Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 28 июля 2015 г. по делу N 33-7097/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Цибиной Т.О.

судей Бредихиной С.Г., Тарасовой О.Н.

при секретаре Сафронове Д.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" на решение Бийского городского суда Алтайского края от 12 мая 2015 года

по делу по иску муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" к Филиппову Н.И., Банку "ВТБ 24" (ПАО) о расторжении договора аренды, возложении обязанности, прекращении ипотеки.

Заслушав доклад судьи Бредихиной С.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муниципальное казенное учреждение (по тексту - МКУ) "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" обратилось в суд с иском к Филиппову Н.И., Банку "ВТБ 24" (ПАО) о расторжении договора аренды и прекращении ипотеки.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании постановления администрации г. Бийска от ДД.ММ.ГГ *** от ДД.ММ.ГГ *** между МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" и ООО "Спас-Сервис" заключен договор аренды земли *** от ДД.ММ.ГГ в редакции соглашения *** от ДД.ММ.ГГ. Согласно п.п.1.1, 1.2, соглашения земельный участок, предоставленный по договору общей площадью "данные изъяты" расположенный по "адрес" предоставлен в соответствии с градостроительным регламентом и разрешенным видом использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, сроком на два года, до ДД.ММ.ГГ Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке.

ДД.ММ.ГГ в ЕГРП внесены записи о регистрации права собственности Филиппова Н.И. на два нежилых здания по "адрес". В связи с чем на основании ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации с даты государственной регистрации перехода к ответчику права собственности на нежилые здания, расположенные по "адрес", к ответчику Филиппову Н.И. перешло право аренды земельного участка общей площадью "данные изъяты" следовательно, Филиппов Н.И. является стороной по договору аренды *** от ДД.ММ.ГГ

Арендатор продолжил пользования имуществом после истечения срока договора и в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На спорный земельный участок зарегистрировано обременение права в виде договора об ипотеке *** от ДД.ММ.ГГ заключенного между "Банком ВТБ 24 (ЗАО)" и Филипповым Н.И. Вместе с тем, Законом об ипотеке предусматривается ипотека земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, только для жилищного строительства либо в целях комплексного освоения в целях жилищного строительства. Ипотека земельных участков, предназначенных для иных целей, предусмотрена только после государственной регистрации права собственности на них и только с согласия правообладателя, арендные права могут передаваться в ипотеку только в пределах срока действия договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ДД.ММ.ГГ истцом в адрес ответчика Филиппова Н.И. направлено уведомление о расторжении договора аренды *** от ДД.ММ.ГГ и соглашения *** от ДД.ММ.ГГ в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГ. От ответчика ДД.ММ.ГГ поступило заявление о недопустимости расторжения договора в одностороннем порядке. До настоящего времени земельный участок истцу не возвращен и запись в ЕГРП об обременении земельного участка ипотекой не погашена.

В связи с изложенным истец просил расторгнуть договор аренды земли *** от ДД.ММ.ГГ, соглашение *** от ДД.ММ.ГГ, заключенные между МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" и Филипповым Н.И.; обязать Филиппова Н.И. возвратить МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" земельный участок общей площадью "данные изъяты"., расположенный по адресу: "адрес"; прекратить ипотеку, установленную договором об ипотеки *** от ДД.ММ.ГГ, заключенным между "Банком ВТБ 24 (ЗАО)" и Филипповым Н.И.

Определением Бийского городского суда Алтайского края от 12.05.2015 производство по гражданскому делу по исковому заявлению МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" в части требований о прекращении ипотеки, установленной договором об ипотеки *** от ДД.ММ.ГГ заключенным между "Банком ВТБ 24 (ЗАО)" и Филипповым Н.И., прекращено в связи с отказом истца от иска.

Решением этого же суда от 12.05.2015 исковые требования МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" удовлетворены в части.

Расторгнут договор аренды земли *** от ДД.ММ.ГГ, соглашение *** от ДД.ММ.ГГ, заключенные между МКУ "Управлением муниципальным имуществом Администрации города Бийска" и Филипповым Н.И.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

Взыскана с Филиппова Н.И. государственная пошлина в доход бюджета муниципального образования город Бийск в размере "данные изъяты".

В апелляционной жалобе истец просит решение суда в части отказа в удовлетворении требования о возврате земельного участка изменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы ссылается на то, что обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа и в состоянии, обусловленном договором, предусмотрена ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из позиции, изложенной в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", наличие или отсутствие на переданном земельном участке каких-либо объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, правового значения не имеет. Ответчик как собственник объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке, после изъятия земельного участка имел право на формирование нового земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о слушании дела, в суд апелляционной инстанции не явились. В соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассматривает дело при данной явке.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверяя законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 приведенного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Бийска от ДД.ММ.ГГ *** между МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" и ООО "данные изъяты" ДД.ММ.ГГ заключен договор аренды земли ***

Согласно п. 1.2 договора земельный участок общей площадью 6 473,28 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", предоставляется ООО "данные изъяты" в соответствии с утверждённым генеральным планом города для эксплуатации площадки открытого складирования.

На основании постановления администрации г. Бийска от 15.03.2012 между МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" и ООО "данные изъяты" заключено соглашение *** от ДД.ММ.ГГ.

По условиям п.п. 1.1, 1.2 соглашения участок, представленный по договору общей площадью "данные изъяты"., расположенный по адресу: "адрес", предоставлен в соответствии с утвержденным генпланом города - для строительства нежилых зданий и видом разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, сроком на два года, до ДД.ММ.ГГ

Расположенные на земельном участке по адресу: "адрес", нежилые здания площадью "данные изъяты"., площадью "данные изъяты"м., а также нежилые сооружения вспомогательного использования, площадью "данные изъяты" и площадью "данные изъяты"м., принадлежат по праву собственности ответчику Филиппову Н.И., что подтверждается выписками из ЕГРП, выданными Управлением Росреестра по Алтайскому краю.

Обращаясь в суд с настоящим иском, МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" ссылалось на то, что с переходом к ответчику права собственности на нежилые здания, расположенные по "адрес", к Филиппову Н.И. перешло право аренды земельного участка общей площадью "данные изъяты" кв.м., следовательно, последний является стороной по договору аренды *** от ДД.ММ.ГГ.

В ходе рассмотрения спора сторонами не оспаривалось, что после истечения срока договора ( ДД.ММ.ГГ), ответчик продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны истца, что свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях и на неопределенный срок.

Истцом в адрес ответчика Филиппова Н.И. ДД.ММ.ГГ за исх. *** направлено уведомление о расторжении договора аренды земли *** от ДД.ММ.ГГ и соглашения *** от ДД.ММ.ГГ в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГ

Принимая во внимание, что возможность отказа арендодателя от договора аренды предусмотрена законом (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) и условиям сделки не противоречит, у истца отсутствует волеизъявление о продлении договора аренды земли и истцом соблюден порядок направления предупреждения о прекращении договора, суд пришел к выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды земли *** от ДД.ММ.ГГ и соглашения *** от ДД.ММ.ГГ являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В указанной части решение суда сторонами не оспаривается, в связи с чем не является предметом проверки суда апелляционной инстанции. В данном случае апелляционная инстанция связана доводами жалобы истца. Иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которые в силу положений статьей 1, 2, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо.

Отказывая в удовлетворении требования истца о возложении на Филиппова Н.И. обязанности возвратить МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" земельный участок общей площадью "данные изъяты"., расположенный по адресу: "адрес", суд исходил из того, что спорный земельный участок занят объектами недвижимого имущества (нежилыми зданиями), являющимися собственностью ответчика. Посчитав, что возвращение данного земельного участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, суд, учитывая невозможность фактической передачи истцу земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, пришел к обоснованному выводу об отсутствии условий для применения в настоящем споре положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия с такими выводами суда соглашается по следующим основаниям.

Действительно, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Указанная правовая норма содержит общую характеристику обязанности арендатора по возврату арендованного имущества - возврат находившегося в пользовании имущества в том состоянии, в котором арендатор его получил.

В то же время регулирование правоотношений, связанных с арендой земельных участков, имеет некоторые существенные особенности.

В соответствии со ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Ст.ст. 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и другие его положения не содержат каких-либо особенностей, связанных с возвратом земельных участков при прекращении договора аренды.

В силу ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в числе прочего, в случае самовольного занятия земельного участка действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Однако гражданским и земельным законодательством установлен особый порядок возникновения и прекращения прав на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости. Такие особенности установлены ст.ст.271, 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 271 названного Кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пп. 7 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение имущества - в частности, в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 272 названного Кодекса.

Ч. 3 ст. ст. 35 Конституции Российской Федерации предусмотрена одна из гарантий частной собственности, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

П. 1 ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Согласно п. 2 указанной нормы при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

В соответствии с п. 3 ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286).

По смыслу закона положения данной правовой нормы распространяются и на случаи, когда основания приобретения права пользования участком имеют обязательственно-правовой характер, например по договору аренды.

Таким образом, вопреки изложенным в жалобе доводам, при нахождении на предоставленном в аренду земельном участке объектов недвижимости прекращение права аренды земельного участка не влечет автоматической и безусловной обязанности освободить участок от находящихся на нем объектов недвижимости. При наличии спора между арендодателем и арендатором в судебном порядке должен решаться вопрос о судьбе объектов недвижимости, находящихся в собственности арендатора.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации проверена в пределах доводов апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу истца муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" на решение Бийского городского суда Алтайского края от 12 мая 2015 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: