Решение Самарского областного суда от 10 сентября 2015 г. по делу N 3-422/2015

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего -Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

Гражданское дело N по заявлению ОАО "КОМСОФТ" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, мэрии г.о.Тольятти, Правительству Самарской области, Министерству имущественных отношений Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "КОМСОФТ" обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося у него в аренде земельного участка с кадастровым номером: N расположенного по адресу: "адрес" равной рыночной в размере 4 944 060 руб.

Представители заявителя по доверенностям Петрушова Е.Н. и Тимофеев С.В.поддержали заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель Правительства Самарской области и Министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности Сараев И.С. просил отказать в удовлетворении требований по доводам, изложенным в отзывах.

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, мэрия г.о.Тольятти не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили письменные возражения на заявленные требования.

В соответствии со ст.167 п.3 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Данное гражданское дело рассмотрено в порядке главы 23 ГПК РФ.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает требование ОАО "КОМСОФТ" подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ФЗ N135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что ОАО "КОМСОФТ" на праве аренды пользуется земельным участком с кадастровым номером: N площадью 5 445 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации под административное здание, адрес объекта: "адрес" что подтверждается договором аренды земельного участка N2510 от 12.12.2011 года, заключенного между мэрией г.о.Тольятти и ОАО "КОМСОФТ".

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером : N утверждена Постановлением Правительства Самарской области N610 от 13.11.2013 года в размере 27 252 225 руб.

Датой определения кадастровой стоимости является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ОАО "КОМСОФТ", не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, обратилось к предпринимателю без образования юридического лица Трушиной Л.И. для определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчета об оценке N7/15 от 18.05.2015 года, выполненного оценщиком Трушиной Л.И., рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составляет по состоянию на 01 января 2013 года 4 944 060 руб.

Экспертным заключением N15/04-095/ЭЗ/77/1 от 26.05.2015 года, выполненным Некоммерческим партнерством "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО", членом которого является оценщик Трушина Л.И., подтверждено соответствие отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Ссылаясь на подготовленный по его заказу отчет, заявитель указал, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, что влечет нарушение его прав, в связи с этим обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Решением комиссии от 24 июля 2015 года N15/21с-27 заявление ОАО "КОМСОФТ" отклонено.

После этого заявитель обратился в суд с заявлением, рассматриваемым в рамках данного гражданского дела.

В соответствии со ст.12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проанализировав отчет об оценке, выполненный Трушиной Л.И., суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценщик в своем отчете указала, что в соответствии с правоустанавливающими документами рыночная стоимость оцениваемого земельного участка для целей пересмотра кадастровой стоимости оценивается исходя из его фактического использования: для дальнейшей эксплуатации нежилых помещений здания магазина.

Приведя описание методов и подходов, оценщик для расчета стоимости объекта оценки использовала метод остатка в рамках доходного подхода и метод прямого сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода и обосновала отказ от применения других методов и подходов.

Для сравнения оценщиком принята единица сравнения цена за 1 кв.м., все площади переведены в квадратные метры.

В качестве объектов-аналогов были подобраны объекты недвижимости, наиболее близкие с объектом оценки по основным характеристикам и ценообразующим факторам, применены корректировки на торг, на площадь, на наличие коммуникаций, и обоснован отказ от применения других корректировок.

Рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, составила 4 944 060 руб., а рассчитанная доходным подходом- 3 551 415 руб.

Согласовывая результаты, полученные двумя подходами, оценщик пришла к выводу о том, что сравнительный подход дает наиболее объективную основу для вывода рыночной стоимости в то время, как стоимость, определенная доходным подходом, отражает цену, ориентированную на получение будущих доходов от эксплуатации объекта.

В связи с изложенным оценщик отказалась от результатов доходного подхода, а сравнительному подходу присвоила весовой коэффициент, равный 1.

Заинтересованными сторонами не приведены конкретные замечания к отчету об оценке.

В отзыве мэрия г.о.Тольятти сослалась на решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, отклонившей заявление ОАО "КОМСОФТ" вследствие несоответствия отчета требованиям законодательства, также указала, что экспертное заключение составлено по результатам нормативно-методологической экспертизы, которая не подтверждает достоверность рыночной стоимости, а также на то, что мэрия г.о.Тольятти не передавала полномочий на проведение оценки спорного земельного участка.

С вышеприведенными доводами суд не может согласиться в силу следующего.

В решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области содержится замечание к отчету об оценке, выражающееся в следующем: в таблице на странице 25 имеется информация по объектам-аналогам, отсутствующая в объявлениях -п.4, 10 ФСО N3.

Пунктом 4 ФСО N3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г.N254, предусмотрены принципы, которых должен придерживаться оценщик: существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на первоисточники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток -п.10 ФСО N3.

На страницах 48, 49, 50 отчета имеются распечатки используемой при проведении исследования информации по объектам-аналогам.

В таблице 9 на странице 25 отчета приведены характеристики объектов-аналогов, два из которых расположены в на "адрес", один объект -аналог расположен на "адрес".

Информация, приведенная на странице 25 отчета, соответствует источникам информации по датам предложений, площадям, цене земельных участков.

Оценщик Трушина Л.И., будучи допрошенной в качестве свидетеля, пояснила, что она использовала информацию из данных еженедельника "Рубиновый вторник" и из справки ООО "Волга-инфо", все объекты аналоги имеют коммерческое назначение, они расположены в одном кадастровом квартале, близки друг другу по всем характеристикам, соответствующим той информации, которую она получили из источников информации.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что замечание к отчету, приведенное комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, является необоснованным, отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со ст.17.1 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.

Согласно п.5ФСО N5, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 N328, настоящим федеральным стандартом оценки устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:

экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза);

экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - вывод о соответствии отчета об оценке законодательству).

Таким образом, законодательством об оценочной деятельности не предусматривается обязательное проведение сразу двух экспертиз.

Отчет об оценке, выполненный Трушиной Л.И., был проверен путем проведения нормативно-методической экспертизы, что допускается законодательством об оценочной деятельности

Ходатайств о назначении стоимостной экспертизы сторонами не заявлено.

В соответствии со ст.24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно п.6 Постановления Пленума Верховного суда РФ N28 от 30.06.2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с тем, что пунктом 2.2 договора аренды N2510 от 12.12.2011 года предусмотрено, что арендная плата исчисляется по формуле, в которую входит показатель кадастровой стоимости, заявитель вправе был заказать отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и после его изготовления обратиться в суд с заявленными требованиями.

Принимая во внимание отчет об оценке, подтвержденный положительным экспертным заключением, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке, является достоверной, и признавая, что завышение кадастровой стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, полагает, что требование заявителя об установлении кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года подлежит удовлетворению в размере 4 944 060 руб.

Доводы заинтересованных лиц о существенной разнице между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимости, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку заявителем реализовано предоставленное законом право на определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. При этом суд учитывает, что кадастровая стоимость определялась методом массовой оценки земель, в то время как рыночная стоимость определена с учетом количественных и качественных характеристик конкретного земельного участка, поэтому их величины могут не совпадать друг с другом.

Суд не может согласиться с доводами ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области о том, что кадастровая стоимость является достоверной и не подлежит установлению рыночная стоимость ввиду не представления доказательств недостоверности кадастровой стоимости, поскольку отчет об оценке, который признан судом достоверным доказательством по делу, подтвердил завышение кадастровой стоимости земельного участка.

Представленный суду отчет об оценке соответствует принципам и требованиям законодательства, он подтвержден экспертным заключением, выполненным в соответствии с требованиями закона.

Доказательств иной величины рыночной стоимости сторонами не представлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65-66 ЗК РФ, ст.24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требование ОАО "КОМСОФТ" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N площадью 5 445 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации под административное здание, распложенного по адресу: "адрес" равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 в размере 4 944 060 руб.

Дата обращения ОАО "КОМСОФТ" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области 03.07.2015 года.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РФ в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.