Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 11 августа 2015 г. по делу N 33-2465/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего судьи Коржакова И.П.

судей Пудова А.В. и Дмитриевой Г.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании с участием истицы Титовой В.В. и ее представителя Седлецкого С.В., представителя ответчицы Ряжечкиной В.А. - Рудакова И.Е. дело по апелляционной жалобе указанной истицы на решение Ленинского районного суда города Смоленска от 23 апреля 2015 года.

Заслушав доклад судьи Пудова А.В., объяснения Титовой В.В. и ее представителя Седлецкого С.В., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя ответчицы Рудакова И.Е., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Титова В.В., действуя в защиту своих прав и прав своего несовершеннолетнего сына П., обратилась в Ленинский районный суд города Смоленска с иском к ООО "Сантол", Ботвинкову В.О., Ряжечкиной В.А., НОУ ДПО УДЦ "Практика", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, картографии и кадастра (Росреестр) по ... о вселении в жилое помещение N ... (ранее N ... ), находящееся по адресу: ... , заключении с ней договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования сроком на 10 лет и возложении на Управление Росреестра обязанности по регистрации соответствующего обременения.

В обоснование заявленных требований сослалась на то, что с 1995 г. была вселена в комнату N ... вышеуказанного дома, являющегося общежитием, его собственником - ... В 1999 г., после рождения сына, ей была предоставлена комната N ... (ныне - N ... ). В 2004 г. здание общежития купило ООО "Сантол" (далее также - Общество). По соглашению с новым собственником она с ребенком была переселена на время ремонта из занимаемого жилого помещения N ... в комнаты N ... (ныне NN ... ). Однако после завершения ремонта Общество не предоставило ей ранее занимаемую комнату N ... , как предусматривалось соглашением, а сдало ее в аренду НОУ ДПО УДЦ "Практика", после чего продало Ряжечкиной В.А., которая, в свою очередь, намерена продать комнату Ботвинкову В.О.

В судебном заседании истица и ее представитель Седлецкий С.В. поддержали требования в полном объеме.

Ряжечкина В.А. в судебное заседание не явилась. Ее представитель Рудаков И.Е. и представитель ответчика НОУ ДПО УДЦ "Практика" Солдатенков А.В. иск не признали и пояснили, что жилое помещение N ... в том виде, в котором оно предоставлялось истцам, в настоящее время не существует, и на его месте образованы новые помещения, фактически являющиеся нежилыми. Заявили о пропуске срока исковой давности.

Управление Росреестра иск также не признало. Его представитель Мамоненкова И.Г. пояснила, что права Титовых данным уполномоченным органом не нарушались, заявлений о совершении соответствующих регистрационных действий в Управление не поступало.

Представитель третьего лица - Управления опеки и попечительства Администрации ... Чернышева Н.Е. считала, что удовлетворение иска будет отвечать интересам несовершеннолетнего Титова В.П.

Представитель ООО "Сантол" и Ботвинков В.О. в судебное заседание не явились.

Обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований отказано.

В рассматриваемой апелляционной жалобе Титова В.В. просит отменить решение, полагая, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, и что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Указывает на то, что суд не дал никакой оценки действиям ответчика, который самовольно произвел перепланировку спорной комнаты, фактически лишив ее, истицы, с ребенком жилья. Считает, что как не обеспеченная жилым помещением по установленным нормам она имеет право на заключение с ней договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит указанное решение правильным.

В соответствии со статьей 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно пункту 1 статьи 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В силу статьи 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения указанного договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статьей 684 ГК РФ закреплена обязанность наймодателя не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. В случае неисполнения наймодателем этой обязанности, - если наниматель не отказался от продления договора, - договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии со статьей 91.5 ЖК РФ предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

Судом установлено и подтверждается материалами, что дом N ... по улице ... являлся общежитием и принадлежал ...

Данное здание в реестре муниципального, федерального имущества не значится.

В период с 15 мая 1995 г. по 2 ноября 1995 г. Титова В.В. работала в ... , была уволена по пункту 1 статьи 33 КЗоТ РСФСР. (Предприятие ... являлось самостоятельным юридическим лицом и не входило в состав ... ).

В 1995 г. истица вселилась в указанное общежитие и 31 декабря 1996 г. между ней и ... был заключен договор аренды жилого помещения, согласно которому Титовой В.В. предоставлена комната N ... на ... м этаже в доме N ... сроком на 1 год. Данный договор неоднократно продлевался.

Титова В.В. имела временную регистрацию (до 1 июля 2002 г.) по адресу: ... , затем была временно зарегистрирована по тому же адресу до 1 июля 2003 г., после чего снята с регистрационного учета.

20 января 2004 г. Титова В.В. получила уведомление ... о том, что здание общежития по улице ... продается, в связи с чем договор аренды на 2004 г. с ней продлен не будет; вопросы дальнейшего проживания в занимаемом жилом помещении ей надлежит решать с новым собственником.

По договору купли-продажи N ... от 31 марта 2004 г. с дополнительным соглашением от 16 июня 2005 г. здание N ... приобрело ООО "Сантол".

21 января 2005 г. Титова В.В. обратилась с заявлением к председателю ... о предоставлении ей комнаты N ... взамен комнаты N ...

31 января 2005 г. между ... и Титовой В.В. был заключен договор коммерческого найма, согласно которому последней предоставлено жилое помещение N ... (ныне - N ... ), состоящее из ... комнат, общей площадью ... , в доме N ... , сроком до 30 апреля 2005 г. Впоследствии срок договора был продлен до 28 февраля 2006 г.

По окончании срока действия договора ООО "Сантол" обратилось в Ленинский районный суд города Смоленска с иском о выселении Титовой В.В. и ее несовершеннолетнего сына Титова В.П. из жилого помещения N ... , однако суд, установив факт невыполнения Обществом требований статьи 684 ГК РФ о заблаговременном предупреждении нанимателя об отказе от продления договора, признал договор найма от 31 января 2005 г. продленным с 1 марта 2006 г. на тех же условиях на новый срок, и решением от 22 ноября 2006 г. отказал в удовлетворении иска.

С 21 июня 2007 г. истица была вновь зарегистрирована по адресу: ... 38.

Решением Ленинского районного суда города Смоленска от 11 октября 2007 г. на Общество была возложена обязанность заключить с Титовой В.В. на состав семьи из 2-х человек договора найма жилого помещения N ... в доме ... на срок до 28 февраля 2011 г. с оплатой за содержание и ремонт.

Во исполнение данного решения суда ООО "Сантол" оформило и представило истице подписанный руководителем договор найма жилого помещения N ... , однако Титова В.В. отказалась подписать договор, мотивируя тем, что не согласна со срочным характером отношений по найму жилья.

В соответствии с устным соглашением между ООО "Сантол" и Титовой В.В. последней в 2008 г. на время проведения ремонтных работ на третьем этаже были предоставлены комнаты NN ... ныне NN ... ) на четвертом этаже с сохранением договора найма в отношении жилого помещения N ...

Как следует из поэтажного плана третьего этажа по состоянию на 28 марта 2011 г., в результате произведенной перепланировки жилого помещения N ... был демонтирован дверной проем между комнатами площадью ... ; демонтирована перегородка между комнатами площадью ... , которые объединены в одно помещение площадью ... ; демонтирован дверной проем между комнатой площадью ... и помещениями коридора с установкой в последнем новой перегородки и образованием помещения площадью ...

Таким образом, после ремонта жилое помещение N ... в исходном виде фактически перестало существовать и было включено в состав помещения N ... площадью ... , а также помещения N ... площадью ... , из которого вследствие демонтажа части капитальной стены имеется свободный проход в помещение N ... площадью ...

Вновь образованные помещения NN ... обособлены от остальных помещений третьего этажа и оборудованы отдельным входом.

Все помещения третьего этажа здания являются нежилыми, на этаже нет кухни, отсутствует свободный доступ к санитарному оборудованию, находящемуся в другой части третьего этажа, которая принадлежит третьим лицам.

По договору аренды от 2 августа 2010 г. с дополнительным соглашением от 18 октября 2010 г. комнаты площадью ... (бывшее помещение N ... ) были предоставлены во временное (на срок до 2 августа 2016 г.) владение и пользование НОУ ДПО УДЦ "Практика".

Письмами от 18 октября 2010 г., 12 ноября 2010 г. и 7 декабря 2010 г. ООО "Сантол" уведомило Титову В.В. об отказе от продления договора коммерческого найма, предложив освободить с 1 марта 2011 г. помещение N ...

Ввиду отказа Титовой В.П. сняться с регистрации ООО "Сантол" обратилось в Ленинский районный суд города Смоленска с иском о ее выселении вместе с ребенком, однако суд, установив факт невыполнения Обществом требований статьи 684 ГК РФ о заблаговременном предупреждении нанимателя об отказе от продления договора, решением от 15 февраля 2012 г. отказал в удовлетворении иска.

По договору купли-продажи от 12 июля 2013 г. N ... , заключенному с ООО "Сантол", помещение общей площадью ... на четвертом этаже (на поэтажном плане помещения NN ... ) приобрел В., который 1 августа 2013 г. зарегистрировал свое право собственности, после чего обратился с иском о выселении Титовой В.В. и ее ребенка из данного помещения.

Решением Ленинского районного суда города Смоленска от 28 июля 2014 г. в удовлетворении иска .В. было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 18 ноября 2014 г. решение суда первой инстанции отменено.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, поскольку жилое помещение в общежитии было предоставлено Титовой В.В. не в связи с работой в ... , договор коммерческого найма заключен с ней в отношении жилого помещения N ... , то после приобретения В. помещения (NN ... ) ответчица не вправе занимать его без соответствующего договора о пользовании комнатами с новым собственником.

По договору купли-продажи от 12 июля 2013 г. помещения N ... на третьем этаже, сдаваемые ООО "Сантол" в аренду НОУ ДПО УДЦ "Практика", приобрела Ряжечкина В.А., которая, в свою очередь, заключила 9 октября 2014 г. с Ботвинковым В.О. договор купли-продажи упомянутых помещений, однако право собственности последнего Управлением Росреестра зарегистрировано не было.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что жилое помещение N ... в отношении которого с Титовой В.В. был заключен договор (коммерческого) найма, в первоначальном виде уже не существует, а вновь образованное помещение фактически является нежилым, что исключает возможность вселения истицы и ее ребенка в указанное помещение.

К тому же, дом N ... по улице ... не относится к числу наемных домов социального использования и, следовательно, помещения в нем не могут предоставляться по договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Соглашаясь с указанными выводами суда первой инстанции, судебная коллегия отмечает, что Титова В.В. не вправе требовать возврата спорного помещения еще и потому, что срок действия договора найма истек, и собственник помещения не выразил желание продлить договор, о чем заблаговременно уведомил истицу.

Доводы жалобы о незаконности перепланировки жилого помещения N ... юридического значения в данном случае не имеют, поскольку договорные отношения между сторонами прекращены.

Остальные доводы жалобы по существу тождественны доводам иска, которые проверялись судом первой инстанции и были обоснованно им отвергнуты.

Суд, вопреки доводам жалоб, правильно определил юридически значимые обстоятельства, правильно применил нормы материального и процессуального права, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, которые установлены надлежащими доказательствами.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения (часть 4 статьи 330 ГПК РФ), не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда города Смоленска от 23 апреля 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Титовой В.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: