Решение Кировского областного суда от 19 июня 2015 г. по делу N 3-27/2015

Кировский областной суд в составе:

председательствующего судьи Стёксова В.И.,

при секретаре Соколовой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Скурихиной О.А. к администрации муниципального образования "Город Киров" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Скурихина О.А. обратились с иском к администрации муниципального образования "Город Киров" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. В обоснование указала, что является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: "данные изъяты" и арендатором земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", на основании договора аренды земельного участка от "дата" года. Размер арендной платы за пользование земельным участком устанавливается на основании государственной кадастровой оценки земель и зависит от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты", составляет "данные изъяты" рублей. Считает результаты государственной кадастровой оценки земельного участка недостоверными и завышенными, поскольку согласно заключению и отчету N от "дата" ООО "Независимая экспертно-оценочная корпорация" рыночная стоимость указанного земельного участка составляет на "дата" "данные изъяты" рублей. Кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает имущественные права истца в части размера арендной платы. На основании изложенного просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N, общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес" (в северо-восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по "данные изъяты") по состоянию на "дата" равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей.

Представитель Скурихиной О.А. по доверенности Дьячкова Н.В. исковые требования поддержала в полном объеме. Полагает нарушенными права Скурихиной О.А. возложением на нее обязанности по уплате завышенной и экономически необоснованной арендной платы.

Представитель администрации муниципального образования "Город Киров" по доверенности Князва А.И. Считает ненадлежащим и недопустимым доказательством по делу отчет N об определении рыночной стоимости земельного участка, оценщиком нарушены принципы, которым должен соответствовать отчет об оценке. Полагает, что рыночная стоимость земельного участка не может быть установлена в качестве кадастровой стоимости, так как при ее расчете допущены многочисленные нарушения. Объективной стоимостью, которая должна быть указана в качестве кадастровой полагает стоимость, установленную в определенном законом порядке. Обратила внимание на то, что администрация г. Кирова является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку непосредственную оценку по определению кадастровой стоимости земельного участка администрация города не осуществляла, а лишь утвердила результат оценки, каких-либо действий, нарушающих права истца в части определения кадастровой стоимости объекта не совершала. При этом истцом не оспаривается постановление администрации, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков. Удовлетворение исковых требований повлечет возникновение обязанностей у органа кадастрового учета. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Скурихина О.А., надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, не явилась, о причинах неявки суд не уведомила.

Представитель филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Кировской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, просит о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании представитель филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Кировской области по доверенности Мамаева О.Е. поддержала позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление, из которого следует, что проведенная государственная кадастровая оценка осуществлена согласно требованиям действующего законодательства, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения соответствуют результатам государственной кадастровой оценки, утвержденной в установленном порядке уполномоченным органом.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, просит о рассмотрении дела без его участия. В представленном суду отзыве на исковое заявление указано, что Управление не наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости земельных участков и не является органом кадастрового учета на территории Кировской области, уполномоченным на ведение государственного кадастра недвижимости, в связи с чем у последнего отсутствует заинтересованность в результате рассмотрения данного спора по существу.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, изучив материалы дела, суд находит заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости, могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от "дата", заключенного между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова и Мельниковой О.А. последней на праве аренды передан земельный участок с кадастровым номером: "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес" (в северо-восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по "адрес").

В соответствии со справкой N от "дата" после заключения брака с Щепиным И.С. Мельниковой О.А. присвоена фамилия Щепина.

Согласно свидетельству о расторжении брака I-ИР N 633067, свидетельству о перемене имени I-ИР N 507010, выданным "дата", Щепиной О.А. присвоена фамилия Скурихина.

В государственном кадастре недвижимости по земельному участку с кадастровым номером: "данные изъяты", содержатся следующие сведения:

местоположение (адрес) - "адрес";

категория земель - земли населенных пунктов;

разрешенное использование - подземный торговый комплекс;

площадь - "данные изъяты" кв.м;

кадастровая стоимость - "данные изъяты" рублей;

удельный показатель кадастровой стоимости - "данные изъяты" рублей;

сведения о правах отсутствуют;

обременения - аренда Мельникова О.А. от "дата" N.

Законом Кировской области от 03.11.2011 года N 80-ЗО "О некоторых вопросах государственной кадастровой оценки в Кировской области" установлено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению органов местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также в отношении иных объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, расположенных на территории соответствующего муниципального образования (статья 2).

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты", была определена на основании Постановления администрации г. Кирова от 06.06.2013 года N 2210-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов и средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов муниципального образования "Город Киров" в размере "данные изъяты" рублей по состоянию на 01.01.2012 года.

Удельный показатель кадастровой стоимости установлен в размере "данные изъяты" рублей.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

При этом согласно части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Скурихиной О.А. проведена оценка рыночной стоимости названного земельного участка и установлено значительное расхождение в установленном кадастровой оценкой земель размере стоимости спорного земельного участка и его рыночной стоимости.

Так, согласно отчету об оценке от "дата" N ООО "Независимая экспертно-оценочная корпорация" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты" по состоянию на "дата" составляет "данные изъяты" рублей.

На данный отчет представлено положительное экспертное заключение от "дата" N саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков", членом которой является оценщик Копанева Т.В.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254, установлено, что отчет об оценке должен соответствовать принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности (пункт 4).

Пунктом 3 указанного федерального стандарта оценки, установлено, что отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Таким образом, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является именно отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков, в том числе проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Копанева Т.В. на возражения представителя администрации муниципального образования "Город Киров" относительно отсутствия в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка информации, существенной с точки зрения стоимости объекта оценки, а именно: информации о текущем использовании земельного участка, неполноте информации о местоположении объекта оценки, пояснила, что на странице 24 Отчета в таблице 7.3 "Технические характеристики улучшений объекта оценки" указаны: площадь застройки, процент завершенности строительства и другие технические характеристики улучшений объекта оценки, то есть описано текущее использование объекта оценки. В разделе 9.8 (стр. 43 отчета) "Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений, основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов" приведен анализ ценообразующих факторов. Описание местоположения объекта оценки находится в пункте 7.1 отчета (стр. 18). Указание на наличие торговой недвижимости в окружении объекта оценки содержится в анализе, при этом указание названий рядом расположенных торговых центров не влияет на определение рыночной стоимости объекта оценки. Вывод о неинформативности анализа местоположения земельного участка имеет субъективную оценку.

Относительно доводов о нарушении при составлении отчета принципов обоснованности и проверяемости, выразившихся в неподтвержденности наличия или отсутствия объекта незавершенного строительства, а также сведений о стоимости квадратного метра земельных участков, оценщик пояснила, что при выполнении оценки исходила из предоставленной заказчиком информации о существовании объекта незавершенного строительства в 2012 году. Согласно приведенным в отчете допущениям вся информация, полученная от заказчика, рассматривается как достоверная. Стоимость квадратного метра земельного участка рассчитывалась исходя из площади земельного участка и стоимости объекта.

Содержание отчета не допускает неоднозначного толкования, поскольку обоснованным при расчете общего чистого дохода от единого объекта оценки считает использование для сравнения ставок арендной платы именно на торговые помещения, а не сам земельный участок.

В обоснование выбранного метода оценки свидетель указала, что в разделе 10.2 отчета перечислены все существующие методы расчета рыночной стоимости земельных участков и обосновано применение или отказ от применения каждого метода. В рамках сравнительного подхода оценщик пришел к выводу о возможности применения метода выделения. Метод сравнения продаж не применялся, поскольку на момент оценки оценщиком не выявлено в свободном доступе информации о продаже свободных земельных участков или земельных участков с незавершенным строительством.

На возражения представителя администрации муниципального образования "Город Киров" относительно некорректности применения объектов-аналогов ввиду существенного различия площади земельных участков оценщик Копанева Т.В. в судебном заседании пояснила, что для проверки достоверности и допустимости применения выборки был рассчитан предельный коэффициент вариации по двум показателям: удельный показатель по площади помещений улучшений земельного участка, удельный показатель по площади земельных участков. Оба предельных коэффициента вариации не превысили допустимые 33%, что говорит о возможности использования в расчетах объектов-аналогов с данными площадями.

Исследовав в судебном заседании представленный истцом отчет N от "дата", подготовленный ООО "Независимая экспертно-оценочная корпорация" об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты", суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства специалистом, имеющим соответствующее образование и стаж работы в области оценочной деятельности, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и, в частности, положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", устанавливающим основные требования к содержанию отчета.

Соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности подтверждается положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от "дата" года.

При этом достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в данном случае не являются.

Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчете оценщика, величине рыночной стоимости земельного участка, достаточных и неопровержимых доказательств несоответствия данного отчета требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности согласно требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации также не представлено,ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы стороны не заявляли, в связи с чем, оснований сомневаться в достоверности представленного истцом отчета у суда не имеется.

Расчет арендной платы по договору аренды земельного участка от "дата" осуществляется по формуле, одной из составляющих которой является кадастровая стоимость земельного участка.

Завышение размера кадастровой стоимости спорного земельного участка привело к повышению арендной платы, поэтому истец обратился в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Поскольку при определении рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, требования подлежат удовлетворению.

Суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв.м., местоположение: "адрес" (в северо-восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по "адрес"), равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей по состоянию на "дата" года.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть пятая статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Исковое заявление подано в суд "дата".

В силу части 5 статьи 4, части 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка вносит соответствующие коррективы в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в этот орган сведений о кадастровой стоимости.

Следовательно, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для ее внесения органом кадастрового учета в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Руководствуясь статьями 194, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Скурихиной О.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв.м., местоположение которого: "адрес" (в северо-восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по "адрес"), равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" (семь миллионов сто девяносто тысяч четыреста четырнадцать) рублей.

Вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости установленной судом рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей в качестве кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв.м., местоположение которого: "адрес" (в северо-восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по "адрес").

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Российской Федерации в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Кировского областного суда В.И. Стёксов