Решение Самарского областного суда от 04 августа 2015 г. по делу N 3-370/2015

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Гратер Л.Н.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 03-370/15 по заявлению ООО "Протей" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Протей" обратилось в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 879 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для дальнейшей эксплуатации мастерской и сбыта заготовок (лит.А8) и материально-технического склада (лит.А9), расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости в размере 1 419 994 рубля.

Свои требования заявитель обосновал тем, что является арендатором вышеуказанного земельного участка. Постановлением Правительства Самарской области N 610 от 13.11.2013 года кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 7 740 931,08 коп. по состоянию на 01.01.2013 года. Согласно отчету об оценке, выполненного в соответствии с нормами действующего законодательства, рыночная стоимость названного земельного участка на ту же дату составляет 1 419 994 руб. На основании изложенного, считают, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в связи с чем обращались в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, однако решением от 21.05.2015г. их заявление отклонено.

В судебном заседании представитель ООО "Протей" Фадеева Е.В., действующая на основании доверенности заявленные требования поддержала в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении.

Представитель Правительства Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области Сараев И.С., действующий на основании доверенностей возражал против удовлетворения заявления, вместе с тем о проведении судебной экспертизы в рамках данного дела не заявлял.

Представитель ООО "Бюро оценочных технологий" Забегалова Е.Ю. просила заявление удовлетворить, пояснив, что при оценке объекта учтены индивидуальные особенности земельного участка, представив письменные возражения по замечаниям, указанным в решении Комиссии.

Представители ФГБУ "ФКП" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, мэрии г.о.Тольятти, в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом. В письменных отзывах на имя суда просят в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельного участка была рассчитана в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Выслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 11 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508, определено понятие кадастровой стоимости.

Согласно пункту 3 ФСО N 4 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Протей" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 879 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для дальнейшей эксплуатации мастерской и сбыта заготовок (лит.А8) и материально-технического склада (лит.А9), расположенного по адресу: "адрес".

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного земельного участка. Данным постановлением утверждена кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года в размере 7 740 931,08 руб.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Заявителем в обоснование своих требований представлен отчет об оценке N 2015.01-06 от 14.02.2015 года, выполненный ООО "Бюро оценочных технологий", из которого усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 879 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для дальнейшей эксплуатации мастерской и сбыта заготовок (лит.А8) и материально-технического склада (лит.А9), расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 01.01.2013 года составляет 1 419 994 рубля.

Согласно экспертного заключения на данный отчет от 07.04.2015 года за N 225, выполненного экспертом Крупиной Е.Е. (членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков -Некоммерческое партнерство "Деловой союз оценщиков", рег.номер 0348), экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности СРО НП "Деловой союз оценщиков".

Из материалов дела видно, что обращению ООО "Протей" в суд с настоящим заявлением предшествовало его обращение с аналогичным заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области (далее Комиссия).

Решением Комиссии от 21.05.2015 года N 15/15с-14 в удовлетворении заявления было отказано со ссылкой на то, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в несоответствии:

фактор наличия/отсутствия коммуникаций не рассматривался в качестве влияющего на стоимость, что не соответствует приведенной рыночной информации - п.22 ФСО N 7, п.4 ФСО N3;

разница в значениях наличия/отсутствия коммуникаций у объектов-аналогов никак не описана оценщиком - п.22 ФСО N 7;

источники информации на стр. 74 нечитаемы-п.4 ФСО N3.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной

деятельности в РФ" решение комиссии не является предметом рассмотрения по настоящему делу, но поскольку на перечисленных в решении комиссии недостатках отчета настаивали и привлеченные к участию в деле заинтересованные лица, судом были проверены их доводы.

Оценивая представленные сторонами в материала дела доказательства, выслушав пояснения привлеченного к участию в деле представителя оценщика ООО "Бюро оценочных технологий", суд приходит к выводу о том, что перечисленные замечания к отчету безосновательны и не могут свидетельствовать о недостоверности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка.

Оценщик отказался от корректировки на коммуникации в соответствии с пунктом 20 ФСО N7, указав, что при ретроспективной оценке о наличии коммуникаций можно только предполагать, при таких обстоятельствах корректировка будет необоснованной. В разделе 13 (стр.63-69) отчета отражено, что в настоящем случае все аналоги являются земельными участками, расположенными в городской черте, оценщик посчитал, что рассматриваемые аналоги либо обладают всеми коммуникациями, либо их подведение не сопряжено с существенными затратами. При этом стоимость объекта оценки попадает в диапазон цен земельных участков с рассматриваемым видом разрешенного использования в Автозаводском районе г.Тольятти.

Таким образом, расчет стоимости в рамках сравнительного подхода проведен в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО-1 и пункта 22 ФСО-7.

Указание на то, что источники информации на стр.74 не читаемы, необоснованны, поскольку на указанной странице оценщиком отображена страница с интерфейсом программы для подтверждения ее существования и использования оценщиком в расчетах. Информация о принятых аналогах отображена отдельно.

Также, судом не может не учитываться то, что соответствие данного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением от 07.04.2015 года за N 225, составленным в порядке статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности в целях проверки отчета. А в соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Судом ставился на обсуждение вопрос о необходимости проведения по делу судебной экспертизы, однако стороны от ее назначения и проведения отказались.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителями отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении требовании заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

В судебном заседании, лица, участвующие в деле на вопрос суда пояснили, что у них не имеется каких-либо доказательств, опровергающих представленный истцом отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд пришел к выводу, что требования ООО "Протей" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере подлежат удовлетворению.

В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку в ходе судебного разбирательства ответчиком не были представлены доказательства, опровергающие достоверность рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке.

Датой обращения заявителя в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости является 29.04.2015г

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Заявление ООО "Протей" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 879 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для дальнейшей эксплуатации мастерской и сбыта заготовок (лит.А8) и материально-технического склада (лит.А9), расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости в размере 1 419 994 рубля.

Датой обращения ООО "Протей" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 29.04.2015г.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Верховный Суд Российской Федерации.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 06.08.2015г.

Председательствующий: