Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 18 августа 2015 г. по делу N 33-3542/2015

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего Вороной Н.Л.,

судей Кульковой С.И., Решетниковой О.В.,

при секретаре Ч.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного Западно-Сибирского коммерческого банка ОАО к З6, З5, З1, З3, З4, Воробьёву Андрею Васильевичу о взыскании задолженности по договору кредитования, судебных издержек, обращении взыскания на заложенное имущество, встречное исковое заявление З1, З3, З4 к З6, З5, Воробьёву Андрею Васильевичу, акционерному Западно-Сибирскому коммерческому банку ОАО о признании договора об ипотеке (залога недвижимости) недействительным,

по апелляционным жалобам акционерного Западно-Сибирского коммерческого банка ОАО и З6 на решение Кондинского районного суда от 20 апреля 2015 года, которым постановлено:

"Исковые требования акционерного Западно-Сибирского коммерческого банка ОАО к З6, З5, З1, З3, З4, В. о взыскании задолженности по договору кредитования, судебных издержек, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с З6, З5, В. в пользу акционерного Западно-Сибирского коммерческого банка ОАО задолженность по кредиту в размере 4 224 593,76 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 29 322,97 руб., всего 4 253 916,73 руб.

В удовлетворении исковых требований акционерного Западно-Сибирского коммерческого банка ОАО к З5, З1, З3, З4 об обращении взыскания на заложенное имущество - жилую квартиру по адресу: (адрес), ХМАО - Югра, об установлении способа реализации заложенного имущества в виде публичных торгов, об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества при его реализации, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований З1, З3, З4 к акционерному Западно-Сибирского коммерческого банка ОАО, З6, З5, В. о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) недействительным, отказать".

Заслушав доклад судьи Кульковой С.И., объяснения ответчика Зубовой И.И., поддержавшей доводы апелляционной жалобы на отказ в обращении взыскания на заложенное имущество, ответчика Зубовой Ю.Ю., возражавшей против доводов апелляционных жалоб и просившей об оставлении решения первой инстанции без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истец акционерный Западно-Сибирский коммерческий банк ОАО (далее "Запсибкомбанк" ОАО) обратился в суд с указанным выше иском к З6, З5, З1, З3., З4 В.

В обоснование иска указал, что 12.07.2012 г. по кредитному договору банк обязался выдать З6 кредит в сумме 4 000 000 руб. на приобретение жилья на срок до 09.07.2030 г., а заемщик обязалась выплачивать банку сумму кредита из расчета 17,2 % годовых в пределах обусловленного срока пользования заемными средствами, свыше обусловленного срока под 34,4 % годовых, неустойку 0,5 % за несвоевременную уплату процентов от суммы неуплаченных в срок процентов за каждый день просрочки платежа. В обеспечение исполнения обязательств заемщика банк заключил договоры поручительства с З5, В. договор залога недвижимого имущества от 10.07.2012 г. (номер) с З1, З5, З3, З4 В тот же день заемщик получил кредит. Свои обязательства заемщик исполнял ненадлежаще, в связи с чем образовалась задолженность. До настоящего времени задолженность по кредиту ответчиками не погашена.

З1 действующая в интересах несовершеннолетних детей З3 и З4, обратилась со встречным иском к З6, З5, В. ОАО "Запсибкомбанк" о признании договора об ипотеке (залога недвижимости) от 10.07.2012 г. (номер) недействительным.

Требования мотивировала тем, что договор об ипотеке (залоге недвижимости) заключен в нарушение Закона "Об ипотеке", так как квартира по адресу: (адрес), не приобреталась за счет кредитных средств банка (по ипотеке), и в залоге у банка находиться не может. При подписании оспариваемого договора ипотеки она была введена З6 в заблуждение, поскольку заемщик обещала ей и ее семье в последующем передать в собственность, приобретаемую за счет данного кредита квартиру в (адрес), что ею сделано не было. В органы опеки и попечительства с заявлением о выдаче разрешения на залог долей детей в обеспечение кредитных обязательств З6 она не обращалась, таковое в данном органе не получала, узнала о его существовании в ходе судебного процесса.

В возражениях на встречный иск истец "Запсибкомбанк" ОАО указал, что договор об ипотеке заключен в соответствии с законом. Положения Закона об ипотеке не содержат запрета на передачу в залог иного имущества, чем то, которое приобретается с помощью кредитных средств банка. В договоре об ипотеке З6, В. сторонами не являются, так как не являются собственниками спорной квартиры. Просил в иске отказать.

Представитель истца "Запсибкомбанк" ОАО Демиденко Н.В. в судебном заседании требования поддержала по доводам иска, просила в удовлетворении встречного иска отказать в связи с законностью договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Ответчики З1, З5, Воробьёв А.В. в судебное заседание не явилась. Согласно письменному заявлению Воробьёв А.В. признал исковые требования. Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков.

Ответчица З6, представитель З5 - Б. первоначальные исковые требования признали в полном объеме, сумму иска не оспаривали. Встречные исковые требования не признали. Представитель ответчика Б. заявил о применении исковой давности к встречным исковым требованиям, указывая, что З1 пропущен годичный срок исковой давности оспаривания недействительной сделки

Представитель ответчика З1 - М.E. исковые требования не признала, настаивала на встречных исковых требованиях по доводам встречного иска.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истец "Запсибкомбанк" ОАО просит изменить решение суда в части отказа в обращении взыскания на заложенную квартиру, в указанной части принять решение об удовлетворении требований банка. В остальной части решение суда оставить без изменения. Суд признал ничтожным договор об ипотеке по причине отсутствия разрешения органов опеки и попечительства на заключение данного договора. Между тем, в материалах дела имеются: письмо банка З1 о необходимости предоставления согласия органов опеки и попечительства для заключения договора об ипотеке, заявления З5 и З1 в органы опеки и попечительства о предоставлении разрешения на залог принадлежащих их несовершеннолетним детям по 1/4 доли в праве общей долевой собственности спорной квартиры. Сделка по регистрации договора об ипотеке была зарегистрирована регистрирующим органом в установленные законом сроки, отказа либо приостановления в регистрации указанной сделки по причине нарушений требований ст. ст. 26, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, не было. Для регистрации договора об ипотеке было также предоставлено разрешение органов опеки и попечительства, выданное администрацией (адрес) от 12.07.2012 N 69, которое никем не оспорено, следовательно, не может быть незаконным. З1 представила документы, подтверждающие, что иное жилье, закрепленное за несовершеннолетними, принадлежащее им на праве собственности по адресу: (адрес), является непригодным для проживания, которые приняты судом во внимание. Вместе с тем, данное жилье признано непригодным для проживания в 2006 году, право собственности за несовершеннолетними в этом жилье зарегистрировано в 2012 году. Родители несовершеннолетних З3 и З4, исполняющие свои обязанности в отношении свих несовершеннолетних детей, выступая представителями в сделках от их имени, также несут права и обязанности. Стороны не оспаривали сделку об ипотеке, срок исковой давности истек в июле 2013 года. Договор об ипотеке заключен в обеспечение кредитных обязательств З6, сторонами договор ипотеки подписан, зарегистрирован в установленном законом порядке. Ссылка суда на то, что заложенная квартира является единственным пригодным для проживания помещением, является ошибочной, поскольку этот вывод основан на предположениях.

В апелляционной жалобе ответчица З6 просит решение суда в части отказа в обращении взыскания на заложенную квартиру отменить с принятием нового решения в данной части об удовлетворении заявленных требований. В остальной части решение суда оставить без изменения. Указывает, что разрешение органов опеки и попечительства никем не оспорено, недействительным по иску заинтересованного лица не признано, сохраняет юридическую силу. Залогом обеспечивались обязательства З6 по договору кредитования, а не приобретение спорного жилого помещения на условиях ипотечного кредитования для З5 и З1, а также их несовершеннолетних детей З3 и З4 Спорное жилое помещение для несовершеннолетних З. является не единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Обоим несовершеннолетним на праве собственности по ? доли принадлежит квартира по адресу: (адрес). Отказ суда в обращении взыскания на заложенное имущество считает необоснованным.

В отзыве на жалобу З6 истец "Запсибкомбанк" ОАО просит удовлетворить её.

В отзывах на жалобу З6 ответчица З1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционной инстанции не явились представитель истца, З5, В., о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Руководствуясь статьями 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционные жалобы в их отсутствие.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность решения проверена в пределах доводов апелляционных жалоб.

Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Учитывая, что истец "Запсибкомбанк" ОАО и ответчица З6 оспаривают решение суда в части отказа в обращении взыскания на заложенную квартиру, судебная коллегия полагает необходимым проверить законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части в соответствии с п. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Право собственности в виде ? доли в праве общей долевой собственности З6, З1, З3, З4 на вышеуказанную квартиру зарегистрировано в ГУ ФРС по ХМАО - Югре (т. 1 л.д. 49-52).

"Запсибкомбанк" ОАО (залогодержатель) и З5, З1, З3, З4 (залогодатели) 10.07.2012 года заключили договор ипотеки N (номер) от 10.07.2012 года (т. 1 л.д. 35-39), 31.07.2012 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации ипотеки за N 86.

В соответствии с условиями договора ипотеки З5, З1 действующая в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей З3, З4, предоставили трехкомнатную квартиру банку в залог в обеспечение надлежащего исполнения обязательств З6 по кредитному договору N (номер) от 10.07.2012 года (т. 1 л.д. 15-21).

Разрешая требование истца в части обращения взыскания на объект залога - трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов и установления начальной продажной цены, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для его удовлетворения. Основанием к отказу послужило то, что договор залога спорного жилого помещения заключен сторонами в отсутствии разрешения органа опеки и попечительства на заключение такого договора; спорная квартира для несовершеннолетних З4 и З3 и их матери З1 является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, что влечет его ничтожность с момента его заключения.

Признавая договор залога квартиры, заключенный в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, ничтожным, суд первой инстанции, сославшись на положения части 3 статьи 17, части 2 статьи 38, части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации, статей 28, 168 Гражданского и статьи 64 Семейного кодексов Российской Федерации, а также частей 1, 2, 3 статьи 6, части 1 статьи 50, статей 70 и 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", положения Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П, посчитал, что при его заключении были нарушены права и интересы несовершеннолетних, проживающих в данном жилом помещении, которое является для них единственным пригодным для проживания, в том числе не истребовано согласие органа опеки и попечительства на совершение именно этой сделки.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции не согласна по следующим основаниям. Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Ссылка суда первой инстанции на положения пункта 2 статьи 20, пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П не может быть признана состоятельной, поскольку данные нормы закона, а также их официальное толкование, приведенное Конституционным Судом Российской Федерации, касаются вопросов соблюдения прав несовершеннолетних при совершении их родителями сделки по отчуждению жилого помещения, в котором они проживают.

Между тем ипотека, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению жилого помещения и не влечет безусловного отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Приведенная норма права применяется в тех случаях, когда собственник жилого помещения имеет желание на отчуждение жилого помещения, принадлежащего ему, в котором проживают находящиеся под опекой лица. Однако в данном случае жилое помещение не отчуждается собственником по своей воле, на него по решению суда обращается взыскание по неисполненным обязательствам в силу того, что собственник заключил с банком договор ипотеки имущества в качестве обеспечения его обязательств по исполнению кредитного договора.

При таких обстоятельствах согласие органа опеки и попечительства не требуется, поскольку залог имущества был осуществлен во исполнение обязательств заемщика перед банком и в силу закона на жилое помещение может быть обращено взыскание вне зависимости от того, кто в нем проживает и имеет право по пользованию домом. При этом интересы детей представляла их мать.

Пункт 3 ст.77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) предусматривает получение согласия органа опеки и попечительства при оформлении ипотеки квартиры или жилого дома, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации, в котором проживают несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, однако данная норма к спорным правоотношениям не применяется, поскольку несовершеннолетние З4 и З3 не находились под опекой и не лишены родительского попечения.

Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество перечислены в специальной статье 54.1 Закона об ипотеке. Такие основания не были установлены судом первой инстанции.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что договор об ипотеке N (номер) от 10.07.2012 года нельзя считать ничтожным в силу отсутствия разрешения органа опеки и попечительства на заключение такого договора. Заключая договор об ипотеке, З1 действовала в интересах своих несовершеннолетних детей. Банком права и интересы несовершеннолетних при заключении договора ипотеки нарушены не были. Как указывает ответчица З6 в своей жалобе, спорное жилое помещение для несовершеннолетних З. является не единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Каждый из несовершеннолетних имеет по ? доли в праве собственности в квартире по адресу: (адрес).

Поскольку судом первой инстанции не были установлены имеющие значение для дела обстоятельства - наличие у несовершеннолетних другого пригодного для пользования жилья, судебной коллегией исследованы: справка от 12.07.2015 года N 67, выданная администрацией (адрес), о том, что жилой дом по адресу: (адрес) реестре жилых домой, состоящих в категории "аварийное", не состоит, и отчет об оценке рыночной стоимости (адрес) (адрес), согласно которому техническое состояние благоустроенной трехкомнатной квартиры размером 87,4 кв.м. (53,7 жилой площади) хорошее, ремонтные работы не требуются, стоимость составляет 2 772 000 рублей.

Указанные документы опровергают вывод суда о том, что квартира, находящаяся в залоге, является единственным пригодным для проживания жилым помещением несовершеннолетних.

З4 и З3 на день регистрации ипотеки уже являлись собственниками по ? доли трехкомнатной квартиры в доме по (адрес) на основании договора дарения от (дата) года.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, судебная коллегия полагает необходимым решение суда в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество отменить, принять в этой части новое решение, которым требования "Запсибкомбанк" ОАО об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить, обратить взыскание на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: (адрес).

Согласно договору об ипотеке (залоге недвижимости) N 094085012/З-1 от (дата) залоговую стоимость предмета залога стороны оценили 2 306 965 руб. 50 коп. (т. 1 л.д. 35-39).

Между тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость на 12.08.2015 года (адрес) составила 3 056 883 руб.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последующими изменениями и дополнениями), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества, в связи с чем судебная коллегия определяет общую начальную продажную стоимость спорной квартиры в размере 2 445 506 рублей 40 копеек, способ реализации имущества определяется путем продажи с торгов.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кондинского районного суда от 20 апреля 2015 года в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество отменить, принять в указанной части новое решение об удовлетворении исковых требований "Запсибкомбанк" ОАО.

Обратить взыскание на предмет залога путем продажи с публичных торгов: трехкомнатную квартиру, общей площадью 85,8 кв. м, на 2 этаже 5-этажного жилого дома, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, (адрес), принадлежащую по ? доли в праве общей долевой собственности З5, З1, З3, З4, определив начальную продажную стоимость имущества в сумме 2 445 506 рублей 40 копеек.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий Вороная Н.Л.

Судьи Кулькова С.И.

Решетникова О.В.