Апелляционное определение СК по административным делам Челябинского областного суда от 11 августа 2015 г. по делу N 11-9636/2015

Судебная коллегия по административным делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Загайновой А.Ф.,

судей Шигаповой СВ., Смолина А.А.,

при секретаре Бурцеве П.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Котова А.В., Котовой Л.К. на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 13 мая 2015 года по иску КОТОВА А.В., КОТОВОЙ Л.К. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок, обязании зарегистрировать право собственности на земельный участок,

заслушав доклад судьи Загайновой А.Ф. об обстоятельствах

дела,

УСТАНОВИЛА:

Котов А.В., Котова Л.К. обратились в суд с иском о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области) от 18 декабря 2014 года в государственной регистрации их права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ****; о возложении на Управление Росреестра по Челябинской области обязанности произвести регистрацию их права собственности на указанный земельный участок, указывая, что спорный земельный участок был предоставлен им на праве аренды для эксплуатации существующего на нем объекта недвижимости - жилого дома, находящегося в их собственности в равных долях. 17 сентября 2014 года на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ заключили с КУИЗО г. Челябинска договор купли - продажи данного земельного участка, оплатили его стоимость, в тот же день земельный участок передан им по акту приема - передачи. По их заявлению в Управление Росреестра по Челябинской области о регистрации права собственности на вышеуказанный земельный участок, письмом от 18 ноября 2014 года получили сообщение о приостановлении регистрации, 18 декабря 2014 года - в регистрации права было отказано со ссылкой на то, что земельный участок входит в зону

"Второй пояс санитарной охраны Шершневского водохранилища". С чем не согласны, считают, что данных о том, что спорный участок изъят из оборота или ограничен в обороте, а также позволяющих установить факт нахождения земельного участка в границах охранной зоны, не имеется.

Котов А.В., Котова Л.К. в судебном заседании участия не принимали. Их представитель Леонтьева Н.В. заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра по Челябинской области Кардава О.Б. возражала против удовлетворения заявления.

Представители Администрации г. Челябинска, КУИЗО Администрации г. Челябинска в судебном заседании также участия не принимали.

Суд постановил решение об отказе в удовлетворении требований Котова А.В., Котовой Л.К.

В апелляционной жалобе Котов А.В., Котова Л.К. просят отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Считают, что представленные доказательства не оценены надлежащим образом, оставлено без внимания, что границы санитарно - охранной зоны Шершневского водохранилища в соответствии с действующим законодательством не определены, в государственный кадастр недвижимости не внесены, кадастровый паспорт спорного участка сведений об отнесении его к специальной зоне не содержит; отсутствуют документы, подтверждающие, что спорный участок изъят из оборота или ограничен в обороте. Сделка состоялась и никем не оспорена.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Исходя из положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав представителя Управления Росреестра по Челябинской области Дремову А.В.., представителя заявителей Леонтьеву Н.В..,

судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании решения Центрального районного суда г. Челябинска от 06 февраля 2012 года, апелляционного определения судебной коллеги по гражданским делам Челябинского областного суда от 24 апреля 2012 года за Котовым А.В., Котовой Л.К. признано право аренды земельного участка площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, на котором расположен жилой дом площадью **** кв.м., принадлежащий Котовым на праве общей собственности в равных долях.

На основании распоряжения администрации г. Челябинска N 5519-к от 01 сентября 2014 года о продаже в общую долевую собственность указанного земельного участка 17 сентября 2014 года между КУиЗО г. Челябинска и Котовыми был заключен договор купли - продажи спорного земельного участка для совместной эксплуатации индивидуального жилого дома. 17 октября 2014 года по акту приема передачи земельный участок был передан покупателям.

12 ноября 2014 года Котовы А.В. и Л.К. обратились в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о регистрации права собственности на указанный земельный участок.

Решением от 18 ноября 2014 года на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию права собственности по сделке со ссылкой на пункты 1, 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ. При этом установлено, что спорный участок входит в зону "Второй пояс санитарной охраны Шершневского водохранилища".

Решением Управления Росреестра по Челябинской области от 18 декабря 2014 года в государственной регистрации права собственности Котовым А.В. и Л.К. было отказано на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ввиду неустранения недостатков, отраженных в решении от 18 ноября 2014 года, а также со ссылкой на пункты 1, 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ. При этом установлено, что спорный участок входит в зону "Второй пояс санитарной охраны Шершневского водохранилища".

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что испрашиваемый земельный участок находится в зоне "Второй пояс санитарной охраны Шершневского водохранилища", границы которой определены действующим решением исполкома Челябинского облсовета депутатов трудящихся от 12 октября 1976 N 492 "Об утверждении зоны санитарной охраны источников водоснабжения Челябинского водопровода", что в силу статьи 27 Земельного кодекса РФ исключает возможность предоставления его в частную собственность. Отсутствие сведений о II поясе санитарной охраны Шершневского водохранилища в государственном кадастре недвижимости не опровергает факта того, что испрашиваемый участок находится в границах данной зоны. Оценив в совокупности представленные доказательства пришел к выводу о законности решения Управления Росреестра.

Судебная коллегия не может согласится с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неверном толковании нормы права и не соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 254 Гражданского процессуального кодекса РФ, гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

Согласно части 1 статьи 249 Гражданского процессуального кодекса РФ обязанности по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия нормативного правового акта, его законности, а также законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих возлагаются на орган, принявший нормативный правовой акт, органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие).

Предусмотренной законом обязанности доказывания законности принятого решения Управлением Росреестра по Челябинской области суду не выполнено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" ( далее Закон о регистрации) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 3 Закона установлено, что правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Порядок государственной регистрации прав предусматривает проведение правовой экспертизы документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом (статья 13 Закона о регистрации).

Совокупное содержание статьей 3 и 13 Закона о регистрации указывает на объем, предмет и предел правовой экспертизы документов представленных на регистрацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу статьи 18 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и

представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

На основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 указанного Закона в государственной регистрации права может быть отказано, если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.

Основания для отказа в государственной регистрации права, установленные пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", являются исчерпывающими.

Из копий правоустанавливающих документов Управления Росреестра по Челябинской области видно, что в качестве основания для государственной регистрации права собственности Котовы представили договор купли - продажи земельного участка, акт приема его и передачи, подтверждение оплаты, копию распоряжения Главы Администрации г. Челябинска о продаже земельного участка в общую долевую собственность супругов Котовых.

Законность предоставления земельного участка заявителям в собственность в установленном законом порядке (статья 13 Гражданского кодекса РФ) никем не оспорена, договор купли-продажи недействительным не признан, в связи с чем, указанных в законе оснований для отказа в государственной регистрации права собственности Котовым на земельный участок не было.

Управление Росреестра только проводит экспертизу документов. И исходя из положений статьи 2, абзаца 4 статьи 1, пункта 1 статьи 2, пункта 3 статьи 9, пункта 1 статьи 13, пункта 3 статьи 28 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" оно лишено права оценивать законность и обоснованность предоставления земельных участков, что фактически следует из оспариваемого решения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 05 июля 2001

года N 154-0, государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Таким образом, делать выводы о незаконности предоставления Котовым земельного участка Управление Росреестра не вправе.

Кроме того, в кадастровой выписке на земельный участок в графе "Сведения о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий" указано, что данный участок полностью входит в Зону: "II пояс зоны санитарной охраны Шершневского водохранилища", сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости в качестве информационного слоя и не являются сведениями государственного кадастра недвижимости.

Что касается самого второго пояса зоны, то в соответствии с подпунктом 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса (в ред. на момент вынесения решения) земельные участки, расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, являются ограниченными в обороте и не подлежат передаче в частную собственность.

В силу части 2 статьи 43 Водного кодекса РФ для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

В зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 14 марта 2002 года N 10 с 01 июня 2002 года введены в действие Санитарные правила и нормы "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов

питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02", утвержденные Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 26 февраля 2002 года (далее - СанПиН 2.1.4.1110-02).

Данные СанПиН определяют санитарно-эпидемиологические требования к организации и эксплуатации зон санитарной охраны (ЗСО) источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения (п. 1.2 СанПиН 2.1.4.1110-02).

ЗСО организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. Его назначение - защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. Второй и третий пояса (пояса ограничений) включают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды источников водоснабжения (1.5 СанПиН 2.1.4.1110-02).

Определение границ ЗСО и разработка комплекса необходимых организационных, технических, гигиенических и противоэпидемических мероприятий находятся в зависимости от вида источников водоснабжения (подземных или поверхностных), проектируемых или используемых для питьевого водоснабжения, от степени их естественной защищенности и возможного микробного или химического загрязнения (1.7 СанПиН 2.1.4.1110-02).

Проект ЗСО должен быть составной частью проекта хозяйственно-питьевого водоснабжения и разрабатываться одновременно с последним. Для действующих водопроводов, не имеющих установленных зон санитарной охраны, проект ЗСО разрабатывается специально (п. 1.11 СанПиН 2.1.4.1110-02).

В соответствии с пунктом 2.3.2.4 СанПиН 2.1.4.1110-02 боковые границы второго пояса зон санитарной охраны должны быть расположены на расстоянии не менее 500 м от уреза воды при летне-осенней межени при равнинном рельефе местности; при гористом рельефе местности - до вершины первого склона, обращенного в сторону источника водоснабжения, но не менее 750 м при пологом склоне и не менее 1000 м - при крутом.

В соответствии со статьей 18 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" проекты округов и зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях, утверждаются органами

исполнительной власти субъектов Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии их санитарным правилам.

Указанные требования закона регулируют вопросы предоставления земельного участка в собственность и к возникшим правоотношениям, связанным с отказом в регистрации права, не применимы.

Земельный участок, регистрации права которого требует заявитель, сформирован, прошел государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера, его границы описаны и удостоверены в соответствии с требованиями земельного законодательства, ограничение прав в отношении указанного земельного участка не зарегистрированы в установленном порядке в ЕГРП, споры в отношении границ земельного участка отсутствуют.

Согласно кадастровой выписки земельный участок относится к категории "Земли населенных пунктов", предоставлен для эксплуатации индивидуального жилого дома, имеет смежные участки.

Судебный акт принят без учета установленных конкретных обстоятельств дела, требований закона и подлежит отмене с вынесением нового решения.

Поскольку данное обстоятельство явилось единственным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя на испрашиваемый земельный участок, то судебная коллегия, устраняя допущенное нарушение права, в соответствии со статьей 258 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает необходимым возложить обязанность на Управление Росреестра по Челябинской повторно рассмотреть заявление Котовых.

Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Челябинского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 13 мая 2015 отменить. Вынести новое решение.

Требования Котова А.В., Котовой Л.К. удовлетворить частично.

Признать незаконным изложенный в сообщении от 18 декабря 2014 года за N 01/616/2014 83 отказ Управления Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в государственной регистрации права собственности Котова А.В., Котовой Л.К. на земельный участок с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: ****.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в установленном порядке Федеральным законом N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" повторно рассмотреть заявление Котова А.В., Котовой Л.К. от 12 ноября 2014 года о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: ****.

Председательствующий

/

Судьи