Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 01 сентября 2015 г. по делу N 33-1916/2015

судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Макаровой С.А.

и судей Потеминой Е.В., Прудентовой Е.В.,

при секретаре Горыниной О.Н.,

с участием прокурора Лункина С.А.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу Макаровой С.А. дело по апелляционной жалобе Печорской Н.Б., Печорской М.В., Печорского М.В. на решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 17 февраля 2015 года, которым постановлено:

исковые требования ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" удовлетворить.

Встречные исковые требования Печерской Н.Б., Печерской М.В., Печерского М.В. удовлетворить частично.

Взыскать с Печерской Н.Б., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированной по адресу г "адрес" в пользу ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области", ИНН N, зарегистрированы 16 декабря 2003 года, адрес : "адрес" задолженность по договору мены от 05.04.2013 г. N в размере "данные изъяты"; "данные изъяты" - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.12.2013 года по 28.04.2014 года, а с 29.04.2014 года до момента фактического исполнения обязательства в размере 8,25% годовых исходя из суммы денежного обязательства в размере "данные изъяты".

Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Печерской Н.Б., расположенную по адресу "адрес"; определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере "данные изъяты"

Взыскать с Печерской Н.Б., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированной по адресу "адрес" в пользу ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области", ИНН N, зарегистрированы 16 декабря 2003 года, адрес : "адрес" в возврат госпошлины "данные изъяты".

Взыскать солидарно с Печерской М.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированной в "адрес" и Печерского М.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированного по адресу "адрес" в пользу ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области", ИНН N, зарегистрированы 16 декабря 2003 года, адрес : "адрес" задолженность по договору мены N от 05.04.2013 года в размере "данные изъяты"., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме "данные изъяты". за период с 25.12.2013 года по 28.04.2014 года, с 29.04.2014 года до момента фактического исполнения обязательства в размере 8,25% годовых исходя из суммы денежного обязательства в размере "данные изъяты".

Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Печерской М.В. и Печерскому М.В., расположенную по адресу "адрес", определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере "данные изъяты".;

Взыскать Печерской М.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированной в "адрес" и Печерского М.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированного по адресу "адрес" в пользу ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области", ИНН N, зарегистрированы 16 декабря 2003 года, адрес : "адрес" в возврат госпошлины по "данные изъяты" с каждого.

Признать недействительным абзац второй пункта 7 договора N мены квартиры, расположенной по адресу "адрес" заключенный 05 апреля 2013 года между ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" и Печерской Н.Б..

Признать недействительным абзац второй пункта 7 договора N мены квартиры, расположенной по адресу "адрес", заключенного 05 апреля 2013 года между ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" и Печерской М.В. и Печерским М.В..

В остальной части встречного иска отказать.

Проверив материалы дела, заслушав Печерскую Н.Б., Печерскую М.В., Печерского М.В., их представителя адвоката Незус О.В., представителя ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" Шероухову Н.Н.

, представителя Управления Росреестра по Пензенской области Агапову Т.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" обратилось в суд с иском к Печерской Н.Б. о взыскании долга по договору мены, обращении взыскания на предмет ипотеки.

В его обоснование указав, что 05 апреля 2013 года между Агентством и Печерской Н.Б. заключен договор мены квартиры N, по условиям которого истец передал ответчику квартиру по адресу "адрес"; ответчик передал истцу 4/100 долей в праве общей долевой собственности на три жилых дома общей площадью 354,7 кв.м. по адресу г "адрес"; 4/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1268 кв.м. и 4/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 620 кв.м., адрес ориентира "адрес". Согласно п.7 договора мены имущество передается с совершением ответчиком доплаты в размере "данные изъяты" в срок до 25.12.2013. В нарушение условий договора мены доплата до настоящего времени не произведена.

Просило взыскать с Печерской Н.Б. "данные изъяты" сумму долга по договору мены "данные изъяты" - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.12.2013 по 28.04.2014; обратить взыскание на квартиру по адресу "адрес", определив способ реализации с публичных торгов; взыскать в возврат госпошлины "данные изъяты".

ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" предъявило иск также к Печерской М.В. и Печерскому М.В. о взыскании долга по договору мены, обращении взыскания на предмет ипотеки.

В его обоснование указав, что 05 апреля 2013 года между Агентством и Печерской М.В. и Печерским М.В. заключен договор мены квартиры N. По условиям договора истец передал ответчикам квартиру по адресу "адрес" в общую долевую собственность, по 1/2 доли каждому. Ответчики передали истцу 4/100 доли в праве общей долевой собственности на три жилых дома общей площадью 354,7 кв.м. по адресу "адрес"; 4/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1268 кв.м. и 4/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 620 кв.м., адрес ориентира "адрес". Согласно п.7 договора мены имущество передается с совершением ответчиками доплаты в размере "данные изъяты" в срок до 25.12.2013. В нарушение условий договора мены, доплата до настоящего времени не произведена.

Просили взыскать с Печерской М.В. и Печерского М.В. "данные изъяты" долг по договору мены; "данные изъяты" - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.12.2013 по 28.04.2014; обратить взыскание на квартиру по адресу "адрес", определив способ реализации с публичных торгов.

Печерская Н.Б. предъявила встречный иск к ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области", Управлению Росреестра по Пензенской области о признании договора мены квартир от 05.04.2013 N недействительным как заключенный под влиянием заблуждения. ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области", воспользовалось её неосведомленностью, сознательно занизив в договоре стоимость имущества, в результате она приобрела не то, что хотела.

Просила признать недействительными договор N от 05.04.2013 мены квартиры по адресу: г "адрес", заключенный между ней и ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области", государственную регистрацию права собственности за ней на данную квартиру; обязать Управление Росреестра по Пензенской области аннулировать запись в ЕГРП о государственной регистрации указанного договора мены; обязать ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" возвратить ей 4/100 доли в праве общей долевой собственности на три жилых дома по адресу: "адрес" и два земельных участка по тому же адресу с условными номерами N и N

Печерский М.В. и Печерская М.В. также обратились со встречными исковыми требованиями к ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области", Управлению Росреестра по Пензенской области о признании договора мены недействительным как притворной сделки, а также заключенной под влиянием заблуждения.

Просили признать недействительными договор N от 05.04.2013 мены квартиры по адресу: "адрес", заключенный ими с ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области", государственную регистрацию права собственности за ними на указанную квартиру, соглашение о выплатах в связи с изъятием путем выкупа земельных участков по адресу: "адрес" и расположенных на нем объектов недвижимости, заключенный между ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" и Министерством промышленности и торговли Российской Федерации; обязать Управление Росреестра по Пензенской области аннулировать регистрационную запись в ЕГРП о государственной регистрации договора N мены квартиры по адресу: "адрес"; обязать ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" возвратить им 4/100 доли в праве общей долевой собственности на три жилых дома по адресу: "адрес" и два земельных участка по тому же адресу с условными номерами N и N по 2/100 доли каждому.

Определением суда исковые требования ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" к Печерской Н.Б., Печерской М.В., Печерскому М.В. и встречные исковые требования Печерской Н.Б., Печерской М.В., Печерского М.В. объединены в одной производство.

В ходе рассмотрения дела истцы по первоначальным и встречным искам неоднократно уточняли исковые требования.

ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" в итоге просили: взыскать с Печерской Н.Б. задолженность по договору мены от 05.04.2013 N в размере "данные изъяты"; "данные изъяты" - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.12.2013 по 28.04.2014; а с 29.04.2014 - по день исполнения обязательства; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Печерской Н.Б., по "адрес"; определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере "данные изъяты".; взыскать также в возврат госпошлины "данные изъяты".

Взыскать солидарно с Печерской М.В. и Печерского М.В. задолженность по договору мены N от 05.04.2013 в размере "данные изъяты"., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме "данные изъяты" руб. за период с 25.12.2013 по 28.04.2014 и с 29.04.2014 по день полного исполнения обязательства; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Печерской М.В. и Печерскому М.В., расположенную по адресу "адрес", определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере "данные изъяты".; взыскать в возврат госпошлины "данные изъяты"

11.02.2015 Печерская Н.Б., Печерский М.В., Печерская М.В. исковые требования дополнили и просили: признать недействительным абзац второй пункта 7 договора NЛ-7/12 мены квартиры по адресу г "адрес", заключенный 05 апреля 2013 года между ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" (далее истец) и Печерской Н.Б.; признать недействительным абзац второй пункта 7 договора N мены квартиры по адресу "адрес", заключенного 05 апреля 2013 года между ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" и Печерской М.В. и Печерским М.В.; признать недействительной запись регистрации N от 11 апреля 2013 года - существующие ограничения (обременения) права : ипотека в силу закона по субъекту права Печерская Н.Б.; признать недействительной запись регистрации N от 11 апреля 2013 года - существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона по субъекту права Печерский М.В.; признать недействительной запись регистрации N от 11 апреля 2013 года существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона по субъекту права Печерская М.В.

Требования заявлены в связи с указанием в оспариваемом пункте договора об обеспечении их обязательств по осуществлению доплаты поручительством ООО " "данные изъяты"", что было сделано с целью регистрации ипотеки, которая возникает в силу закона только в случае оплаты приобретаемой недвижимости частично или полностью за счет средств банка или иной кредитной организации. В этой связи признание недействительным абзаца второго пункта 7 договора влечет недействительность регистрации ипотеки. Данное обстоятельство существенно нарушило их права, так как они лишились собственности, а оформленная под влиянием заблуждения ипотека в силу закона дает право истцу обращать взыскание на их квартиры.

17.02.2015 от Печерской Н.Б., Печерской М.В., Печерского М.В. поступили заявления, в которых они указали, что в связи с невозможностью возврата имущественного комплекса по адресу "адрес" они отказываются от всех ранее заявленных требований к ОАО "АИК". Настаивали на удовлетворении уточненных требований, поданных 11.02.2015.

Определением суда от 17 февраля 2015 года отказ Печерской Н.Б., Печерской М.В., Печерского М.В. принят судом, производство по встречному иску Печерской Н.Б. к ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области", Управлению Росреестра о признании договора мены квартир от 05.04.2013 N недействительным (т.2, л.д.138-142) и по встречному иску Печерской М.В., Печерского М.В. к ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области", Управлению Росреестра о признании договора мены квартир недействительным (т.2, л.д.183-189) прекращено.

По оставшимся требованиям Железнодорожный районный суд г.Пензы постановил вышеуказанное решение.

Определением от 12 марта 2015 года исправлена описка в резолютивной части решения, постановлено читать:

установив начальную продажную цену квартиры по адресу "данные изъяты" - "данные изъяты" рублей.

Определением от 03 июня 2015 года вновь исправлена описка в решении, указано, что решение было вынесено с участием старшего помощника прокурора Железнодорожного района г. Пензы Ревуновой О.А., полагавшей в своем заключении, что исковые требования подлежат удовлетворению. Встречные исковые требования Печерской Н.Б., Печерской М.В., Печерского М.В. подлежат удовлетворению частично.

В апелляционной жалобе Печерская Н.Б., Печерская М.В., Печерский М.В. просят решение отменить, полагая его незаконным и необоснованным. Так, суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. В решении указано, что ипотека в силу закона на квартиру по "адрес" зарегистрирована на основании заявления Печерской Н.Б. и ФИО19Г., действующей от имени ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области". Однако представитель Агентства поясняла, что ФИО20 не работала в ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области". Вместе с тем Печерская Н.Б. утверждала, что её в заблуждение ввела именно ФИО21 Данное обстоятельство судом не исследовалось и не оценено. Помимо этого, суд не правильно истолковал закон. Ипотека возникает в силу закона только в случае оплаты приобретаемой недвижимости частично или полностью за счет средств банка или иной кредитной организации, в связи с чем в их случае регистрация ипотеки в силу закона произведена неправомерно.

В возражениях ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области", Управление Росреестра по Пензенской области просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Печерская Н.Б., Печерская М.В., Печерский М.В. и их представитель адвокат Незус О.В. доводы жалобы поддержали, в случае оставления в силе решения суда в части обращения взыскания на их жилые помещения, просили установить начальную продажную цену недвижимого имущества в соответствии с заключением эксперта от 12 августа 2015 года, в размере 80% от определенной рыночной стоимости.

Представитель ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" Шероухова Н.Н. и представитель Управления Росреестра по Пензенской области Агапова Т.В. возражали против доводов жалобы, полагая решение законным и обоснованным. Полагали возможным установить начальную продажную цену недвижимого имущества в соответствии с заключением эксперта от 12 августа 2015 года, в размере 80% от определенной рыночной стоимости.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствие со ст. 1 ч.ч. 1 и 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст. 50 Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Материалами дела установлено, что согласно распоряжению Правительства Российской Федерации от 5 мая 2008 года N626-р в целях строительства мостового перехода через р. Суру и участка железной дороги в г. Пензе изъяты для нужд Российской Федерации земельные участки общей площадью 7,8595 гектара.

В рамках исполнения решений Государственной комиссии по химическому разоружению от 1 июля 2011 года N1/11 Департаментом градостроительства Пензенской области поручено ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области", являющемуся уполномоченной организацией, осуществить мероприятия по расселению граждан, проживающих в жилых домах, в том числе в доме "адрес", подлежащих сносу в связи со строительством мостового перехода.

Приказом Минпромторга России от 10 июля 2012 года N931 в редакции приказа Минпромторга России от 22 августа 2013 года N1352 принято решение об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков с кадастровыми номерами N и N и расположенных на них объектов недвижимого имущества: в том числе три жилых дома с кадастровым условным номером N.

Управлением Росреестра по Пензенской области 29 апреля 2013 года сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации изъятия объектов недвижимого имущества.

05 апреля 2013 года между ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" и Печерской Н.Б. заключен договор мены квартиры N. По условиям договора Агентство передало Печерской Н.Б. в собственность квартиру по адресу "адрес"; Печерская Н.Б. передала Агентству 4/100 долей в праве общей долевой собственности на три жилых дома общей площадью 354,7 кв.м., по адресу "адрес", условный номер: N; 4/100 долей в праве общей долевой собственности на земельные участки, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальную жилую застройку: кадастровый номер N общей площадью 1268 кв.м., и кадастровый номер: N, общей площадью 620 кв.м., адрес которых установлен относительно ориентира жилой дом, расположенный в границах участка по тому же адресу.

Из договора следует, что стоимость квартиры составляет "данные изъяты".; стоимость имущества, принадлежащего Печерской Н.Б. - "данные изъяты" (п.п.5,6 договора).

Согласно п.7 договора мены имущество передается с совершением ответчиком доплаты в размере "данные изъяты" в срок до 25.12.2013.

В пункте 7 абз.2 договора указано, что обеспечением исполнения обязательства Печерской Н.Б. по осуществлению доплаты является поручительство ООО " "данные изъяты"".

05 апреля 2013 года между ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" с одной стороны, и Печерской М.В., Печерским М.В., от имени и в интересах которого действовала Печерская Н.Б., с другой стороны, заключен договор мены квартиры N. По условиям договора Агентство передало Печерским, квартиру, по адресу "адрес" в общую долевую собственность, по 1/2 доли каждому. В свою очередь Печерская М.В. и Печерский М.В. передали Агентству 4/100 долей в праве общей долевой собственности на три жилых дома общей площадью 354,7 кв.м. адрес объекта "адрес" условный номер : N; 4/100 долей в праве общей долевой собственности на земельные участки, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальную жилую застройку: кадастровый номер N общей площадью 1268 кв.м., и кадастровый номер: N, общей площадью 620 кв.м., адрес которых установлен относительно ориентира жилой дом, расположенный в границах участка по тому же адресу.

Из п.п.5,6 договора следует, что стоимость квартиры составляет "данные изъяты".; стоимость имущества, принадлежащего Печерским, составляет "данные изъяты".

Согласно п.7 договора мены имущество передается с совершением Печерскими доплаты в размере "данные изъяты" рублей в срок до 25.12.2013.

В пункте 7 абз.2 договора указано, что обеспечением исполнения обязательства Печерскими по осуществлению доплаты является поручительство ООО " "данные изъяты"".

Переход права собственности на приобретенные Печерскими жилые помещения по указанным договорам мены зарегистрирован в ЕГРП 11.04.2013. Одновременно произведена государственная регистрация ипотеки в силу Закона на приобретенные по договору мены жилые помещения.

Удовлетворяя исковые требования ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области", суд признал установленным и исходил из того, что истец обязательства по договору мены исполнил, передав в собственность Печерским жилые помещения. Однако обязательства по передаче денежных средств в установленный договорами срок ответчиками не исполнены, что является основанием для взыскания суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных ст. 395 ГК РФ с ответчиков.

Поскольку обеспечением исполнения обязательства по кредитному договору является ипотека в силу закона (п. 1 ст. 77, п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке) суд обоснованно, в соответствии с положениями ст. ст. 50, 54 Закона об ипотеке, обратил взыскание на заложенное имущество. Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в соответствие со ст. 54.1 Закона по делу не установлено.

Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства.

Ссылку Печерских на то, что спорные жилые помещения являются их единственным жильем, суд обоснованно не принял во внимание, поскольку данное обстоятельство не является юридическим значимым для разрешения вопроса об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ипотека в силу закона могла возникнуть только в случае оплаты приобретаемой недвижимости частично или полностью за счет средств банка или иной кредитной организации основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства, регулирующего основания возникновения ипотеки.

В соответствие со ст. 334 п.3 ГК РФ, в редакции действующей на момент заключения договора и регистрации ипотеки, залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

На основании ст. 567 ч.2 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Таким образом, указанные нормы, регулирующие возникновение ипотеки в силу закона в случае продажи товара в кредит, не предусматривают необходимость частичной или полной оплаты товары кредитной организацией, что опровергает позицию апеллянта.

Следовательно, ипотека по заключенным сторонами договорам возникла в силу закона, она была зарегистрирована Управлением Росреестра по Пензенской области в установленном порядке, правовых оснований к удовлетворению требований Печерских о признании недействительными записей регистраций обременений права ипотеки в силу закона не имелось.

При этом, суд установив, что указание в договорах в п.п.7 абз. 2 об обеспечении исполнения обязательства Печерскими по осуществлению выплат поручительством ООО " "данные изъяты"" не нашло своего подтверждения, обоснованно удовлетворил встречные исковые требования в части признания не действительными данных пунктов договоров, выводы суда в этой части стороны не оспаривают.

Утверждение авторов о том, что договоры мены были заключены истцами под влиянием заблуждения, не свидетельствуют о незаконности решения, от исков о признании договоров мены недействительными Печерские отказались, дело в этой части прекращено определением суда.

Таким образом, судом обоснованно взысканы с ответчиков денежные средства, которые они должны были уплатить ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" по договорам мены с учетом процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 486 ч.3 и ст. 395 ГК РФ) и обращено взыскание на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки в силу закона.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что решение суда в части определения начальной продажной цены следует изменить в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции) реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 данного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 данного Федерального закона.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, начальная продажная цена имущества является обстоятельством, имеющим существенное значение для разрешения спора об обращении взыскания на заложенное имущество.

Из материалов дела следует, что соглашение об определении начальной продажной цены залогового имущества между сторонами отсутствует.

Вопрос о назначении экспертизы с целью определения начальной продажной цене залогового имущества судом первой инстанции на обсуждение сторон не выносился.

Устанавливая начальную продажную цену залогового имущества равной стоимости указанной в договоре ипотеки от 21 апреля 2005 г., суд, взяв за основу справку ООО "Региональное агенство недвижимости", определил её в размере 80% от рыночной стоимости, указанной в справке. Однако положениями п.п.4 п.2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" такой порядок определения начальной продажной стоимости залогового имущества не предусмотрен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчики выразили несогласие с определенной судом начальной продажной стоимостью жилых помещений, по их ходатайству определением судебной коллегии от 14 июля 2015 года была назначена судебная строительная техническая экспертиза.

Согласно заключения эксперта от 12.08.2015 N (экспертиза проведена на основании определения судебной коллегии) рыночная стоимость квартиры по адресу: "адрес" составила "данные изъяты"., квартиры по адресу: "адрес" - "данные изъяты" руб.

В этой связи, согласно положений ст. 327.1 ч.2 ГПК РФ судебная коллегия считает необходимым выйти за пределы доводы жалобы и изменить решение в части размера начальной продажной стоимости реализуемого имущества.

На основании п.п.4 п.2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальную продажную цену квартиры по адресу: "адрес" следует установить в размере "данные изъяты"), квартиры по адресу: "адрес" - "данные изъяты").

Руководствуясь ст. ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 17 февраля 2015 года с учетом определения об исправлении описки от 12 марта 2015 года изменить в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, установив начальную продажную цену квартиры по адресу "адрес" в размере "данные изъяты", квартиры по адресу "адрес" - "данные изъяты" рублей.

В остальной части решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 17 февраля 2015 года с учетом определения об исправлении описки от 03 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Печорской Н.Б., Печорской М.В., Печорского М.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи