Решение Самарского областного суда от 18 августа 2015 г. по делу N 3-349/2015

Самарский областной суд в составе:

Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Денисовой Т.Д.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

Гражданское дело N03-349/2015 по заявлению ООО " "данные изъяты"" к филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО " "данные изъяты"" обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной в размере "данные изъяты"., также просило обязать филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области внести рыночную стоимость указанного земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости с момента вступления в силу судебного акта.

Представитель заявителя по доверенности Марухнова А.В. поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении.

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области не направило в суд своего представителя, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще.

К участию в деле привлечены Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о.Самары.

Представитель Администрации г.о.Самары по доверенности Ягубян И.Е. просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области не направили в суд своих представителей, представили отзывы, в которых просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Данное гражданское дело рассмотрено в порядке главы 23 ГПК РФ.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что требования ООО " "данные изъяты"" подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ФЗ N135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что ООО " "данные изъяты"" является собственником земельного участка с кадастровым номером: N площадью 24 093 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местонахождение объекта: "адрес" /основание: договор купли-продажи от 03.03.2014/.

Спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 26.06.2014 года.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 26.06.2014 года в размере 48 339 472,41 руб. в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области".

ООО " "данные изъяты"", не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, обратилось в ООО " "данные изъяты"" для определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчета об оценке N348-1/15 от 10.03.2015 года, выполненного оценщиком Бакаевым А.И., рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составляет на 26.06.2014 года "данные изъяты" руб.

Экспертным заключением N1245/2015 от 07.04.2015 года, выполненным

Общероссийской общественной организацией " "данные изъяты"", членом которого является оценщик Бакаев А.И., подтверждено соответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Ссылаясь на подготовленный по его заказу отчет, заявитель указал, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, что влечет нарушение его прав.

В связи с этим Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

По результатам рассмотрения Комиссией было принято решение N15/14с-3 от 14.05.2015 года об отклонении заявления, при этом в решении комиссии приведены следующие недостатки отчета: данные о дате источника информации по аналогу N3 противоречивые; страница N37 отчета не пронумерована; фактор наличия /отсутствия коммуникаций не исследован и корректировки по данному элементу сравнения не проводились.

После этого заявитель обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного гражданского дела.

В соответствии со ст.12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исследовав отчет об оценке, суд считает, что он выполнен в соответствии с Требованиями к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 N382, в которых указано, что отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленных Федеральным стандартом оценки N3.

В отчете об оценке указаны допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки, описан объект оценки, факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его стоимость.

Оценщиком приведен анализ рынка объекта оценки, в котором содержится информация о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, динамика значений цен предложений земельных участков под производственно-складское использование в г.Самаре за 2013-2014 годы,

Расчет стоимости земельного участка производился оценщиком методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, отказ от доходного и затратного подходов им обоснован.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади земельного участка.

Подобраны объекты-аналоги промышленного назначения, расположенные в промышленных районах города Самары, применена скидка на торг и на площадь.

Анализируя такой ценообразующий фактор, как наличие /отсутствие инженерных коммуникаций, оценщик пришел к выводу о том, что цена земельных участков значительно возрастает при наличии инженерных коммуникаций на нем. Для целей кадастровой стоимости в размере рыночной через оспаривание участок должен рассматриваться как свободный, соответственно имеющиеся на нем инженерные коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться в оценке, однако, сама возможность подключения к коммуникациям должна учитываться.

На странице 43 отчета оценщик указал, что предполагается возможность подведения всех коммуникаций /коммуникации по границе/.

Как следует из информации, содержащейся на страницах 55-57 отчета, в источниках информации не всегда содержится полная информация о наличии тех или иных инженерных коммуникаций, имеющихся на земельных участках, однако, с учетом того, что четыре объекта- аналога расположены в "адрес" и один в "адрес" городе Самаре, вывод эксперта о том, что инженерные коммуникации либо проходят по границе земельного участка, либо имеется возможность их подключения, является обоснованным.

Аналог N3, подобранный оценщиком, расположенный в "адрес", "адрес", был размещен на продажу на информационном портале www.avito.ru 21.05.2014 года, поэтому использование данного объекта-аналога на дату оценки 26.06.2014 года является правомерным.

Отсутствие нумерации 37страницы отчета об оценке является несущественным недостатком отчета, который не влияет на величину рыночной стоимости объекта оценки.

Суд учитывает также и то, что замечаний к отчету заинтересованными лицами не приведено, соответствие отчета об оценке подтверждено положительным экспертным заключением, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по своей инициативе суд не усматривает, поскольку отчет об оценке является достоверным доказательством..

Доводы заинтересованных лиц о существенной разнице между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью не свидетельствуют о недостоверности отчета об оценке, поскольку разные методы при определении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка приводят к тому, что их величины могут не совпадать друг с другом.

Принимая во внимание представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке, является достоверной, и, признавая, что завышение кадастровой стоимости нарушает права заявителя как плательщика земельного налога, полагает, что требование заявителя об установлении кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной стоимости по состоянию на 26.06.2014 года в размере "данные изъяты" руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Заявителем предъявлены требования об обязании филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области внести в ГКН новую кадастровую стоимость спорного земельного участка.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения данных требований в связи со следующим.

Согласно ст.24.20 Закона "Об оценочной деятельности в Российской федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, в ГКН вносятся сведения об изменении кадастровой стоимости на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания на это в законе и принятие решения об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области внести такие сведения не требуется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65-66 ЗК РФ, ст.24.18, 24.20 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требование ООО " "данные изъяты"" удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N площадью 24 093,00 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес" равной рыночной стоимости по состоянию на 26.06.2014 года в размере "данные изъяты" руб.

В остальной части заявления отказать.

Дата обращения заявителя в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области 20 апреля 2015 года.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РФ в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.