Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 20 июля 2015 г. по делу N 33-2919/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Блиновой М.А., судей НестеровойА.А., Юркиной И.В., при секретаре судебного заседания Ильиной Т.А. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению Михайлова В.В., Михайловой Н.Л. к Федорову А.В., Федоровой С.В. об уменьшении покупной цены товара, поступившее по апелляционной жалобе представителя ответчиков ФедороваА.В. и ФедоровойС.В. КоркуновойЖ.Н. на решение Цивильского районного суда Чувашской Республики от 30 апреля 2015 года, которым постановлено:

- взыскать с ФедороваА.В. и ФедоровойС.В. в пользу Михайлова В.В. и Михайловой Н.Л. в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры N "адрес" по договору купли-продажи от 25 апреля 2014 года денежную сумму в размере по "данные изъяты" руб. с каждого;

- взыскать с ФедороваА.В. и ФедоровойС.В. в пользу Михайлова В.В. в счет возмещения судебных расходов: по "данные изъяты" руб. с каждого за оплату сметной документации; по "данные изъяты" руб. с каждого в счет расходов на оплату услуг представителя; по "данные изъяты" руб. с каждого в счет расходов на оплату государственной пошлины.

Заслушав доклад судьи НестеровойА.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

МихайловВ.В. и МихайловаН.Л. обратились в суд с иском к ФедоровуА.В. и ФедоровойС.В. о взыскании в солидарном порядке денежных средств в счет уменьшения стоимости квартиры N "адрес" по "данные изъяты" руб., возмещении расходов по оплате услуг представителя в сумме "данные изъяты" руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" руб., расходов по проведению оценки стоимости восстановительного ремонта в сумме "данные изъяты" руб.

Требования мотивированы тем, что 25 апреля 2014 года истцы приобрели у ответчиков трехкомнатную квартиру N в панельном доме N "адрес". В начале июня 2014 года они выяснили, что ответчиками произведена самовольная перепланировка в квартире путем изготовления арки в железобетонной (панельной) стене между кухней (литера 3 по техническому паспорту) и жилой комнатой (литера 4). Изменения в технический паспорт квартиры не вносились, ответчиками перед продажей квартиры в арке были установлены гипсокартонные плиты, на которые наклеены обои. ДД.ММ.ГГГГ по заявлению истцов комиссией управляющей компании ЗАО ".." составлен акт о выявлении скрытой перепланировки. Требование истцов о приведении квартиры в первоначальное состояние ответчиками проигнорировано. Согласно смете, составленной специалистом .Л., стоимость восстановительного ремонта помещения составляет "данные изъяты" руб. Истцами понесены расходы на оплату услуг представителя и уплату государственной пошлины при подаче искового заявления в суд. Также истцами понесены расходы по проведению оценки стоимости восстановительного ремонта.

В судебном заседании истец МихайловВ.В. поддержал исковые требования по изложенным основаниям.

Истец МихайловаН.Л. в судебном заседании не присутствовала.

Ответчики ФедоровА.В. и ФедороваС.В. в судебном заседании не присутствовали, реализовав свое право на участие в деле через представителя КоркуновуЖ.Н., которая исковые требования не признала, полагая их необоснованными.

Представитель третьего лица УК ЗАО ".." в судебном заседании не присутствовал.

Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное представителем ответчиков ФедороваА.В. и ФедоровойС.В. КоркуновойЖ.Н. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.

В апелляционной жалобе ее заявитель указала, что стороной истцов не доказано, что приобретенная истцами квартира не отвечает условиям о качестве, определенных договором купли-продажи квартиры от 25 апреля 2014 года, заявленные дефекты возникли до ее передачи покупателю или по причинам, возникшим до момента передачи по вине ответчиков, что перепланировку квартиры произвели ответчики. Сторонами в договоре оговаривались условия по качеству и техническому состоянию квартиры, покупатели приняли отчуждаемую квартиру в том качественном и пригодном для проживания состоянии, как она есть на момент подписания договора. Ссылаясь на то, что документом, содержащим техническую информацию о жилых помещениях, является технический паспорт, на момент продажи квартиры между кухней лит.3 и комнатой лит.4 имелась стена, полагали факт выявления скрытой перепланировки собственниками квартиры по истечении двух месяцев после приобретения квартиры на оговоренных сторонами условиях не доказывает виновность, противоправность действий ответчиков и не является основанием уменьшения покупной цены квартиры. Истцы не были лишены возможности осмотреть приобретаемую квартиру до момента заключения договора, в том числе и с использованием привлеченных специалистов, однако не сделали этого.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца Михайловой Н.Л., поддержавшей апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, (в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества).

В силу ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как усматривается из материалов дела, жилое помещение квартира N в доме N "адрес" приобретена МихайловымВ.В. и МихайловойН.Л. по "данные изъяты" доле в праве общей долевой собственности у ФедороваА.В., ФедоровойС.В., ФедоровойСтефании Алексеевны, Федоровой Софии Алексеевны по договору купли-продажи от 25 апреля 2014 года, что подтверждается свидетельством N от ДД.ММ.ГГГГ.

23 июня 2014 года составлен акт обследования, которым установлено, что в результате осмотра стены между кухней и спальной комнатой простукивания были обнаружены пустоты на расстоянии "данные изъяты" мм от угла балконного блока, "данные изъяты" мм от дверного проема и "данные изъяты" мм от потолка; место предполагаемого проема заделано гипсокартонном, наклеена заплатка из обоев с обеих сторон стены; на лоджии в мешках обнаружены фрагменты стены с плиткой, соответствующей плиточному покрытию кухни.

Согласно кадастрового паспорта квартиры N в доме N "адрес" в стене между кухней (номер по плану 3) и жилой комнатой площадью "данные изъяты" кв.м (номер по плану 4) проем отсутствует. Ответчиками не представлены доказательства проведения перепланировки в установленном законом порядке.

Управление архитектуры и градостроительства администрации г.Чебоксары в сообщении от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищному комплексу от ДД.ММ.ГГГГ N, указало на недопустимость расширения и пробития проемов в стенах крупнопанельных зданий.

Для приведения жилого помещения в первоначальное состояние необходимо выполнить ремонтно-строительные работы, стоимость которых согласно смете на ремонт помещений, составленной специалистом ПожедановойЛ.Л., составляет "данные изъяты" руб.

В соответствии с ч. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Из пункта 5 ст. 19 ЖК РФ следует, что документом, содержащим техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям, является технический паспорт жилого помещения.

Пункт 2 договора купли-продажи квартиры от 25 апреля 2014 года содержит ссылку на технический паспорт жилого помещения МУП "Бюро технической инвентаризации и приватизации жилищного фонда" г. Чебоксары на ДД.ММ.ГГГГ по данным технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер N.

Названный технический паспорт, являющийся единственным документом, содержащим техническую информацию о предмете договора купли-продажи от 25.04.2014 г., не содержит сведений о наличии перепланировки в квартире в виде арочного проема между кухней (помещение N 3) и жилым помещением (N 4).

Следовательно, на стороне продавца, которыми выступали Федоровы, лежала обязанность сообщить покупателям о том, что квартира подвергалась перепланировке. При этом тот факт, что продавцы перепланировку не производили, а приобрели квартиру в таком же состоянии, юридического значения для разрешения спора не имеет, так как истцы в соответствии с условиями договора купли-продажи вправе были претендовать на квартиру без перепланировки, ведущей к нарушению прочности или разрушению несущей конструкции - стены панельного дома N "адрес".

Поскольку выявленные скрытые недостатки товара не были оговорены продавцом, требование истцов о соразмерном уменьшении покупной цены основано на п. 1 ст. 475 ГК РФ.

В связи с этим суд обоснованно удовлетворил требования истцов о снижении покупной стоимости данного жилого помещения в связи с вышеуказанными недостатками, поскольку у истцов Михайловых в силу закона (ст. 29 ЖК РФ) возникла обязанность привести перепланированную квартиру, приобретенную по договору купли-продажи от 23.04.2014 г., в прежнее состояние.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым уменьшить стоимость ремонтно-строительных работ на "данные изъяты" руб., поскольку сметой на ремонт помещений, составленной специалистом Л., предусматривается, в том числе, установка двух дверей ДО 21-8 и ДГ 21-8 стоимостью по "данные изъяты" руб., в экспликации материалов по ремонту помещений, составленной тем же специалистом, предусмотрены в том числе дверь ДО 21-8 с ПВХ покрытием (поз.23) стоимостью "данные изъяты" руб., дверь ДГ 21-8 с ПВХ покрытием (поз.24) стоимостью "данные изъяты" руб., наличники ПВХ с покрытием (поз.25) в количестве 10 шт. общей стоимостью "данные изъяты" руб., монтажная пена (поз.26) в количестве 2 шт. общей стоимостью "данные изъяты" руб.

Между тем, заделывание проема в стене не предусматривает установку дверей, поэтому данные расходы являются необоснованными.

С учетом изложенного стоимость ремонтно-строительных работ составит "данные изъяты" руб. Названная сумма составляет размер расходов, которые истцы Михайловы вынуждены будут понести для восстановления нарушенного права.

Поскольку убытки в указанном размере причинены истцам вследствие ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств по договору купли-продажи от 23.04.2014 г., покупная цена квартиры N "адрес" должна быть уменьшена на сумму в размере "данные изъяты" руб. путем ее взыскания с ответчиков Федорова А.В. и Федоровой С.В. в равных долях по "данные изъяты" руб. с каждого.

При наличии таких обстоятельств судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части размера взыскания с ответчиков в пользу истцов денежной суммы в счет соразмерного уменьшения цены квартиры.

Иные доводы апелляционной жалобы фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, в то время как оснований для таковой не имеется.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, применен закон, подлежащий применению к спорному правоотношению, соблюдены нормы процессуального законодательства.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Цивильского районного суда Чувашской Республики от 30 апреля 2015 года изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

- взыскать с Федорова А.В., Федоровой С.В. в пользу Михайлова В.В., Михайловой Н.Л. в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры N "адрес" по договору купли-продажи от 25 апреля 2014 года денежную сумму в размере по "данные изъяты" руб. с каждого;

- взыскать с ФедороваА.В. и ФедоровойС.В. в пользу Михайлова В.В. в счет возмещения судебных расходов: по "данные изъяты" руб. с каждого за оплату сметной документации; по "данные изъяты" руб. с каждого в счет расходов на оплату услуг представителя; по "данные изъяты" руб. с каждого в счет расходов на оплату государственной пошлины.

В остальной части апелляционную жалобу представителя ответчиков ФедороваА.В. и ФедоровойС.В. КоркуновойЖ.Н. на решение Цивильского районного суда Чувашской Республики от 30 апреля 2015 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий М.А. Блинова

Судьи А.А. Нестерова

И.В. Юркина