Решение Самарского областного суда от 13 августа 2015 г. по делу N 3-41/2015

Самарский областной суд в составе:

Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Денисовой Т.Д.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

Гражданское дело N03-41/15 по заявлению АО " "данные изъяты"" к филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Администрации г.о.Жигулевск об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

АО " "данные изъяты" обратилось в суд с заявлением, в котором, с учетом уточнения, просило установить кадастровую стоимость земельного участка, находящегося у него в аренде, с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты" руб ... Также просил внести рыночную стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в законную силу судебного акта.

Представитель заявителя по доверенности Крушинин И.С. поддержал в судебном заседании уточненные требования по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель Администрации г.о.Жигулевск по доверенности Агабекян Л.Р. заявление не признала, ссылаясь на то, что заключение экспертизы не соответствует требованиям законодательства, поскольку эксперты были не вправе проводить исследование рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом, эксперты не выявили достаточное количество земельных участков, похожих по количественным и качественным характеристикам с исследуемым участком, используемым под карьер.

Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

К участию в деле привлечено Правительство Самарской области, которое не направило в суд своего представителя, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще.

Правительство Самарской области и Управление Росреестра по Самарской области представили отзывы, в которых просили отказать в удовлетворении требований.

В соответствии со ст.167 п.3 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Данное гражданское дело рассмотрено в порядке главы 23 ГПК РФ.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает требование АО " "данные изъяты"" подлежащим удовлетворению частично.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ФЗ N135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что АО " "данные изъяты"" является арендатором земельного участка с кадастровым номером: N площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Под карьер, местоположение объекта: "адрес" основание: договор N21-17-02-2008 аренды земельного участка от 11.02.2008 г./.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером : N утверждена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" в размере "данные изъяты" руб.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, АО " "данные изъяты"" обратилось в ЗАО " "данные изъяты"" для определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчета об оценке N с9863/1 от 16.09.2014 года, выполненного оценщиком Михайловой В.В., рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составляет по состоянию на 01 января 2013 года "данные изъяты" руб.

Экспертным заключением N793/18-14 от 17.10.2014 года, выполненным Некоммерческим партнерством " "данные изъяты"", членом которого является оценщик Михайлова В.В., подтверждено соответствие отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Ссылаясь на подготовленный по его заказу отчет, заявитель указал, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, что влечет нарушение его прав, в связи с чем обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Решением комиссии N14/32с-9 от 27 ноября 2014 года заявление АО " "данные изъяты"" отклонено.

После этого заявитель обратился с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной в суд.

В ходе рассмотрения дела заинтересованные лица возражали против заявленных требований, ссылаясь на существенную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, заявляя о недостоверности отчета об оценке и о возможности проведения судебной экспертизы.

В соответствии со ст.79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, ремесла, искусства, суд назначает экспертизу.

По ходатайству представителя заявителя определением суда от 26.02.2015 года по делу была назначена судебная экспертиза в ФБУ " "данные изъяты"" Минюста РФ для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: N по состоянию на 01.01.2013 года.

Однако, ФБУ " "данные изъяты"" Минюста РФ сообщило о невозможности дачи заключения по делу в связи с тем, что определить рыночную стоимость земельного участка, являющегося действующим карьером, не представляется возможным, поскольку невозможно использовать для определения рыночной стоимости затратный и сравнительный подходы, а также в связи с отсутствием в материалах дела необходимых данных для доходного подхода.

После этого производство по делу было возобновлено, в ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя заявителя, поддержанному представителем Администрации г.о.Жигулевск, определением суда от 27 мая 2015 года по делу назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой было поручено ООО " "данные изъяты"".

По результатам проведения экспертизы суду было представлено заключение эксперта N48-15 от 03.07.2015 года, в котором содержится вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: N составляет "данные изъяты" руб.

Заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013 года, то есть на ту же дату, на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка.

Эксперты Инжеватов В.О. и Подовинников В.В. в судебном заседании показали, что исследование объекта оценки проводили в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

В соответствии с п.20 ФСО N1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N256, оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие расходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы- п.21 ФСО N1.

Отказываясь от доходного подхода, эксперты указали, что анализ открытых источников информации позволяет сделать вывод о том, что достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы, в достаточном для анализа количестве и качестве отсутствуют.

Об отсутствии необходимой информации для исследования объекта оценки доходным подходом указано также и в мотивированном заключении об отказе от дачи заключения ФБУ " "данные изъяты"" Минюста РФ

Исходя из вышеизложенного, суд полагает, что отказ от использования при исследовании доходного подхода экспертами является обоснованным, вследствие чего доводы представителя Администрации г.о.Жигулевск о том, что исследование следовало проводить доходным подходом, являются несостоятельными.

В связи с тем, что на дату оценки не имелось предложений к продаже объектов, в точности совпадающих с исследуемым объектом по его назначению: под карьер, эксперты для исследования объекта оценки подобрали объекты-аналоги промышленного назначения.

Для расчета оцениваемого земельного участка эксперты подобрали объекты-аналоги по состоянию на июнь 2015 года.

В соответствии с пунктом 22 ФСО N1 утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N256, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен :

а/ выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б/скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен внести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в/ согласовать результаты корректированных значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Из таблицы расчетов на странице 21 экспертного заключения следует, что экспертами применены корректировки такой единицы сравнения как дата предложения к продаже, корректировка составили 27,2%, для перерасчета уровня цен июня 2015 года в цены января 2013 года использованы индексы потребительских цен на товары и услуги в Российской Федерации.

Суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства Администрации г.о.Жигулевск о назначении повторной экспертизы, при этом исходил из следующего.

В соответствии со ст.87 п.2 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручить другому эксперту или другим экспертам.

Суду не представлено достаточных доказательств незаконности или необоснованности экспертного заключения, предоставляющих суду возможность назначить повторную экспертизу.

Результаты экспертизы, определившей величину рыночной стоимости земельного участка, незначительно отличаются от результатов исследования, содержащихся в отчете ЗАО " "данные изъяты"".

Суд учитывает, что экспертиза была назначена в судебном заседании с участием сторон, эксперт предупрежден об ответственности по ст.307 УК РФ, заключение эксперта не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта.

Таким образом, с учетом положений ст.67 ГПК РФ определение рыночной стоимости земельного участка на основании заключения эксперта N48-15 от 03.07.2015 года признается судом достоверной.

Из экспертного заключения следует, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость.

Это обусловлено тем, что кадастровая стоимость определялась методом массовой оценки земель, в то время как рыночная стоимость определена с учетом количественных и качественных характеристик конкретного земельного участка, поэтому доводы заинтересованных лиц о существенной разнице между кадастровой стоимостью кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Принимая во внимание заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в заключении эксперта, является достоверной, и признавая, что завышение кадастровой стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, полагает, что требование заявителя об установлении кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением эксперта и составляющим "данные изъяты" руб..

При этом суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя о внесении в государственный кадастр недвижимости рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости данного земельного участка в силу нижеследующего.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65-66 ЗК РФ, ст.24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования АО " "данные изъяты"" удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N, площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Под карьер,

расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 в размере

"данные изъяты" руб.

В остальной части заявления отказать.

Дата обращения заявителя в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области 12 ноября 2014 года.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РФ в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.