Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 24 августа 2015 г. по делу N 33-12678/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Филиппова А.Е.

судей Афанасьева О.В., Богдановой Л.В.

при секретаре Аведиеве Л.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Задорожной Т.А. к Администрации Константиновского района, Бочкову А.Г., Будякову П.Т. о признании сделок купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок по апелляционным жалобам Бочкова А.Г. и Будякова П.Т. на решение Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 09 июня 2015 г. Заслушав доклад судьи Афанасьева О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Задорожняя Т.А. обратилась в суд с настоящим иском к Администрации Константиновского района, Бочкову А.Г., Будякову П.Т., 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, указав, что после смерти ее матери ФИО7 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, она вступила в наследство. В наследственное имущество входил гараж кирпичный, площадью 26,1 кв. м, стройготовностью 95%, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Постановлением главы администрации г. Константиновска НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО7 был отведен земельный участок для строительства гаража, выдано разрешение на производство работ, изготовлен план размещения строений на земельном участке и получен технический паспорт на ее имя.

После вступления в наследство истица гаражом пользовалась редко, а 10.10.2014 года обнаружила, что железные ворота в области замка вырезаны вместе с замком и на его месте вварен другой замок. Из беседы с соседями ей стало известно, что гараж принадлежит другому человеку, Бочкову А.Г. В дальнейшем ей также стало известно, что Бочков А.Г. участвовал в аукционе, проводимом администрацией Константиновского района и по результатам аукциона 02.07.2012 года им был заключен договор купли-продажи земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на сумму ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а затем оформлено право собственности на гаражное строение.

26.08.2013 года Бочков А.Г. за ненадобностью продал земельный участок с гаражом Будякову П.Т. за ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. В ответ на обращение истицы Администрация Константиновского района дала пояснения, что на момент проведения аукциона земельный участок в поселке АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в районе котельной в государственном кадастре недвижимости не значился. Однако, согласно плана размещений строений на земельном участке, выданного ФИО7 в 1996 году и выкопировки из карты на земельном участке, выданного ФИО7 в 1996 году и выкопировки из карты г. Константиновска с нумерацией, выданного Бочкову А.Г. в 2011 году, спорный гараж один и тот же, только ему присвоен адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Данный факт также подтверждается справкой начальника МУП "КАГБ" от 21.11.2014 года о том, что гараж по вышеуказанному адресу и гараж, расположенный на отведенном ФИО7 земельном участке, один и тот же.

На основании изложенного, Задорожняя Т.А. просила суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, площадью 28 кв. м кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключенный 02.07.2012 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН между Муниципальным образованием "Константиновский район" в лице Администрации Константиновского района - органа местного самоуправления и Бочковым А.Г.; признать недействительным договор купли-продажи гаража общей площадью 26 кв. м условный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и земельного участка, площадью 28 кв. м кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключенный 07.08.2013 года между Бочковым А.Г. и Будяковым П.Т.; применить последствия недействительности сделок в виде возврата сторон в первоначальное положение.

09 июня 2015 года Усть-Донецкий районный суд Ростовской области постановил решение, которым признал недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 28 кв. м кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный 02.07.2012 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН между Муниципальным образованием "Константиновский район" в лице Администрации Константиновского района органа местного самоуправления и Бочковым А.Г.

Признал недействительным договор купли-продажи гаража общей площадью 26 кв. м условный НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и земельного участка площадью 28 кв. м, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключенный 07.08.2013 года между Бочковым А.Г. и Будяковым П.Т.

Применил последствия недействительности сделок в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Не согласившись с решением суда, Бочков А.Г. и Будяков П.Т. подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить и в удовлетворении заявленных требований отказать.

Будяков П.Т. в жалобе ссылается на то, что является добросовестным приобретателем по сделке. На момент заключения договора купли-продажи гаража у продавца Бочкова А.Г. имелись документы, подтверждающие наличие права собственности, как на земельный участок, так и на гараж, в связи с чем какие-либо обстоятельства, препятствующие заключению договора, отсутствовали.

Бочков А.Г., выражая несогласие с решением суда, указал в жалобе, что приобрел на торгах право собственности на земельный участок под гаражом, что требованиям законодательства не противоречит.

Признавая указанную сделку недействительной, суд в основу принятого решения положил Постановление главы Константиновского городского поселения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17.02.2009 года, которым, по утверждению суда, присвоен новый адрес гаражу.

Однако, по мнению апеллянта, в нем идет речь о присвоении названий проездам между гаражами на территории АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а не конкретным объектам недвижимости.

Также апеллянт указывает, что суд неправомерно принял во внимание справку начальника МУП "КАГБ" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.11.2014 года.

В доказательство правомерности владения спорным земельным участком, суду истицей был представлен акт выноса в натуру границ земельного участка и разбивка строений от августа 1996 года, к которому не была приложена схема застройки участка, не определена площадь, границы, не определены смежные участки, что также делает невозможным определение местоположения участка, предоставленного Обуховой Л.П.

Главой администрации был дан ответ за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.12.2014 года о том, что отсутствуют основания безусловно идентифицировать участок, предоставленный Обуховой Л.П. и участок (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, как тождественные.

С учетом изложенного, как указывает апеллянт, суд не вправе был с достоверностью утверждать, что объект незавершенного строительства, собственником которого является Задорожняя Т.А. и гараж, принадлежащий Будякову П.Т., являются одним и тем же объектом недвижимости.

Бочков А.Г. также выражает несогласие с выводом суда о том, что Будяков П.Т. не является добросовестным приобретателем.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Будякова П.Т. и его представителя, представителя Бочкова А.Г., Задорожнюю Т.А. и ее представителя, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 09 июня 2015 года, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12.08.1996 года глава администрации г. Константиновска принял решение отвести земельный участок для строительства гаража ФИО7 в поселке АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании которого ФИО7 получила разрешение на производство работ и план размещения строения на земельном участке.

Также судом первой инстанции установлено, что Задорожняя Т.А. является собственником объекта незавершенного строительства (гараж), площадью 26,1 кв. м Литер Г, инвентарный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, степень готовности - 95%, кадастровый (или условный) номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в районе котельной, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, документы-основания: свидетельство о праве на наследство по закону от 31.05.2007 года, номер в реестре нотариуса НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, дата 31.05.2007 года, а также выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.05.2015 года.

Постановлением Администрации Константиновского района НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.11.2011 года глава Константиновского района принял решение провести формирование земельного участка из земель населенных пунктов на территории Константиновского городского поселения по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН площадью 28 кв. м, для размещения гаража.

Согласно кадастрового паспорта, земельный участок, площадью 28+/-2 кв. м, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположен по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

20.04.2012 года на имя главы Константиновского района от Бочкова А.Г. поступило заявление с просьбой выставить на аукцион право собственности земельного участка, площадью 28 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для размещения гаража.

Постановлением Администрации Константиновского района НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 03.05.2012 года глава Константиновского района принял решение провести торги в форме аукциона 19.06.2012 года по продаже права собственности земельного участка из земель населенных пунктов на территории Константиновского городского поселения, для размещения гаража: участок площадью 28 кв. м, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная цена 5100 рублей, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, о чем было опубликовано извещение о проведении аукциона в газете "Донские огни" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года..

Согласно протокола НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по проведению аукциона от 19.06.2012 года аукцион признан несостоявшимся (в соответствии с подпунктом а п. 30 Постановления Правительства РФ N 808 от 11.11.2002 года.

02.07.2012 года Муниципальное образование "Константиновский район" в лице Администрации Константиновского района - органа местного самоуправления (продавец) с одной стороны и Бочков А.Г. (покупатель) с другой стороны заключили договор купли-продажи земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Согласно условиям договора купли-продажи предметом договора является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 28 кв. м, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН цена участка составила АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно акта приема-передачи от 02.07.2012 года Муниципальное образование "Константиновский район" в лице Администрации Константиновского района - органа местного самоуправления (продавец) передает покупателю - Бочкову А.Г. в собственность, а покупатель принимает земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 28 кв. м, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 28 кв. м. Участок считается переданным покупателю с даты подписания акта приема-передачи участка, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи.

Постановлением главы Константиновского городского поселения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17.02.2009 года был присвоены наименования проездам между рядами существующих сблокированных индивидуальных гаражей на территории АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Как следует из ответа начальника Константиновского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области право собственности на гараж, площадью 26 кв. м, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН зарегистрировано 05.10.2012 года за Бочковым А.Г. на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 18.09.2012 года в соответствии со ст. 25.3 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Право собственности за Бочковым А.Г. на земельный участок с кадастровым номером 61:17:0010216:146, площадью 28 кв. м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН было зарегистрировано 23.08.2012 года на основании договора купли-продажи земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.07.2012 года, заключенного Администрацией Константиновского района с Бочковым А.Г.

Согласно справки начальника МУП "КАГБ" N 71 от 21.11.2014 года гараж, ранее числившийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в районе котельной, в настоящее время в соответствии с постановлением Главы Константиновского городского поселения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17.02.2009 года "О присвоении наименований проездам между рядами существующих сблокированных индивидуальных гаражей на территории АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН", имеет адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и соответствует местоположению гаража, указанного на "Плане размещения строений на земельном участке", выданного Обуховой Л.П. на основании Постановления главы администрации г. Константиновска Ростовской области от 12.08.1996 года N 298 "Об отводе земельного участка для строительства гаража ФИО7 в п. КГУ-1 АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН", и разрешения на производство работ заказчику ФИО7

В дальнейшем Бочков А.Г. (продавец) и Будяков П.Т. (покупатель) 07.08.2013 года заключили между собой договор купли-продажи земельного участка и гаража, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из того, что адреса объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в районе котельной и гаража, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, являются тождественными.

Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает, поскольку судом при рассмотрении дела дана надлежащая правовая оценка представленным доказательствам, выслушаны пояснения специалиста, подтвердившего указанные обстоятельства.

Доводы апелляционной жалобы Бочкова А.Г. выводов суда в данной части не опровергают.

Каких-либо доказательств, бесспорно подтверждающих, что адреса спорных объектов недвижимости нетождественны, не представлено.

Ответ Главы администрации за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.12.2014 года об отсутствии безусловных оснований для идентификации тождественности участков, таким доказательством не является, поскольку именно суд, на основании установленных в процессуальном порядке обстоятельств и оценки в совокупности всех представленных сторонами доказательств, пришел к выводу о тождественности данных адресов.

Согласно п. 3, п. 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При приобретении спорного земельного участка Бочков А.Г. достоверно располагал информацией о наличии на участке гаража, однако каких-либо мер по установлению собственника объекта строительства не принял.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения земельного участка Бочковым А.Г.) собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

В соответствии п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, в результате оспариваемых сделок, напрямую нарушались права Задорожной Т.А., которая, как собственник недвижимого имущества, имела преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка под ним.

В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая изложенные нормы права и установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о недействительности договора купли-продажи земельного участка, площадью 28 кв. м кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного 02.07.2012 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН между Муниципальным образованием "Константиновский район" в лице Администрации Константиновского района органа местного самоуправления и Бочковым А.Г.

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, у суда имелись все основания для признания недействительным и договора купли-продажи гаража и земельного участка, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключенного между Бочковым А.Г. и Будяковым П.Т.

Отклоняя доводы апелляционных жалоб о том, что Будяков П.Т. является добросовестным приобретателем, судебная коллегия исходит из следующего.

Как следует из п. 1 ст. 302 ГК РФ, добросовестный приобретатель - это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что другое лицо, которое возмездно отчуждает имущество, не имело права его отчуждать.

Согласно разъяснений данных в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

В жалобе Будяков П.Т. ссылается именно на то, что оснований сомневаться в правомочиях продавца на отчуждение объекта сделки у него не было в связи с наличием у него правоустанавливающих документов на земельный участок и гараж.

Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ (редакция от 13.07.2015 года) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Согласно ст. 7 указанного закона, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам (далее также в настоящей статье - запросы о предоставлении сведений) любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав.

При таких обстоятельствах, при заключении оспариваемой сделки, Будяков П.Т., действуя с должной степенью осторожности и осмотрительности, не лишен был возможности истребовать из ЕГРП сведения о существующих правах на приобретаемый им объект недвижимости.

Наличие в реестре зарегистрированных прав одновременно двух собственников на один и тот же целый объект недвижимости могло повлиять на решение покупателя о приобретении такого объекта по возмездной сделке.

В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для признания Будякова Т.П. добросовестным приобретателем.

Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда.

При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 09 июня 2015 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Бочкова А.Г. и Будякова П.Т. - без удовлетворения.

Мотивированный текст определения изготовлен 28.08.2015 года.

Председательствующий

Судьи