Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 01 сентября 2015 г. по делу N 33-5784/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе: председательствующего судьи Переверзевой В.А.,

судей краевого суда: Шишовой В.Ю., Минаева Е.В.,

при секретаре: Мараховском С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 сентября 2015 года

дело по апелляционной жалобе ответчика представителя истицы Булатниковой Т.Н. - по доверенности Масловской Е.Ю.

на заочное решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 05 марта 2015 года по гражданскому делу по исковому заявлению Курбаналиевой Х.А. о расторжении договора купли продажи жилого дома и земельного участка,

заслушав доклад судьи Переверзевой В.А.,

УСТАНОВИЛА:

Булатникова Т.Н. обратилась в суд с иском к Булатниковой Т.Н. к Курбаналиеву A.M., Курбаналиевой Х.А. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... , заключенный между Булатниковой Т.Н. и Курбаналиевым A.M.

В обоснование заявленных требований истица указала, что в мае 2008 года к ней обратилась мать ответчика - Курбаналиева С.Х. с просьбой продать домовладение и земельный участок, расположенные по адресу: ... , принадлежащие ей на праве собственности, ее сыну Курбаналиеву A.M. Деньги за дом ответчик обещал отдать как можно быстрее, установив максимальный срок для оплаты до 31.12.2010 г. Она ему полностью доверяла, т.к. очень хорошо знала его родителей, имела с ними дружеские отношения, сама неоднократно получала от них дружескую помощь по хозяйству. В связи с тем, что она юридически не грамотна, в последнее время часто болела и редко выходила из дома, то обязанности по оформлению сделки взял на себя покупатель Курбаналиев A.M., и пояснил, что после того как он полностью выплатит ей деньги по сделке необходимо будет соблюсти все формальности, т.е. она должна будет явиться в регистрационную палату для регистрации сделки либо выдать доверенность его сестре Курбаналиевой М.М., чтобы та могла представлять ее интересы как продавца. Поскольку она ответчику полностью доверяла, то выдала доверенность его сестре - Курбаналиевой М.М., считая, что это необходимая формальность для надлежащего оформления сделки.

Как ей стало известно в последствии, 04 августа 2008 г. между ею и ответчиком был заключен договор купли-продажи домовладения и земельного участка, расположенные по адресу: ... , который был подписан от ее имени (продавца) Курбаналиевой М.М. и Курбаналиевым A.M. (покупателем). В соответствии с их договоренностями ответчик покупал ее домовладение вместе с земельным участком за ... рублей.

Когда она потребовала объяснений, то ответчик заверил ее, что в случае нарушения с его стороны обязательств по уплате денежных средств, дом и земельный участок вернутся в ее владение.

Однако, до 31.12.2010 г. деньги за дом и участок ей так и не были выплачены ответчиком. 30.12.2010 г. в связи с его затруднительным финансовым положением, смертью отца и проблемами в получении наследства после умершего, ответчик попросил дать ему отсрочку до 31.12.2012 г. За этот период он хотел получить наследство после умершего отца, реализовать его и полностью погасить долг за дом.

Войдя в положение ответчика, она ему поверила, но предупредила, что в случае если он не погасит долг до 31.12.2012 г. она будет вынуждена обратиться в суд.

В июле 2013 г. от ответчика ей стало известно, что он на основании договора купли-продажи, заключенного между ними 04.08.2007 г., оформил право собственности на спорные дом и земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.09.2008 г. сделаны записи регистрации N ... и N ...

Обратившись в Буденновский городской суд за признанием договора купли-продажи от 04.08.2008 г. недействительным в связи с его безденежностью, поскольку до настоящего момента она денег так и не получила, решением Буденновского городского суда от 12.05.2014 г. ей было отказано в удовлетворении исковых требований. Однако, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 05.08.2014 г. решение Буденновского городского от 12.05.2014 г. было изменено. Судом апелляционной инстанции было установлено, что она как продавец лично не участвовала в совершении сделки и договор купли-продажи и акт приема-передачи не подписывала, поскольку от ее имени действовала сестра ответчика - Курбаналиева М.М., реализовав полномочия, предоставленные ей выданной доверенностью. Расписка или иной документ, свидетельствующий о том, что она получила 210 000 рублей по договору купли- продажи от 04.08.2008 г. не имеется. Напротив, ответчиком был признак долг в размере ... рублей, выдав соответствующую расписку.

Исходя из позиции судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда по данному делу, неверный способ защиты, выбранный истцом, лишил суд первой инстанции возможности удовлетворить заявленные ею требования. В своем апелляционном определении от 05.08.2014 г. судебная коллегия разъяснила, что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может служить основанием к расторжению этого договора, при этом основания признания сделки недействительной отличаются от оснований, дающих право другой стороне требовать расторжения сделки.

Истице стало известно, что между ответчиками произошел раздел спорных дома земельного участка. В соответствии с апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 17.12.2013 г. Курбаналиеву A.M. определена ... доля в праве общей долевой собственности, а Курбаналиевой Х.А. с учетом интересов несовершеннолетних детей ... доли в праве общей долевой собственности на спорные жилой дом и земельный участок. В указанный процесс она не была привечена и о разделе спорных земельного участка и дома как совместно нажитого имущества супругов узнала позже, после вступления решения в законную силу.

14.08.2014 г. она повторно обратилась к ответчику с письменной претензией, в которой просила в срочном порядке выплатить ей долг по договору купли - продажи от 04.08.2008 г. в размере ... рублей, в ином случае она вынуждена будет обратиться в полицию.

25.08.2014 г. ответчик направил ей ответ, из которого следует, что от долга он не отказывается, просит в полицию не обращаться и обещает уплатить указанный долг до 28.08.2014 г., что подтверждает соответствующей распиской.

В настоящее время свои обязательства ответчик не выполнил, от нее скрывается, на звонки не отвечает.

Таким образом, она лишена возможности получить от ответчика причитающуюся ей сумму по договору купли-продажи, а также вернуть свое имущество, переданное ответчику в собственность, что влечет за собой нарушение ее законных права и интересов.

Кроме того, цены на недвижимость за время существования долга сильно возросли. На сегодняшний день она уже не сможет приобрести жилье за те деньги, которые должен ей ответчик.

Истица просила расторгнуть договор купли - продажи от 04.08.2014 г. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... , заключенный между Курбаналиевым A.M. и Булатниковой Т.Н., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК 11 сентября 2008 г.; возвратить Булатниковой Т.Н. земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м. и жилой дом с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м., расположенные по адресу: ... переданные Курбаналиеву A.M. по договору купли-продажи от 04.08.2014 г.

Заочным решением Буденновского городского суда Ставропольского края от 05 марта 2015 года отказано в удовлетворении исковых требований Булатниковой Т.Н. к Курбаналиеву А.М., Курбаналиевой Х.А. о расторжении договора купли - продажи от 04.08.2014 г. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... , заключенного между Курбаналиевым А.М. и Булатниковой Т.Н., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК 11 сентября 2008 г. и возврате Булатниковой Т.Н. земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м. и жилого дома с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м., расположенных по адресу: ... , переданных Курбаналиеву А.М. по договору купли-продажи от 04.08.2014 г.

Определением Буденновского городского суда от 14 июля 2015 года исправлена описка в решении Буденновского городского суда от 05 мая 2015 года, которая выразилась в неверном указании даты оспариваемого договора купли- продажи.

Не согласившись с вышеуказанным решением суда, истица Булатникова Т.Н. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и постановить по делу новое решение, которым удовлетворить ее исковые требования. В обоснование своих доводов истица указала, что при вынесении обжалуемого решения судом не было принято во внимание апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 05 августа 2014 года по гражданскому делу по иску Булатниковой Т.Н. к Курбаналиеву А.М. о признании сделки недействительной, которым установлено, что истица не могла получить указанную сумму денег от Курбаналиевой Х.А. Полагает, что судом необоснованно принят в качестве письменного доказательства по делу п. 4 договора купли-продажи от 04 августа 2008 года, в котором указано, что жилой дом продан за ... рублей, а земельный участок за ... рублей. Ответчиками не представлено письменных доказательств, подтверждающих исполнение ими обязательства по передаче истице денежной суммы в размере ... рублей в счет оплаты по договору купли-продажи от 04 августа 2008 года. Также указывает, что суд первой инстанции не принял во внимание доводы истицы о том, что условие оспариваемого договора купли-продажи о стоимости и условиях оплаты по договору, которые не были выполнены ответчиком Курбаналиевым А.М., являются существенными. Кроме того, суд не принял во внимание того обстоятельства, что правоотношения между истицей и ответчиком Курбаналиевым А.М. возникли ранее раздела имущества супругов и стороной по оспариваемой сделке являлся только Курбаналиев А.М.

Письменных возражений по доводам апелляционной жалобы не поступило.

Лица участвующие в деле надлежащим образом извещены о рассмотрении дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились и не сообщили о причине неявки, в связи с изложенным, судебная коллегия по гражданским делам находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании ст.167 ГПК РФ, ч.1 ст.327 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что 04 августа 2008 года был заключен договор купли-продажи, по которому Булатникова Т.Н., в интересах которой действовала Курбаналиева М.М. продала, а Курбаналиев A.M. приобрел в собственность домовладение и земельный участок, расположенные по адресу: ...

Из содержания п. 4 данного договора следует, что стоимость жилого дома и земельного участка определена сторонами в сумме 210 000 рублей, которые покупатель выплатил продавцу полностью до подписания данного договора.

Договор купли-продажи и переход права собственности зарегистрированы за Курбаналиевым А.М.в установленном законом порядке, что подтверждается имеющимися в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 декабря 2013 года, было изменено решение Буденновского городского суда от 29 августа 2013 года и за Курбаналиевым A.M. было признано право собственности на ... долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ... За супругой Курбаналиева A.M. - Курбаналиевой Х.А., с учетом интересов несовершеннолетних детей было признано право собственности на оставшиеся ... доли в спорном домовладении и земельном участке.

Решением Буденновского городского суда от 12 мая 2014 года исковые требования Булатниковой Т.Н. о признании недействительным договора купли-продажи домовладения и земельного участка, заключенного 04 августа 2008 года ввиду его безденежности; признании недействительной сделки купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... , совершенной между Булатниковой Т.Н. и Курбаналиевым A.M.; применении последствий недействительности сделок, оставлены без удовлетворения, как по существу, так и по мотиву пропуска истцом срока исковой давности без уважительных причин.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 05 августа 2014 года решение Буденновского городского суда от 12 мая 2014 года изменено: из мотивировочной и резолютивной части решения исключено указание на отказ в иске по мотиву пропуска истцом срока исковой давности без уважительных причин.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд Булатникова Т.Н. просила расторгнуть договор купли-продажи от 04 августа 2008 года жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... , поскольку денежных средств по указанному договору от ответчика Курбаналиева A.M. она не получала.

Отказывая в удовлетворении заявленных Булатниковой Т.Н. требований, суд первой инстанции исходил из того, что правовых оснований для их удовлетворения не имеется.

Судебная коллегия по гражданским делам считает данные выводы суда первой инстанции обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, ? 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Факт передачи имущества подтверждается самим договором, прошедшим государственную регистрацию.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 декабря 2013 года при рассмотрении исковых требований Курбаналиевой Х.А. к Курбаналиеву А.М. о разделе совместно нажитого имущества, было достоверно установлено, что семья Курбаналиевых фактически проживает в спорном домовладении с момента приобретения, т.е. 2008 года.

При таких обстоятельствах положения ст. 450 ГК РФ к правоотношениям, вытекающим из исполненного договора купли-продажи, применены быть не могут.

Указанная правовая позиция основана не только на нормах права, но и соответствует сложившейся судебной практике, отраженной в частности в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10 сентября 2013 г. N 32-КГ13-4.

Из материалов дела следует, что при заключении договора купли-продажи от 04 августа 2008 года за Булатникову Т.Н. по доверенности действовала Курбаналиева М.М., которая подписывая договор, подтвердила, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, до подписания договора.

В соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами, письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно третьему лицу. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом

Прибегая к буквальному толкованию условий вышеуказанного договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что расчет между сторонами по договору купли-продажи произведен полностью до подписания договора. В договоре не содержится никаких других условий, касающихся расчета за приобретаемое имущество, в том числе, перечисления или передачи денежных средств Булатниковой Т.Н.

Доводы истицы о том, что Курбаналиева М.М. не передавала ей денежные средства за продажу земельного участка и дома, а Курбаналиев А.М. подтверждает наличие денежных обязательств перед Булатниковой Т.Н. и признает исковые требования, подлежат отклонению и не являются основанием для расторжения договора купли-продажи с учетом обстоятельств дела и вышеуказанных положений закона.

Булатникова Т.Н. не лишена права обратиться в суд с иском к Курбаналиевой М.М. о возврате денежных средств по договору купли-продажи от 04 августа 2008 года.

Ссылка в апелляционной жалобе на преюдициальное значение Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 05 августа 2014 года является несостоятельной, поскольку в апелляционном порядке при рассмотрении исковых требований Булатниковой Т.Н. к Курбаналиеву А.М. и Курбаналиевой Х.А. о признании недействительным договора купли-продажи не были установлены существенные обстоятельства, которые являлись бы основанием для расторжения договора купли-продажи от 04 августа 2008 года. Предметом проверки суда апелляционной инстанции являлись обстоятельства пропуска истцом срока исковой данности на обращение в суд с иском и правильность применения норм материального права при разрешении исковых требований о признании сделки недействительной.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене постановленного судом решения, поскольку сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств.

Юридически значимые обстоятельства судом установлены, нормы материального и процессуального права применены правильно, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 05 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи