Решение Самарского областного суда от 20 августа 2015 г. по делу N 3-80/2015

Самарский областной суд в составе:

Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Денисовой Т.Д.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

Гражданское дело N03-80/ 2015 по заявлению Катина А.А. к филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Катин А.А. обратился в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 года в размере "данные изъяты" руб ... Также просил обязать ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости об установлении стоимости земельного участка в размере "данные изъяты" руб.

В судебном заседании заявитель, а также его представители Слюсарь Г.А. и Игуменова И.В. поддержали заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении.

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

К участию в деле привлечены Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о.Самары, ООО " "данные изъяты"", НП СРО " "данные изъяты"".

Представитель ООО " "данные изъяты"" Крупина Е.Е. поддержала доводы заявителя.

Другие привлеченные к участию в деле лица в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Администрация г.о.Самары, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области представили отзывы, в которых просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со ст.167ч.3 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Данное гражданское дело рассмотрено в порядке главы 23 ГПК РФ.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает требование Катина А.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной подлежащим удовлетворению частично.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ФЗ N135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что Катин А.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером: N площадью 2 433 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:

для использования земельного участка под объекты недвижимого имущества, местонахождение объекта: "адрес" / основание: договор дарения от 27.05.2013 года/

В ГКН имеются сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: N в размере "данные изъяты" коп., внесенной в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области N610 от 13.11.2013 года на основании акта утверждения кадастровой стоимости от 25.11.2013 года.

Катин А.А., не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, обратился в ООО " "данные изъяты"" для определения рыночной стоимости земельного участка.

Датой определения кадастровой стоимости является 25.11.2013 года, поэтому при пересмотре результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость должна быть установлена на эту же дату.

Согласно отчета об оценке N 315-ФЛ от 21.11.2014 года, выполненного оценщиком Крупиной Е.Е., рыночная стоимость оцениваемого земельного участка по состоянию на 25 ноября 2013 года составляет "данные изъяты" коп.

Положительным экспертным заключением N2248/11/14 от 24.11.2014 года, выполненным Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией оценщиков " "данные изъяты"", членом которого является оценщик Крупина Е.Е., подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Ссылаясь на подготовленный по его заказу отчет, заявитель указал, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, что влечет нарушение его прав, в связи с чем обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

По результатам рассмотрения Комиссией было принято решение N14/34с-9 от 15.12.2014 года об отклонении его заявления.

После этого заявитель обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного гражданского дела.

В ходе рассмотрения дела заинтересованными лицами были представлены возражения на заявленные требования, приведены замечания к отчету и указано на необходимость проверки отчета об оценке посредством назначения судебной экспертизы.

В соответствии со ст.79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, ремесла, искусства, суд назначает экспертизу.

В связи с заявленными возражениями и необходимостью получения специальных познаний по ходатайству представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области определением суда от 24.03.2015 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО " "данные изъяты"".

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

1.Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: N по состоянию на 25.11.2013 года?

По результатам проведенной экспертизы судом получено заключение эксперта от 13.07.2015 года, в котором содержится вывод о том, что стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода по состоянию на 25.11.2013 года составляет "данные изъяты" коп.

Заявитель, а также ООО " "данные изъяты"" не согласились с заключением эксперта, ссылаясь на то, что эксперт проводил расчет рыночной стоимости, исходя из иного вида разрешенного использования: земельные участки под ИЖС.

Исследовав представленное суду заключение эксперта, опросив эксперта Ильину О.А., суд приходит к выводу о несостоятельности приведенных доводов.

В соответствии с п.22 "е" ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении эксперта указано, что разрешенным использованием земельного участка по классификатору является: для размещения объектов рекреационного назначения, по документу: для использования земельного участка под объекты недвижимого имущества. На данном участке расположено строение, которое можно классифицировать как дом для приема гостей, жилой дом, дом отдыха, также расположены надворные постройки бытового и хозяйственного назначения, текущее использование земельного участка не противоречит разрешенному использованию и зоне расположения объекта исследования. Объект исследования находится в зоне природных ландшафтов /Р-N3/.

Эксперт указала, что одним из ключевых факторов можно рассматривать принадлежность участков к той или иной градостроительной зоне, например, в одном муниципальном районе зона Р-3/зона природных ландшафтов /может соседствовать с зоной Ж-1/ зона малоэтажной застройки индивидуальными домами/, Ж-2 /зона малоэтажной смешанной жилой застройки/ расположенного рядом района. В каждой зоне вида разрешенного использования имеются ограничения по типам построек, однако, если рассматривать прибрежную линию, то построенное при прочих равных физических и технических параметрах /наличие комнат, санузлов, котельной, холла и т.д./ можно классифицировать и как дом для приема гостей /разрешается строительство в зоне Р-3/, так и как жилой дом /разрешается строительство в зоне Ж-1,2/. Поэтому с точки зрения полезности объектов недвижимости и их потребительских свойств эксперт не делал различия между расположением земельных участков в разных муниципальных районах, но вдоль береговой линии. По этой же причине эксперт не проводил корректировку на вид использования.

Экспертом подобрано 6 объектов-аналогов, 5 из которых расположены в Красноярском районе и один из них расположен в Красноглинском районе.

Эксперт пояснила, что она брала объекты-аналоги и под ИЖС и под турбазы и базы отдыха, так как существенным фактором влияния на рыночную стоимость в данном случае является зона природных ландшафтов, береговая линия, и поскольку все объекты-аналоги находятся в береговой зоне, то подбор аналогов обоснован, рыночная стоимость объекта оценки подтверждена анализом рынка.

ООО " "данные изъяты"" в возражениях на заключение эксперта заявило о том, что база данных " "данные изъяты"", используемая экспертом при исследовании, не отвечает принципу доступности и проверяемости информации в связи с тем, что является платной и закрытой.

Данный довод суд считает несостоятельным.

Пунктом 4 ФСО N3 предусмотрены принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета: существенности, обоснованности, однозначности, достаточности, проверяемости.

Принцип проверяемости означает, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Суду не приведено доказательств тому, что экспертом не был соблюден принцип проверяемости в том его значении, в каком приводится в п.4 ФСО N3.

В соответствии с п.10 ФСО N3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N254, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать вывод об авторстве соответствующей информации дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

К экспертному заключению на страницах 83-101 приложены копии используемых экспертом материалов, что дает возможность их проверить.

Доказательств того, что используемая экспертом информация является недостоверной, суду не представлено.

Суд учитывает, что экспертиза была назначена судом в судебном заседании с участием сторон, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, оснований сомневаться в компетентности эксперта, в обоснованности и объективности экспертного заключения у суда не имеется. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы сторонами не заявлено.

В связи с изложенным заключение эксперта признается судом достоверным доказательством.

В ходе рассмотрения дела экспертом было заявлено, что в отчете об оценке, выполненном ООО " "данные изъяты"", оценщиком подобраны два аналога, не сходные с исследуемым объектом по виду права, один объект -аналог не соответствовал исследуемому объекту по категории земель.

В связи с этим судом был сделан запрос в ООО " "данные изъяты"", разместившее информацию о земельных участках в издании "Зеленая площадь".

На запрос суда ООО " "данные изъяты"" сообщило, что земельные участки, размещенные в издании " "данные изъяты"" N40 /501/ от 11.11.2013 года, расположенные в "адрес" и в "адрес", имели вид права - право аренды, объект-аналог, расположенный в "адрес", относится к землям лесного фонда.

В отчете об оценке в таблице 11.1 указано, что объект-аналог, расположенный в "адрес", и объект-аналог, расположенный в "адрес", находятся в собственности. Объект-аналог, расположенный в "адрес", отнесен оценщиком к землям населенных пунктов.

Корректировки на вид права и на категорию земель оценщик не применила и отказ от их применения не обосновала.

Довод оценщика о том, что она использовала ту информацию, которая была официально опубликована, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в соответствии с п.19 ФСО N1 информация, используемая оценщиком, должна быть достоверной, соответствующей действительности и позволяющей пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки.

В связи с изложенным суд считает, что величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является недостоверной и не может быть принята во внимание.

Исследовав представленные доказательства, в том числе заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости, определенная заключением эксперта, является достоверной.

Из экспертного заключения следует, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость.

Принимая во внимание, что завышение кадастровой стоимости нарушает права заявителя как плательщика земельного налога, суд полагает, что требование заявителя об установлении кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером: N в размере рыночной подлежит удовлетворению частично, в размере, установленном заключением эксперта и составляющим "данные изъяты" руб.

Заявленное Катиным А.А. требование об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области внести изменения в ГКН об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в размере "данные изъяты" руб. не подлежит удовлетворению в силу следующего.

Судом принято решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере "данные изъяты" руб.

В соответствии со ст.24.20 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, в ГКН вносятся сведения об изменении кадастровой стоимости на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие решения об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области внести такие сведения не требуется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65-66 ЗК РФ, ст.24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования Катина А.А. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты" площадью 2 433 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования земельного участка под объекты недвижимого имущества, местонахождение объекта: "адрес" равной рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 года в размере "данные изъяты" коп.

В остальной части заявления отказать.

Дата обращения заявителя в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области 28 ноября 2014 года.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РФ в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.