. Указывает на прекращение каких - либо обязательств, возникших из договора N " ... " от " ... ". Не согласна с выводом суда о том, что она как участник долевого строительства фактически не отказалась от договора. Полагает, что, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд нарушил основополагающий принцип гражданского права о свободе договора, запретив истцу по собственной воле прекратить гражданские правоотношения с ликвидированным застройщиком.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебном заседании суда апелляционной инстанции участия не приняли, извещены, об уважительных причинах не сообщили, об отложении слушания по делу не просили.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку законности и обоснованности решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Учитывая приведенные процессуальные правила, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность принятого решения исходя из доводов апелляционной жалобы, по имеющимся в деле доказательствам и на соответствие судебного акта требованиям действующего законодательства, регулирующего возникшие между сторонами правоотношения.

В соответствии с ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения не допущено.

В ст. 8 ГК РФ указано, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1 ст. 421 ГК РФ). Основания, порядок и последствия расторжения договора указаны в ст.ст. 450-453 ГК РФ.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Обращаясь в суд с иском к ЖСК "Любинский" о признании прекращенными договора участия в долевом строительстве и ипотеки права аренды земельного участка, истец Ахметова Г.З. ссылалась на неисполнение обязательств со стороны застройщика О., его ликвидацию, прекращение в связи с этим обременения в виде залога права аренды земельного участка.

Данные доводы судом первой инстанции проверялись и обоснованно признаны несостоятельными, что явилось основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, считает их правильными, соответствующими собранным по делу доказательствам и действующему законодательству РФ.

Как следует из материалов дела, О. как застройщик являлось арендатором земельного участка, местоположение которого установлено примерно в " ... " м. на юго-восток относительно дома " ... ", из земель населенных пунктов, с кадастровым номером " ... ", на основании договора субаренды земельного участка б/н, заключенного " ... " с В.

В соответствии с нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером " ... " с " ... " зарегистрировано обременение в виде ипотеки права аренды в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

" ... " О. и Ахметова Г.З. заключили договор N " ... " участия в долевом строительстве девятиэтажного жилого кирпичного дома " ... "

В связи с неисполнением застройщиком О. взятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве ( N " ... " от " ... "), Ахметова Г.З. заявила односторонний отказ от исполнения указанного договора, направив об этом в О. заказное письмо с уведомлением. " ... " она обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве, однако в государственной регистрации расторжения данного договора Управлением Росреестра по Омской области было отказано в связи с невозможностью надлежащего уведомления стороны договора О., поскольку последнее ликвидировано.

Согласно Выписки из ЕГРЮЛ О. " ... " ликвидировано на основании определения Арбитражного суда Омской области о завершении конкурсного производства.

Из соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N " ... " от " ... ", заключенного между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска (арендодатель) и В., следует, что все права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды N " ... " от " ... " переходят к новому арендатору - ЖСК "Любинский" с " ... " (л.д. 91).

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов является Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно ч. 1 ст. 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13-15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 9 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и ФЗ "Об ипотеке" с учетом особенностей, установленных настоящим законом.

В соответствии с ч. 8.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве залог права аренды или субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, согласно которому регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон об участии в долевом строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды (субаренды), применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия.

В соответствии с п. 8 ст. 142 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" погашенными требованиями кредиторов считаются удовлетворенные требования, а также те требования, в связи с которыми достигнуто соглашение об отступном, или конкурсным управляющим заявлено о зачете требований, или имеются иные основания для прекращения обязательств.

Статьей 201.10 указанного Закона установлен порядок и условия погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.

В частности, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, перечисленных в пункте 3 статьи 210.10 Закона о банкротстве, одним из которых является условие о принятии участниками строительства решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

Согласно п.п. 14, 15 ст. 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

Во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.

Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14 января 2014 г. N 2-О "По запросу Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о проверке конституционности части 3 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пункта 1 статьи 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Кроме того, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Аналогичные положения содержатся в ст. 38 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таким образом, применительно к вышеуказанным правовым нормам передача прав застройщика от признанного банкротом ООО О. к ЖСК "Любинский" не является основанием для прекращения ипотеки права аренды земельного участка. Более того, из пояснений истца, которая одновременно является председателем ЖСК "Любинский", следует, что участники долевого строительства - К.Л.Ф. и С.Д.Н. членами ЖСК "Любинский" не являются.

Также судом первой инстанции обоснованно приняты во внимание пояснения истца о том, что ее обращение в суд с требованиями о прекращении договора вызвано не утратой интереса в окончании строительства объекта недвижимости, а желанием участвовать в строительстве. Требований о прекращении договора с возвратом уплаченных денежных средств, что свидетельствовало бы об утрате ее интереса к строительству объекта недвижимости, истцом заявлено не было. К первоначальному застройщику с уведомлением об отказе от исполнения договора N " ... " от " ... " Ахметова Г.З. обратилась уже после его ликвидации. Более того, суд пришел к выводу, что обращение с заявленными требованиями продиктовано намерением перезаключить договор с новым застройщиком - ЖСК "Любинский" на иных условиях.

С учетом установленных по делу обстоятельств, а также принимая во внимание тот факт, что участниками ЖСК "Любинский" являются не все участники долевого, суд верно указал на намерение истца, которая является одновременно председателем ЖСК "Любинский", в будущем перераспределить объекты долевого строительства, что может привести к нарушению прав остальных участников долевого строительства.

В силу п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Судом первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследованы все фактические обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 67 ГПК РФ, правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем постановленное решение является законным и обоснованным. Доказательств, опровергающих выводы суда, апелляционная жалоба не содержит.

Судом апелляционной инстанции также не установлено процессуальных нарушений, которые бы являлись безусловным основанием к отмене судебного постановления.

Вместе с тем, в тексте решения суда допущена описка в части указания номера договора участия в долевом строительстве от " ... " между ООО О. и Ахметовой Г.З. (ошибочно указан N " ... " вместо правильного N " ... "). В данной связи в описательной и мотивировочной частях решения необходимо считать номер договора как N " ... ", а резолютивная часть решения суда подлежит изложению в новой редакции с указанием правильного номера договора - N " ... ", что не является изменением судебного решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда города Омска от 27 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

" Ахметовой Г. З. отказать в удовлетворении заявленных к ЖСК "Любинский" требований о:

-признании прекращенным договора участия в долевом строительстве N " ... " от " ... " г.,

-погашении регистрационной записи в ЕГРП о договоре участия в долевом строительстве N " ... " от " ... " г.,

-признании прекращенным ограничения (обременения) права в виде ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером " ... ", установленного в пользу участника долевого строительства Ахметовой Г. З. на основании договора участия в долевом строительстве N " ... " от " ... " г.,

-прекращении в ЕГРП записи об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером " ... ", установленной в пользу участника долевого строительства Ахметовой Г. З. на основании договора участия в долевом строительстве N " ... " от " ... " г".

Председательствующий

Судьи