Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 21 июля 2015 г. по делу N 33-1954/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Прошиной Л.П.,

судей Мананниковой В.Н. и Бабаняна С.С.,

при секретаре Трофимовой Е.С.,

заслушала в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу судьи Бабаняна С.С. гражданское дело по апелляционной жалобе администрации Пензенского района Пензенской области решение Кондольского районного суда Пензенской области от 24 апреля 2015 года, которым постановлено:

Исковые требования Шумилина А.В. к Администрации Пензенского района Пензенской области о признании недействительным условия договора, удовлетворить.

Признать недействительным условие пункта 2.1. договора аренды земельного участка N от 24 декабря 2013 года об арендной плате за право пользования участком в размере "данные изъяты" в год, в месяц "данные изъяты".

Обязать Администрацию Пензенского района Пензенской области, путём заключения дополнительного соглашения, распространяющего своё действие с момента заключения договора аренды земельного участка N от 24 декабря 2013 года, внести изменения в договор аренды земельного участка N от 24 декабря 2013 года, заключенного по результатам торгов в форме открытого аукциона N от 19 декабря 2013 года, между Администрацией Пензенского района Пензенской области и Шумилиным А.В., расположенного по адресу: "данные изъяты", с кадастровым номером "данные изъяты", в части изменения пункта 2.1. Договора, указав размер годовой арендной платы - "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек, в месяц - "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек.

Проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шумилин А.В. обратился в суд с иском к администрации Пензенского района Пензенской области о признании недействительным условия договора.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в соответствии с извещением о проведении торгов по продаже права аренды, Администрация на основании Постановления администрации Пензенского района от 13.11.2013г N сообщила о проведении торгов по продаже права аренды сроком на 3 года земельного участка, в границах согласно кадастровому паспорту земельного участка. Лот N1 - земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в "данные изъяты" м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: "адрес", земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства.

18.12.2013г. состоялся аукцион по продаже права аренды сроком на 3 года вышеуказанного земельного участка. На основании Протокола N от 19.12.2013 о результатах аукциона по продаже права аренды сроком на 3 года земельного участка площадью "данные изъяты" кв. м., с кадастровым номером "данные изъяты", местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в "данные изъяты" м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: "адрес", земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства: Результат аукциона по лоту, земельный участок продан по цене "данные изъяты" руб. участнику аукциона с билетом N - победителю аукциона. Повышение от начальной цены составило 540%.

24.12.2013 года между ним и администрацией Пензенского района Пензенской области был заключен договор аренды земельного участка N.

В соответствии с условиями п. 2.1. указанного договора Арендатор вносит арендную плату за право пользования участком в размере: "данные изъяты" рублей в год, в месяц - "данные изъяты" рублей.

Считает условие п.2.1 договора в отношении установления арендной платы в размере "данные изъяты" рублей в год, в месяц - "данные изъяты" рублей недействительным, так как ДД.ММ.ГГГГ им была подана заявка на участие в торгах по продаже права аренды сроком на 3 года земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым номером "данные изъяты" и был заключен договор задатка для участия в торгах в сумме "данные изъяты".

В извещении о проведении торгов, проекте договора аренды, договоре о задатке и протоколе о результатах аукциона предметом аукциона является аренда указанного земельного участка сроком на 3 года, в связи с чем стоимость арендной платы за право пользования земельным участком должна составлять "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек за 3 года, в месяц - "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп.

На основании изложенного истец просил суд признать недействительным условие пункта 2.1. договора аренды земельного участка N от 24 декабря 2013 года об арендной плате за право пользования участком в размере "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек в год, в месяц "данные изъяты" рубля "данные изъяты" копеек.

Кондольский районный суд Пензенской области постановил вышеуказанное решение, не согласившись с которым администрация Пензенского района Пензенской области обратилась с апелляционной жалобой.

В жалобе указано, что в тексте опубликованного проекта договора аренды земельного участка не был предусмотрен размер арендной платы за три года, трехлетняя аренда предусматривала лишь срок действия, но не размер аренды за три года.

Заявитель считает, что изменение условий договора о цене аренды, приведет к нарушению прав и законных интересов других участников аукциона, так как это нарушает принцип состязательности и лишает их права заключить договор аренды на условиях аукциона.

Также полагает, что поскольку истец не обращался с заявлением об изменении условий договора аренды, тем самым нарушил досудебный порядок урегулирования спора.

В здании суда апелляционной инстанции Шумилин А.В., а также его представитель Шумилина А.В., просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно ст.196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В силу ст.198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19.12.2003 г. "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст.55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.2 ст.166 ГК РФ оспоримая сделка - может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с положениями ч.1 ст.38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Согласно п.4 ст.38 ЗК РФ порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и названным Кодексом.

Общие положения о торгах, организации и порядке их проведения предусмотрены ст. ст. 447, 448 ГК РФ.

В силу ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путём проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Статья 448 ГК РФ предусматривает, что, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Как следует из материалов дела, администрацией Пензенского района Пензенской области принято постановление N от 13.11.2013г. "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в форме открытого аукциона", которым постановлено провести торги в форме открытого аукциона по продаже права аренды сроком на 3 года земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым номером "данные изъяты", местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в "данные изъяты" м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: "данные изъяты", земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства. Определить начальную цену арендной платы в год земельного участка в размере "данные изъяты" рубля и сумму задатка в размере "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек. Извещение о проведении торгов опубликовать в районной газете "данные изъяты".

Согласно извещению администрации Пензенского района Пензенской области извещение о проведении торгов администрацией Пензенского района Пензенской области опубликовано в газете N от 16.11.2013г. и на официальном сайте администрации в сети "Интернет" 16.11.2013 года, которым было объявлено о проведении торгов по продаже права аренды сроком на три года земельного участка, с начальной ценой земельного участка "данные изъяты" рубля.

Согласно заключенного между сторонами договора задатка от 11.12.2013 года, его предметом является внесение задатка для участия в аукционе по продаже права аренды земельного участка сроком на три года.

Аукцион проведен 19.12.2013 года.

Согласно протоколу N о результатах аукциона по продаже права аренды сроком на 3 года земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым номером "данные изъяты" победителем торгов признан Шумилин А.В., земельный участок продан по цене "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек.

Таким образом, Шумилин А.В. приобрел право на заключение договора аренды земельного участка сроком на три года за "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек.

24.12.2013 года между Шумилиным А.В. (арендатор) и администрацией Пензенского района Пензенской области (арендодатель) по результатам торгов в форме открытого аукциона, был заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты",

Однако, пунктом 2.1. Договора установлено, что арендатор вносит арендную плату за право пользования участком в размере "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек в год, в месяц "данные изъяты" рубля "данные изъяты" копеек.

Удовлетворяя исковые требования Шумилина А.В. о признании недействительным условия пункта 2.1. договора аренды земельного участка N от 24 декабря 2013 года, суд исходил из того, что установленное в пункте 2.1. договора аренды условие о внесения арендной платы за земельный участок ежегодно в размере "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек, в месяц "данные изъяты" рубля "данные изъяты" копеек, не соответствует сведениям указанным в документах связанных с организацией и проведением аукциона, а именно извещению администрации "адрес" о проведении торгов, в котором, в качестве его предмета фигурирует продажа права аренды земельного участка сроком на три года.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они сделаны преждевременно и без исследования в совокупности других, значимых по делу доказательств.

Судом первой инстанции необоснованно не принято во внимание, что администрацией Пензенского района Пензенской области принято постановление N от 13.11.2013г. "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в форме открытого аукциона", в котором в п.1.1. определена начальная цена арендной платы именно в год, а не за три года.

Вся последующая документация по оформлению торгов составляется, согласно требованиям законодательства, в полном соответствии с условиями, указанными в постановлении "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в форме открытого аукциона".

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка заключен на основании протокола N о результатах аукциона от 19.12.2013 года.

Судебная коллегия считает, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка проведен в соответствии с Земельным кодексом РФ, ст.ст.447, 448 ГК РФ, Постановления Правительства РФ "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" от 11.11.02 года N 808, (действовавшего на дату проведения торгов).

В соответствии с п.10 ст.38.1 ЗК РФ (действовавшей на дату проведения торгов) извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

Как ранее было указано, администрацией Пензенского района Пензенской области извещение о проведении торгов администрацией Пензенского района Пензенской области опубликовано в газете N от 16.11.2013г. и на официальном сайте администрации в сети "Интернет" 16.11.2013 года, которым было объявлено о проведении торгов по продаже права аренды сроком на три года земельного участка, с начальной ценой земельного участка "данные изъяты" рубля.

Из условий аукциона, установленных Администрацией, и никем до настоящего времени не оспоренных, следует, что предметов торгов является продажа права на заключение договора аренды земельного участка в форме открытого аукциона сроком на три года.

Текст извещения администрации Пензенского района Пензенской области о проведении торгов, на которое, как на доказательство, ссылается истец, указывает на продажу права аренды земельного участка сроком на три года, но не размер аренды за три года, иное противоречило бы условиям п.1.1. постановления администрации Пензенского района Пензенской области N от 13.11.2013 года.

Кроме того, суду необходимо было учесть, что постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 года N 940-пП (действовавшим на дату проведения торгов) был утвержден порядок определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена, который определяет именно годовой размер арендной платы при аренде земельный участков рассчитанный либо на основании кадастровой стоимости земельных участков, либо по результатам торгов (конкурсов, аукционов).

Судебная коллегия также считает необходимым отметить, что истцом, была подана заявка для участия в аукционе по установленной форме, тем самым он согласился со всеми условиями аукциона, существенными условиями договора аренды земельного участка, и принял на себя обязательства по их выполнению.

Помимо того, целью правового регулирования ст.38.1 ЗК РФ (действовавшей на дату проведения торгов) является обеспечение возможности заключить договор аренды земельного участка с лицом, предложившим лучшие условия.

В соответствии с ч.7 ст.38.1 ЗК РФ (действовавшей на дату проведения торгов) продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, лицо, подающее заявку для участия в аукционе, не вправе отвергать определенные продавцом условия договора аренды и предлагать свои условия. Это лицо может или участвовать в торгах на предложенных условиях, или не принимать в них участие.

Изменение условий договора после проведения аукциона фактически делает такой аукцион бессмысленным, так как условия, которые просит применить истец являются более благоприятными и экономически выгодными к первоначальным. При указанных новых условиях желающих участвовать в аукционе граждан могло быть намного больше.

В связи с изложенным, изменение условий договора после проведения аукциона является ограничением конкуренции среди лиц, которые могли бы участвовать в торгах, что само по себе является нарушением действующего законодательства.

В соответствии с ч.1 ст.330 ГПК РФ недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

При таких обстоятельствах, учитывая, что администрация, как организатор торгов, установила условия участия в аукционе, условия договора, в том числе порядок внесения арендной платы, а условия пункта 2.1. договора аренды земельного участка N от 24 декабря 2013 года о внесении арендной платы за земельный участок ежегодно полностью соответствует требованиям законодательства и постановлению администрации Пензенского района Пензенской области N от 13.11.2013г. "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в форме открытого аукциона", то у суда первой инстанции не имелось законных оснований для удовлетворения исковых требований Шумилина А.В. в части признания недействительным условия пункта 2.1. договора аренды земельного участка N от 24 декабря 2013 года.

На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене в указанной части с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Шумилина А.В. в части признания недействительным условия пункта 2.1. договора аренды земельного участка N от 24 декабря 2013 года.

Кроме того, судебная коллегия полагает решение суда в части возложения на администрацию Пензенского района Пензенской области, путём заключения дополнительного соглашения, распространяющего своё действие с момента заключения договора аренды земельного участка N от 24 декабря 2013 года, обязанности по внесению изменения в договор аренды земельного участка N от 24 декабря 2013 года, подлежащим отмене с оставлением искового заявления без рассмотрения по следующим основаниям.

Согласно ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу приведенных норм для данной категории споров обязательным является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Как следует из материалов дела, истец Шумилин А.В. нарушил досудебный порядок урегулирования спора, поскольку он не обращался к ответчику с заявлением об изменении условий договора аренды.

Довод истца о том, что он обращался в установленном законом порядке с соответствующим заявлением к ответчику, что подтверждается письмом от 11.02.2015 года N, в котором администрация Пензенского района Пензенской области отказала ему во внесении изменения в договор аренды земельного участка от 24.12.2013 года N, судебная коллегия считает необоснованным, так как Шумилин А.В. обратился к ответчику 30.01.2015 года, то есть после подачи в суд искового заявления (12.01.2015 года), что нельзя расценить как досудебный порядок урегулирования спора.

Данные обстоятельства судом первой инстанции были оставлены без должного внимания.

Согласно ст.222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

После устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, заинтересованное лицо вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке (ч.2 ст.223 ГПК РФ).

В соответствии с п.3 ст.328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части.

Поскольку истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный действующим гражданским

законодательством, что не учтено судом первой инстанции при рассмотрении дела, решение суда в указанной части подлежит отмене с оставлением искового заявления без рассмотрения.

Руководствуясь ст.ст.328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кондольского районного суда Пензенской области от 24 апреля 2015 года в части удовлетворения исковых требований Шумилина Антона Вячеславовича к Администрации Пензенского района Пензенской области о признании недействительным условие пункта 2.1. договора аренды земельного участка N от 24 декабря 2013 года - отменить.

Принять по делу в указанной части новое решение.

Исковые требования Шумилина А.В. к Администрации Пензенского района Пензенской области о признании недействительным условие пункта 2.1. договора аренды земельного участка N от 24 декабря 2013 года - оставить без удовлетворения.

Решение Кондольского районного суда Пензенской области от 24 апреля 2015 года в части удовлетворения исковых требований Шумилина А.В. к Администрации Пензенского района Пензенской области о возложении на администрацию Пензенского района Пензенской области, путём заключения дополнительного соглашения, распространяющего своё действие с момента заключения договора аренды земельного участка N от 24 декабря 2013 года, обязанности по внесению изменения в договор аренды земельного участка N от 24 декабря 2013 года - отменить, оставить исковое заявление в указанной части без рассмотрения.

Апелляционную жалобу администрации Пензенского района Пензенской области - удовлетворить.

Председательствующий

Судьи

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.