Решение Московского городского суда от 28 июля 2015 г. N 3-392/15

Именем Российской Федерации

28 июля 2015 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Баталовой И.С.,

при секретаре Васильковой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-392/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Атланта" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:10:0005004:8, обязании внести установленную стоимость в сведения государственного кадастра недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Атланта" обратилось в Московский городской суд с заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:10:0005004:8 по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, Сосновая аллея, дом 9, в размере его рыночной стоимости 16 458 000 руб., обязать внести установленную стоимость в сведения государственного кадастра недвижимости.

В обоснование требований заявитель указал, что на основании договора аренды земельного участка от 15.09.2010г. является арендатором указанного земельного участка. Арендная плата по условиям договора зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014г. N 687-ПП кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 76 494 192,96 руб.

По мнению заявителя, установленная в отношении земельного участка кадастровая стоимость является завышенной. По заказу заявителя оценочной компанией была произведена оценка рыночной стоимости арендуемого земельного участка.

В соответствии с отчетом об оценке N 11/0315 от 20.03.2015г. рыночная стоимость земельного участка составила 16 458 000 руб. На данный отчет получено положительное экспертное заключение.

Обращаясь в суд с требованием об оспаривании установленной в отношении земельного участка кадастровой стоимости, заявитель указал, что исчисление арендной платы исходя из установленной в отношении объекта кадастровой стоимости существенно увеличивает бремя расходов, нарушает его права.

В судебном заседании представители заявителя по доверенностям Рубченко А.Н., Романенкова Т.А. заявленные требования поддержали в полном объеме.

Представители заинтересованных лиц Правительства Москвы, Департамента городского имущества Москвы Вейн Н.В., Степанов Л.Н. против удовлетворения заявленных требований возражали, полагая, что представленный заявителем отчет об оценке не является достоверным доказательством.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, с учетом наличия сведений об их извещении, дело рассмотрено судом в их отсутствие.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы заявления и возражений на него, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В судебном заседании установлено, что заявитель на основании договора аренды земельного участка от 15.09.2010г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:10:0005004:8 по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, Сосновая аллея, дом 9. Земельный участок предоставлен на условиях аренды для эксплуатации здания с целью организации торговли и оказания бытовых услуг населению. В соответствии с п.2.1 договора он заключен сроком до 30.09.2059г.

По условиям договора аренды арендная плата зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно данным кадастровой справки кадастровая стоимость земельного участка определена постановлением Правительства Москвы N 687-ПП от 21.11.2014г. в размере 76 494 192,96 руб.

Заявитель утверждает, что установленная в отношении земельного участка кадастровая стоимость является завышенной. По заказу заявителя ООО "Аванта" был составлен отчет об оценке рыночной стоимости участка, которая составила 16 458 000 руб. На данный отчет получено положительное экспертное заключение.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возлагается на заявителя.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Аванта" с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.

Из содержания отчета об оценке N 11/0315 от 20.03.2015г. следует, что при проведении оценки оценщиком применен доходный и сравнительный подходы.

При проведении оценки доходным подходом оценщик вводит ряд корректировок, в том числе, корректировку на местоположение объектов-аналогов. Размер корректировки использован по данным "Справочника оценщика недвижимости 2013" и составил 22%.

Между тем, оценщиком ошибочно произведена корректировка на местоположение (л.д.89), в результате чего занижены арендные ставки двух из трех аналогов на 22% и итоговый результат в виде средней арендной ставки.

Так, оценщик определил поправку на местоположение исходя из того, что объект оценки расположен на закрытой территории производственно-складского комплекса. Однако данное утверждение не соответствует действительности, поскольку объект не только не находится на закрытой территории, но и расположен на красной линии улицы и имеет свободный доступ (л.д.187).

Таким образом, необходимость применения данной корректировки отсутствовала, в результате ее применения приведенные оценщиком расчетные данные являются недостоверными.

Таким же образом ошибочно применена оценщиком корректировка на местоположение аналогов при оценке сравнительным подходов (л.д.106,108), в результате чего полученные сравнительным подходом данные не являются достоверными.

Изложенное свидетельствует о нарушении оценщиком пункта 4 ФСО N 3, согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования; информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

При проведении оценки сравнительным подходом оценщик сравнивал не объекты оценки (земельные участки), а единые объекты недвижимости, которые включают в себя как земельный участок, так и здание. Оценщиком в качестве аналогов выбраны следующие: помещение площадью 1 900 кв.м. на 2 этаже торгового центра (аналог N 1); здание с возможность использования под магазин площадью 879 кв.м. (аналог N 2), торговый центр площадью 2 100 кв.м (аналог N 3).

При выборе и использовании объектов-аналогов оценщиком нарушены требования п.14 ФСО N 1, согласно которому объектом - аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга.

Вместе с тем, как усматривается из отчета, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал объекты, существенно отличающиеся от оцениваемого.

Единым объектом недвижимости является оцениваемый земельный участок, на котором расположено двухэтажное кирпичное здание 1985 года постройки площадью 3 283,1 кв.м.

Аналогом N 1 является этаж в здании торгового центра площадью 1 900 кв.м., аналогом N 2 является здание площадью 870 кв.м., аналогом N 3 является торговый центр площадью 2 100 кв.м. Объекты-аналоги находятся в пределах оживленной городской застройки.

Из объявлений в отношении аналогов, за исключением аналога N 3, не следует, что земельные участки под зданием находятся в аренде, как об этом указывает оценщик. Также из объявлений в отношении аналогов не следует, что у зданий имеется парковка, как об этом указано в отчете оценщика.

Кроме того, в отчете об оценке оценщик указывает, что аналоги относятся к категории класса "С" (л.д.102), однако из объявлений (л.д.117-118) это не следует.

В отношении объектов-аналогов оценщик указывает оцениваемое право "право собственности" (л.д.102), тогда как из объявлений в отношении аналогов только по аналогу N 3 имеется право собственности и на земельный участок и на здание на нем (л.д.118).

Таким образом, и аналоги и объект оценки не являются сопоставимыми по площади, по типу объекта, существенно отличаются от объекта оценки по местоположению.

Таким образом, использование тех объектов, которые оценщик счел аналогами объекта оценки, противоречит содержанию п.14 ФСО N 3, поскольку аналоги не имеют сходных характеристик с объектом оценки.

При этом, возможность применения корректировок обуславливается именно тем, что сходный по своим характеристикам объект-аналог имеет какое-либо отклонение по одному или нескольким признакам от объекта оценки. В данном случае по всем существенным признакам объекты-аналоги отличаются от объекта оценки, в связи с чем их использование даже при наличии примененных корректировок не может дать объективной оценки.

Также суд учитывает, что в отношении объектов-аналогов в объявлениях, которые использовались оценщиком, отсутствует дата предложения (л.д.117-118), что ставит под сомнение утверждение оценщика о том, что предложения объектов-аналогов были актуальны на дату оценки.

Таким образом, оценщиком был нарушен пункт 4 ФСО N 3, согласно которым информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

Также суд обращает внимание, что в отчете об оценке и приложениях к нему отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.

Аналогичные нарушения допущены оценщиком при проведении оценки доходным подходом.

Кроме того, при проведении оценки доходным подходом оценщиком допущены следующие нарушения. При проведении оценки доходным подходом оценщик использует метод остатка, суть которого состоит в процедуре выделения из общего дохода от аренды помещений той части, которая приходится на земельный участок.

При определении итоговой стоимости земельного участка методом остатка оценщиком допущена грубая ошибка, а именно: оценщик не учитывал правовой статус земельных участков, на которых расположены сдающиеся в аренду аналоги, в связи с чем не представляется возможным установить получил ли оценщик стоимость права собственности на земельный участок или же рассчитал стоимость участка на правах долгосрочной аренды (л.д.96). Между тем, стоимости этих прав не являются равными.

Ввиду того, что оценщиком не учтен правовой статус земельных участков и не учтена разница в стоимости прав, полученные оценщиком посредством расчетов результаты оценки являются недостоверными и свидетельствуют о нарушении оценщиком пункта 4 ФСО N 3, согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.

В отчете об оценке при оценке сравнительным подходом оценщик определяет (л.д.105), а далее применяет (л.д.108) поправку, учитывающую различие в стоимости между земельными участками на правах собственности и правах долгосрочной аренды. Однако оценщиком допущена ошибка, поскольку данная поправка учитывает только разницу в стоимости земли, а оценщик применяет ее к общей стоимости единого объекта недвижимости, необоснованно занизив стоимости обеих его составляющих: и земельного участка, и улучшений на нем.

При проведении оценки доходным подходом путем метода остатка оценщик определяет индекс пересчета цен на строительно-монтажные работы с 2011 года на дату оценки (л.д.79). Для применения данного индекса оценщик использует справочник Ко-Инвест N 87. Оценщик определяет индексы, отражающие изменение усредненных цен по региону без учета конструктивных особенностей здания, в итоге оценщик определяет индекс в размере 1 2505.

Полученный оценщиком посредством расчетов индекс является неверным. В действительности, размер данного индекса содержится в справочнике Ко-Инвест N 86, для него не требуется производить каких-либо расчетов. В данном справочнике указан индекс изменения цен с 01.01.2011г. на 01.01.2014г. в размере 1 517.

Ввиду того, что оценщик не воспользовался имеющимися данными по конкретному индексу, неверно рассчитал его, оценщиком занижена расчетная стоимость здания на 17,5%, что нарушает установленный пунктом 4 ФСО N 3 принцип обоснованности, в соответствии с которым информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

При оценке объекта методом остатка (л.д.79) оценщик указывает, что при расчете стоимости здания не учитывался НДС, обосновывая это дальнейшим использованием получаемого результата. Однако это является ошибкой, поскольку получаемая в результате оценки рыночная стоимость должна включать все налоги, а результаты уже будут корректироваться пользователями. Ввиду указанного, оценщиком занижена расчетная стоимость здания на 15,4%, что нарушает установленный пунктом 4 ФСО N 3 принцип обоснованности.

В тексте отчета об оценке оценщиком используются ссылки на данные "Справочника оценщика недвижимости, 2013" (л.д.89,90,93), однако такого справочника не существует.

Также, по мнению суда, оценщиком неверно определена итоговая рыночная стоимость объекта без учета НДС, тогда как НДС является важным ценообразующим фактором, включается в цену предложения объектов недвижимости. Исходя из определения рыночной стоимости, приведенного в ФСО N 2, последняя представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. При этом, объект оценки должен быть представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Цена предложения в типичных публичных офертах объектов недвижимости содержит НДС.

При этом уплата НДС и налога на имущество не влечет за собой двойного налогообложения, поскольку относится к различным периодам владения объектом. Так, уплата налога на имущество осуществляется во время владения и эксплуатации объекта, тогда как уплата НДС только в случае отчуждения объекта, когда налог на имущество уже не уплачивается.

Мнение о включении НДС в рыночную стоимость объектов недвижимости ранее было высказано Министерством финансов Российской Федерации в Письме от 19.10.2009г. N 03-07-15/47.

Также суд отмечает, что на территории города Москвы результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости включают НДС, что следует из п.8 "Допущений, касающихся расчетов кадастровой стоимости" Отчета об определении кадастровой стоимости на территории города Москвы от 21.11.2013г.

С учетом изложенного, ввиду того, что на территории города Москвы кадастровая стоимость определена с учетом НДС, оснований полагать, что при ее оспаривании рыночная стоимость, которая подлежит определению аналогичным образом, не должна включать НДС, не имеется.

При таких обстоятельствах, определение оценщиком рыночной стоимости без учета НДС свидетельствует о занижении рыночной стоимости и о нарушении принципа достоверности отчета об оценке (пункт 4 ФСО N 3).

Суд отклоняет довод заявителя о невключении НДС, мотивированный сылкой на пункт 36 Международных стандартов оценки, поскольку данный пункт посвящен вопросам регулирования транзакционных издержек. Смысл содержания пункта 36 Международных стандартов оценки состоит в том, что транзакционные издержки не влияют на рыночную стоимость товара и рыночная стоимость не включает налогов от транзакционных издержек. Об НДС, который начисляется и уплачивается в РФ, в пункте 36 Международных стандартов оценки не упоминается, и данный налог к такого рода издержкам не относится.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчетов. Таким образом, представленные заявителем отчеты не являются надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости объектов.

Судом учтено, что исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возлагается на заявителя. В настоящем споре доказательства, представленные заявителем, являются недостоверными.

Ссылки на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, и подлежат оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Положительное экспертное заключение само по себе не подтверждает размер рыночной стоимости объекта. По существу проведенная экспертиза являлась нормативно-методической, из текста положительного заключения не следует, что эксперт лично знакомился с объектом оценки, проверял точность данных, использованных оценщиком.

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчетов об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

При таких обстоятельствах, заявленные обществом требования подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Заявление общества с ограниченной ответственностью "Атланта" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:10:005004:8, обязании внести установленную стоимость в сведения государственного кадастра недвижимости - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда И.С. Баталова