Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 07 сентября 2015 г. по делу N 33-8609/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Филатовой Г.В.,

судей Назейкиной Н.А., Толмосовой А.А.

при секретаре Каримове Д.С.,

рассмотрев по правилам производства в суде первой инстанции в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Сусовой С.В. на заочное решение Советского районного суда г.Самары от "14" мая 2014 года, которым постановлено:

"Исковое заявление ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" к Сусовой С.В. о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении соглашения о новации удовлетворить частично.

Взыскать с Сусовой С.В. в пользу ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" задолженность по соглашению о новации N038 от 14.09.2010 года в размере 3 561 060,63 рублей, госпошлину в сумме 30 005,30 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: "адрес", состоящую из трех комнат, общей площадью 57,5 кв.м, в том числе жилой площадью 42,60 кв.м, расположенной на 5-ом этаже, 5-ти этажного панельного дома. Определить способ реализации имущества путем продажи с публичных торгов. Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в сумме 2 036 800 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать".

Заслушав доклад судьи Назейкиной Н.А., объяснения ответчика Сусовой С.В. и её представителя Толмачевой С.Е. (по доверенности N63 АА 3110211 от 19.05.2015 года) в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения представителя ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" Кирсанова А.В. (по доверенности N63 АА 3063092 от 26.05.2015 года) на апелляционную жалобу, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" обратилось в суд с иском к Сусовой С.В. о расторжении соглашения о новации, взыскании задолженности по соглашению о новации и обращении взыскания на предмет ипотеки.

В обоснование иска истец указал, что в связи с неисполнением ответчиком соглашения о новации ранее возникших кредитных и заемных обязательств от 14.09.2010 года N038 (в редакции дополнительного соглашения от 28.11.2011 года) у Сусовой С.В. перед ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" возникла задолженность в размере 3 561 060,63 рублей. Надлежащее исполнение обязательств Сусовой С.В. по указанному соглашению о новации обеспечивалось ипотекой квартиры по адресу: "адрес", принадлежащей Сусовой С.В. на праве собственности. Требования кредитора о полном досрочном исполнении обязательств оставлены Сусовой С.В. без удовлетворения.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" просило суд взыскать с Сусовой С.В. задолженность по соглашению о новации от 14.09.2010 года N038 в размере 3 561 060,63 рублей, в том числе 2 545 431,8 рублей - основной долг, 36 741,25 рублей - просроченный основной долг, 977 887,58 рублей - проценты за пользование кредитом, 1 000 рублей - пени, начиная с 03.09.2013 года и до момента полного исполнения обязательств определить подлежащими к выплате проценты за пользование займом в размере 13,09 процентов годовых, обратить взыскание на квартиру по адресу: "адрес", определив ее начальную продажную цену на публичных торгах в сумме 3 424 000 рублей, расторгнуть соглашение о новации от 14.09.2010 года, взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 005,3 рублей.

Судом постановлено указанное выше заочное решение, которое ответчик Сусова С.В. в апелляционной жалобе просит отменить, поскольку она не была уведомлена судом первой инстанции о времени и месте рассмотрения дела, рыночная стоимость предмета ипотеки занижена, указанная квартира является единственным местом жительства Сусовой С.В. и двух ее малолетних детей.

В соответствии с пунктом 2 части 4 и частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда определением от "17" августа 2015 года перешла к рассмотрению дела по иску ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" к Сусовой С.В. по правилам производства в суде первой инстанции в связи с рассмотрением судом первой инстанции дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" исковые требования поддержал в полном объеме и дал объяснения по своему содержанию, соответствующие изложенному выше.

Ответчик Сусова С.В. и её представитель Толмачева С.Е. доводы апелляционной жалобы поддержали, настаивали на отмене заочного решения Советского районного суда г.Самары от "14" мая 2015 года, как незаконного и необоснованного по указанным выше основаниям, оспаривая статус истца как кредитора в обязательстве и залогодержателя, не отрицая при этом факта наличия задолженности.

Заслушав объяснения сторон, исследовав имеющиеся в материалах гражданского дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения иска ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства".

Согласно пункту 1 статьи 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу пункта 1 статьи 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Как следует из пункта 1 статьи 77 вышеназванного Федерального закона жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 13 указанного выше Федерального закона предусмотрено, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней. Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу статьи 414 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что 01.09.2008 года между АКБ " Банк" и Сусовой С.В. заключен кредитный договор NИРК-7-56/08/Смр (л.д.41-46), по условиям которого банк предоставляет заемщику целевой кредит в сумме 2 380 000 рублей сроком на 235 месяцев под 12,25% годовых на приобретение в собственность Сусовой С.В. трехкомнатной квартиры общей площадью 57,5 кв.м по адресу: "адрес".

Надлежащее исполнение обязательств заемщика по указанному кредитному договору обеспечивалось ипотекой данной квартиры в силу закона (пункт 1.4.1 кредитного договора), в доказательство чего выдана закладная от 09.09.2008 года.

В целях погашения задолженности по указанному выше кредитному договору между ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (после переименования - ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства") и Сусовой С.В. заключен договор стабилизационного займа от 22.09.2009 года N63002-9-00027-СЗ (л.д.47-55), по условиям которого займодавец передавал заемщику денежную сумму в пределах 450 708,32 рублей под 10,5% годовых сроком до 30.04.2027 года.

14.09.2010 года между ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" и Сусовой С.В. заключено соглашение о новации указанных выше кредитных и заемных обязательств N038 (л.д. 56-66), по условиям которого обязательства ответчика, возникшие из кредитного договора от 01.09.2008 года NИРК-7-56/08/Смр и договора стабилизационного займа от 22.09.2009 года N63002-9-00027-СЗ, прекращаются в результате возникновения нового заемного обязательства в размере 2 777 172,80 рублей сроком на 211 месяцев под 5,17% годовых до 28.02.2011 года и 12,39% годовых с 01.03.2011 года.

Надлежащее исполнение обязательств заемщика по указанному выше соглашению о новации от 14.09.2010 года обеспечивалось последующей ипотекой квартиры по адресу: "адрес" по договору ипотеки от 14.09.2010 года N038, заключенному между ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" и Сусовой С.В. (л.д.79-84). Залоговая стоимость жилого помещения определена сторонами в размере 3 424 000 рубля, как это следует из отчета об оценке ООО " Л" от 25.08.2008 года N354-01/08 (л.д.39-39 оборот).

28.11.2011 года стороны заключили дополнительное соглашение N63002-0-01029-НД к соглашению о новации от 14.09.2010 года N038 (л.д.67-78), согласно которому срок погашения займа установлен до 31.03.2028 года и с 01.12.2011 года процентная ставка за пользование займом установлена в размере 12,25% годовых.

Изменения аналогичного содержания внесены и в договор ипотеки от 14.09.2010 года N038, посредством заключения сторонами дополнительного к нему соглашения от 28.11.2011 года N63002-0-01029-ИД (л.д.85-86).

Как следует из закладной, выданной первоначальному залогодержателю 29.07.2011 года (л.д.22-38), заемное обязательство, возникшее у Сусовой С.В. на основании дополнительного соглашения о новации от 28.11.2011 года N63002-0-01029-НД, обеспечивается ипотекой квартиры по адресу: "адрес", принадлежащей ответчику, выступающему в качестве должника в обязательстве обеспеченного ипотекой и в качестве залогодателя.

Законным владельцем закладной является ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов".

Согласно выписке из ЕГРП от 24.06.2010 года N01/071/2010-952 (л.д.87-88) собственником указанной выше квартиры является Сусова С.В. Ипотека квартиры в качестве обременения прав ответчика зарегистрирована в ЕГРП в установленном законом порядке.

Согласно представленному стороной истца расчету задолженность ответчика перед ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" по состоянию на 02.09.2013 года составляет 3 561 060,63 рублей, в том числе 2 545 431,8 рублей - основной долг, 36 741,25 рублей - просроченный основной долг, 977 887,58 рублей - проценты за пользование кредитом, 1 000 рублей - пени (л.д.11).

Требование кредитора от 29.01.2013 года N1282-АЗ о полном досрочном исполнении обязательств оставлены ответчиком без удовлетворения (л.д.40-40 оборот).

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции судом назначена и по делу проведена судебная товароведческая экспертиза.

Согласно экспертному заключению ООО " В" от 11.04.2014 года N40/14-01 (л.д. 109-156) рыночная стоимость спорной квартиры составляет 2 546 000 рублей.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что Сусова С.В., будучи должником в заемном обязательстве, возникшем в результате новации обязательств по ранее выданному кредиту и стабилизационному займу, ненадлежащим образом исполняла свои обязательства по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в результате чего по состоянию на 02.09.2013 года задолженность ответчика перед ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" составляет 3 561 060,63 рублей, в том числе 2 545 431,8 рублей - основной долг, 36 741,25 рублей - просроченный основной долг, 977 887,58 рублей - проценты за пользование кредитом, 1 000 рублей - пени, что подтверждается представленным выше расчетом, который судебная коллегия принимает в качестве обоснования общего размера задолженности Сусовой С.В. перед истцом, поскольку он сторонами не оспаривался и сомнению с их стороны не подвергался. Сторона ответчика контррасчет задолженности не представила. Более того, Сусова С.В. в заседании судебной коллегии не отрицала наличие у нее задолженности перед истцом. Указанный расчет является арифметически точным и в полной мере соответствует условиям достигнутого между сторонами соглашения о новации.

Согласно пункту 2 статьи 811 Гражданского кодекса РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Таким образом, с Сусовой С.В. в пользу ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" подлежит взысканию задолженность по соглашению о новации от 14.09.2010 года N038 по состоянию на 02.09.2013 года в размере 3 561 060,63 рублей, в том числе 2 545 431,8 рублей - основной долг, 36 741,25 рублей - просроченный основной долг, 977 887,58 рублей - проценты за пользование кредитом, 1 000 рублей - пени.

Вопреки доводам стороны ответчика какие-либо сомнения относительно статуса ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" как кредитора в заемном обязательстве, а также залогодержателя, отсутствуют, поскольку ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" указано в качестве кредитора в соглашении о новации от 14.09.2010 года N038, а его статус залогодержателя подтверждается отметкой в закладной от 29.07.2011 года, что освобождает залогодержателя от необходимости представления иных доказательств в подтверждение своего статуса.

Изменение наименования истца вызвано принятием 08.07.2013 года устава ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" в новой редакции, согласно которому фирменным наименованием общества является - ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" (л.д.15-21).

Кроме того, сторона ответчика не оспаривала, что просрочки в платежах Сусова С.В. стала допускать еще в 2012 году, т.е. до того момента, как истец сменил свое фирменное наименование.

Таким образом, какие-либо сомнения в истинности статуса ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства", как кредитора и залогодержателя, отсутствуют.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Тогда как при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая значительную сумму задолженности заемщика по соглашению о новации от 14.09.2010 года N038 и длительный период просрочки платежей по нему, судебная коллегия приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий данного соглашения и обоснованности требований истца о его расторжении и потому считает необходимым расторгнуть заключенное между ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" и Сусовой С.В. соглашение о новации от 14.09.2010 года N038.

Из содержания статей 56 и 57 Федерального закона от 16.07.1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 вышеназванного Федерального закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции сторона ответчика представила отчет об оценке, проведенной ООО " А" по заказу Сусовой С.В.

Согласно указанному отчету от 03.06.2015 года N2015.06.-040 рыночная стоимость квартиры по адресу: "адрес" составляет 3 244 519 рублей.

При этом стороны указанный отчет не оспаривали, на иной рыночной стоимости заложенного имущества не настаивали, с ходатайством о проведении по делу дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы не обращались.

Принимая во внимание, что данный отчет отражает наиболее актуальную рыночную стоимость заложенного имущества, судебная коллегия берет его за основу определения начальной продажной цены квартиры при продаже с публичных торгов.

Судебная коллегия, исходя из согласованных интересов сторон, считает необходимым установить начальную продажную цену спорной квартиры в размере 2 595 615,20 рублей (3 244 519 рублей х 80%), обратив на нее взыскание путем продажи с публичных торгов.

Доводы ответчика о том, что указанная квартира является единственным местом жительства для нее и двух ее малолетних детей, не являются основанием для отказа в удовлетворения иска в части обращения взыскания на указанную выше квартиру, поскольку согласно части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае, если единственное пригодное для постоянного проживания помещение является предметом ипотеки, на него может быть обращено взыскание, если это предусмотрено законодательством об ипотеке.

Вместе с тем, судебная коллегия считает не основанным на законе требование истца об определении подлежащими к выплате процентов за пользование займом в размере 13,09% годовых, начиная с 03.09.2013 года и до момента полного исполнения обязательств.

Так, положениями Гражданского кодекса РФ начисление и взыскание ссудного процента на будущее время не предусмотрено, как и не предусмотрена законодательством защита прав истца только лишь от предполагаемого, но не реального их нарушения.

Кроме того, судебное постановление в случае удовлетворения требования в данной части является неисполнимым, поскольку в нем не будет указана конкретная сумма, подлежащая взысканию с ответчика. Соответствующий расчет задолженности стороной истца не представлен, требование ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" в данной части удовлетворению не подлежит.

При этом истец не лишен права обратиться в суд с самостоятельным иском к заемщику с требованиями о взыскании задолженности, образовавшейся в период с 03.09.2013 года.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с Сусовой С.В. в пользу ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 005,3 рублей (л.д. 8).

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым заочное решение суда первой инстанции основании пункта 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ отменить полностью, принять по делу новое решение, которым иск ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" к Сусовой С.В. удовлетворить частично.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Советского районного суда г.Самары от "14" мая 2014 года отменить полностью.

Принять по делу новое решение, которым иск ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" к Сусовой С.В. удовлетворить частично:

"Взыскать с Сусовой С.В. в пользу ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" задолженность по соглашению о новации от 14.09.2010 года N038 по состоянию на 02.09.2013 года в размере 3 561 060 (три миллиона пятьсот шестьдесят одна тысяча шестьдесят) рублей 63 копейки.

Расторгнуть соглашение о новации от 14.09.2010 года N038, заключенное между ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" и Сусовой С.В..

Обратить взыскание на принадлежащую Сусовой С.В. трехкомнатную квартиру общей площадью 57,5 кв.м по адресу: "адрес" путем продажи с публичных торгов, установив ее начальную продажную цену в размере 2 595 615 (два миллиона пятьсот девяносто пять тысяч шестьсот пятнадцать) рублей 20 копеек.

Взыскать с Сусовой С.В. в пользу ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 005 (тридцать тысяч пять) рублей 30 копеек.

В остальной части иск ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи