Апелляционное определение Московского городского суда от 22 июля 2015 г. N 33-25979/15

Судья Морозова Н.В. Дело N 33-25979/2015

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

22 июля 2015 года г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

Председательствующего Чубаровой Н.В.

судей Анашкина А.А., Олюниной М.В.

при секретаре С.О.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Чубаровой Н.В.,

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Желтковского Николая Дмитриевича по доверенности Туфан на решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 27 апреля 2015 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска Желтковского к Циркуновой, Мартыненко о признании недействительным предварительного договора купли-продажи в части, расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств - отказать.

установила:

Истец Желтковский обратился в суд с иском к Циркуновой, Мартыненко о признании недействительными пунктов 1.6, 1.7, 2.2, 2.3, 2.4, 4.2, 4.3 и 4.4 предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от __.. г., расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств в размере ___ руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере __.руб., государственной пошлины в размере __. руб., указав, что __. г. между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. На момент заключения предварительного договора ответчики (продавцы) имели на праве собственности только земельный участок. Дом был введен в эксплуатацию 17 августа 2012 г., право собственности за продавцами зарегистрировано 18 октября 2012 г. На основании предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка с домом не позднее трех рабочих дней с момента полной оплаты покупателем покупной цены. Датой полной оплаты было определено 01 февраля 2013 г. Основной договор должен был быть заключен не позднее 06 февраля 2013 г., что было установлено вступившим в законную силу решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 28 марта 2013 г. по делу N ___. Согласно условиям предварительного договора, покупатель совершил предоплату в размере: 29 января 2012 г. - ___ руб. (__ долларов США) - платеж, засчитываемый в покупную цену, который стороны назвали "гарантийным платежом (п.п. 2.4.1. Договора); 12 апреля 2012 г. - ___ руб. (__. долларов США) - платеж, засчитываемый в покупную цену, который стороны назвали также "гарантийным платежом (п.п. 2.4.2. Договора). После того, как истец провел экспертизу качества дома, которая выявила его аварийность, с июля 2012 г. между сторонами начались разногласия, правоустанавливающие документы продавцами до 01 августа 2012 г., как было установлено договором, предоставлены не были. После этого покупатель прекратил осуществлять платежи по предварительному договору, уведомив продавцов об отказе от исполнения договора по причине не качественности дома, расторжении договора и возврате денежных средств. 27 июля 2012 г. было направлено уведомление о расторжении договора и 12 сентября 2012 г. - о возврате денежных средств. 19 ноября 2012 г. истцом подано исковое заявление в Дорогомиловский районный суд г. Москвы с требованием о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом в связи с существенным неисполнением условий договора. Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 23 марта 2012 г. по делу N 2-1025/13 в удовлетворении иска Желтковского отказано, при этом суд удовлетворил встречный иск ответчиков об обязании заключить основной договор купли-продажи. В основание исковых требований истец ссылается, что пункты 1.6, 1.7, 2.2, 2.3, 2.4 (в т.ч. п.п. 2.4.1, 2.4.2, 2.4.3, 2.4.4., 2.4.5), 4.2, 4.3, 4.4 предварительного договора купли-продажи, содержащие денежные обязательства по оплате покупной цены недвижимости в полном объеме до момента заключения основного договора купли-продажи, являются ничтожными, поскольку устанавливают обязательства по оплате, однако основным обязательством, которое содержится в предварительном договоре, является обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях и в срок, предусмотренный предварительным договором. Оплата, предусмотренная основным договором, не может осуществляться на основании предварительного договора, поскольку основной договор еще не заключен, то есть соответствующее денежное обязательство еще не возникло. Наличие вступившего в законную силу решения Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 28 марта 2013 г. по делу N 2-1025/2013 об обязании Желтковского заключить основной договор купли-продажи недвижимости с ответчиками не является основанием для удержания денежных средств и не может подменять собой основной договор купли-продажи. Продавцы в настоящий момент удерживают денежные средства истца, поскольку пункты договора, устанавливающие финансовые обязательства, являются ничтожными. По указанным основаниям истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 083 704,2 руб. Кроме того, по мнению истца, предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом от 29 января 2012 г. необходимо расторгнуть в связи с существенным нарушением условий договора ответчиками. Согласно заключению, подготовленному ООО "КОНСТАЙЛ" в мае 2012 г., выявлены многочисленные строительные недостатки дома, которые частично могли быть устранены частичным/полным демонтажем кровли, а некоторые из них являются неустранимыми. В заключении специалиста от 10 декабря 2012 г., выполненным АНО "Центр Судебных Экспертиз", также содержится вывод о том, что техническое состояние здания, расположенного по адресу: _.. область, __. район, городское поселение _.., вблизи дер. __.., уч. N __ оценивается как неудовлетворительное. Состояние обследуемого объекта не позволяет обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Истец также ссылается, что между сторонами спора в реальности заключен договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате. В соответствие со ст. 487 ГК РФ истец отказался от исполнения договора в одностороннем порядке в связи с передачей некачественной вещи, недостатки которой не могут быть устранены. Основной договор не может быть заключен, поскольку отсутствует согласие супруги истца на заключение сделки в порядке ст. 35 СК РФ. С момента заключения предварительного договора существенно изменились обстоятельства. На момент заключения договора 29 января 2012 г. стоимость предварительного договора составляла __.. руб., по состоянию на 28 января 2015 г. по курсу ЦБ РФ эта стоимость составляет __.. руб., т.е. цена выросла более чем в два раза.

В судебном заседании представитель истца адвокат Туфан заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчиков Егоров в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по доводам письменного отзыва и дополнений к письменному отзыву.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель истца Желтковского по доверенности Туфан по доводам апелляционной жалобы.

В заседание апелляционной инстанции истец Желтковский, ответчики Мартыненко, Циркунова не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Руководствуясь ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Желтковского- Туфан, представителя ответчиков Мартыненко, Циркуновой- Егорова, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению обжалуемого решения.

При разрешении настоящего дела суд руководствовался ст. ст. 30, 329, 421, 168, 429, 455, 549, 450, 451, 555 ГК РФ.

Судом первой инстанции установлено, что 29 января 2012 г. между Циркуновой, Мартыненко (продавцы) и Желтковским (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом на нем, расположенного по адресу: ___.. область, ___.. район, городское поселение ___, вблизи дер. ____., уч. N ___. площадью 1134 кв.м., кадастровый номер __...

Как усматривается из п. 2.1 предварительного договора, стоимость объекта недвижимости составляет ___ долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

По условиям п. 2.2 предварительного договора стоимость объекта недвижимости выплачивается с начислением процентов за рассрочку платежей в размере 4% годовых.

Согласно пунктам 2.3 и 2.4 предварительного договора, __.. долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты выплачиваются Желтковским в качестве гарантийной суммы в момент подписания предварительного договора, а остальная сумма оплачивается покупателем Желтковским равными частями по ___. долларов США, начиная с 01.05.2012 года, и с последним платежом, который Желтковский должен был произвести до 01.02.2013 года.

Согласно п. 1.6 предварительного договора, Желтковский принял на себя обязательства выплатить полную стоимость объекта недвижимости в срок до 01.02.2013 года.

По условиям п. 1.7 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости в течение 3 рабочих дней с момента полной оплаты покупателем Желтковским стоимости объекта недвижимости.

Согласно п. 4.2 предварительного договора оплата объекта недвижимости по договору в срок, указанный в п. 1 Данного договора, считается существенным условием договора и нарушение оплаты может являться причиной для расторжения настоящего договора.

Исходя из п. 4.3 предварительного договора установлено, что в случае расторжения договора продавцы обязуются вернуть покупателю переданные денежные средства, за исключением начисленных процентов за рассрочку.

Пункт 4.4. предварительного договора определяет, что в случае расторжения договора покупателем либо вследствие его вины, уплаченная покупателем гарантийная сумма возврату не подлежит.

После подписания предварительного договора купли-продажи 29 января 2012 года Желтковский оплатил ответчикам гарантийную сумму в размере ___. долларов США (на момент оплаты - __.. руб. по курсу ЦБ РФ), после чего 12 апреля 2012 года во исполнение п. 2.4.2 предварительного договора Желтковский оплатил ответчикам денежную сумму в размере __ долларов США (на момент оплаты - __.. руб. по курсу ЦБ РФ).

Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 16 июня 2014 г. отказано в удовлетворении иска супруги истца Ледневой о признании недействительным предварительного договора, установлено, что к рассматриваемым правоотношениям положения ст. 35 СК РФ о нотариальном согласии супруга на заключение сделки не применяются.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Желтковскому о признании пункты 1.6,, 1.7, 2.2, 2.3, 2.4 (в т.ч. п.п. 2.4.1, 2.4.2, 2.4.3, 2.4.4., 2.4.5), 4.2, 4.3, 4.4 предварительного договора купли-продажи, содержащие денежные обязательства по оплате покупной цены недвижимости в полном объеме до момента заключения основного договора купли-продажи ничтожными, суд первой инстанции исходил из того, что указанные условия не противоречат положениям ст. 429 ГК РФ; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить его предмет, а также другие существенные условия основного договора; внесение в предварительный договор условий о предварительной оплате приобретаемой недвижимости в счет оплаты по основному договору не противоречит требования главы 30 ГК РФ; условие о способе обеспечения исполнения обязательства также не противоречит положениям ст. 429 ГК РФ; предварительный договор купли-продажи является действующим, не расторгнут и не признан судом недействительным, в связи с чем пришел к правильному выводу о том, что оснований для взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Желтковскому о расторжении договора в связи с существенными нарушениями его условий со стороны ответчиков и многочисленными строительными недостатками дома, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что условия, связанные с качественными характеристиками приобретаемого дома не являются существенными условиями заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи; предварительный договор не содержит описания дома и требований к его качеству; при заключении предварительного договора купли-продажи основной интерес для покупателя представлял дом, объективными доказательствами не подтверждены и опровергаются содержанием предварительного договора купли-продажи, который не содержит описания технических характеристик домовладения; истец, уклоняющийся от исполнения обязательств по предварительному договору и исполнения решения суда в течение длительного времени, допустил злоупотребление правом.

Довод апелляционной жалобы представителя истца о том, что условие об уплате денежных средств, причитающихся от одной стороны другой стороне по основному договору (который будет заключен в будущем), включенное в текст предварительного договора, является ничтожным, так как законом не установлено иных последствий допущенного нарушения, хотя в целом наличие этого условия не влечет ничтожность всего предварительного договора, он ничтожен в указанной истцом части, является несостоятельным, поскольку на основании решения Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 28 марта 2013 года Желтковского обязали заключить основной договор с Циркуновой и Мартыненко купли - продажи земельного участка, категория земли: земли населенных пунктов, разрешено использование для малоэтажного жилищного строительства и рекреационных целей, расположенного по адресу: __.. область, __ район, городское поселение __., вблизи дер. _.., участок __, площадью 1134 кв.м., кадастровый номер __.. и жилого дома, назначение: жилое - 2- этажный, общей площадью 338,4 кв.м. инв. N ___, лит. А-а, расположенного по адресу: ____область, ___ район, городское поселение ___., дер. ___, ул. Лодочная, д. __.. по цене ___.. долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Таким образом, предварительный договор по существу прекратил свое действие; оспариваемые истцом пункты предварительного договора не нарушают его прав; доводы истца по существу сводятся к тому, что стороны заключили не предварительный договор, а договор купли-продажи будущей вещи с предварительной оплатой, однако это обстоятельство правового значения не имеет, поскольку имеется вступившее в законную силу решение суда, в силу которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи.

Довод апелляционной жалобы представителя истца о том, что предварительный договор купли - продажи подлежит расторжению по причине ненадлежащего качества дома, не является основанием для отмены решения суда, поскольку истцом не представлено достоверных доказательств в подтверждения своих доводов о ненадлежащем качестве дома. Истец ссылается на заключение АНО "Центр Экспертных Экспертиз", которым были установлены нарушения в технологии постройки дома на момент составления данного заключения, то есть по состоянию на 10.12.2012 года. В то же время истцом не представлены доказательства того, что указанные в заключении нарушения имеют место быть и в настоящее время; а также истцом не представлены иные доказательства, подтверждающие непригодность дома для проживания на момент предъявления иска.

По существу, в апелляционной жалобе не содержится каких-либо новых данных, не учтенных судом при рассмотрении дела, а содержится иное толкование примененных судом норм материального права и переоценка доказательств по делу.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 27 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Желтковского по доверенности Туфан - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: