Решение Самарского областного суда от 19 августа 2015 г. по делу N 3-283/2015

Самарский областной суд

В составе:

Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Денисовой Т.Д.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

Гражданское дело N03-283/2015 по заявлению Денисова В.Н., Джалилова М.Н.О. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, мэрии г.о.Тольятти об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Денисов В.Н., Джалилов М.Н.О. обратились в суд с заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N15/4с-47 от 30.01.2015 года об отклонении их заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель заявителя по доверенности Броян Г.М. поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель мэрии г.о.Тольятти Трудова Н.В. просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Управление Росреестра по Самарской области, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не направили в суд своих представителей, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

К участию в деле привлечены ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, ООО НПО " "данные изъяты"", которые не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, мэрия г.о.Тольятти представили отзывы, в которых просили отказать в удовлетворении требований.

В своих отзывах ООО НПО " "данные изъяты"" просило удовлетворить заявленные требования.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Дело рассмотрено в порядке главы 23 ГПК РФ.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что заявление Денисова В.Н., Джалилова М.Н.О. подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно ст.24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Установлено, что Денисов В.Н. и Джалилов М.Н.О. являются собственниками / в 1/2 доле каждый/ земельного участка с кадастровым номером: N площадью 3 062 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации станции технического обслуживания автомобилей, расположенного по адресу: "адрес", на земельном участке расположено здание, имеющее адрес: "адрес" /основание: договор купли-продажи имущества от 28.05.2014 года/.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приложением N2 к Постановлению Правительства Самарской области N610 от 13.11.2013 года в размере "данные изъяты".

Будучи не согласными с кадастровой стоимостью, заявители обратились в ООО "НПО " "данные изъяты"" для определения рыночной стоимости принадлежащего им земельного участка.

Отчетом об оценке N333-ФЛ от 10.12.2014 года, выполненным оценщиком Крупиной Е.Е., итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 11.12.2013 года составляет "данные изъяты".

Экспертным заключением N2608/12/14 от 22.12.2014 года, выполненным Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией оценщиков " "данные изъяты"", членом которого является оценщик Крупина Е.Е., подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

После этого заявители обратились в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Решением комиссии от 30.01.2015 года N15/4с-47 заявление Денисова В.Н. и Джалилова М.Н.О. было отклонено.

Считая свои права нарушенными, 09.04.2015 года заявители обратились в суд с заявлением об оспаривании решения комиссии, рассматриваемым в рамках данного гражданского дела.

В соответствии с п.20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N263, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организацией оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 87,4%.

Комиссия в своем решении указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

1. Информация о стоимости объектов-аналогов /цена/ в приведенных источниках информации противоречива, единицы измерения не соответствуют указанным в отчете -п.4 ФСО N3;

2. Мнение оценщика о наличии всех коммуникаций на земельном участке или об отсутствии проблем с их подведением является экспертным и противоречит как данным п. 9.5 отчета, так и сведениям объявлений по объектам-аналогам -п.11 ФСО N7, п.12 ФСО N3.

Ссылаясь на замечания, предъявленные к отчету об оценке, заинтересованные лица в своих возражениях просили отказать в удовлетворении требований.

В соответствии со ст.79 ч.1 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

С учетом представленных возражений на заявленные требования, а также с учетом того, что по делу требуются специальные познания, по инициативе суда определением от 03.06.2015 года была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО " "данные изъяты"".

На разрешение экспертизы были поставлены два вопроса:

1. Соответствует ли отчет об оценке N333-ФЛ от 10.12.2013 года требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам и правилам, если не соответствует, то в чем выразилось несоответствие и как оно повлияло на величину рыночной стоимости земельного участка.

2.Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: N по состоянию на 11.12.2013 года.

По результатам проведенной экспертизы судом получено заключение эксперта N30/15/СЭ от 31.07.2015 года, выполненное экспертом Ананьевым И.В., в котором содержится вывод о том, что отчет об оценке N333-ФЛ от 10.12.2014 года, выполненный ООО "НПО " "данные изъяты" соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки.

По второму вопросу эксперт пришел к выводу о том, что величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: N по состоянию на 11.12.2013 года составляет "данные изъяты"..

Из заключения эксперта следует, что кадастровая стоимость земельного участка является сильно завышенной.

Соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждено двумя экспертными заключениями: положительным экспертным заключением, выполненным Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией оценщиков " "данные изъяты"", а также заключением судебной экспертизы, что свидетельствует о том, что отчет, выполненный ООО "НПО " "данные изъяты"" и представленный в комиссию, является достоверным, и у комиссии не имелось оснований для отклонения заявления Денисова В.Н., Джалилова М.Н.О. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Несмотря на то, что в экспертном заключении величина рыночной стоимости определена в большем размере, чем в отчете об оценке, это не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке.

Суд учитывает, что в соответствии со ст.3 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства,

Расхождение величин рыночной стоимости, указанных в отчете об оценке и в заключении эксперта, обусловлено разными методами исследования, данное расхождение является незначительным, находящимся в допустимом диапазоне расхождений.

Замечания к отчету об оценке, указанные в решении комиссии, суд считает несостоятельными.

Так, одним из оснований для отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка явилось то, что информация о стоимости объектов-аналогов /цена/ в приведенных источниках информации противоречива, единицы измерения не соответствуют указанным в отчете -п.4 ФСО N3.

В соответствии с п.4 ФСО N3 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N256, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Оценщиком при составлении отчета не было допущено нарушений вышеуказанных принципов.

Для исследования им выбрана единица измерения -стоимость 1 кв.м.

В объявлениям по объектам-аналогам на страницах 120-123 отчета единица измерения указана в рублях.

Однако, база данных ООО " "данные изъяты"" предоставляет стоимость в тысячах рублей, и оценщиком в отчете об оценке указана стоимость объектов-аналогов в тысячах рублях, поскольку стоимость в рублях была бы нелогичной, не соответствующей рынку, поэтому каких-либо противоречий в отчете об оценке по единицам измерения стоимости объектов-аналогов не имеется.

Отклоняя заявление Денисова В.Н. и Джалилова М.Н.О., комиссия также указала, что мнение оценщика о наличии или отсутствии коммуникаций или об отсутствии проблем с их подключением является экспертным, не подтвержденным анализом рынка.

В соответствии с п.12 ФСО N3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

На странице 65-66 отчета об оценке оценщиком приведено математическое обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, в результате которого оценщик пришел к выводу о том, что сравнительный анализ статистических показателей первичной выборки скорректированных цен аналогов безусловно подтверждает, что диапазоны значений поправок по основным ценообразующим факторам, описанные оценщиком на основе экспертного мнения, соответствуют рыночным условиям и являются математически обоснованными.

Эксперт Ананьев И.В. в судебном заседании указал, что оценщик действовала в рамках ФСО N7 и обоснованно учитывала возможность подключения к коммуникациям, в связи с тем, что объект оценки и объекты-аналоги обладают равными возможностями с точки зрения их подключения к коммуникациям, оценщик обоснованно не применила корректировки на коммуникации.

Исходя из изложенного, суд делает вывод о том, что требование пункта 12 ФСО N3 оценщиком было выполнено.

Принимая во внимание представленные суду доказательства, а также заключение эксперта, и учитывая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права заявителей, суд приходит к выводу о том, что требование заявителей о признании незаконным и отмене решения комиссии N 15/4с-47 от 30.01.2015 года является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с п.26 Постановления Пленума Верховного суда РФ N28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание судом заявления об оспаривании такого решения обоснованным. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления /ст.258 ГПК РФ/.

В связи с тем, что решение комиссии является незаконным и подлежит отмене, суд считает возможным обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного и руководствуясь ст.24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным и отменить решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области N15/4с-47 от 30.01.2015 года.

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления Денисова В.Н., Джалилова М.Н.О. от 31.12.2014 года.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РФ в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.