Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 августа 2015 г. по делу N 3г-214/2015

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

дело N 3-214/2015

28 августа 2015 года г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Старичковой Е.А.,

при секретаре Айдарове Р.Т.,

с участием представителя заявителя ООО "Дон-Экспресс" - ... , представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ... ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дон-Экспресс" (далее ООО "Дон-Экспресс" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Дон-Экспресс", являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, а также собственником земельных участков с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельных участков в результате проведенной массовой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан в размере ... руб., ... руб. и ... руб. соответственно, не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете "Об определении рыночной стоимости земельного участка" от дата N ... , выполненном оценщиком ООО " ... " и подтвержденным заключением эксперта ... N ... от дата Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы общества в части уплаты экономически обоснованной арендной платы и земельного налога за земельные участки.

С учетом уточненных в порядке статьи 39 ГПК РФ требований заявитель просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... размере его рыночной стоимости ... руб., земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости ... руб., земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости ... руб. согласно заключению эксперта по назначенной судом повторной экспертизе.

В качестве заинтересованных лиц по делу признаны Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Администрация городского округа г.Кумертау Республики Башкортостан, Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Кумертау Республики Башкортостан, Администрация городского поселения г.Мелеуз муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан, Администрация муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан, Правительство Республики Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

В судебном заседании представитель заявителя ООО "Дон-Экспресс" - ... , действующая по доверенности от дата., заявленные уточненные требования поддержала, указав, что согласна с выводами эксперта по повторно назначенной судом экспертизе.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ... , действующий по доверенности от дата, просил вынести решение в соответствии с законом, указав, что в заключении эксперта по повторной судебной экспертизе экспертом допущено нарушение положения федерального стандарта оценки в части выбора в качестве объекта-аналога N ... , поскольку дата оферты данного аналога - дата.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Администрации городского округа г.Кумертау Республики Башкортостан, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Кумертау Республики Башкортостан, Администрации городского поселения г.Мелеуз муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан, Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан, Правительства Республики Башкортостан, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили.

Руководствуясь ст. 167 ГПК Российской Федерации, согласно которой неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав заявителя и его представителя, представителя заинтересованных лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу части 5 статьи 1, части 5 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование которой является земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. N 171-ФЗ).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из пунктов 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, положения вышеуказанных правовых норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об её утверждении.

Статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Из материалов дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью "Дон-Экспресс" из земель населенных пунктов предоставлен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: адрес.

Договор аренды N ... от дата заключен с Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Кумертау Республики Башкортостан сроком до дата на основании постановления Администрации городского округа г.Кумертау Республики Башкортостан N ... от дата.

Согласно расчету годовой арендной платы, являющегося неотъемлемой частью вышеуказанного договора аренды, размер арендной платы рассчитан исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с кадастровым паспортом N ... от дата данный земельный участок относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания закрытой автостоянки и пункта по оказанию услуг по ремонту автомобилей, на кадастровый учет земельный участок поставлен дата

На праве собственности обществу с ограниченной ответственностью принадлежат следующие земельные участки:

- земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: адрес согласно свидетельству о государственной регистрации права от дата серия ... N ...

- с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: адрес, согласно свидетельству о государственной регистрации права от дата серии ... N ...

В соответствии с кадастровым паспортом N ... от дата земельный участок с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: адрес, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания закрытой автостоянки и пункта по оказанию услуг по ремонту автомобилей, на кадастровый учет земельный участок поставлен дата

Согласно кадастровому паспорту N ... от дата земельный участок с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: адрес, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственно-торговой базы, на кадастровый учет земельный участок поставлен дата

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан утверждены Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29 декабря 2012 года N 497 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан", опубликованным 12.02.2013 года в "Ведомостях Государственного Собрания - Курултая, Президента и Правительства Республики Башкортостан", а также на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан 25.01.2013 г. http://www.npa.bashkortostan.ru.

В соответствии с вышеуказанным постановлением, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости по разрешенному виду использования вышеуказанных земельных участков, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, составила ... по состоянию на дата; земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, составила ... руб. по состоянию на дата; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, составила ... руб. по состоянию на дата.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, заявитель дата обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республики Башкортостан с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, предоставив отчет "Об определении рыночной стоимости земельного участка", выполненный оценщиком ООО " ... " и подтвержденный заключением эксперта ... N ... от дата Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... оценщиком определена в размере ... рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... - в сумме ... рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... - в сумме ... рублей.

Решением комиссии от дата заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отклонено. При этом комиссия указала, что в нарушение требований ст. 11 Федерального закона об оценке, пунктов 4, 10 и 11 ФСО 3, пункта 19 ФСО N ... отчет содержит неоднозначное толкование относительно даты предложения использованных для сравнения налогов N ... Указание в отчете даты согласно приложенным распечаткам являются датами создания объявлений и с учетом наличия даты обновлений вводят в заблуждение относительно актуальности сведений на дату оценки. В отчете использована информация о событиях, происшедших после даты оценки. Отсутствуют ссылки на источник информации, позволяющие сделать вывод об авторстве и дате ее подготовки, в соответствии с которыми определен диапазон значений стоимости ... кв. метра земель под производство и коммерческую недвижимость.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, судом по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено эксперту ООО " ... ".

Согласно заключению эксперта ООО " ... " ... от дата N ... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в размере ... рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... - в сумме ... рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... - в сумме ... рублей по состоянию на дата.

Суд при оценке указанного заключения эксперта в порядке, предусмотренном статьями 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его недостоверным и недопустимым, поскольку установлены допущенные экспертом нарушения при проведении исследования методом сравнительного подхода.

Так установлено, что в рамках сравнительного подхода анализировались данные о предложениях по продаже земельных участков, расположенных в городах Нефтекамск ... аналогово), г.Стерлитамаке (2 аналога), г.Салавате (два аналога) и г.Туймазы (один аналог) Республики Башкортостан. При этом эксперт объекты-аналоги, также как и объекты сравнения, расположенные в городе Кумертау, отнес к одному кластеру N ... , куда входят ... городов Республики Башкортостан, в том числе и столица Республики - город Уфа. Объект сравнения, расположенный в г.Мелеузе Республики Башкортостан, экспертом отнесен к кластеру N ... , в который эксперт включил два города и один район Республики Башкортостан. Какие-либо обоснования по формированию указанных кластеров экспертом в исследовательской части заключения не приведены, как и отсутствуют обоснование невозможности использования в качестве объектов-аналогов земельные участки, расположенные в том же населенном пункте, что и объекты оценки.

При указанных обстоятельствах неприменение экспертом соответствующей корректировки по конкретному местоположению объектов оценки и объектов-аналогов является необоснованным.

Кроме этого в рассматриваемом случае рыночная стоимость земельных участков установлена по состоянию на дата. Однако эксперт проанализировал состояние рынка земельных участков коммерческого назначения по состоянию на дата

В соответствии с пунктами 19, 22 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

При оценке применяется сравнительный подход, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N1).

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение, значения корректировок.

Указанные требования экспертом нарушены, в связи с чем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, указанные в заключении эксперта ООО " ... " ... от дата N ... , являются недостоверными.

По ходатайству представителя заявителя судом назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено эксперту ООО " ... " ...

Согласно заключению ООО " ... " ... от дата N ... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в размере ... рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... - в сумме ... рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... - в сумме ... рублей по состоянию на дата.

Суд при оценке указанного заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 67, 86 ГПК РФ, в качестве одного из доказательств, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, учитывая, что имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования, и экспертом соблюдены требования, содержащиеся в статьях 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, статьях 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. N 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки, не имеет противоречий, выводы эксперта сделаны на основе сравнительного анализа, при котором экспертом использованы пять аналогов земельных участков по назначению - для строительства, обслуживания гаража расположенные в на ... окраине города Кумертау Республики Башкортостан, также как и два объекта сравнения, с типовыми условиями о доступности необходимых инженерных коммуникаций, умеренно выгодного местонахождения, транспортной доступности. Указанные объекты -аналоги использованы экспертом и в отношении объекта оценки, расположенного в городе Мелеуз Республики Башкортостан, принимая во внимание, что г.Мелеуз и г.Кумертау являются сопоставимыми (расположены на юге региона, расстояние между городами ... км), по численности населения на начало дата года в г.Мелеуз- ... человека, в г.Кумертау - ... человек), по доходам населения. Информация получена по данным информационных сообщений комитета по управлению муниципальной собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в г.Кумертау о проведении торгов (аукционов) по продаже земельных участков в период ... года, опубликованным в городской газете "Кумертауское время" по земельным участком с аналогичным видом разрешенного использования. При этом в заключении произведены корректировки местоположению на территории региона (в отношении объекта оценки в г.Мелеузе), по местоположению относительно "красной линии", масштабу.

Указание представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ... о том, что экспертом в нарушение Федерального стандарта оценки применен аналог N ... , который выставлен на продажу дата, суд не может расценить как основание для признания заключения недопустимым доказательством по делу, поскольку при разнице между датой оценки и офертой в ... дней не свидетельствует о том, что итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в заключении, является недостоверной.

Изучив заключение эксперта, учитывая, что рыночная стоимость земельных участков установлена экспертным путем в ходе назначенной судом повторной экспертизы, принимая во внимание, что доказательства недостоверности выводов эксперта представителями заявителя и заинтересованных по делу лиц не представлены, суд полагает заключение повторной экспертизы надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорного земельного участка в размере, установленном экспертом ООО "" ... " ... согласно заключению N ... от дата.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление общества с ограниченной ответственностью "Дон-Экспресс" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, обратившегося в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан дата, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, разрешенное использование: для обслуживания закрытой автостоянки и пункта по оказанию услуг по ремонту автомобилей, в размере его рыночной стоимости ... рублей по состоянию на дата.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: адрес, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания закрытой автостоянки и пункта по оказанию услуг по ремонту автомобилей, в размере его рыночной стоимости ... рублей по состоянию на дата.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером номером ... общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: адрес, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственно-торговой базы, в размере его рыночной стоимости ... рублей по состоянию на дата.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова