Решение Московского городского суда от 13 августа 2015 г. N 3-444/15

Именем Российской Федерации

13 августа 2015 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А.,

при секретаре Федченко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ОАО "Московский комбинат шампанских вин" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:96, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

ОАО "Московский комбинат шампанских вин" (далее - ОАО "МКШВ") обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:96, общей площадью 62 398 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", в котором просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2014 года в размере 377 492 619 рублей.

Свои требования ОАО "МКШВ" мотивирует тем, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель заявителя ОАО "МКШВ" по доверенности Шкодина В.Г. в судебном заседании поддержала заявленное требование.

Представитель Правительства Москвы Вейн К.В., представляющая также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, требования заявителя не признала.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Паршиков Д.М. против удовлетворения заявленных требований возражал, полагая, что представленный ОАО "МКШВ" отчет об оценке противоречит требованиям Федеральных стандартов оценки, в связи с чем не может быть принят в качестве достоверного.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Cуд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требование ОАО "МКШВ" удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ОАО "МКШВ" на основании договора аренды от 25 июля 1996 года NМ-07-00623, дополнительных соглашений к договору аренды от 02 декабря 1996 года, от 26 февраля 1998 года, от 09 октября 1998 года, от 11 декабря 1998 года, от 30 июня 1999 года, от 28 октября 1999 года, от 14 сентября 2001 года, от 19 апреля 2005 года, от 29 декабря 2012 года является арендатором земельного участка площадью 62 398 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира по адресу: "адрес" (т. 1, л.д. 12-56).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2014 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:96 по состоянию на 01 января 2014 года составила 624 559 677 рублей 42 копейки, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 63).

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ОАО "МКШВ" в порядке, установленном ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В обоснование своих требований ОАО "МКШВ" представило в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15 апреля 2015 года N004/002/15 (далее - отчет об оценке), выполненный ООО "Сенат-Оценка", в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере 377 492 619 рублей (т. 2, л.д. 3, оборот).

Согласно положительному экспертному заключению от 15 апреля 2015 года N400/04-15, подготовленному саморегулируемой организацией оценщиков "***", отчет N004/002/15 об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" а также требованиям Федеральных стандартов оценки (т. 1, л.д. 174-197).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 09 июня 2015 года N51-1709/2015 (т. 1, л.д. 65-67) заявление ОАО "МКШВ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было отклонено, в связи с чем общество обратилось с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суд.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "***" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.

В соответствии с положениями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отчёте, в том числе, должно быть указано точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки.

В нарушение названных требований Федерального закона в отчёте об оценке от 20 марта 2015 года N112Р-03.2015 сведения о балансовой стоимости объекта оценки отсутствуют со ссылкой на то обстоятельство, что данные о балансовой стоимости не представлены заказчиком (стр. 31 Отчета, т. 2, л.д. 16).

В пункте 4 ФСО N 3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N254, раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности), состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждёнными распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, установлено, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются местоположение и окружение; транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.) земельных участков.

На аналогичные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости ссылается и оценщик в разделе "Анализ основных ценообразующих факторов стоимости земельных участков в г. Москве" (стр. 75-85 Отчета, т. 2, л.д. 38-43).

В качестве одного из факторов, существенно влияющих на цену земельного участка, оценщик называет наличие инженерно-коммуникационных систем на участке. Так, оценщик указывает, что наличие на земельном участке подведенных инженерных коммуникаций - это один из главных ценообразующих факторов стоимости земельного участка, за исключением только сельскохозяйственных земель. Для целей кадастра а также установления кадастровой стоимости в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный, соответственно, имеющиеся на нем инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться в оценке. Однако на различие в диапазонах цен на земельные участки влияет наличие согласований на подключение коммуникаций и наличие оплаты подключений, поскольку согласование либо согласование с оплатой подключения составляет заметную сумму, включаемую в стоимость продажи (стр. 84-85 Отчета, т. 2, л.д. 42, оборот - 43).

Иными словами, при оценке стоимости земельных участков учитывается не само наличие на участке инженерных коммуникаций (например, труб, кабеля и т.д.), а наличие фактической возможности подключения к таким коммуникациям (при наличии согласованных разрешений), предполагаемая возможность подключения к коммуникациям (при прохождении их по периметру участка, но отсутствии согласований на подключение к ним) либо отсутствие возможности подключения к коммуникациям (при отсутствии таковых вблизи земельного участка), что существенным образом влияет на стоимость объектов недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, оценщиком при сопоставлении объектов-аналогов с объектом оценки введена корректировка на наличие коммуникаций. Вместе с тем оценщик, сравнивая с объектом оценки аналоги NN 1 и 3, применяет к ним понижающую корректировку, ссылаясь на то, что объект оценки, в отличии от приведенных аналогов, не имеет расположенных на участке инженерных сетей, коммуникаций, а лишь имеет возможность к их подключению (стр. 116 Отчета, т. 2 л.д. 58, оборот).

Однако из материалов дела усматривается, что на спорном земельном участке расположены функционирующие нежилые здания административно-производственного назначения, которые подключены к отоплению, водопроводу, канализации, электроснабжению (стр. 32 Отчета, т. 2, л.д. 16, оборот), что свидетельствует о наличии не предполагаемой, а фактической возможности подключения к инженерным коммуникациям и, как следствие, необоснованном применении понижающих коэффициентов к объектам-аналогам N 1 и N 3 (которые также имеют на участке соответствующие коммуникации) и неприменении соответствующих корректировок для аналогов NN 2, 4, 5.

Таким образом, оценщиком нарушены принципы обоснованности и однозначности.

Также к наиболее важным факторам стоимости земельного участка отнесено его местоположение. При этом в силу пункта 19 ФСО N 1, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Вводя корректировку на местоположение земельного участка, оценщик ссылается на то, что поскольку объект оценки и аналоги находятся в различных районах города Москвы, то корректировку необходимо производить, исходя из средневзвешенной стоимости производственно-складской недвижимости (цены на которую прямо зависят от стоимости земельного участка под ней) в различных районах города Москвы (стр. 120-123 Отчета, т. 2, л.д. 60, оборот - 62).

Между тем является общеизвестным, что цены на рынке земельных участков в городе Москве сильно дифференцированы в зависимости от удаленности от центра (Кремля). На стоимость участков влияет и удаление от основной магистрали: участки, расположенные в непосредственной близости от неё, могут продаваться по цене выше, чем более удаленные.

Проводя анализ ценообразующих факторов стоимости земельных участков в городе Москве, оценщик также ссылается на то обстоятельство, что транспортная доступность земельного участка (наличие автомобильного подъезда к объекту, интенсивность дорожного движения, наличие актуального для производственных и складских объектов железнодорожного сообщения) существенно влияет на его стоимость (стр. 80 Отчета, т. 2, л.д. 40, оборот).

В такой ситуации описание местоположения оцениваемого объекта недвижимости (с учетом транспортной доступности), а также выбор наиболее приближенных к нему объектов-аналогов, а при невозможности выбора таких аналогов применение к ним соответствующих корректировок, является необходимым условием достоверности отчета об оценке.

Ограничиваясь введением корректировки на местоположение, исходя лишь из удельных показателей стоимости земельных участков применительно к различным районам города Москвы, которые, во-первых, являются усредненными, во-вторых, отражают лишь зависимость цен на земельные участки по отношению к участкам расположенным в ином районе, при том, что даже в одном административном округе города Москвы цены на аналогичные по площади и назначению участки могут существенно отличаться в зависимости от их локального местоположения (например, в зависимости от приближенности к центру либо к МКАД), оценщик нарушает принципы обоснованности, однозначности и достаточности.

Как следует из анализа местоположения объектов-аналогов, а также из скриншотов объявлений о продаже земельных участков, не представляется возможным установить точное местоположение в отношении каждого из выбранных оценщиком аналогов. Так, аналоги N 2, 3, 4, 5 имеют лишь привязку к станции метро, в связи с чем не представляется возможным оценить их транспортную доступность. При этом объект-аналог N 3 расположен в районе станции метро "Фили", то есть характеризуется непосредственной близостью к ТТК, в то время как оцениваемый объект приближен по своему месторасположению к МКАД, что уже не может являться равным условием при определении рыночной стоимости объекта.

Соответственно, исходя из необоснованных и недостаточных корректировок при сравнении местоположения объекта оценки и объектов-аналогов, отчет в приведенной части не соответствует статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так как делает невозможным установление наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции и которая должна быть типичной именно для аналогичных объектов оценки.

Производя оценку рыночной стоимости земельного участка в рамках доходного подхода, учитывая, что спорный земельный участок является застроенным, (то есть является единым объектом недвижимого имущества), при этом определение рыночной стоимости объекта оценки должно производится без учета стоимости улучшений, оценщик пришел к выводу о необходимости вычесть в рамках доходного подхода величину чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, из чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости (стр. 139 Отчета, т. 2, л.д. 70).

Однако, определяя величину чистого операционного дохода от улучшений земельного участка (находящихся на нем зданий), оценщик исходил из того, что на спорном земельном участке находится четыре здания, при этом отказался от расчета рыночной стоимости здания площадью 445,5 кв.м. в общей стоимости улучшений земельного участка и принял решение не включать данное здание в расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости (стр. 188 Отчета, т. 2, л.д. 94, оборот).

Между тем из материалов дела следует, что на оцениваемом земельном участке расположены и иные здания, в том числе здание общей площадью 2 368,1 кв.м. по адресу: "адрес" (т. 1, л.д. 76). Из возражений заинтересованного лица также усматривается, что на участке помимо названного здания расположены иные здания, площадью от 8 до 462 кв.м. (т. 3, л.д. 157), что представителем заявителя не оспаривалось.

В нарушение п. 21 ФСО N 1, п. 23 ФСО N 7 оценщиком операционные доходы, которые способны приносить названные улучшения, не рассчитаны, равно как и не оценена возможность названных объектов приносить поток доходов в течение периода прогнозирования.

Доводы представителя заявителя о том, что площадь названных строений является незначительной, в связи с чем их оценкой в рамках доходного подхода можно пренебречь, не принимаются судом во внимание, так как они не подтверждены какими-либо объективными данными (расчеты, аналитические материалы, экспертные исследования и т.д.). Более того, представляется возможным утверждать, что потенциальный доход от нежилого здания общей площадью 2 368,1 кв.м. при развитом рынке аренды и продажи недвижимости в городе Москве, подлежит обязательному учету в рамках доходного подхода. Неучтенные при оценке рыночной стоимости земельного участка расположенные на нем здания влекут за собой искажение итоговой стоимости объекта оценки.

Допущенные при оценке перечисленные выше нарушения являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта.

Такой отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчёт об оценке, само по себе не свидетельствует о достоверности представленного отчета, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено не соответствие отчёта об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Таким образом, ОАО "МКШВ" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объёме.

Поскольку в удовлетворении требований обществу отказано, то судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления по правилам ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления ОАО "Московский комбинат шампанских вин" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:96, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Согласовано и опубликовано: 18.08.2015г.

Судья: подпись