Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 04 августа 2015 г. по делу N 33-8504/2015

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Евдокименко А.А.,

судей Хаировой А.Х., Сафоновой Л.А.,

при секретаре Подусовской В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Чайкина В.Н. и представителя ООО "ФИНРЕСУРС" по доверенности Власова В.Е. на решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 01 июня 2015 года, которым постановлено:

"Иск удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от 25.02.2014 квартиры, расположенной по адресу: "адрес" заключенный между Поповой Е.В. Поповой А.Ю. и ООО "Финресурс", недействительной (ничтожной) сделкой.

Признать договор купли-продажи от 02.10.2014 квартиры, расположенной по адресу: "адрес" заключенный между ООО "Финресурс" и Чайкиным Вадимом Николаевичем, недействительной (ничтожной) сделкой.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив в собственность Поповой Е.В. 2/3 доли, в собственность Поповой А.Ю. 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес"

Признать договор от 14.04.2014 аренды жилого помещения по адресу: "адрес" с правом выкупа, заключенный между ООО "Финресурс" и Поповой Е.В. недействительной (ничтожной) сделкой".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Хаировой А.Х., пояснения ответчика Чайкина В.Н. и представителя ответчика ООО "Финресурс" по доверенности Власова В.Е., поддержавших доводы апелляционных жалобы, возражения истца Поповой Е.В. и третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Дидевич Н.А. на апелляционные жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истцы Попова Е.В. и Попова А.Ю. обратились в суд с иском к ответчикам ООО "ФИНРЕСУРС", Чайкину В.Н. о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.

В обоснование заявленных требований указано, что в феврале 2014 года истцы обратились в ООО "ФИНРЕСУРС" с целью получить кредит в размере 510000 рублей под залог квартиры, принадлежащей им на праве собственности, расположенной по адресу: "адрес" Ответчиком была предложена схема, по которой они работают: с истцами заключают договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, стоимость которой составит 510 000 рублей, данный договор будет являться одновременно договором займа и договором залога. По условиям договора займа за пользование денежными средствами ответчик установил сумму в размере 30 000 рублей и ежемесячные проценты по 19 170 рублей со сроком займа 11 месяцев. С целью получить кредит на условиях ответчика 25 февраля 2014 года между сторонами был подписан договор купли-продажи спорной квартиры, где стоимость недвижимого имущества была определена в 510 000 рублей. Денежные средства от ответчика в полном объеме по кредиту истцами были получены на счет в Банке 11 апреля 2014 года. 14 апреля 2014 года по электронной почте ответчик истцам направил вместо договора займа денежных средств в сумме 510 000 рублей договор аренды жилого помещения с правом выкупа за 540 000 рублей, с ежемесячной арендной платой в сумме 19 170 рублей, как ранее было оговорено, со сроком проживания в квартире 11 месяцев. Все это время истцы занимались поиском покупателей на квартиру за 2 500 000 рублей с целью погасить кредит и приобрести квартиру меньшей площади. В январе 2015 года истцы узнали, что собственником спорной квартиры с 09.10.2014 года является Чайкин В.Н ... Фактически спорная квартира в собственность новому владельцу не передавалась, так как ее никогда никто не осматривал и не принимал. Ключи на квартиру также не передавались. Истцы не имели намерений продать спорную квартиру за 510 000 рублей, при реальной рыночной ее стоимости в 2 325 000 рублей. Истцы предполагали, что указанный договор купли-продажи спорной квартиры лишь формальность и заключен только для целей обеспечения обязательств по возврату полученного истцами кредита. Ответчик ООО "ФИНРЕСУРС" ввел истцов в заблуждение относительно сделки, продал спорную квартиру, тем самым не дал истцам возможность погасить кредит по договору займа и вернуть свою квартиру, которая является единственным жильем истцов.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, уточнив в ходе судебного разбирательства, заявленные исковые требования, истцы просили суд:

-признать недействительной (ничтожной) сделку договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: "адрес" площадью 58,1 кв.м., заключенный между истцами Поповой Е.В., Поповой А.Ю. и ответчиком ООО "Финресурс" от 25.02.2014 года;

- признать недействительной (ничтожной) сделку договор купли-продажи квартиры между ООО "Финресурс" и Чайкиным В.Н. от 02 октября 2014 года, расположенной по адресу: "адрес"

-применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив в собственность Поповой Е.В. 2/3 доли, Поповой А.Ю. 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 58,1 кв. м., расположенную по адресу: "адрес"

-признать недействительным договор аренды жилого помещения с правом выкупа от 14 апреля 2014 года, заключенный между ООО "Финресурс" и Поповой Е.В.

Судом постановлено указанное выше решение, которое просят отменить и постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в своих апелляционных жалобах ответчики, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены судебной коллегией в пределах доводов апелляционной жалобы. Оснований для изменения или отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не усматривает.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее действительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцы Попова Е.В. и Попова А.Ю. являлись собственниками трехкомнатной квартиры общей площадью 58,1 кв. м. и жилой - 44 кв.м., расположенной по адресу "адрес" на основании договора дарения от 06.05.2006 года. Поповой Е.В. принадлежала 2/3 доли квартиры, Поповой А.Ю. - 1/3 доли.

25.02.2014 года между Поповой А.Ю., Поповой Е.В. (продавцы) с одной стороны и ООО "Финресурс" (покупатель) с другой стороны заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавцы продали свои доли в праве собственности на квартиру по адресу г. Тольятти, ул. Ставропольская, 33-25 покупателю за 510000 рублей. ООО "Финресурс" право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

14.04.2014 года заключен договор аренды между ООО "Финресурс" (арендодатель) и Поповой Е.В. (арендатор) спорной квартиры на 11 месяцев с правом выкупа за 540000 рублей.

02.10.2014 между ООО "Финресурс" (продавец) и Чайкиным В.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу г. Тольятти, ул. Ставропольская, 33-25 за 540000 рублей.

Право собственности зарегистрировано за Чайкиным В.Н. в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации.

Судом установлено, что в спорной квартире с 1981 года зарегистрирована и проживает Дидевич Н.А., 1939 года рождения.

Разрешая исковые требования, суд верно указал, что исходя из обстоятельств заключения спорной сделки, особенностей условий сделки, результатов исполнения сделки, при заключении договора купли-продажи квартиры от 25.02.2014 года - воля сторон была направлена на достижение других правовых последствий, чем те, которые прямо следуют из договора купли-продажи. Указанная спорная сделка, заключенная между ООО "ФИНРЕСУРС" и Поповыми А.Ю.,Е,В, фактически прикрывала соглашение о залоге квартиры в обеспечение возврата суммы займа и процентов по нему.

Исходя из содержания искового заявления и пояснений истцов в суде первой инстанции, заключая договор купли-продажи квартиры, Поповы Е.В.,А.Ю. полагали заключении договора залога принадлежащей им квартиры, а заключение такого договора должно было обеспечивать исполнение обязательств по договору займа.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В соответствии с п. 1 ст. 10 указанного Закона, договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила п. 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор является ничтожным.

Как усматривается из оспариваемого договора купли-продажи квартиры от 25 февраля 2014 года, в нем отсутствует существенные условия, предусмотренные ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", осуществлена его регистрация как договора купли-продажи, следовательно, данная сделка в качестве договора залога доли квартиры является ничтожной.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделки не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.

При таких обстоятельствах, правильными являются выводы суда о недействительности оспариваемого договора купли-продажи и удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку фактически между сторонами заключен договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры. При этом, судом первой инстанции правомерно было принято во внимание то обстоятельство, что фактически квартира передана ответчикам не была, в настоящее время Дидевич Н.А. зарегистрирована в спорном жилом помещении, проживает в нем, оплачивает коммунальные платежи.

С названными обстоятельствами согласуются и последовательные объяснения истцов, согласно которым, они, нуждаясь в деньгах, обратились в ООО "ФИНРЕСУРС" о предоставлении в долг денежных средств, полагая, что заключили договор займа в размере 510 000 руб. под залог квартиры, по условиям договора займа за пользование денежными средствами ответчик установил сумму в размере 30 000 рублей и ежемесячные проценты по 19 170 рублей, срок займа 11 месяцев. 14.04.2014 года заключен договор аренды между ООО "Финресурс" (арендодатель) и Поповой Е.В. (арендатор) спорной квартиры на 11 месяцев с правом выкупа за 540000 рублей.

Таким образом, доказательств наличия у истцов намерения распорядиться принадлежащим им жилым помещением путем ее продажи ООО "ФИНРЕСУРС" материалы дела не содержат. Действительным волеизъявлением сторон было заключение договора займа под залог данного недвижимого имущества.

Следовательно, является правильным вывод суда первой инстанции о недействительности договора аренды с правом выкупа от 14.04.2014 года и договора купли продажи от 02.10.2014 между ООО "Финресурс" (продавец) и Чайкиным В.Н. (покупатель), поскольку ООО "ФИНРЕСУРС" не приобрело право собственности и не мог передать его иному лицу в силу ст. ст. 209, 168 ГК РФ.

Довод апелляционной жалобы о том, что Чайкин В.Н. является добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости, судебная коллегия считает необоснованным, поскольку он приобрел его по заниженной цене. Приобретая имущество по цене, значительно ниже рыночной стоимости, находящееся во владении Дидевич Н.А., он не предпринял дополнительных мер по проверке условий действительности сделки, а также наличия у истцов и третьего лица каких-либо притязаний в отношении недвижимого имущества.

Статьей 301 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В пунктах 37 и 38 названного Постановления Пленума разъяснено, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя; приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Доказательств того, что ответчик Чайкин В.Н. принял все разумные меры для выяснения правомочий ООО "ФИНРЕСУРС" на отчуждение имущества, ответчиком не представлено.

Чайкин В.Н. мог и должен был усомниться в праве продавца ООО "ФИНРЕСУРС" на отчуждение имущества, поскольку в договоре купли-продажи была указана стоимость трехкомнатной квартиры 510000 рублей, счета на оплату коммунальных платежей выписывались на момент покупки им квартиры в октябре 2014 года, на имя Дидевич Н.А. и оплачивались ею. Чайкин В.Н. купил квартиру за 540000 рублей.

Согласно отчету ООО "фирма "Саба-С", рыночная стоимость спорной квартиры на 04.03.2015 года составляет 2325000 рублей (л.д. 43-63).

Кроме того, на момент 02.10.2014 года в квартире была зарегистрирована и проживала Дидевич Н.А.

При таких обстоятельствах, признать Чайкина В.Н. добросовестным приобретателем не представляется возможным, поскольку он не проявил разумной бдительности и необходимой осмотрительности, заключая сделку с недвижимостью.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что истцы не доказали, что при заключении договора купли-продажи с ООО "ФИНРЕСУРС" они имели в действительности какие-либо иные обязательства, судебная коллегия признает необоснованной, поскольку в судебном заседании достоверно установлено, что Попова Е.В. и Попова А.Ю. воли на совершения сделки купли-продажи не имели, а заключенная сделка прикрывала собой договор залога.

Доводы жалоб о том, что суд, признавая сделку недействительной, возвратил имущество только одной стороне сделки, судебная коллегия находит необоснованными, поскольку норма п. 2 ст. 167 ГК РФ является диспозитивной, а в отношении притворной сделки пунктом 2 ст. 170 ГК РФ установлены специальные последствия недействительности - применение правил сделки, которую стороны в действительности имели в виду.

Также не может быть разрешен в рамках рассмотрения данного дела и вопрос о двусторонней реституции по договору купли-продажи, заключенному между ООО "ФИНРЕСУРС" и Чайкиным В.Н., поскольку такие требования не заявлялись.

Доводы апелляционных жалоб выводов суда не опровергают и направлены на иную оценку имеющихся в деле доказательств и несогласие с выраженным в решении мнением суда по существу спора, что основанием для отмены решения не является.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Тольятти от 01 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Чайкина Вадима Николаевича и представителя ООО "ФИНРЕСУРС" по доверенности Власова В.Е. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

Судьи