Решение Московского городского суда от 6 июля 2015 г. N 3-255/15

Именем Российской Федерации

06 июля 2015 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Баталовой И.С.,

при секретаре Васильковой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-255/2015 по заявлению закрытого акционерного общества "Красная Роза 1875" об установлении кадастровой стоимости объектов с кадастровыми номерами 77:01:0005014:11616 и 77:01:0005014:11628 в размере рыночной стоимости,

установил:

Закрытое акционерное общество "Красная Роза 1875" обратилось в Московский городской суд с заявлениями, в которых просило установить кадастровую стоимость:

1) помещения площадью 21 606,4 кв.м., расположенного в здании с кадастровым номером 77:01:0005014:1628 по адресу: г. Москва, ул. Льва Толстого, дом 16, в размере 1 143 206 000 рублей и применить данную кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством, с 01 января 2014 года,

2) помещения площадью 21 606,4 кв.м., расположенного в здании с кадастровым номером 77:01:0005014:1628 по адресу: г. Москва, ул. Льва Толстого, дом 16, в размере 1 195 130 000 рублей и применить данную кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством, с 28 марта 2014 года,

3) помещения площадью 428,9 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005014:1616 по адресу: г. Москва, ул. Льва Толстого, дом 16, в размере 22 128 000 рублей и применить данную кадастровую стоимость для целей, предусмотренных законодательством, с 01 января 2013 года.

По каждому заявлению было возбуждено гражданское дело. Определением Московского городского суда от 28 апреля 2015 года дела объединены в одно производство, объединенному гражданскому делу присвоен номер N-255/2015.

В обоснование требований заявителем указано, что он является собственником вышеуказанных помещений, определенная в отношении помещений кадастровая стоимость, по мнению заявителя, является завышенной, превышает рыночную стоимость объектов, что подтверждается отчетами об оценке, на которые получены положительные заключения.

Обращаясь в суд с требованием об оспаривании установленной в отношении помещений кадастровой стоимости, заявитель указал, что исчисление налога на имущество исходя из установленной в отношении объектов кадастровой стоимости существенно увеличивает бремя расходов, нарушает его права.

В судебном заседании представитель заявителя по доверенности Литовцев А.В. заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представители заинтересованных лиц Правительства Москвы, Департамента городского имущества Москвы Лисицкий Д.И., Ильинская И.С. против удовлетворения заявленных требований возражали, полагая, что представленные заявителями отчеты об оценке не являются достоверным доказательством. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, с учетом наличия сведений об их извещении, дело рассмотрено судом в их отсутствие.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы заявления и возражений на него, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из материалов объединенного гражданского дела усматривается, что заявитель является собственником нежилого помещения площадью 21 606,4 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Льва Толстого, дом 16, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Согласно кадастровой справке кадастровая стоимость объекта, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости на 21.04.2014г. составляет 2 336 340 435,97 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке N 2014-01/344, составленным по состоянию на 01.01.2013 года, рыночная стоимость объекта составляет 1 143 206 000 рублей. На отчет получено положительное экспертное заключение.

В соответствии с отчетом об оценке N 2014-01/344/2, составленным по состоянию на 28.03.2014 года, рыночная стоимость объекта составляет 1 195 130 000 рублей. На отчет получено положительное экспертное заключение.

Также заявитель является собственником нежилого помещения площадью 428,9 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Л. Толстого, дом 16, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Согласно кадастровой справке кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере 101 540 372,58 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке N 2014-01/342, составленным по состоянию на 01 января 2013 года, рыночная стоимость объекта составляет 22 128 000 рублей.

Обращаясь в суд, заявитель просил установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером 77:01:0005014:1616 на 01 января 2013 года, представив отчет об оценке на эту дату.

Также заявитель просил установить кадастровую стоимость объекта с кадастровым номером 77:01:0005014:1628 на 01 января 2013 года и на 28 марта 2014 года, представив отчеты об оценке на эти даты.

Согласно данным публичной кадастровой карты, размещенной в открытом доступе, объект с кадастровым номером 77:01:0005014:1616 поставлен на кадастровый учет 26.12.2013 г., объект с кадастровым номером 77:01:0005014:1628 поставлен на государственный кадастровый учет 04.04.2014г.

В ответ на запрос суда Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" предоставил сведения о дате внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах заявителя.

Сведения об объекте с кадастровым номером 77:01:0005014:1616 были внесены в государственный кадастр недвижимости 26.12.2013г., сведения об объекте с кадастровым номером 77:01:0005014:1628 были внесены в государственный кадастр недвижимости 04.04.2014г.

Заявителем представлены отчеты об оценке на 01.01.2013г. (в отношении объектов 77:01:0005014:1616 77:01:0005014:2816) и на 28.03.2014г. (в отношении объекта 77:01:0005014:1628).

В силу ст. 24.19 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке земель, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с данной статьей.

Следовательно, рыночная стоимость объектов в данном случае может быть установлена на дату их внесения в государственный кадастр недвижимости, то есть на 26 декабря 2013 г., на 04 апреля 2014г.

Рыночная стоимость объектов установлена в соответствии с отчетами об оценке на 01 декабря 2013 года и на 28 марта 2014 года.

Таким образом, поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости и их рыночная стоимость установлены на разные даты, оснований для удовлетворения заявленного требования нет.

Также суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в связи с тем, что отчеты об оценке объектов недвижимости составлены с нарушением требований ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", Федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возлагается на заявителя.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.

В отчете об оценке N 2014-01/344 в отношении объекта площадью 21 606,4 кв.м. по состоянию на 01 января 2013 года оценщиком допущены следующие нарушения.

В разделе 4 отчета оценщиком приводится анализ рынка офисной недвижимости, однако не определяются основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Кроме того, отсутствует обоснование значений и диапазонов значений ценообразующих факторов.

Таким образом, оценщиком нарушен пп."ж" пункта 8 ФСО N 3, согласно которому в отчете об оценке должен быть приведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

Кроме того, в разделе 4 отчета "Анализ рынка" оценщиком не определен сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, что нарушает требования пп. "б" пункта 11 ФСО N 7, согласно которому оценщик, проводя анализ рынка недвижимости, должен определить сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

В разделе 6.4 отчета при определении выбора и обоснования возможных подходов к оценке оценщик в отсутствие оснований отказывается от применения затратного подхода.

Из содержания отчета следует, что отказ оценщика обусловлен следующим:

"... поскольку в едином объекте недвижимости оба компонента (земля и улучшения) находятся в неразрывной связи и для задачи оценки улучшения не могут рассматриваться как просто затраты на их создание. ОКС, так же как и земля под ним, участвует в генерировании дохода собственника, что соответствующим образом сказывается на их рыночной стоимости. С точки зрения здравого смысла создание точной копии ОКС с позиции понятия "рыночной стоимости" не представляется возможным" (л.д.68, том дела N3-257/2015).

Между тем, в разделе 2.5 отчета (л.д.40 том дела N3-257/2015) указано, что "... исходя из специфики объекта оценки (объект капитального строительства) его рыночная стоимость определяется без учета земельного участка, с которым он неразрывно связан, т.е. определяется рыночная стоимость затрат на замещение (восстановление) объекта капитального строительства с учетом накопленного совокупного износа".

В разделе 6.7 отчета (л.д.83-85 том дела N3-257/2015) оценщик приводит расчет стоимости здания затратным подходом для расчета стоимости земельного участка в составе объекта оценки, что также противоречит представленному обоснованию отказа от затратного подхода.

В основу затратного подхода положен принцип замещения: инвестор не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период.

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости недвижимости. В случае, если объектом оценки является объект капитального строительства, то отсутствует необходимость учета рыночной стоимости земельного участка. При этом затратный подход показывает наиболее точные результаты, когда объект оценки является недавно построенным.

С учетом изложенного, суд согласен с доводом представителя Правительства Москвы о том, что оценщик необоснованно отказался от применения затратного подхода, в связи с чем определенная стоимость объекта оценки не может быть признана достоверной. В данном случае оценщиком нарушен пункт 20 ФСО N 1, согласно которому оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Также оценщиком нарушен пункт 4 ФСО N 3, согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также не допускать неоднозначного толкования.

При проведении оценки сравнительным и доходным подходом оценщиком в качестве аналогов подобраны объекты, не являющиеся таковыми.

Так, объект оценки входит в состав бизнес-центра "Морозов", относится к офисам класса "А+", что подтверждается данными, представленными на официальном сайте девелопера, реализовавшего проект делового квартала "Красная Роза", в состав которого входит объект оценки.

Однако в рамках сравнительного и доходного подходов в качестве объектов-аналогов принимаются объекты недвижимости класса "В". Таким образом, результаты расчетов в рамках сравнительного и доходного подходов недостоверны, так как осуществляются на базе аналогов, принадлежащих к более низкому классу недвижимости

По данным журнала "R-WAY", средние ставки аренды в офисах класса "А" выше ставок аренды в офисах "В" класса в 1,7 раза. Запрашиваемые цены предложений для класса "А" выше цен предложений для класса "В" в 1,8 раза. Какую-либо корректировку на класс объекта оценщик не применяет.

Таким образом, определяя рыночную ставку аренды и стоимость продажи по объектам-аналогам более низкого класса (класса "В"), Оценщик занижает рыночную стоимость объекта оценки в 1,7-1,8 раза.

В судебном заседании оценщик пояснил, что, несмотря на отнесение бизнес-центра к классу "А", по мнению оценщика, он подлежит отнесению к бизнес-центру класса "В". Вместе с тем, данное убеждение оценщика каким-либо образом мотивировано не было, опровергается содержанием отчета об оценке, в разделе 2.3 которого (л.д.44 дело N 3-257/2015) приведено описание объекта оценки, который имеет улучшенный класс отделки помещений, обеспечен инженерными сетями (электричество, вода, канализация, вентиляция, кондиционирование, системы холодоснабжения, отопления, пожарные системы, диспетчеризация, автоматика, контроль доступа, видеонаблюдение, охранная сигнализация, пожарная сигнализация, оповещение о пожаре, спутниковое телевидение, структурированная кабельная сеть, система вертикального транспорта. Физический износ здания не превышает 20%.

Кроме того, сам застройщик на сайте www.krasnaya-rosa.ru указывает, что бизнес-центр принадлежит к категории "А+", исходя из данного обстоятельства в данном бизнес-центре реализовывались площади.

Таким образом, оценщиком нарушен пункт 14 ФСО N 1, согласно которому объектом - аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Также суд полагает, что оценщиком занижена стоимость объекта оценки, поскольку не учтены доходы от торговых площадей. Так, в приложениях к отчету (л.д.122 дело N 3-257/2015) указано о наличии в здании торговых площадей. Кроме того, согласно данным, размещенным в открытых источниках, в бизнес-центре расположены супермаркеты и кафе, однако оценщик не учитывает это в своих расчетах. Тем самым стоимость объекта является заниженной. Таким образом, при составлении отчета оценщиком нарушен пункт 4 ФСО N 3, согласно которому в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности).

Также, по мнению суда, оценщиком неверно определена итоговая рыночная стоимость объекта без учета НДС, тогда как НДС является важным ценообразующим фактором, включается в цену предложения объектов недвижимости. Исходя из определения рыночной стоимости, приведенного в ФСО N 2, последняя представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. При этом, объект оценки должен быть представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Цена предложения в типичных публичных офертах объектов недвижимости содержит НДС.

При этом уплата НДС и налога на имущество не влечет за собой двойного налогообложения, поскольку относится к различным периодам владения объектом. Так, уплата налога на имущество осуществляется во время владения и эксплуатации объекта, тогда как уплата НДС только в случае отчуждения объекта, когда налог на имущество уже не уплачивается.

Мнение о включении НДС в рыночную стоимость объектов недвижимости ранее было высказано Министерством финансов Российской Федерации в Письме от 19.10.2009г. N 03-07-15/47.

Также суд отмечает, что на территории города Москвы результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости включают НДС, что следует из п.8 "Допущений, касающихся расчетов кадастровой стоимости" Отчета об определении кадастровой стоимости на территории города Москвы от 21.11.2013г.

С учетом изложенного, ввиду того, что на территории города Москвы кадастровая стоимость определена с учетом НДС, оснований полагать, что при ее оспаривании рыночная стоимость подлежит определению без учета НДС, не имеется.

При таких обстоятельствах, определение оценщиком рыночной стоимости без учета НДС свидетельствует о занижении рыночной стоимости и о нарушении принципа достоверности отчета об оценки (пункт 4 ФСО N 3).

Из содержания отчета об оценке N 2014-01/344 следует, что оценка проведена на основании договора на оказание услуг по оценке от 27 ноября 2014 года, срок проведения оценки с 27.1.2014г. по 17.12.2014г., дата осмотра объекта 27.11.2014г. (л.д.36 дела N 3-257/2015).

В разделе отчета 2.1 "Задание на оценку" в графе "основные предположения, принятые при проведении оценки" указано, что осмотр объекта оценки проводился 18 февраля 2014 года, то есть на 9 месяцев ранее, чем был заключен договор на проведение оценки.

В иной графе того же раздела 2.1. содержится информация о том, что осмотр объекта производился 27 ноября 2014 года (л.д.36).

Таким образом, оценщиком в отчете указаны две разные даты, в которые был произведен осмотр объекта оценки, что свидетельствует о нарушении пункта 4 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).

При этом к отчету приложен сам акт осмотра (л.д.102), из содержания которого следует, что в действительности осмотр производился 18 февраля 2014 года, то есть ранее, чем заявителем было поручено оценщику произвести оценку, за 9 месяцев до заключения договора, что нарушает п.16 ФСО N 1, согласно которому этап сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки, осуществляется только после заключения договора на проведение оценки, включающего задание на оценку, но никак не ранее этого.

При проведении оценки сравнительным подходом оценщиком использованы следующие объекты-аналоги: бизнес-центр класса "В" по адресу: г. Москва, Тетеринский пер., площадью 2976 кв.м. (аналог N 1), бизнес-центр класса "В" по адресу: г. Москва, Уланский переулок, дом 22, площадью 4 227 кв.м. (аналог N 2), бизнес-центр класса "В" по адресу: г. Москва, м. Цветной бульвар площадью 1 600 кв.м. (аналог N 3), бизнес-центр класса "В" по адресу: г. Москва, м. Белорусская, площадью 9 251 кв.м. (аналог N 4).

В отношении объектов, выбранных как объекты-аналоги в отчете и приложениях к нему отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.

Кроме того, а отношении аналога N 3 и аналогов N 4 в отчете об оценке отсутствует адреса объектов, указаны только ориентиры в виде станции метро.

В приложениях к отчету, содержащих объявления об аналогах, отсутствуют даты размещения предложения, что лишает суд возможность проверить актуальность существования предложения о продаже на дату оценки.

Объявления о продаже объектов-аналогов не содержат данных, исходя из которых можно было бы установить схожесть аналогов с объектом оценки. Так, в приложении к отчету содержится объявление, в котором указано лишь о продаже бизнес-центра с указанием его площади, сведения о коммуникациях, наличии прав на земельный участок и пр. в объявлении не указаны, также не указан адрес объекта с номером дома (л.д.161 дела N 3-257/2015).

Таким образом, при составлении отчета оценщиком нарушен пункт 10 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", пункт 4 того же ФСО, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

При проведении оценки сравнительным подходом, оценщиком введена корректировка на уторговывание объекта 0,920. В тексте отчета оценщик скидку на торг берет по данным "Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга" под редакцией Яскевича Е.Е., указывая, что примерное среднерыночное значение составит 8%. Следовательно, введенные корректировки в тексте отчета и в таблице не должны отличаться между собой, что имеет место в данном случае.

Кроме того, используя данные справочника под редакцией Яскевича Е.Е., оценщик попросту сослался на утверждения, авторство которого принадлежит иному лицу, без проверки его обоснованности и научной ценности. Однако опубликование какого-либо утверждения само по себе не означает его достоверности.

Из содержания отчета об оценке видно, что в объекте оценки наряду с офисными помещениями имеются торговые помещения (л.д. 132, 136 дела N 3-257/2015). Оценщиком при расчете сравнительным подходом взяты объекты-аналоги, которые не имеют торговых площадей, то есть существенно отличаются от объекта оценки. Какая-либо корректировка не производилась. В результате указанных обстоятельств стоимость объекта оценки, произведенная сравнительным подходом, оказывается заниженной. При составлении отчета оценщиком нарушен пункт 4 ФСО N 3, согласно которому в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности).

При проведении оценки доходным подходом в целях прогнозирования будущих денежных потоков и определения конечной прибыли от использования объекта по назначению в качестве бизнес-центра, оценщиком произведено вычисление стоимости потенциальной арендной платы исходя из объектов-аналогов.

В качестве аналогов оценщиком взяты следующие: помещение площадью 477 кв.м. по адресу: г. Москва, Лужнецкая наб., 2/4, стр.3 (аналог N 1), помещение площадью 250 кв.м. по адресу: г. Москва, Мельницкий пер., д.1 (аналог N 2), помещение площадью 230 кв.м. по адресу: г. Москва, Большой Саввинский переулок, дом 12, стр.6 (аналог N 3) (л.д.77 дела N 3-257/2015).

Из приведенных выше характеристик усматривается, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал объекты, существенно отличающиеся от оцениваемого.

Так, в объекте оценке в аренду предлагается 12 048,50 кв.м площадей. Все объекты-аналоги предлагают в аренду площади от 230 до 477 кв.м., что меньше в 25 раз, чем предлагаемые в аренду в объекте оценки. Корректировка на площадь объекта не приводится (л.д.77 дела N 3-257/2015). При этом, общеизвестным является то обстоятельство, что арендная плата от сдачи больших по площади помещений из расчета на 1 кв.м. не является сопоставимой с размером арендной платы небольших помещений, которые для рынка офисной недвижимости являются наиболее ликвидными.

С учетом изложенного, суд полагает, что оценщиком нарушен п.14 ФСО N 1, согласно которому объектом - аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Приведенные оценщиком объекты аналогами не являются.

Также суд обращает внимание, что в отчете об оценке и приложениях к нему отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.

В скрин-шотах, приведенных в приложении к отчету об оценке (л.д.162 дела N 3-257/2015) отсутствует указание о дате размещения объявления, что лишает возможность проверить утверждения оценщика об актуальности предложений о продаже объектов на дату оценки. Таким образом, при составлении отчета оценщиком нарушен пункт 10 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", пункт 4 того же ФСО, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

При таких обстоятельствах, оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ отчет об оценке N 2014-01/344 в отношении объекта площадью 21 606,4 кв.м. по состоянию на 01 января 2013 года, суд не может признать его достоверным доказательством, поскольку при оставлении отчета оценщиком нарушены требования ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", а также требования Федеральных стандартов оценки.

Оценивая отчет об оценке N 2014-01/344/2 объекта площадью 21 606,4 кв.м. на дату 28.03.2014г., суд также приходит к убеждению, что он оставлен с нарушением требований ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", Федеральных стандартов оценки.

При составлении отчета оценщиком допущены следующие нарушения.

Оценщиком ошибочно определен класс оцениваемого объекта как класс "В". Собственник объекта, являющийся одним из ключевых московских девелоперов, позиционирует объект как бизнес-центр класса "А+", что подтверждается имеющимися в материалах дела приложениями. На различных интернет-сайтах объект позиционируется как бизнес-центр класса "А".

Стоимость офисов класса "А" и "В+" в районе расположения объекта оценки находится в диапазоне 162-521 тыс. руб. / кв. м с учетом торга и корректировки на площадь, что в среднем составляет 300 тыс. руб. / кв. м, а наиболее вероятное значение рыночной стоимости составляет 247 тыс. руб./кв. м. Таким образом, оценщик занизил рыночную стоимость объекта.

При проведении оценки сравнительным подходом оценщиком использованы объекты-аналоги (л.д.64 дела N 3-256/2015), при этом корректировка на локальное местоположение не произведена.

В отчете отсутствует описание локального местоположения объектов-аналогов: не приведена информация по местоположению объектов-аналогов по отношению к основным магистралям города, станциям метрополитена, характеристике окружающей застройки и пр., что делает невозможным сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по локальным факторам местоположения.

Таким образом, оценщиком нарушен установленный пунктом 4 ФСО N 3 принцип существенности, согласно которому в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки.

В разделе 4 отчета оценщиком приводится анализ рынка, однако не определяются основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, отсутствует обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов. Таким образом, оценщиком нарушен пп "ж" пункта 8 ФСО N 3, согласно которому в отчете об оценке должен быть приведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

При расчете доходным подходом оценщик использует объекты-аналоги (л.д.69 дела N 3-256/2015), однако не приводит корректировку на их локальное местоположение. В Отчете отсутствует описание локального местоположения объектов-аналогов: не приведена информация по местоположению объектов-аналогов по отношению к основным магистралям города, станциям метрополитена, характеристике окружающей застройки и пр., что делает невозможным сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по локальным факторам местоположения.

Таким образом, оценщиком нарушен установленный пунктом 4 ФСО N 3 принцип существенности, согласно которому в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта.

Кроме того, при проведении оценки доходным подходом оценщик ошибочно принимает операционные расходы по паркингу (такие помещения есть в объекте оценки) на уровне операционных расходов по складам, тогда как эти объекты относятся к разным сегментам рынка недвижимости и их операционные расходы несопоставимы.

В остальном, допущенные в отчете об оценке N 2014-01/344/2 нарушения, являются абсолютно аналогичными тем, что были описаны ранее применительно к отчету об оценке N 2014-01/344 (проведение оценки в части осмотра объекта ранее даты заключения договора на оценку, некорректное обоснование отказа от применения затратного подхода; отказ от учета дохода от торговых площадей, расположенных в объекте оценки, при расчете доходным подходом; ошибочное определение класса объекта; отсутствие достаточных сведений об объектах-аналогах, определение стоимости объекта без учета НДС, что исключает сопоставимость с результатами кадастровой оценки, которая в городе Москве определена с учетом НДС, и прочие).

С учетом изложенного, оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ отчет об оценке N 2014-01/344/2 по состоянию на 28 марта 2013 года, суд не может признать его достоверным доказательством, поскольку при оставлении отчета оценщиком нарушены требования ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", а также требования Федеральных стандартов оценки.

В отношении отчета об оценке N 2014-01/342 в отношении объекта площадью 428,9 кв.м. по состоянию на 01 января 2013 года оценщиком допущены следующие нарушения.

При определении цены объекта сравнительным подходом оценщик использовал объекты-аналоги, один из которых (N3) расположен внутри квартала на красной линии (л.д.122 дела N 3-255/15), однако оценщиком корректировка на расположение на красной линии не произведена. Между тем, возможность применения такой корректировки имеется, она содержится в соответствующих справочниках оценщика (например, Л.А. Лейфера), итоговая цифра такой корректировки может быть научно проверена, после чего может быть применена.

Таким образом, оценщиком нарушен предусмотренный пунктом 4 ФСО N 3 принцип существенности, согласно которому в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности), а также пп.б пункта 22 ФСО N 7, согласно которому в качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Кроме того, согласно принт-скрину объявления, объект-аналог N3 требует косметического ремонта. Уровень отделки объекта оценки - стандарт, ремонт не требуется. При таких обстоятельствах, суд полагает, что оценщик необоснованно принял допущение о сопоставимости объекта оценки и соответствующего аналога. Оценщику необходимо было применить корректировку на состояние объекта. Из содержания отчета следует, что техническое состояние и уровень отделки оцениваемых объектов не совпадают с аналогичными показателями объектов-аналогов. Соответственно, при расчете рыночной стоимости требуется введение корректировки.

Также необходимо отметить, что в отношении объекта-аналога N 3 в объявлении имеются сведения о применении упрощенной системы налогообложения. Плательщики такого налога освобождены от уплаты НДС в соответствии со статьей 346.11 Налогового кодекса РФ. Оценщик в отсутствие правовых оснований при определении цены объекта аналога вычел НДС из цены предложения (л.д.77 дела N 3-255/15), нарушив тем самым пункт 4 ФСО N 3, который предусматривает, что в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта.

В отчете об оценке при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов отсутствует корректировка на удаленность от метро (л.д. 124-125). При этом расположение объекта коммерческой недвижимости в непосредственной близости от станции метрополитена увеличивает стоимость объекта недвижимости более чем 10%.

Кроме того, при определении оценки сравнительным подходом оценщик произвел некорректный выбор объектов-аналогов, выбирая объекты с минимальной стоимостью. Согласно подборке, предложений, представленной представителем Правительства Москвы (имеется в материалах дела), средние цены предложений офисных помещений в бизнес-центрах в районе расположения объекта оценки с учетом уторговывания составит 25 795 руб., тогда как оценщиком учтены объекты, предлагающие на рынке не среднюю, а минимальную стоимость 15 699 руб.

В остальном, допущенные в отчете об оценке N 2014-01/342 нарушения, являются абсолютно аналогичными тем, что были описаны ранее применительно к отчетам об оценке N 2014-01/344 и N 2014-01/233/2 (проведение оценки в части осмотра объекта ранее даты заключения договора на оценку, некорректное обоснование отказа от применения затратного подхода; отказ от учета дохода от торговых площадей, расположенных в объекте оценки, при расчете доходным подходом; ошибочное определение класса объекта; отсутствие достаточных сведений об объектах-аналогах, определение стоимости объекта без учета НДС, что исключает сопоставимость с результатами кадастровой оценки, которая в городе Москве определена с учетом НДС, и прочие).

Допущенные при оценке и составлении отчетов NN 2014-01/344, 2014-01/344/2, 2014-01/342 нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объектов недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчетов. Таким образом, представленные заявителем отчеты не являются надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости объектов.

При этом, у суда не имелось оснований для назначения экспертизы, поскольку достоверно установлено, что отчеты заявителя не соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки, в том числе, ввиду допущенных в нем нарушений процедурного характера, в частности, определения рыночной стоимости не на дату определения кадастровой стоимости, а на иную дату, проведения осмотра объекта в целях его оценки ранее заключения договора на оценку.

Представленные заявителем письменные пояснения в ответ на возражения заинтересованного лица по существу отчета, не опровергают данных возражений, не свидетельствуют о наличии правомерно допустимых различных подходов со стороны разных оценщиков, что могло бы являться основанием для проведения экспертизы.

При этом судом учтено, что исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возлагается на заявителя. В настоящем споре доказательства, представленные заявителем, являются недостоверными.

Ссылки на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, и подлежат оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

При таких обстоятельствах, заявленные обществом требования подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Заявление закрытого акционерного общества "Красная Роза 1875" об установлении кадастровой стоимости объектов с кадастровыми номерами 77:01:0005014:11616 и 77:01:0005014:11628 в размере рыночной стоимости - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда И.С. Баталова