Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 11 августа 2015 г. по делу N 11-9550/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Винниковой Н.В.

судей Давыдовой В.Е., Шалиевой И.П.

при секретаре Жарковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "МостДорСтрой" к Шпур В.Г., администрации г.Троицка Челябинской области, Управлению муниципальной собственности администрации г.Троицка о признании права аренды, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "МостДорСтрой" на решение Троицкого городского суда Челябинской области от 25 мая 2015 года.

Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, возражений относительно нее, объяснения представителя истца ООО "МостДорСтрой" - Малкова А.В., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя ответчика - Управления муниципальной собственности администрации г.Троицка - Вдовиной Н.А., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "МостДорСтрой" обратилось в суд с иском к Шпур В.Г., администрации г.Троицка Челябинской области, Управлению муниципальной собственности администрации г.Троицка о признании того, что право аренды земельного участка площадью **** кв. м. с кадастровым номером ****, расположенного в г. **** на условиях, предусмотренных договором аренды земли от 25 октября 2004 года N ****, принадлежит истцу.

Исковые требования мотивированы тем, что Шпур В.Г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м. на основании соглашения от 04 августа 2010 года к договору аренды земли от 25 октября 2004 года N ****. Согласно договору купли-продажи от 20 сентября 2010 года Шпур В.Г. продал истцу часть расположенных на данном участке объектов недвижимости. В связи с чем право аренды соответствующей части земельного участка, занятой приобретенными объектами, перешло к ООО "МостДорСтрой" на основании договора аренды от 25 октября 2004 года N****, заключенного с первым арендатором, в силу прямого указания закона с даты регистрации

права собственности на объекты недвижимости - с 21 октября 2010 года. В 2014 году были проведены кадастровые работы в связи с образованием трех земельных участков путем раздела земельного участка, находящегося в аренде у Шпура В.Г., в результате которого был также образован и участок площадью **** кв. м. с кадастровым номером ****, сформированный под приобретенными истцом объектами недвижимости. Фактическое владение и пользование этим участком осуществляет ООО "МостДорСтрой", право аренды которому принадлежит в силу закона, вне зависимости от оформления договора. 10 декабря 2014 года между Шпур В.Г. и Управлением муниципальной собственности администрации г.Троицка подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земли г.Троицка от 25 октября 2004 года N ****, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельные участки, включая земельный участок, используемый истцом.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца-ООО "МостДорСтрой" - Малков А.В., действующий по доверенности, исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика - администрации г.Троицка Шиндина О.Б., действующая по доверенности, указала на ненадлежащее привлечение к участию в деле в качестве ответчика, поскольку заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества относится к полномочиям Управления муниципальной собственности.

Представитель ответчика - Управления муниципальной собственности администрации г.Троицка Касымова Ю.А., действующая по доверенности, возражала против удовлетворения требований иска, ссылаясь на обоснованное предоставление в аренду Шпур В.Г. всего земельного участка, право аренды на который у него существует с 2008 года.

Ответчик- Шпур В.Г. участия в судебном заседании не принимал, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Решением суда исковые требования ООО "МостДорСтрой" удовлетворены частично - администрация г.Троицка обязана направить истцу проект договора аренды земельного участка площадью **** кв.м. с кадастровым номером **** в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

В апелляционной жалобе ООО "МостДорСтрой" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение о признании за истцом права аренды земельного участка с кадастровым номером **** на условиях, предусмотренных договором аренды земли от 25 октября 2004 года N ****. Ссылается на правильное установление судом фактических обстоятельств дела, но неправильное применение норм материального права. Не согласен с выводом суда о том, что право, возникшее в силу закона, не

может быть подтверждено судом, поскольку это не предусмотрено действующим законодательством. Считает указанный вывод противоречащим п. 1 ст. 11, абз. 2 ст. 12 ГК РФ, поскольку по требованию истца суд может признать любое принадлежащее истцу право, которое оспаривается или не признается. Ссылается на установление судом принадлежности истцу права аренды, однако не применение абз. 2 ст. 12 ГК РФ. Считает, что обязывая администрацию направить истцу проект договора аренды земельного участка, суд разрешил требование, которое истцом не заявлялось. Указывает, что выбор способа защиты своих прав принадлежит истцу. Считает, что принятое решение не ведет к восстановлению нарушенного права истца, поскольку между истцом и ответчиком имеется спор о праве, ввиду непризнания ответчиками возникшего на конкретных условиях права аренды, в связи с чем в ЕГРП зарегистрировано право Шпура В.Г., которое в действительности ему не принадлежит. Ссылается на п. 52 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010, п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 132, в силу которых в случае признания в резолютивной части решения суда по настоящему делу права аренды истца, такое решение будет являться основанием как для регистрации в ЕГРП права, так и для погашения записи о соответствующем праве у Шпура В.Г. Указание в резолютивной части решения на необходимость направления администрацией истцу проекта договора, не разрешает спор о праве между истцом и Шпуром В.Г., не ведет к погашению в ЕГРП записи о его праве аренды.

Управление муниципальной собственности администрации г.Троицка представило отзыв на апелляционную жалобу с просьбой решение суда оставить без изменения. Ссылается на заключение 27 мая 2015 года с Шпуром В.Г. соглашения о расторжении договора аренды земли г.Троицка от 25 октября 2004 года N **** и подписание акта приема-передачи (возврата) земельных участков с кадастровыми номерами ****, ****, ****. Ссылается на осуществление государственной регистрации указанного соглашения и подготовку Управлением муниципальной собственности администрации г.Троицка проекта договора аренды N **** земельного участка с кадастровым номером ******** площадью **** кв.м., расположенного по адресу: **** и направления его ООО "МостДорСтрой" для подписания.

Представитель ответчика - администрации г.Троицка Челябинской области, ответчик- Шпур В.Г. в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с чем, судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно нее, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что ООО "МостДорСтрой" является собственником следующих объектов недвижимого имущества: нежилое здание- трансформаторная подстанция площадью **** кв. м., овощехранилище площадью **** кв. м., котельная площадью **** кв. м., контора с проходной площадью **** кв.м., склад площадью **** кв.м., 33/100 доли в праве на сооружение - ограждение базы, включая ворота, площадью **** кв. м., 1/2 доля в праве на нежилое здание - трансформаторная подстанция площадью **** кв. м., расположенных по адресу: ****, на основании договора купли-продажи, заключенного 20 сентября 2010 года со Шпуром В.Г. Право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано 21 октября 2010 года.

25 октября 2004 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, земельным ресурсам и землеустройству администрации г.Троицка и Д.В.В. был заключен договор N **** аренды земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, сроком на 49 лет.

04 августа 2010 года между Управлением муниципальной собственности администрации г.Троицка и Шпур В.Г. было заключено соглашение к вышеуказанному договору аренды земли о внесении в договор изменений в части указания в качестве арендатора земли Шпура В.Г., а также в части предмета аренды: трех земельных участков с кадастровыми номерами :****, ****, **** площадью соответственно **** кв.м., **** кв.м., **** кв.м. Указанное соглашение было заключено в связи с переходом к Шпуру В.Г. права собственности на следующие объекты недвижимости: сооружение-ограждение базы, в том числе ворота, общей площадью **** кв.м., нежилое здание-овощехранилище площадью **** кв.м., нежилое здание-контора с проходной площадью **** кв.м., нежилое здание-склад площадью **** кв.м., нежилое здание-котельная площадью **** кв.м., нежилое здание-трансформаторная подстанция площадью **** кв.м.

Земельные участки с кадастровыми номерами ****, ****, **** были образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером **** с сохранением в измененных границах последнего (л.д. 47-62).

10 декабря 2014 года между Управлением муниципальной собственности администрации г.Троицка и Шпур В.Г. заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земли от 25 октября 2004 года N

****, согласно которому изменен предмет аренды на земельные участки с кадастровыми номерами **** площадью **** кв.м., **** площадью **** кв.м., **** площадью **** кв.м., **** площадью **** кв.м., расположенные по адресу: ****.

ООО "МостДорСтрой" обратилось 25 декабря 2014 года в администрацию г.Троицка с заявлением о расторжении соглашения от 10 декабря 2014 года, заключенного со Шпуром В.Г., предоставлении заявителю на праве аренды земельного участка, расположенного по адресу: ****, с кадастровым номером **** площадью **** кв. м. для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, на которое 23 января 2015 года получило отказ. Отказ администрации мотивирован тем, что при разделе арендованного Шпуром В.Г. земельного участка с кадастровым номером ****, к последнему перешло и право аренды вновь образованных земельных участков, заключение с ООО "МостДорСтрой" договора аренды земельного участка с кадастровым номером **** возможно только после расторжения договора аренды, заключенного со Шпуром В.Г.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и

необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Установив, что Шпур В.Г., осуществив отчуждение объектов недвижимости, утратил права на земельный участок с кадастровым номером ****, занятый этими объектами недвижимости, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что право аренды в отношении указанного земельного участка перешло к покупателю - ООО "МостДорСтрой" в силу закона.

Поскольку администрацией г.Троицка было отказано ООО "МостДорСтрой" в заключении договора аренды по основанию наличия зарегистрированного права аренды Шпур В.Г., суд обоснованно обязал орган местного самоуправления в месячный срок направить истцу проект договора о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду.

При этом судом первой инстанции правильно указано, что государственная регистрация перехода права собственности на нежилые здания, порождает прекращение арендного пользования Шпур В.Г. соответствующим земельным участком, занятым объектами недвижимости, проданными истцу, и предназначенным для их использования, в связи с чем прежний собственник выбывает из обязательства по аренде в отношении данного участка. Перемена лиц в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости, в связи с чем принятия судебного решения, подтверждающего возникшее право аренды, не требуется.

Доводы апелляционной жалобы ООО "МостДорСтрой" о неправильном применение судом норм материального права, отклоняются судебной коллегией, как не нашедшие своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что обязывая администрацию направить истцу проект договора аренды земельного участка, суд разрешил требование, которое истцом не заявлялось, не принимаются судебной коллегией. В данном случае возложение на орган местного самоуправления

обязанности направить истцу проект договора аренды, не является выходом за пределы заявленных исковых требований, а направлено на разрешение возникшего спора по существу.

Отклоняются судебной коллегией доводы апелляционной жалобы о том, что принятое решение не разрешает спор о праве между истцом и Шпур В.Г. и не ведет к погашению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве аренды Шпура В.Г. в отношении спорного земельного участка, поскольку исковых требований о прекращении зарегистрированного права аренды Шпура В.Г. истцом в рамках настоящего дела не предъявлено.

Оформление соответствующих прав ООО "МостДорСтрой" на занятый приобретенными нежилыми зданиями земельный участок может быть осуществлено путем заключения договора аренды с уполномоченным органом местного самоуправления.

Апелляционная жалоба не содержит каких-либо обстоятельств, неисследованных судом первой инстанции, направлена на переоценку выводов суда, оснований для которой не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Троицкого городского суда Челябинской области от 25 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МостДорСтрой" - без удовлетворения.