Решение Самарского областного суда от 08 сентября 2015 г. по делу N 3-411/2015

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего- Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

гражданское дело N по заявлению Колесниковой Г.Е. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Колесникова Г.Е. обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося у нее в аренде земельного участка с кадастровым номером: N расположенного по адресу: "адрес" равной рыночной стоимости в размере 163 000 руб.

В судебном заседании представитель заявителя по доверенности Зарифова И.И. поддержала заявленное требование по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель Правительства Самарской области и Министерства имущественных отношений Самарской области Сараев И.С. возражал против удовлетворения заявления, ссылаясь на существенную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью.

ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о.Нефтегорск не обеспечили участие в суде своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили отзывы, в которых просили отказать в удовлетворении требований.

В силу ст.167 п.3 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Дело рассмотрено в порядке главы 23 ГПК РФ.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленное Колесниковой Г.Е. требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог / до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ст.24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 года ФЗ N135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что Колесникова Г.Е. является арендатором земельного участка с кадастровым номером: N площадью 219 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:

нежилое здание, адрес объекта: "адрес", что подтверждается договором N132/2007 аренды земельного участка от 28.08.2007, договором о передаче /уступке/ прав и обязанностей по договору о передаче /уступке/ прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. находящегося в муниципальной собственности и договору аренды земельного участка от 20.02.2014 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: N утверждена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" в размере 687 881,19 руб.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, Колесникова Г.Е. обратилась в ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт" для определения его рыночной стоимости.

В соответствии со ст.11 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Согласно отчета об оценке N2015.05-288 от 16.06.2015 года, выполненного оценщиком Корнеевой Г.В., рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 163 000 руб..

Рыночная стоимость земельного участка определена на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка, то есть на 01.01.2013 года.

Экспертным заключением N489/Н-15 от 10.07.2015 года, выполненным Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией "Свободный оценочный департамент", членом которого является оценщик Корнеева Г.В., подтверждено соответствие отчета требованиям Федерального закона об оценочной деятельности.

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости и нарушает ее права, Колесникова Г.Е. обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, рассматриваемым в рамках настоящего гражданского дела.

В соответствии со ст.12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 N382, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию к отчете информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленных Федеральным стандартом оценки "Требование к отчету об оценке /ФСО N3/, и настоящим требованиям.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с п.1.2 Требований к отчету, он соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, и величина рыночной стоимости, определенная данным отчетом, является достоверной.

В отчете об оценке оценщик привел ограничения и допущения, применяемые при исследовании, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, описал объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, привел анализ рынка, определил, что оценка производится исходя из фактического использования земельного участка- для эксплуатации здания торгового назначения.

Оценщик выполнил исследование методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и методом остатка в рамках доходного подхода.

После изучения рынка оценщиком выявлены объекты-аналоги, наиболее похожие по характеристикам с оцениваемым объектом.

Объекты-аналоги, как и объект оценки, имеют коммерческое назначение. Оценщиком применены необходимые корректировки.

В связи с большим расхождением результатов сравнительного и доходного подходов оценщиком принято решение принять в качестве итоговой величины стоимости результата сравнительного подхода, поскольку этот подход более точно отражает реальную рыночную ситуацию, и в рамках данного подхода использован метод сравнения продаж, основанный на прямом сопоставлении объекта оценки с аналогичными объектами, представленными на рынке, в то время, как доходный подход основан на применении большого количества справочной и статистической информации, что может отрицательно сказаться на степени достоверности результата оценки.

Заинтересованными лицами не приведены замечания к отчету об оценке, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Оснований для назначений судебной экспертизы по инициативе суда не усматривается, поскольку отчет об оценке отвечает требованиям законодательства.

В связи с изложенным суд полагает, что отчет об оценке, подтвержденный экспертным заключением, признается судом достоверным по делу доказательством.

Рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете об оценке, ниже кадастровой стоимости.

Расхождение указанных величин обусловлено тем, что кадастровая стоимость определена методом массовой оценки земель, а рыночная стоимость определяется с учетом особенностей конкретного земельного участка.

В связи с этим доводы заинтересованных лиц о существенной разнице между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью не могут служить основанием для признания отчета об оценке недостоверным доказательством и отказа в удовлетворении требования заявителя.

Доводы Администрации г.о.Нефтегорск о том, что экспертное заключение составлено ранее 45 дней, в нем не содержится вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, в силу чего оно является недостоверным, основаны на неправильном применении норм права.

В соответствии со ст.17.1 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.

Согласно п.5ФСО N5, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 N328, настоящим федеральным стандартом оценки устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:

экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза);

экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - вывод о соответствии отчета об оценке законодательству).

Таким образом, законодательством об оценочной деятельности не предусматривается обязательное проведение сразу двух экспертиз.

Отчет об оценке, выполненный ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт", был проверен путем проведения нормативно-методической экспертизы, что допускается законодательством об оценочной деятельности.

Законом предусмотрено проведение экспертизы отчета в течение 45 дней, экспертиза отчета, выполненного ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт", была проведена в указанный срок, поэтому нарушений законодательства при проведении экспертизы отчета не имеется.

Принимая во внимание отчет об оценке и положительное экспертное заключение, подтверждающее соответствие отчета требованиям законодательства, признавая, что завышение кадастровой стоимости затрагивает права заявителя как плательщика арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости, суд считает, что требование Колесниковой Г.Е.следует удовлетворить и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной по состоянию на 01.01.2013 года в размере 163 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65, 66 ЗК РФ, ст.12, 24.18, Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требование Колесниковой Г.Е. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 219 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилое здание, расположенного по адресу: "адрес" равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 163 000 руб.

Дата обращения заявителя в суд 27.07.2015 года.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РФ в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.