Решение Челябинского областного суда от 17 августа 2015 г. по делу N 3-228/2015

Челябинский областной суд в составе: председательствующего судьи Турковой Г.Л.

при секретаре Садыкове P.P.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Открытого акционерного общества "Ростелеком" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости и

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Ростелеком" (далее ОАО "Ростелеком") 05 февраля 2015 года обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости и с учетом уточнения требований просило установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами:

74:33:0129001:6827, расположенного по адресу: Челябинская область, город Магнитогорск, проспект Ленина, 32/1, площадью 3254+/- 20 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "занимаемое нежилыми зданиями - автоматической телефонной станцией, гаражом, трансформаторной подстанцией" в размере 2 154 000 рублей по состоянию на 18 июля 2014 года,

74:36:0403003:2, расположенного по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Советский район, улица Томинская, 2, площадью 2278 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "для эксплуатации нежилого помещения (гаража)" в размере 2 891 921 рубля по состоянию на 01 января 2010 года,

74:36:01 13003:9, расположенного по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Металлургический район, улица Черкасская, 5, площадью 5077+/-5 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "для эксплуатации существующих зданий АТС-21,22 и гаража Челябинской городской телефонной станции" в размере 6 017 000 рублей по состоянию на 01 января 2010 года,

74:36:0603004:17, расположенного по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Калининский район, улица Молодогвардейцев, 5, площадью 15239 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "для эксплуатации ремонтно-складской базы" в размере 16 450 000 рублей по состоянию на 01 января 2010 года,

74:36:0405005:10, расположенного по адресу:

Челябинская область, город Челябинск, Советский район, улица Воровского, 71, площадью 7948 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "для эксплуатации зданий, сооружений и прилегающей территории" в размере 28 062 000 рублей по состоянию на 25 августа 2012 года,

74:36:0408001:2968, расположенного по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Советский район, улица Орджоникидзе, 54-6, площадью 299+/- 6 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "для эксплуатации нежилого здания (техническое)" в размере 1 152 000 рублей по состоянию на 11 июля 2012 года,

74:36:0408001:2969, расположенного по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Советский район, улица Орджоникидзе, 54-6, площадью 190+/- 5 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "для эксплуатации нежилого здания (дизельная, гараж на 4 машины)" в размере 761 000 рублей по состоянию на 1 1 июля 2012 года.

В обоснование заявленных требований заявитель указал на то, что земельные участки с кадастровыми номерами 74:33:0129001:6827, 74:36:0403003:2, 74:36:0113003:9, 74:36:0603004:17, принадлежат заявителю па праве аренды в соответствии с заключенными с органами местного самоуправления договорами, остальные земельные участки находятся в собственности заявителя. Кадастровая стоимость земельных участков, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, не соответствует рыночной стоимости. Заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13 января 2015 года оставлено без удовлетворения. Данное обстоятельство нарушает права заявителя как плательщика арендной платы и земельного налога, установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости позволит снизить размер платежей. В судебном заседании представитель заявителя заявленные требования с учетом их уточнения по результатам судебной э кс п ертиз ы поддержала.

Представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области, Правительства Челябинской области, Администрации города Челябинска и Администрации города Магнитогорска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, письменные отзывы ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области и Управления Росреестра по Челябинской области, выслушав пояснения представителя ОАО

"Ростелеком", суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 2, ч. 5 ст. 1, ч.5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве повой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, ОАО "Ростелеком" принадлежат на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0405005:10, 74:36:0408001:2968 и 74:36:0408001:2969, а земельные участки с кадастровыми номерами 74:33:0129001:6827, 74:36:0403003:2, 74:36:0113003:9, 74:36:0603004:17 находятся в аренде, сроки действия которой не истекли.

Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01.01.2010 год утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области". Спорный земельный участок вошел в перечень земельных участков, кадастровая стоимость которых утверждена указанным постановлением.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление ОАО "Ростелеком" от 13.01.2015 года отклонила письмом от 19.01.2015 годаN 74-2015/40.

На основании определения суда от 24 апреля 2015 года о назначении по делу по ходатайству заявителя о назначении судебной экспертизы экспертом Кондрух Ю.Н., состоящей в трудовых отношениях с ООО "Бюро независимых экспертиз и опенки", проведена судебная экспертиза и подготовлено заключение эксперта N 0224/2015 от 25 июня 2015 года, которым определена рыночная стоимость земельных участков на даты определения их кадастровой стоимости: 74:33:0129001:6827 в размере 2 154 000 рублей, 74:36:0403003:2 - 2 891 921 рубль, 74:36:0113003:9 - 6 017 000 рублей, 74:36:0603004:17 - 16 450 000 рублей, 74:36:0405005:10 - 28 062 000

рублей, 74:36:0408001:2968 -1 152 ООО рублей и 74:36:0408001:2969 - 761 ООО рублей.

Оценивая представленные доказательства с соблюдением положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость спорных земельных участков подтверждена заключением эксперта от 25 июня 2015 года, полученным по результатам судебной экспертизы (л.д. 106-224, т.5).

Заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Из данного заключения следует, что эксперт произвел анализ рынка земельных участков Челябинской области, городов Челябинска и Магнитогорска, в 'том числе по районам городов, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка экспертом использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в заключении обоснован и сомнений не вызывает.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал досточное количество аналогов - земельных участков, предложенных к продаже в достаточно приближенный период к дате оценки, в городе Челябинске и городе Магнитогорске, в которых расположены объекты оценки. В заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложены копии материалов и распечаток. Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв. м, как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

В качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, отличающиеся от оцениваемого земельного участка по площади и передаваемым правам (аренда), в связи с чем экспертом проведены корректировки по данным элементам сравнения. Отказ от проведения корректировок по другим элементам сравнения, в том числе на дату продажи, на объем передаваемых прав, местоположению в заключении также мотивирован и сомнений не вызывает. В заключении эксперта приведены не 'только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Экспертом учтено, что часть объектов-аналогов принадлежит продавцам на праве аренды, в то время как земельный участок принадлежит заявителю на праве собственности, что не порочит заключение эксперта как доказательство по делу, поскольку в силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, что и было предметом оценки.

При таких данных оснований для вывода о недостоверности заключения эксперта об определении рыночной стоимости земельного участка у суда не имеется.

Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости заинтересованными лицами в суд не представлено, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в суде ими не заявлено. Па допущение экспертом каких-либо нарушений действующего законодательства об оценочной деятельности никто из заинтересованных сторон не указывал.

Поскольку кадастровая стоимость спорных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости на ту же дату, соответствующее требование заявителя, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке допустимые и относимые доказательства, подлежат удовлетворению.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, т.е. с 01 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш н л:

Заявление Открытого акционерного общества "Ростелеком" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с

кадастровым номером 74:33:0129001:6827, расположенного по адресу: Челябинская область, город Магнитогорск, проспект Ленина, 32/1, площадью 32541/- 20 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "занимаемое нежилыми зданиями -автоматической телефонной станцией, гаражом, трансформаторной подстанцией" в размере 2 154 ООО рулей по состоянию 18 июля 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0403003:2, расположенного по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Советский район, улица Томинская, 2, площадью 2278 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "для эксплуатации нежилого помещения (гаража)" в размере 2 891 921 (Два миллиона восемьсот девяносто одна тысяча девятьсот двадцать один) рубль по состоянию на 01 января 2010 года,

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0113003:9, расположенного по адресу: Челябинская область, город Челябинск", Металлургический район, улица Черкасская. 5, площадью 5077+/- 5 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "для эксплуатации существующих зданий АТС-21,22 и гаража Челябинской городской телефонной станции" в размере 6 017 000 (Шесть миллионов семнадцать тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2010 года,

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0603004:17, расположенного по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Калининский район, улица Молодогвардейцев, 5, площадью 15239 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "для эксплуатации ремонтно-складской базы" в размере 16 450 000 (Шестнадцать миллионов четыреста пятьдесят тысяч) рублей по состоянию па 01 января 2010 года,

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0405005:10, расположенного по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Советский район, улица Воровского, 71, площадью 7948 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "для эксплуатации зданий, сооружений и прилегающей территории" в размере 28 062 000 (Двадцать восемь миллионов шестьдесят две тысячи) рублей по состоянию на 25 августа 2012 года,

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408001:2968, расположенного по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Советский район, улица Орджоникидзе, 54-6, площадью 299+/- 6 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "для эксплуатации нежилого здания

(техническое)" в размере 1 152 000 (Один миллион сто пятьдесят две тысячи) рублей по состоянию на 1 1 июля 2012 года,

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408001:2969, расположенного по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Советский район, улица Орджоникидзе, 54-6, площадью 190+/- 5 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "для эксплуатации нежилого здания (дизельная, гараж на 4 машины)" в размере 761 000 (Семьсот шестьдесят одна тысяча) рублей по состоянию на 1 1 июля 2012 года.

Кадастровая стоимость, установленная настоящим решением суда, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной

суд.

Председательствующий