Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 20 августа 2015 г. по делу N 33-7011/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Грибанова Ю.Ю., Савельевой М.А.,

при секретаре КАС ,

рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке в городе Новосибирске "20" августа 2015 года гражданское дело по иску ПСГ к ЛД о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения и взыскании убытков, по апелляционной жалобе ответчика ЛД на решение Калининского районного суда г. Новосибирска от 05 июня 2015 года.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Мулярчика А.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ПСГ обратился в суд с иском к ЛД, в котором указал, что 08.01.2011 г. между сторонами был заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым истец предоставил ответчику во временное пользование для проживания квартиру, находящуюся по адресу: "адрес". Договор заключен на срок с 15.01.2011 г. по 14.12.2011 г., плата за занимаемое помещение установлена в размере 20000 руб.

После истечения установленного договором срока ответчик с членами своей семьи продолжал пользоваться жилым помещением; ответчик также продолжал производить истцу оплаты за пользование жилым помещением.

Последний платеж ответчик перевел истцу 04.07.2014 г., а освободил квартиру 26.10.2014 г. При этом, сумма задолженности ответчика перед истцом по оплате по договору найма составила 90 000 руб.

Кроме того, согласно п. 2.3 договора плата за коммунальные услуги входит в стоимость найма. Однако, в разделе "Дополнительные условия" договора найма стороны согласовали, что коммунальные платежи оплачивает наниматель до 15 числа каждого месяца.

До июля 2011 года ответчик регулярно производил оплату коммунальных платежей, однако с июля 2011 года по декабрь 2011 года оплата коммунальных услуг производилась не полном объеме, а с января 2012 года по октябрь 2014 года ответчик перестал осуществлять оплату коммунальных услуг.

Ввиду ненадлежащего исполнения обязанностей ответчика по оплате коммунальных платежей за период с 01.01.2012 г. по 25.10.2014 г. в размере 99805,11 руб. истец понес расходы по оплате указанной суммы, что является для него убытками, возникшими по вине ответчика.

Решением Калининского районного суда г. Новосибирска от 05.06.2015 г. суд удовлетворил исковые требования и взыскал с ЛД в пользу ПСГ задолженность по договору найма жилого помещения в размере 90 000 руб.,

убытки в размере 99805,11 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины - 4996,10 руб., а всего: 194 801 руб. 21 коп.

С указанным решением не согласился ответчик ЛД, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.

Апеллянт в доводах жалобы указал, что суд при рассмотрении дела неправомерно посчитал, что после окончания срока действия договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок, тогда как договор найма, заключенный на неопределенный срок, без его государственной регистрации не влечет правовых последствий.

Ответчик отметил, что в силу п. 2.3. договора плата за коммунальные услуги входит в стоимость найма, при этом коммунальные платежи оплачивает наниматель, то есть, наниматель должен делить размер арендных платежей на две части - одну часть платить в качестве коммунальных платежей, оставшуюся часть - выплачивать арендодателю. В течение срока действия договора истец не требовал уплаты коммунальных платежей сверх размера арендной платы. В нарушение этого условия суд взыскал и арендную плату в полном объеме, и коммунальные платежи.

По мнению автора жалобы, истец выбрал неправильный способ защиты: ПСГ надлежало подать иск о взыскании неосновательного обогащения.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п.1 ст.674 ГК РФ).

Часть 2 ст. 684 ГК РФ устанавливает, что не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Судом при рассмотрении дела установлено, что 08.01.2011 г. стороны заключили договор найма жилого помещения сроком до 15.12.2011 г. с установлением платы за нанимаемое жилое помещение в размере 20 000 руб. в месяц, что ответчиком не оспаривается. Согласно договору ответчик ЛД и члены его семьи вселились в спорное жилое помещение и проживали в нем до октября 2014 г., после чего добровольно выехали из него.

Рассматривая спор, суд первой инстанции с учетом установленных обстоятельств, пришел к правильному выводу о том, что срок действия договора коммерческого найма жилого помещения, заключенный сторонами, истек в октябре 2014 года - с момента выезда ответчика из жилого помещения.

Анализ приведенных выше положений закона, фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств позволил суду первой инстанции сделать обоснованный вывод о том, что после 15 декабря 2011 года истец ПСГ продолжил исполнять свои обязанности по договору найма по предоставлению в пользование ответчику ЛД и членам его семьи жилого помещения для проживания, а ответчик продолжить проживать в указанном жилом помещении и исполнять свои обязанности по оплате за проживание в размере, установленном договором - 20 000 рублей в месяц. Следовательно, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Судебная коллегия находит изложенные выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими обстоятельствам дела и требованиям закона.

Суд должным образом мотивировал ссылкой на закон свой вывод о сохранении действия договора коммерческого найма до октября 2015 г.

Доводы апеллянта в этой части, а также о том, что договор найма, заключенный на неопределенный срок без его государственной регистрации не влечет правовых последствий, не основаны на законе и противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Действующее законодательство, в том числе часть 1 ст. 674 ГК РФ, ст. 4 ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - не содержат указаний на необходимость государственной регистрации договора найма жилого помещения, обязательным условием является соблюдение письменной формы договора.

Из материалов дела видно, что договор найма жилого помещения заключен сторонами на сорок с 15.01.2011 г. по 14.12.2011 г. (11 месяцев).

Учитывая тот факт, что наймодатель ПСГ не предупредил нанимателя ЛД об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, а наниматель ЛД не отказался от продления договора и продолжал проживать в жилом помещении вместе с членами своей семьи и производить плату за нанимаемое помещение в прежнем размере, после истечения срока действия договора стороны своими действиями продлили указанный договор на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).

Таким образом, договор найма жилого помещения после 15 декабря 2011 года периодически продлевался на тех же условиях (с оплатой 20 000 руб. в месяц) и на тот же срок - 11 месяцев.

Отклоняются судебной коллегией и доводы апелляционной жалобы о неосновательном взыскании коммунальных платежей сверх платы за жилое помещение.

В пункте 10 договора найма "дополнительные условия" рукописным тестом прямо указано, что коммунальные платежи оплачивает наниматель до 15 числа каждого месяца.

Исходя из буквального значения содержащихся в договоре найма слов и выражений, как того требуют положения ст. 431 ГК РФ, суд правомерно указал в решении, что стороны при заключении договора найма жилого помещения пришли к соглашению и предусмотрели в дополнительных условиях (п. 10), что коммунальные платежи оплачивает наниматель, определив также срок оплаты - до 15 числа каждого месяца, который не совпадает со сроком внесения платы за найм жилого помещения - до 14 числа, то есть, стороны установили различные даты для исполнения ответчиком обязательств по оплатам за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги.

Суд обоснованно учел переписку сторон по электронной почте (л.д. 120-128 - протокол осмотра доказательств), из которой явно следует, что ЛД признает наличие своей обязанности производить оплату коммунальных платежей сверх платы за жилое помещение, однако объясняет невнесение платы различными причинами.

Кроме того, ответчиком ЛД в 2011 году вносились самостоятельные платежи по оплате коммунальных услуг независимо от оплаты найма жилого помещения по договору в размере 20 000 руб. Так, ЛД оплачено 22 июля 2011 года - 2 582 руб. 43 коп., 16 августа 2011 года - 9 601 руб. 13 коп. и 19 декабря 2011 года - 6 868 руб. 15 коп. (ответ НП "Объединенная расчетная система").

Поскольку условия договора найма в части оплаты коммунальных платежей нанимателем ЛД не выполнены, в связи с чем, собственнику жилого помещения ПСГ причинены убытки в виде необходимости оплаты образовавшейся задолженности, у суда первой инстанции имелись предусмотренные законом основания для взыскания с ответчика в пользу истца суммы убытков.

Так как действия истца и ответчика были основаны на договоре найма жилого помещения, нельзя согласиться и с доводом жалобы о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, и к правоотношениям сторон подлежат применению нормы о неосновательном обогащении.

Иных доводов, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Суд всесторонне исследовал обстоятельства дела, в полном объеме проверил доводы сторон, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и с учетом подлежащих применению норм материального права принял правильное по существу решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калининского районного суда г. Новосибирска от 05 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ЛД - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи