Апелляционное определение СК по административным делам Белгородского областного суда от 06 августа 2015 г. по делу N 33-3290/2015

Судебная коллегия по административным делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Наумовой И.В.,

судей Щербаковой Ю.А., Самыгиной С.Л.,

при секретаре Тягнирядно Я.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Пересып С.И. о признании незаконным решения Управления Росреестра по Белгородской области об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на нежилое помещение и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок

по апелляционной жалобе Пересып С.И.

на решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 20 апреля 2015 г.

Заслушав доклад судьи Щербаковой Ю.А., объяснения представителя заявителя Пересып С.И., заинтересованного лица Малькова В.В. - Салаховой О.И., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области - Кулешовой Е.Н., полагавшей требования жалобы не подлежащими удовлетворению, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ между Пересып С.И. (продавец) и Мальковым В.В. (покупателем) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает "данные изъяты" доли в праве на земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым N, предназначенный для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации нежилого здания (торгового) и помещение (нежилое), общей площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым N, номера на поэтажном плане: N этаж: цокольный, расположенные по адресу: "адрес".

10 декабря 2014 г. вышеуказанный договор предоставлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (далее - Росреестр) для государственной регистрации права собственности и перехода права.

ДД.ММ.ГГГГ Росреестром на основании абзацев 7, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Пересып С.И. и Малькову В.В. отказано в государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", по причине того, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий, а также не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя ( N), также ДД.ММ.ГГГГ за N по вышеуказанным основаниям отказано в государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес".

Пересып С.И. обратился в суд с заявлением о признании незаконными решений Росреестра N и N от ДД.ММ.ГГГГ В обоснование указывает, что отказы в государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на указанные объекты недвижимости являются незаконными, нарушающими его права на распоряжение принадлежащим на праве собственности имуществом. На момент регистрации договора об ипотеке в Росреестре находился для регистрации права собственности заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи, указанные обстоятельства свидетельствовали о его волеизъявлении совершить иную сделку, а, следовательно, по мнению заявителя, Росреестр при разрешении вопроса о регистрации договора ипотеки спустя более трех лет после предоставления его на регистрацию, не мог не принять во внимание наличие договора купли-продажи.

Решением суда в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе, указывая на нарушение судом норм материального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, не соответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также не применения закона, подлежащего применению, Пересып С.И. просит решение отменить и вынести новый акт, которым удовлетворить его требования.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В соответствии с положениями ст. ст. 245, 246, 247, 249, 254, 255 ГПК РФ суд рассматривает дела, возникающие из публичных правоотношений, в частности, по заявлениям об оспаривании решений органов государственной власти.

Гражданин вправе оспорить в суде решение органа государственной власти, если считает, что нарушены его права и свободы.

К решениям органов государственной власти, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения, в результате которых нарушены права и свободы гражданина, созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод, на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Указами Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы", от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" предусмотрено, что федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Согласно пункту 1 статьи 2, пункту 1 статьи 13, пункту 7 статьи 16, пункту 1 статьи 17, пункта 1 статьи 19, пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о регистрации) государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Порядок проведения государственной регистрации прав включает не только прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрацию таких документов, но и правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав проводится в течение двадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно абз. 2 ч. 3 ст. 20 Закона о регистрации отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО " С" и Пересып С.И. подписан договор об ипотеке N, по условиям которого, с целью обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ОАО " С" и ООО " С" на сумму "данные изъяты" руб., Пересып С.И. обязывался передать в залог имущество на сумму "данные изъяты" руб., состоящее из: "данные изъяты" доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации нежилого здания (торгового), площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым (или условным) N, и нежилое помещение, общей площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым (или условным) N, номера на поэтажном плане: N этаж: цокольный, расположенные по адресу: "адрес"

ДД.ММ.ГГГГ договор об ипотеке предоставлен для государственной регистрации в Росреестр.

Поскольку в адрес Росреестра поступило определение суда о принятии искового заявления, ДД.ММ.ГГГГ Росреестром государственная регистрация приостановлена на основании п. 4 ст. 21 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) до разрешения спора судом.

28 июня 2012 г. Октябрьским районным судом города Белгорода в рамках рассмотрения гражданского дела по иску ООО " И" к М.В.А., К.Ю.В., Пересып С.И. о признании права собственности, признании недействительным в части договоров купли-продажи и применения последствий недействительности сделки, приняты меры по обеспечению иска, которыми Пересып С.И. запрещено совершать действия по отчуждению любым способом "данные изъяты" доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым (или условным) N, расположенный по адресу: "адрес".

В связи с поступлением вышеуказанного определения, ДД.ММ.ГГГГ Росреестр приостановил государственную регистрацию договора об ипотеки на основании п. 4 ст. 19 Закона о регистрации на срок, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до снятия ареста.

Вышеуказанная обеспечительная мера отменена Октябрьским районным судом города Белгорода 06 ноября 2014 г.

ДД.ММ.ГГГГ Росреестром из Октябрьского районного суда города Белгорода истребована информация о принятии судебных актов по требованиям, ставшими основанием для внесения запретов в осуществлении государственной регистрации договора об ипотеке.

10 декабря 2014 г. Пересып С.И. и Мальковым В.В. в Росреестр для государственной регистрации права общей долевой собственности и перехода права собственности поданы заявления и предоставлен договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Росреестр, сославшись на абз. 9 п. 1 ст. 19 Закона о регистрации приостановил государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты по "адрес", поскольку имеются ранее поданные на государственную регистрацию сделки документы с данными объектами недвижимого имущества и обременяются ипотекой на основании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ Возобновление государственной регистрации возможно после принятия решения по ранее поданному на государственную регистрацию делу.

ДД.ММ.ГГГГ в Росреестр из суда поступили судебные акты районного суда от 22 декабря 2011 г., от 12 сентября 2012 г., областного суда от 11 декабря 2012 г. из которых следовало, что в удовлетворении требований ООО " И" о признании права собственности, признании недействительным в части договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделки отказано, решение вступило в законную силу.

ДД.ММ.ГГГГ Росреестром проведена государственная регистрация ипотеки (номер регистрации за N), по которой залогодержателем земельного участка является ОАО " С".

ДД.ММ.ГГГГ Росреестр, сославшись на п. 1 ст. 19 Закона о регистрации приостановил государственную регистрацию права собственности и перехода права на объекты недвижимости - земельный участок и нежилое здание, расположенные по адресу: "адрес", на срок до 24 января 2015 г., указав, что при проведении правовой экспертизы документов, установлены нарушения требований ст. ст. 18, 20 вышеуказанного закона - не представлено согласие ОАО " С" на отчуждение имущества; в тексте договора купли-продажи не указано, что в отношении "данные изъяты" долей земельного участка имеются обременения - ипотека и прочие (ограничение) обременения, зарегистрированные в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Росреестром на основании абзацев 7, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации Пересып С.И. и Малькову В.В. отказано в государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества - земельный участок и нежилое помещение, расположенные по адресу: "адрес".

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, руководствуясь положениями ст. 2, п. 1 ст. 17, ст. 19, ст. 20 Закона о регистрации, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку договор об ипотеке зарегистрирован, в срок приостановления государственной регистрации согласие залогодержателя на отчуждение предмета ипотеки, дополнительное соглашение с описанием зарегистрированных в отношении объектов недвижимости ограничений не представлены, оспариваемые заявителем решения органа государственной регистрации прав приняты в соответствии с законом и права заявителя не нарушает.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Из материалов дела усматривается, что на момент подачи заявителем и Мальковым В.В. заявления о государственной регистрации права собственности и перехода права на земельный участок, нежилое здание, в Едином государственном реестре прав имелась запись о регистрации N "Соответствующим службам города предоставляется право беспрепятственного доступа для ремонта и эксплуатации инженерных коммуникаций. ОАО "Белгородэнерго" предоставляется право ремонта и обслуживания теплосетей на земельном участке площадью "данные изъяты" кв.м. Установить ограничения в использовании земельного участка в охранной зоне теплосетей в соответствии с "Правилами техники безопасности при эксплуатации теплопотребляющих установок и теплосетей потребителей" по 5 метров от середины лотка".

ДД.ММ.ГГГГ Росреестром проведена государственная регистрация ипотеки (номер регистрации за N), по которой залогодержателем земельного участка является ОАО " С".

Обеспеченное залогом обязательство ООО " С" перед ОАО " С" по оплате денежных средств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ не прекращено. Задолженность составляет "данные изъяты" руб., что подтверждается информацией, предоставленной Агентством по страхованию вкладов от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривалось представителем заявителя в судебном заседании.

Регистрационная запись об ипотеке в соответствии с п. 4 ст. 29 Закона о регистрации, п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке погашена не была.

В пункте 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлен прямой запрет на отчуждение залогодателем предмета залога без предварительного получения согласия залогодержателя.

В соответствии с абз. 7. п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Абзац 10 п. 1 ст. 20 вышеуказанного закона предусматривает, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав; если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Пункт 1 ст. 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, под которыми понимаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующей особенности купли-продажи земельных участков, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Пунктом 1 статьи 460 ГК РФ, устанавливающей общие положения о купле-продаже, предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В соответствии со статьей 1 Закона о регистрации ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества, в том числе права аренды.

Таким образом, отражение в договоре купли-продажи земельного участка и нежилого здания наличия - ипотеки и прочих (ограничений) обременений, зарегистрированных в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, является существенным условием этого договора, без соблюдения которого указанный договор нельзя признать заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В то же время в представленном заявителем договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что передаваемое недвижимое имущество, находящееся в собственности продавца и переходящее в собственность покупателя, свободно от прав третьих лиц, не подарено, не обещано в дар, в споре и под арестом не находится (пункт 7).

В связи с вышеуказанными обстоятельствами доводы апеллянта со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 31 о том, что договор купли-продажи является заключенным с момента его подписания, отклоняются как несостоятельные.

Согласия залогодержателя - ОАО " С" на отчуждение объектов недвижимости в регистрирующий орган заявителем не представлено.

При таких обстоятельствах наличие обременений, договора ипотеки при отсутствии упоминания о нем, а также иных обременений в представленном для регистрации права договоре купли-продажи, отсутствие согласие залогодержателя на отчуждение залогового имущества препятствовало государственной регистрации права собственности, в связи с чем, государственный регистратор правомерно в соответствии с требованиями статей 19-20 Закона о регистрации сначала приостановил государственную регистрацию прав, а поскольку заявитель не представил дополнительных доказательств наличия у него оснований для государственной регистрации прав, а также достоверности указанных в документах сведений и в течение установленного срока не устранил причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор правомерно отказал в государственной регистрации прав.

Ссылка в жалобе о том, что регистрирующий орган не уведомил стороны договора купли-продажи о приостановлении государственной регистрации на основании абз. 9 п. 1 ст. 19 Закона о регистрации, является неубедительной.

Из содержания заявления от 10 декабря 2014 г. поданного Пересып С.И. в Росреестр о регистрации права общей долевой собственности следует, что в случае приостановления (отказа, возврата без рассмотрения) последний просил направлять уведомление по почте (пункт 11).

Из списка отправки простых почтовых отправлений, представленных представителем Росреестра суду апелляционной инстанции, следует, что 10 декабря 2014 г. почтовым отправлением по адресу, указанному в заявлении о государственной регистрации прав в адрес Пересып С.И. произведено почтовое отправление.

Доводы в жалобе о том, что договор об ипотеке до государственной регистрации не является заключенным, и, как следствие, выводы суда о том, что со стороны Пересып С.И. факт заключения договора ипотеки не оспаривался, являются несостоятельными, поскольку по существу сводятся к оспариванию самого договора ипотеки. Однако такие требования не могут быть направлены против Росреестра.

Кроме того, согласно системе ГАС "Правосудие", решением Свердловского районного суда города Белгорода от 20 апреля 2015 г., вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, Пересып С.И. отказано в удовлетворении требований о признании незаконной регистрации договора ипотеки, обязании погасить регистрационную запись.

Утверждение в жалобе о том, что поскольку на договоре купли-продажи, имеющемся в материалах регистрационного дела ДД.ММ.ГГГГ проставлен штамп, данные обстоятельства свидетельствуют о государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи, а, следовательно, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имелись противоречия между заявленными и зарегистрированными правами и Управление Росреестра на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации обязано было отказать в государственной регистрации договора об ипотеке, отклоняется судебной коллегией, поскольку основано на неверном толковании норм Закона о регистрации.

Отрицая факт регистрации перехода права и права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ представитель Росреестра указывает, что специалистом ошибочно на экземпляре договора, который находится в регистрационном деле, проставлен данный штамп, который впоследствии перечеркнут и указано на его ошибочное проставление. На иных документах штамп не проставлялся, сведения в разделы ЕГРП не вносились.

Указанные доводы стороной заявителя не опровергнуты.

Статьей 13 Закона о регистрации закреплен порядок проведения государственной регистрации, одним из этапов которой является совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Формы ЕГРП и единый порядок их заполнения установлен Правилами ведения ЕГРП, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (далее - Правила ведения ЕГРП).

Государственная регистрация сделки в отношении недвижимого имущества, а также права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах, проставляемом на оригинале документа, выражающего содержание сделки (п. 77 Правил ведения ЕГРП).

В соответствии с п. 79 Правил ведения ЕГРП при государственной регистрации права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, в штампе регистрационной надписи на документах после слов: "Произведена государственная регистрация" указывается вид зарегистрированного права, проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым это право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Правообладателю (покупателю) выдается свидетельство о произведенной государственной регистрации возникшего у него права собственности (п. 1 ст. 14 Закона о регистрации, п. 73 Правил ведения ЕГРП).

В силу части 5 ст. 18 Закона о регистрации необходимые для государственной регистрации прав документы предоставляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Таким образом, государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество, возникшего на основании договора купли-продажи, удостоверяется штампом регистрационной надписи, который проставляется на оригинале договора покупателя. Это следует из п. 1 ст. 13 Закона о регистрации, п. 79 Правил ведения ЕГРП.

Утверждая о регистрации ДД.ММ.ГГГГ перехода права и права собственности за Мальковым В.В. на данные объекты недвижимости, заявитель не представил доказательств, свидетельствующих о внесении сведений в ЕГРП, а также о выдаче покупателю договора, удостоверенного штампом регистрационной надписи.

Ссылка апеллянта о нарушении со стороны Росреестра порядка информирования участников отношений о допущенной технической ошибке, предусмотренного приказом Минэкономразвития России N 802 от 31 декабря 2013 г., отклоняется как несостоятельная, поскольку вопреки утверждению в жалобе данные обстоятельства не свидетельствуют о наличии технической ошибки, понятие которой дано в п. 1 ст. 21 Закона о регистрации.

Поскольку совокупность обстоятельств, которые свидетельствовали бы о наличии оснований для признания незаконными оспариваемых отказов, не установлена, то оснований для отмены обжалуемого решения судебная коллегия не усматривает.

Апелляционная жалоба не содержит фактов, которые имели бы юридическое значение для разрешения заявленных требований, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем, изложенные в ней доводы не могут повлечь отмену постановленного решения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 20 апреля 2015 г. по делу по заявлению Пересып С.И. о признании незаконным решения Управления Росреестра по Белгородской области об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на нежилое помещение и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок оставить без изменения, апелляционную жалобу Пересып С.И. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи