Решение Челябинского областного суда от 24 августа 2015 г. по делу N 3-185/2015

Челябинский областной суд в составе: председательствующего судьи Турковой Г.Л.

при секретаре Дюсембаеве А.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Штейн" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости и

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Штейн" (далее ООО "Штейн") 23 января 2015 года (с учетом уточнений) обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:31:0302026:64, расположенного по адресу: Челябинская область, Коркинский район, город Коркино, р.п. Первомайский, улица Заводская, дом 1, площадью 15854+/- 63 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "для размещения объектов промышленности" равной рыночной стоимости в размере 4 038 000 рублей по состоянию на 11 июня 2014 года. В обоснование заявленных требований заявитель представил отчет N0868/2014 об определении рыночной стоимости имущества (земельных участков) по состоянию на 01.01.2010 года и консультационное заключение Экспертно-консультационного комитета Российского общества оценщиков и указал на то, что земельный участок с кадастровым номером 74:31:0302026:64 принадлежат заявителю на праве собственности и что кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, не соответствует рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает права заявителя как плательщика земельного налога, установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости позволит снизить размер платежа. В судебном заседании представитель заявителя Глухов СВ. заявленные требования с учетом их уточнения по результатам судебной экспертизы поддержала.

Представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области, Правительства Челябинской области, Администрации г. Коркино Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, письменные отзывы ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области и Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 2, ч. 5 ст. 1, ч.5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в

государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, ООО "Штейн" принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 74:31:0302026:64, расположенного по адресу: Челябинская область, Коркинский район, город Коркино, р.п. Первомайский, улица Заводская, дом 1, площадью 15854+/- 63 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "для размещения объектов промышленности" кадастровая стоимость которого согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объектов недвижимости и данным ФГБУ "ФКП Росреестра" по Челябинской области, изложенным в письме от 27.02.2015 года N 1857 определена по состоянию на 11.06.2014 года определена в размере 12625332,90 рублей.

Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01.01.2010 год утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области". Спорный земельный участок не вошел в перечень земельных участков, кадастровая стоимость которых утверждена указанным постановлением.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление ООО "Штейн" о пересмотре кадастровой стоимости отклонила письмом от 14.01.2015 года N 74-2015/029.

На основании определения суда от 30 июля 2015 года о назначении по делу по ходатайству заявителя судебной экспертизы экспертом Б. О.С, состоящим в трудовых отношениях с ООО "Аванта Вест", проведена

судебная экспертиза и подготовлено заключение эксперта N 02/08-2015 от 10.03.2015 года, которым определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:31:0302026:64, расположенного по адресу: Челябинская область, Коркинский район, город Коркино, р.п. Первомайский, улица Заводская, дом 1, площадью 15854+/- 63 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "для размещения объектов промышленности" равной рыночной стоимости в размере 4 038 000 рублей по состоянию на 11 июня 2014 года, то есть на дату установления его кадастровой стоимости.

Оценивая представленные доказательства с соблюдением положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка подтверждена заключением эксперта от 10.03.2015 года, полученным по результатам судебной экспертизы (л.д. 4-56, т.2).

Заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Из данного заключения следует, что эксперт произвел анализ рынка земельных участков Челябинской области и города Челябинска, в том числе по районам города, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка экспертом использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в заключении обоснован и сомнений не вызывает.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал четыре аналога - земельных участка, предложенных к продаже в достаточно приближенный период к дате оценки в городе Челябинске, в котором расположены объекты оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложены копии материалов и распечаток. Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв. м, как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, отличающиеся от оцениваемого земельного участка по местоположению, по площади и проведена корректировка по данным элементам сравнения. Отказ от проведения корректировок по другим элементам сравнения, в заключении

также мотивирован и сомнений не вызывает. В заключении эксперта приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, что и было предметом оценки.

При таких данных оснований для вывода о недостоверности заключения эксперта об определении рыночной стоимости земельного участка у суда не имеется.

Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости заинтересованными лицами в суд не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы в суде ими не заявлено. На допущение экспертом каких-либо нарушений действующего законодательства об оценочной деятельности никто из заинтересованных сторон не указывал.

Поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости на ту же дату, соответствующее требование заявителя, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке допустимые и относимые доказательства, подлежат удовлетворению.

Отчет N0868/2014 об определении рыночной стоимости имущества (земельных участков) по состоянию на 01.01.2010 года и консультационное заключение Экспертно-консультационного комитета Российского общества оценщиков доказательством рыночной стоимости земельного участка в целях установления его кадастровой стоимости использованы быть не могут, поскольку подготовлены не на дату определения кадастровой стоимости.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, т.е. с 01 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление Общества с ограниченной ответственностью "Штейн" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:31:0302026:64, расположенного по адресу: Челябинская область, Коркинский район, город Коркино, р.п. Первомайский, улица Заводская, дом 1, площадью 15854+/- 63 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "для размещения объектов промышленности" равной рыночной стоимости в размере 4 038 ООО (Четыре миллиона тридцать восемь тысяч) рублей по состоянию на 11 июня 2014 года.

Кадастровая стоимость, установленная настоящим решением суда, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий

Туркова Г.Л.